【正文】 消費(fèi)者的 未來(lái)需求、購(gòu)買決策的影響因素和對(duì)本案的意向。 （ 1）調(diào)查執(zhí)行 我司共有 4 名工作人員參加主持了該調(diào)查，現(xiàn)場(chǎng)的城市調(diào)查、深度訪談和競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查于 2020 年 1 月 20 日開(kāi)始。 （ 2）質(zhì)量保證措施 為保證該項(xiàng)調(diào)查工作的高質(zhì)量，我們認(rèn)真對(duì)待調(diào)查各個(gè)環(huán)節(jié)的每一個(gè)問(wèn)題，采取了以下保證質(zhì)量的措施： 市場(chǎng)調(diào)研前，先進(jìn)行充分的內(nèi)部溝通，確定主要方向； 市場(chǎng)調(diào)研中，由杭州攻略地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司策劃高層集體討論決定深度訪談結(jié)構(gòu)及內(nèi)容； 每天召開(kāi)一 次例會(huì)，溝通調(diào)查中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，并立即給出解決方法； 數(shù)據(jù)分析結(jié)果的含義，由杭州攻略地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司策劃高層集體討論確定； 報(bào)告的結(jié)構(gòu)和撰寫要求由杭州攻略營(yíng)銷高層共同審定。 隨著政府招商引資工作的加強(qiáng)，外來(lái)資本的進(jìn)入，但由于相對(duì)內(nèi)向的城市發(fā)展，每年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度雖然較快，但總量仍 不大，未來(lái)幾年內(nèi)會(huì)處于相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；城市產(chǎn)業(yè)農(nóng)牧林漁依舊占據(jù)很大的比例，農(nóng)村人口數(shù)量達(dá)全縣總?cè)丝跀?shù)量的 87%，房地產(chǎn)投資額每年約為 億元間，總量不大投資有限，處于城市化發(fā)展的初級(jí)階段。 初級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量的 剛需人群，決定了碭山房產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求為主，投資客比例很少，農(nóng)村人口是不可忽視的一群購(gòu)房力量，他們?cè)诳h城購(gòu)房比例約占 45%，很大程度上活躍了市場(chǎng)，但同時(shí)購(gòu)房人群對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知度并不高，投資房產(chǎn)的概念基本沒(méi)有形成，剛性需求為中堅(jiān)力量，房?jī)r(jià)上漲速度不快，近兩年穩(wěn)定在 200 元 /年的水平。 但是房?jī)r(jià)水平并不高，算上建安與土建成本，利潤(rùn)并不如一、二線城市那么高，如何在有限的成本投入中打造差異化的品質(zhì)產(chǎn)品，將是面臨的難題。在整體產(chǎn)品打造上把握好形象高端、價(jià)格中端、成本控制的總原則。 土地現(xiàn)狀決定開(kāi)發(fā)方式 土地現(xiàn)狀：未拆遷、高壓線、農(nóng)田、東面人氣差??但另一方 面：城市往東發(fā)展、低成本的土地資源、臨近主街，日益成熟的配套??這些都是持續(xù)發(fā)展的有利條件，隨著政府拆遷工作的進(jìn)展，合理進(jìn)行選擇性開(kāi)發(fā)，控制好每年開(kāi)發(fā)總量，是卻得成功的先決條件。西邊沿人民路部分將是首期開(kāi)發(fā)的不二選擇，成熟的配套、較高的人氣，有助于項(xiàng)目的首次亮相，同時(shí)通過(guò)自身的產(chǎn)品營(yíng)造拉大與市場(chǎng)的差異化，來(lái)贏得更多的客戶。交通相對(duì)閉塞，屬于比較孤立的一個(gè)縣城。縣境處于北緯 34176。39 ，東經(jīng) 116176。 38 ?？h城東距徐州市 84 公里，西距商丘市 72 公 里。百里黃河故道橫臥其間。 城市規(guī)模及人口 2020 年末，全縣總戶數(shù) 288978 戶，年末總?cè)丝跒?966428 人，其中非農(nóng)業(yè)人口 120670 人，農(nóng)業(yè)人口 845758 人，比上年增長(zhǎng) %。人口自然增長(zhǎng)率為 ?， 比上年增加 個(gè)千分點(diǎn)。 自然資源 碭山縣地下礦藏初步探明有煤、石油、天然氣。 1978年， 325 地質(zhì)隊(duì)同安徽省煤田第三勘探隊(duì)對(duì)煤田地質(zhì)情況作進(jìn)一步勘探，勘探表明，煤田西自楊集車站、東至縣界，長(zhǎng) 30 多公里，南北寬 10 公里左右，總面積300 平方公里?？刹擅簩訛?G GD C C2 共 5 層，總厚度 米至 米。其品種有焦煤、瘦煤、貧煤、自然焦等，總儲(chǔ)量為 7億噸。 年平均氣溫℃（ 19551995年）。年降水 ，最多降雨量 （ 2020 年） ， 最少 415mm（ 1966 年）；年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)。年無(wú)霜期 201 天?？h城發(fā)展東進(jìn)，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有實(shí)際支撐意義。增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長(zhǎng) 12%。 