【正文】 二樓要配備居住功能，如煙道、衛(wèi)生間。 商業(yè)規(guī)劃建議 鑒于人民東路御都星城區(qū)域已經(jīng)形成較成熟的商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目主要以社區(qū)配套商業(yè)為主，建議街鋪商業(yè)部分設(shè)一層、二層以沿街商鋪形式為主。盡量豐富業(yè)主的生活。 立面顏色：顏色以暖色系為主，經(jīng)得起風(fēng)雨洗刷的顏色比較適合。 五、產(chǎn)品風(fēng)格建議 桂花城風(fēng)格簡(jiǎn)化版 尊貴、典雅、內(nèi)斂、實(shí)用 考慮到產(chǎn)品的最終客戶的實(shí)際需求情況：以增加功能實(shí)用性為主，追求品質(zhì)、品味的居住生活，并且該風(fēng)格的戶型創(chuàng)新擺脫目前市場(chǎng)上同質(zhì)化帶來的威脅，在建筑外立面上要做到新穎大氣，適合客戶口味。 組團(tuán)及道路景觀 組團(tuán)景觀：并不建議大面積的構(gòu)建組團(tuán)景觀，主要以草坪綠地為主，輔以景觀小品，構(gòu)成具有功能性的活動(dòng)場(chǎng)地，提升鄰里交流。 中心景觀區(qū) 建議規(guī)劃較大面積的中心綠地，成為整個(gè)社區(qū)的景觀軸心，盡量做到這一中心觀景的均好性。 戶型配比 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目地塊的高層具體戶型及比例配比建議如下設(shè)置： 面積（㎡） 戶型 特點(diǎn) 比例 140 平方 米以上躍層 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 舒適性四房 5% 140 平方米以內(nèi) 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 舒適型三房?jī)尚l(wèi) 緊湊型四房 10% 125 平方米以內(nèi) 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 緊湊型三房?jī)尚l(wèi) 20% 115 平方米以內(nèi) 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 舒適型三房一衛(wèi) 35% 100 平方米以內(nèi) 3 室 2 廳 1 衛(wèi) （ 2＋ 1）房一衛(wèi) 小書房設(shè)計(jì) 25% 90 平方米以內(nèi) 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 舒適性兩房 5% 戶型附加空間 為最大程度的體現(xiàn)項(xiàng)目的高附加值，在未來激烈的競(jìng)爭(zhēng)中手握制勝法寶，可以在戶型附加 空間上做足文章。 該級(jí)市場(chǎng)目標(biāo)客戶群特點(diǎn)： （ 1）市場(chǎng)的中間消費(fèi)力量，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力； （ 2）有較高的社會(huì)威望，對(duì)居住品質(zhì)要求高，注重環(huán)境； （ 3）多為二次置業(yè)，希望改善生活條件； （ 4）有一定文化，綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)行為理性。 產(chǎn)品基調(diào)定位 產(chǎn)品形象和品質(zhì)全面革新的居住社區(qū) 關(guān)鍵詞：形象高端、價(jià)格中端、成本控制 精品：精設(shè)計(jì)、精配置，實(shí)現(xiàn)在碭山縣市場(chǎng)鮮明的高端形象、優(yōu)品質(zhì)、高性價(jià)比特征的綜合 樓盤品質(zhì)，并注重成本增加的有效性，在產(chǎn)品情景營(yíng)銷關(guān)鍵環(huán)節(jié)中追加成本投入。在二、三期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反饋進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)。 威脅（ Threats） 項(xiàng)目地塊目前的主要生活配套都集中于御都星城區(qū)域，將面臨其他項(xiàng)目的客戶分流； 未來隨著土地的放量，整體市場(chǎng)粗放，不排除收到惡性競(jìng)爭(zhēng)的可能； 當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格較低，主力價(jià)位在 2020 元左右，低質(zhì)低價(jià)的市場(chǎng)氛圍，給提升樓盤品質(zhì)、成本控制增加難度。在當(dāng)?shù)卣w樓盤水平不高的情況下，項(xiàng)目打造應(yīng)該高于當(dāng)?shù)貥潜P品質(zhì)水平，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 4）消費(fèi)者反映出小區(qū)內(nèi)部設(shè)施方面要有中心綠化廣場(chǎng)和戶外活動(dòng)區(qū)域并且要有相應(yīng)的體育器械和設(shè)施。對(duì)樓盤智能化、科技含量的意識(shí)較淡薄。 小區(qū)設(shè)施需求分析 EMBED \s 居民對(duì)周邊公共設(shè)施需求度排前三位的為教育、購(gòu)物和菜市，即充分反映出居民對(duì)子女的教育，家庭吃、住、玩以及購(gòu)物買菜的生活便利性重視程度高。 三、居民住房需求分析 戶型需求分析 調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)買 100－ 130 平方米的住宅面積是最理想的區(qū)間。 