【正文】 2020 年 1 月宿州市碭山項(xiàng)目地塊市場調(diào)研報(bào)告 碭山項(xiàng)目地塊市場調(diào)研報(bào)告 攻略營銷機(jī)構(gòu) 2020 年 1 月 目錄 2 目錄 3 市場調(diào)查說明 3 一、調(diào)查目的 3 二、調(diào)查內(nèi)容 3 三、調(diào)查方法 3 四、調(diào)查結(jié)論 3 城市概況篇 3 一、碭山縣概況 3地理位置 3城市規(guī)模及人口 3自然資源 3氣候特征 3 二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析 3城市 GDP 與發(fā)展水平 3人均 GDP 發(fā)展水平 3城鎮(zhèn)人均可支配收入發(fā)展?fàn)顩r 3固定資產(chǎn)投資狀況 3財(cái)政收入穩(wěn)步增長 3 三、城市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 3 四、城市發(fā)展規(guī)劃 3 房地產(chǎn)市場篇 3 一、碭山房地產(chǎn)市場整體狀況 3碭山 2020 年 111 月份房地產(chǎn)投資總額 3房地產(chǎn)開發(fā)狀況 3商品房銷售狀況 3商品房價(jià)格持續(xù)上漲 3 二、碭山房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) 3 0809 年房地產(chǎn)投資下滑 3商品房銷售面積保持增長勢頭 3房價(jià)和銷售進(jìn)入一個(gè)相對平穩(wěn)的調(diào)整期 3剛性需求活躍了市場 3區(qū)位優(yōu)勢與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 推進(jìn)樓市發(fā)展 3 三、土地出讓情況 3 四、典型樓盤分析 3紫鑫國際花園 3御都星城 3財(cái)富廣場 3在水一方 3 五、碭山房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 3整體規(guī)劃 3園林景觀 3戶型設(shè)計(jì) 3硬軟件配套 3 客群分析篇 3 一、采樣背景資料 3碭山居民家庭年總收入集中在 35 萬元 3商品房成為主導(dǎo) 3按揭付款成為主要購房方式 3 二、居民購房意向分析 3自住需求占絕對地位 3縣城東部認(rèn)可度最高 3對期房的接受程度高 3房價(jià)走勢趨漲 18002200 元 /平方米接受程度最高 3總價(jià)承受能力 3 三、居民住房需求分析 3戶型需求分析 3雙臥室朝南最受歡迎 3小區(qū)設(shè)施需求分析 3購房影響因素 3 地塊分析篇 3 一、地塊區(qū)域 3 二、周邊生活配套 3 三、用地四至情況 3 四、項(xiàng)目 SWOT 分析 3優(yōu)勢（ Strength） 3劣勢（ Weakness） 3機(jī)會(huì)（ Opportunist） 3威脅（ Threats） 3 五、分析總結(jié) 3樹立品質(zhì)樓盤新榜樣 321.平穩(wěn)升級開發(fā) 3敦促政府拆遷 3 產(chǎn)品定位篇 3 一、項(xiàng)目整體定位 3基于市場競爭的樓盤定位原則 3產(chǎn)品組合方案建議 3產(chǎn)品基調(diào)定位 3 二、目標(biāo)客戶群定位 3碭山縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城落戶置業(yè)人群 3成家立業(yè)（結(jié)婚）年輕人群 3碭山縣城當(dāng)?shù)氐亩紊壷脴I(yè)人群 3 三、產(chǎn)品配置、戶型定位建議 3戶型設(shè)計(jì)原則 3戶型配比 3戶型附加空間 3公共空間 3 四、建筑及景觀 規(guī)劃建議 3規(guī)劃形態(tài) 3入口處景觀 3中心景觀區(qū) 3組團(tuán)及道路景觀 3景觀層次 3 五、產(chǎn)品風(fēng)格建議 3 六、社區(qū)配套與服務(wù) 3雙會(huì)所概念 3物管服務(wù) 3 七、配套商業(yè)規(guī)劃 3位置 