人均 GDP 發(fā)展水平 近年來(lái)，碭山人均 GDP 年增長(zhǎng)率達(dá) 10%以上， 2020 年達(dá) 5967 元；按現(xiàn)行匯率折算達(dá)到 874 美元； 人均 GDP 與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8003000 30004000 40008000 8000 以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 快速發(fā)展 單純 數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主、數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 根據(jù)人均 GDP 與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型判斷，碭山房地產(chǎn)發(fā)展目前屬于啟動(dòng)階段，以生存需求為主，發(fā)展特征為快速發(fā)展，潛力和發(fā)展勢(shì)頭看漲。 固定資產(chǎn)投資狀況 09 年 1— 11 月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)完成投資 261726 萬(wàn)元，比同期增長(zhǎng) %，其中房地產(chǎn)投資完成 15259 萬(wàn)元，下降 %，約占總比例的 %。 近年來(lái)，碭山縣房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例略有下降，主要是受 08 年金融危機(jī)影響，但仍尚處于基本正常的范圍之內(nèi)。 財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 09 年 111 月份，財(cái)政總收入完成 20841 萬(wàn)元， 比同期增長(zhǎng) %，增速比上月加快 個(gè)百分點(diǎn)。在地方財(cái)政收入中，稅收收入完成 8809 萬(wàn)元，比同期增長(zhǎng)%，非稅收入完成 5192 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 三、城市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 2020 年第一產(chǎn)業(yè)完成 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成 億元。農(nóng)業(yè)仍然在碭山占有很大比重，但在保證農(nóng)業(yè)正常生產(chǎn)的基礎(chǔ)上大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。 “兩區(qū)四園”總面積達(dá) 58 平方公里，集聚人口 萬(wàn)人，產(chǎn)業(yè)集聚能力進(jìn)一步提升，園區(qū)經(jīng)濟(jì)占全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的 80%。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完 善。明珠小區(qū)、陽(yáng)光花園、南苑小區(qū)、紫香園小區(qū)等項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)。兩區(qū)四園全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)稅收 7874 萬(wàn)元，出口額 億美元，經(jīng)濟(jì)外向度進(jìn)一步提升。城市的發(fā)展方向往東將是政府的重要發(fā)展方向之一。 大力實(shí)施以碭城建設(shè)為核心，以 310 國(guó)道和 101 省道沿線為兩線，“一核兩線”城鎮(zhèn)建設(shè)戰(zhàn)略，加快推進(jìn)碭城大拆遷、大拆違、大建設(shè)，做大城市規(guī)模，擦亮城市品牌，提升城市化水平。積極貫徹國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)整政策，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步形成高中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例較為合理的住房供應(yīng)體系。大力推進(jìn)城市精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。有效整合城市管理力量， 重點(diǎn)開(kāi)展交通秩序、環(huán)境衛(wèi)生等綜合治理活動(dòng)，著力提升城市管理水平。 碭山 2020 年 111 月份房地產(chǎn)投資總額 從 2020 年開(kāi)始，近三年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá) 億元，比“十五”時(shí)期總投資還增長(zhǎng)了 %，近三年年增長(zhǎng)速度達(dá)到 %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 近年來(lái)隨著房地產(chǎn)投資力度的加大，商品房施工規(guī)模迅速擴(kuò)大，其中20202020 三年的施工面積累計(jì)達(dá) 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) %、 %、%，新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工率 達(dá) 96%。 商品房銷售狀況 銷售量總體持續(xù)增長(zhǎng)， 20202020 年全縣商品房銷售面積達(dá) 22 萬(wàn)平方米，其中住宅銷售 萬(wàn)平方米，占全部商品房銷售面積的 %；商品房銷售額 億元，其中商品住宅銷售額 億元。 