從調(diào)查情況看，居民購(gòu)買住房的價(jià)格在 1800 元 /平方米左右的占 10%，價(jià)格在 1800－ 2020 元 /平方米的占的占 30%，在 2020－ 2200 元 /平方米的占 39%， 2500元 /平方米以上的占 3%。而且這一點(diǎn)也將成為人們?cè)絹碓疥P(guān)注的焦點(diǎn)。其中有 14%的再次置業(yè)者，購(gòu)房目的是為了改善住房條件，而選擇投資增值的比例較低。 按揭付款成為主要購(gòu)房方式 被訪者中 15%的人表示將會(huì)選擇一次性付款， 75%的人選擇銀行貸款。 碭山居民家庭年總收入集中在 35 萬元 本次調(diào)查采集樣本中，碭山普通居民月薪在 10001200 元之間，公務(wù)員收入在 20203000 元，部分高中教師收入在 3000 以上，碭山居民家庭年總收入主要集中在 35 萬元之間，除此之外很大一部分下屬周邊縣市居民雖然收入不高，但都喜好到縣城購(gòu)買房屋，不應(yīng)忽略這一人群的購(gòu)買力度，同時(shí)也要針對(duì)公務(wù)員、教師等收入較高群體進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)。 外墻采用方式主要有面磚、涂料為主要方式，但總體品質(zhì)感不強(qiáng)。 戶型區(qū)間均為 100140 平方米，其中 100115 區(qū)間戶型去化率最快。 開發(fā)商 碭山縣匯洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)周期 目前基本無房可售，僅剩 2 套頂層，后續(xù)還剩最后 3 幢，預(yù)計(jì) 2020 上半年推出 物業(yè)類型 多層住宅 銷售均價(jià) 2250 元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 元 建筑面積 9 多萬平方米 占地面積 135 畝 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 30％，容積率 ，日照系數(shù) 房屋特點(diǎn) 層高 3 米，保溫墻體 主力戶型 主力面積在 100 平米 — 120 平米左右之間，贈(zèng)送閣樓 車庫(kù)價(jià)值 56 萬 /個(gè) 典型戶型： 五、碭山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析 整體規(guī)劃 受市場(chǎng)階段和規(guī)劃理念的限制，市場(chǎng)整體規(guī)劃水平較低，同質(zhì)化明顯； 受城市等級(jí)、接受程度，容積率接近、建筑形式單一，目前縣城均為多層產(chǎn)品； 大部分項(xiàng)目整體規(guī)劃以兵營(yíng)式為主； 建筑風(fēng)格基本無個(gè) 性化，均處于同質(zhì)化水平； 基本無法實(shí)現(xiàn)人車分流； 綠化水平整體偏低，景觀小品較少； 部分樓盤儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)為半地下室以節(jié)省容積率。 開發(fā)周期 2020 年 9 月開盤，目前新推東區(qū) 3 幢房型較充分 物業(yè) 類型 多層住宅、大量沿街商鋪 銷售均價(jià) 2300 元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 元 建筑面積 占地面積 技術(shù)指標(biāo) 綠化率≥ 30％，日照系數(shù) 主力戶型 住宅：六層多層為主，六樓帶閣樓，半地下車庫(kù)，主力面積在 100－ 140之間。 劣勢(shì)： 產(chǎn)品的戶型結(jié)構(gòu)安排不合理，造成東西向戶型的出現(xiàn)； 整個(gè)社區(qū)的運(yùn)行體積比較龐大，南北雙車道把社區(qū)一分為二，造成商業(yè)街區(qū)的運(yùn)行難度加大； 社區(qū)的布局是長(zhǎng)條型，易形成樓盤的區(qū)域獨(dú)立性。 — 平方米三室二廳一衛(wèi)，三臥朝南、兩臥有共用陽(yáng)臺(tái)、廳大 — 146 三室二廳兩衛(wèi)，兩臥朝南、廳大 內(nèi)部配套 綠化、監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)部有十多萬平方米的商業(yè)街，但目前僅有沿 人民路段街鋪已經(jīng)處于成熟發(fā)展。小區(qū)共分為七大板塊，分別為天樞星居、天璇星居、天璣星居、天權(quán)星居、玉衡星居、開陽(yáng)星居、搖光星居，以北斗星座命名，顯示上風(fēng)上水。 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于碭山城區(qū)西側(cè)，東臨氣象局、工商聯(lián)，居住環(huán)境較好； 小區(qū)規(guī)模較大（縣級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），內(nèi)部配套齊備（縣級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）； 擁有西關(guān)旺盛的人氣及周邊良好的生態(tài)環(huán)境，周邊有西關(guān)中學(xué)、鐵路中學(xué)、碭山縣二中、小太陽(yáng)雙語(yǔ)幼兒園，項(xiàng)目正東為二中新校址； 劣勢(shì)：周邊生活配套不齊全，環(huán)境衛(wèi)生不整潔。 