3商業(yè)規(guī)劃建議 市場調(diào)查說明 一、調(diào)查目的 本次調(diào)查的主要目的是緊緊圍繞開發(fā)商的投資項(xiàng)目，調(diào)查和分析碭山縣本地的經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展?fàn)顩r的信息，調(diào)查和分析碭山縣房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭和發(fā)展?fàn)顩r的信息，調(diào)查和分析當(dāng)前碭山縣主要房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息，調(diào)查 和分析碭山縣住宅的潛在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)、購買行為和對本案的期望與要求，從而為開發(fā)商碭山房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、營銷等有關(guān)決策提供相應(yīng)的事實(shí)與信息支持，為項(xiàng)目進(jìn)一步的策劃和運(yùn)作服務(wù)。具體調(diào)查目的如下： 分析碭山縣經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展情況，分析碭山縣房地產(chǎn)市場當(dāng)前狀況和發(fā)展動(dòng)態(tài)； 分析碭山縣競爭樓盤的主要情況； 全面了解碭山縣當(dāng)前的住宅狀況； 分析潛在消費(fèi)者對住宅的心理需求和購買行為的特點(diǎn)，包括其消費(fèi)意向、面積戶型要求、考慮因素、期望價(jià)位等； 分析潛在消費(fèi)者對本案的認(rèn)同與意向，以及對本案 的要求； 根據(jù)調(diào)查所得到結(jié)果，綜合宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭和消費(fèi)者需求，提出項(xiàng)目的市場定位及操作策略。 二、調(diào)查內(nèi)容 本次調(diào)查共分 4 個(gè)部分，包括宏觀環(huán)境（經(jīng)濟(jì)、人口環(huán)境）調(diào)查、行業(yè)整體狀況和主要競爭樓盤調(diào)查、住宅消費(fèi)調(diào)查、項(xiàng)目土地狀況調(diào)查，具體內(nèi)容如下： 碭山縣近年來的經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展變化情況； 碭山縣房地產(chǎn)業(yè)近年來的發(fā)展變化情況； 碭山縣主要競爭樓盤的發(fā)展商、開發(fā)規(guī)模、價(jià)位、主要戶型、外觀風(fēng)格、容積率、開發(fā)節(jié)奏；本案土地狀況分析及對后續(xù)開發(fā)的影響； 碭山縣住宅、潛在消費(fèi)者的 未來需求、購買決策的影響因素和對本案的意向。 三、調(diào)查方法 本次調(diào)查主要針對碭山縣環(huán)城東路以西、人民東路以南地塊項(xiàng)目，運(yùn)用資料查閱、政府訪談、深度客戶訪談、案場踩盤相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下： 為獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和房地產(chǎn)市場發(fā)展數(shù)據(jù)，我們走訪了碭山縣政府統(tǒng)計(jì)局、房管處、建設(shè)規(guī)劃局等相關(guān)部門； 為了解各競爭樓盤的情況，我們實(shí)地走訪了碭山縣目前在建的多處樓盤，通過訪談和資料收集，了解有關(guān)戶型、價(jià)格、規(guī)模、進(jìn)度等方面的情況； 在充分的前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì) 相應(yīng)的問卷，對住宅的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。 （ 1）調(diào)查執(zhí)行 我司共有 4 名工作人員參加主持了該調(diào)查，現(xiàn)場的城市調(diào)查、深度訪談和競爭樓盤調(diào)查于 2020 年 1 月 20 日開始。數(shù)據(jù)錄入、核查、整理、分析工作于 1月 30 日前結(jié)束，最后進(jìn)入報(bào)告構(gòu)思和撰寫階段。 （ 2）質(zhì)量保證措施 為保證該項(xiàng)調(diào)查工作的高質(zhì)量，我們認(rèn)真對待調(diào)查各個(gè)環(huán)節(jié)的每一個(gè)問題，采取了以下保證質(zhì)量的措施： 市場調(diào)研前，先進(jìn)行充分的內(nèi)部溝通，確定主要方向； 市場調(diào)研中，由杭州攻略地產(chǎn)營銷有限公司策劃高層集體討論決定深度訪談結(jié)構(gòu)及內(nèi)容； 每天召開一 次例會(huì)，溝通調(diào)查中出現(xiàn)的各種問題，并立即給出解決方法； 數(shù)據(jù)分析結(jié)果的含義，由杭州攻略地產(chǎn)營銷有限公司策劃高層集體討論確定； 報(bào)告的結(jié)構(gòu)和撰寫要求由杭州攻略營銷高層共同審定。 四、調(diào)查結(jié)論 有待教育的初級市場 碭山縣隸屬安徽省宿州市，靠近山東地界，距離最近地級市為河南商丘市（約70 公里）、其次為江蘇徐州市、安徽宿州市，整個(gè)縣城規(guī)模不大，交通相對閉塞，屬于比較孤立的一個(gè)縣城，是一個(gè)內(nèi)向型城市。 隨著政府招商引資工作的加強(qiáng)，外來資本的進(jìn)入，但由于相對內(nèi)向的城市發(fā)展，每年經(jīng)濟(jì)增長速度雖然較快，但總量仍 不大，未來幾年內(nèi)會(huì)處于相對穩(wěn)定的增長態(tài)勢；城市產(chǎn)業(yè)農(nóng)牧林漁依舊占據(jù)很大的比例，農(nóng)村人口數(shù)量達(dá)全縣總?cè)丝跀?shù)量的 87%，房地產(chǎn)投資額每年約為 億元間，總量不大投資有限，處于城市化發(fā)展的初級階段。 房地產(chǎn)市場容量較小，剛性需求為主 近幾年來，房地產(chǎn)發(fā)展速度雖然較快，但每年穩(wěn)定在 8 萬方左右的銷售面積，市場容量有限，同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也不多，既有機(jī)會(huì)也有風(fēng)險(xiǎn)，就單個(gè)項(xiàng)目而言，每年 23 萬方的銷售速度，屬于成功項(xiàng)目，市場環(huán)境決定了項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，不能過多開發(fā)而導(dǎo)致產(chǎn)品的滯銷。 初級的房地產(chǎn)市場，大量的 剛需人群，決定了碭山房產(chǎn)市場以剛性需求為主，投資客比例很少，農(nóng)村人口是不可忽視的一群購房力量，他們在縣城購房比例約占 45%，很大程度上活躍了市場，但同時(shí)購房人群對市場認(rèn)知度并不高，投資房產(chǎn)的概念基本沒有形成，剛性需求為中堅(jiān)力量，房價(jià)上漲速度不快，近兩年穩(wěn)定在 200 元 /年的水平。 房產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化 初級的開發(fā)市場，全縣城的開發(fā)樓盤并不多，不超過 5 個(gè)，整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，從規(guī)劃到建筑、從園林到戶型，每個(gè)樓盤基本為兵營式排列、建筑外觀上幾乎一樣、無非是顏色的替換，園林景觀更是無從談起，低水平的市場充滿的機(jī) 會(huì)，以浙商的營造水平能賦予這里全新的理念，但是需要進(jìn)行充分的引導(dǎo)。 但是房價(jià)水平并不高，算上建安與土建成本，利潤并不如一、二線城市那么高，如何在有限的成本投入中打造差異化的品質(zhì)產(chǎn)品，將是面臨的難題。 