開發(fā)商 碭山縣紫鑫置業(yè) 開發(fā)周期 2020 施工、 2020 交付，春節(jié)前將再推出一批房源 物業(yè)類型 多層住宅 56 棟、聯(lián)排別墅 6 棟 銷售均價(jià) 2400 元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 元 建筑面積 180000 平方米 占地面積 180 畝 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 33％，容積率 ，日照系數(shù) 交付標(biāo)準(zhǔn) 外墻面磚，天然氣（開戶費(fèi)自理），水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛地，塑鋼窗，電子防盜門等，中空玻璃，電子對(duì)講單元門 主力戶型 主力面積在 平米 — 平米之間， 87 平米兩室兩廳一衛(wèi)、 97/115平米三室兩廳一衛(wèi)、 124/131 平米三室兩廳兩衛(wèi)；住宅：五層多層為主，五樓帶閣樓，一層半地下室。 宗地面積 ，其中出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 4730 4730 10 萬元或 10 萬元的整倍數(shù) 李成曙 居住 70 碭 GT2020— 27 號(hào) 1 東起金利大道，西至三中操場(chǎng)西側(cè)， 出讓面積 商 業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 1000 元 /畝或 1000 元 / 畝的整倍數(shù) 惠威 居住 70 碭 GT2020— 23 號(hào) 位于原白酒廠地塊南側(cè)，與南河西路相鄰。 從規(guī)劃部門了解到 2020 年起碭山縣城將有 70 萬平方米商品房用地推向市場(chǎng)，其中城西 30 萬平方米，其他區(qū)域 40 萬平方米。但是由于 2020 年底國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)，2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在一定的不穩(wěn)定性。 商品房銷售面積保持增長(zhǎng) 勢(shì)頭 2020 年 111 月份商品房銷售面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，可以看出居民對(duì)商品房需求旺盛，開發(fā)企業(yè)也對(duì)市場(chǎng)發(fā)展信心較足。截止 2020 年 1 月 25 日，據(jù)統(tǒng)計(jì)一月份商品房住宅均價(jià)達(dá)2231 元 /平方米。 商品房銷售狀況 銷售量總體持續(xù)增長(zhǎng)， 20202020 年全縣商品房銷售面積達(dá) 22 萬平方米，其中住宅銷售 萬平方米，占全部商品房銷售面積的 %；商品房銷售額 億元，其中商品住宅銷售額 億元。 碭山 2020 年 111 月份房地產(chǎn)投資總額 從 2020 年開始，近三年來房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá) 億元，比“十五”時(shí)期總投資還增長(zhǎng)了 %，近三年年增長(zhǎng)速度達(dá)到 %。大力推進(jìn)城市精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。 大力實(shí)施以碭城建設(shè)為核心，以 310 國(guó)道和 101 省道沿線為兩線，“一核兩線”城鎮(zhèn)建設(shè)戰(zhàn)略，加快推進(jìn)碭城大拆遷、大拆違、大建設(shè)，做大城市規(guī)模，擦亮城市品牌，提升城市化水平。兩區(qū)四園全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)稅收 7874 萬元，出口額 億美元，經(jīng)濟(jì)外向度進(jìn)一步提升。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完 善。農(nóng)業(yè)仍然在碭山占有很大比重，但在保證農(nóng)業(yè)正常生產(chǎn)的基礎(chǔ)上大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。在地方財(cái)政收入中，稅收收入完成 8809 萬元，比同期增長(zhǎng)%，非稅收入完成 5192 萬元，增長(zhǎng) %。 近年來，碭山縣房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例略有下降，主要是受 08 年金融危機(jī)影響，但仍尚處于基本正常的范圍之內(nèi)。 人均 GDP 發(fā)展水平 近年來，碭山人均 GDP 年增長(zhǎng)率達(dá) 10%以上， 2020 年達(dá) 5967 元；按現(xiàn)行匯率折算達(dá)到 874 美元； 人均 GDP 與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8003000 30004000 40008000 8000 以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 快速發(fā)展 單純 數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主、數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 根據(jù)人均 GDP 與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型判斷，碭山房地產(chǎn)發(fā)展目前屬于啟動(dòng)階段，以生存需求為主，發(fā)展特征為快速發(fā)展，潛力和發(fā)展勢(shì)頭看漲?？h城發(fā)展東進(jìn)，對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)有實(shí)際支撐意義。年降水 ，最多降雨量 （ 2020