人群生活方式?jīng)Q定產(chǎn)品基本原則 碭山縣整個(gè)城鎮(zhèn)屬于內(nèi)向型發(fā)展，居民生活水平雖然在逐年提高，但總體上仍然處于較低的水平，對于房產(chǎn)購買習(xí)慣于積蓄購房、對戶型要求以實(shí)用為主，面積約 115 平方米接受度最高，房間數(shù)量最好在三個(gè)，習(xí)慣臥室朝南；對景觀園林要求并不高，對樓宇智能化了解程度很低，只是對簡單的安防系統(tǒng)有所要求。在整體產(chǎn)品打造上把握好形象高端、價(jià)格中端、成本控制的總原則。 價(jià)值觀引導(dǎo)決定產(chǎn)品可塑空間 由于整體房地產(chǎn)市場屬于初級階段，當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)的價(jià)值觀仍然處在很低的水平，只是簡單的滿足居住功能，而更深層次的居住感受沒有被挖掘，需要我們?nèi)ヒ龑?dǎo)，需要我們?nèi)ソ逃?，把全新的理念傳達(dá)給消費(fèi)者，告訴他們更深層次的居住感受，舒適度、身份感、尺度感、環(huán)境感??圍繞我們要打造的產(chǎn)品去一一引導(dǎo)教育，延伸出可塑的產(chǎn)品空間，來贏得更多的客戶。 土地現(xiàn)狀決定開發(fā)方式 土地現(xiàn)狀：未拆遷、高壓線、農(nóng)田、東面人氣差??但另一方 面：城市往東發(fā)展、低成本的土地資源、臨近主街，日益成熟的配套??這些都是持續(xù)發(fā)展的有利條件，隨著政府拆遷工作的進(jìn)展，合理進(jìn)行選擇性開發(fā)，控制好每年開發(fā)總量，是卻得成功的先決條件。 初步計(jì)算土地建筑面積約 18 萬方，以每年 3 萬左右的開發(fā)量計(jì)算，完成全部開發(fā)需要 56 年時(shí)間，但控制好開發(fā)節(jié)奏與營銷手法，將有利于縮短開發(fā)時(shí)間。西邊沿人民路部分將是首期開發(fā)的不二選擇，成熟的配套、較高的人氣，有助于項(xiàng)目的首次亮相，同時(shí)通過自身的產(chǎn)品營造拉大與市場的差異化，來贏得更多的客戶。 城市概況篇 一、碭山縣概況 關(guān)鍵句：碭 山縣隸屬安徽宿州市，靠近山東地界，整個(gè)縣城規(guī)模不大。交通相對閉塞，屬于比較孤立的一個(gè)縣城。 地理位置 碭山縣位于安徽省最北端，蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處；東連本省蕭縣，東南部、南部、西南部、西部與河南省的永城、夏邑、虞城三縣接壤，西北與山東省的單縣、東北與江蘇省的豐縣毗鄰?？h境處于北緯 34176。 16 — 34176。39 ，東經(jīng) 116176。 09 — 116176。 38 。碭山縣境南北長約 公里，東西寬約 44 公里，總面積 1193 平方公里。縣城東距徐州市 84 公里，西距商丘市 72 公 里。隴海鐵路、 310 國道貫穿全境，京九、京滬鐵路， 10 206 國道擦肩而過。百里黃河故道橫臥其間。她東距歷史名城徐州 70 公里，西接古都商丘60 公里，芒碭山雄峙于前，黃河襟帶于后，古為汴京齒唇，徐淮門戶，素有九州通衢、天下要沖之稱，是安徽省連接歐亞大陸橋的唯一通道。 城市規(guī)模及人口 2020 年末，全縣總戶數(shù) 288978 戶，年末總?cè)丝跒?966428 人，其中非農(nóng)業(yè)人口 120670 人，農(nóng)業(yè)人口 845758 人，比上年增長 %。其中：男性 494571人，女性 471857 人。人口自然增長率為 ?， 比上年增加 個(gè)千分點(diǎn)。 碭山縣現(xiàn)有漢、回、苗、侗、壯、藏、布依、土家、獨(dú)龍、白、朝鮮、哈尼、蒙古、滿、赫哲、鄂溫克、維吾爾、畬、土、羌、拉祜等 22 個(gè)民族。 自然資源 碭山縣地下礦藏初步探明有煤、石油、天然氣。安徽省地質(zhì)礦產(chǎn)局 325 地質(zhì)隊(duì)于 1958年至 1962年，在普查填圖工作中，發(fā)現(xiàn)碭山縣境南部地下蘊(yùn)藏煤。 1978年， 325 地質(zhì)隊(duì)同安徽省煤田第三勘探隊(duì)對煤田地質(zhì)情況作進(jìn)一步勘探，勘探表明，煤田西自楊集車站、東至縣界，長 30 多公里，南北寬 10 公里左右，總面積300 平方