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲 近年來(lái)，碭山縣房?jī)r(jià)快速上漲， 20202020 年商品住房平均價(jià)格分別為 1112元 /平方米、 1531 元 /平方米、 1807 元 /平方米，同比上漲 %、 %、 %。截止 2020 年 1 月 25 日，據(jù)統(tǒng)計(jì)一月份商品房住宅均價(jià)達(dá)2231 元 /平方米。 二、碭山房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 0809 年房地產(chǎn)投資下滑 2020 年四季度以來(lái)受金融危機(jī)影響，碭山房地產(chǎn)投資開(kāi)始呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2020 年 111 月份，全縣房地產(chǎn)投資同比下降 %，其中住宅投資同比下降%。 商品房銷售面積保持增長(zhǎng) 勢(shì)頭 2020 年 111 月份商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，可以看出居民對(duì)商品房需求旺盛，開(kāi)發(fā)企業(yè)也對(duì)市場(chǎng)發(fā)展信心較足。 剛性需求活躍了市場(chǎng) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 09 年 111 月份購(gòu)房對(duì)象以碭山本地人居多，碭城居民購(gòu)買占%，碭山農(nóng)村居民 購(gòu)買占 %，投資性住房約占 5%，由此可見(jiàn)，居民購(gòu)買住房還是以自住為主，投資性住房占比較小。但是由于 2020 年底國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)，2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在一定的不穩(wěn)定性。同時(shí)，自建房用地原則上已經(jīng)不予審批。 從規(guī)劃部門了解到 2020 年起碭山縣城將有 70 萬(wàn)平方米商品房用地推向市場(chǎng)，其中城西 30 萬(wàn)平方米，其他區(qū)域 40 萬(wàn)平方米。 宗地面積 ，其中出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 4730 4730 10 萬(wàn)元或 10 萬(wàn)元的整倍數(shù) 李成曙 居住 70 碭 GT2020— 27 號(hào) 1 東起金利大道，西至三中操場(chǎng)西側(cè)， 出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 1000 元 /畝或 1000 元 / 畝的整倍數(shù) 惠威 居住 70 碭 GT2020— 23 號(hào) 位于原白 酒廠地塊南側(cè)，與南河西路相鄰。 宗地面積 ，其中出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 4730 4730 10 萬(wàn)元或 10 萬(wàn)元的整倍數(shù) 李成曙 居住 70 碭 GT2020— 27 號(hào) 1 東起金利大道，西至三中操場(chǎng)西側(cè)， 出讓面積 商 業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 1000 元 /畝或 1000 元 / 畝的整倍數(shù) 惠威 居住 70 碭 GT2020— 23 號(hào) 位于原白酒廠地塊南側(cè)，與南河西路相鄰。國(guó)際花園 樓盤簡(jiǎn)介 位于碭山縣中原路（大花園北側(cè) 500 米），踞碭城窗口地段，為規(guī)劃西部中心區(qū)，東至中原路，北至利民路；主打 18 萬(wàn)平方米海派風(fēng)情品質(zhì)生活社區(qū)，在碭山縣口碑很好。 開(kāi)發(fā)商 碭山縣紫鑫置業(yè) 開(kāi)發(fā)周期 2020 施工、 2020 交付，春節(jié)前將再推出一批房源 物業(yè)類型 多層住宅 56 棟、聯(lián)排別墅 6 棟 銷售均價(jià) 2400 元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 元 建筑面積 180000 平方米 占地面積 180 畝 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 33％，容積率 ，日照系數(shù) 交付標(biāo)準(zhǔn) 外墻面磚，天然氣（開(kāi)戶費(fèi)自理），水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛地，塑鋼窗，電子防盜門等，中空玻璃，電子對(duì)講單元門 主力戶型 主力面積在 平米 — 平米之間， 87 平米兩室兩廳一衛(wèi)、 97/115平米三室兩廳一衛(wèi)、 124/131 平米三室兩廳兩衛(wèi)；住宅：五層多層為主，五樓帶閣樓，一層半地下室。國(guó)際花園分析： 項(xiàng)目住宅現(xiàn)行價(jià)格在碭山比較屬于高價(jià)，單套總價(jià)在 30 萬(wàn)至 35 萬(wàn)之間，中高收入居民基本可以承受。 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于碭山城區(qū)西側(cè)，東臨氣象局、工商聯(lián)，居住環(huán)境較好； 小區(qū)規(guī)模較大（縣級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），內(nèi)部配套齊備（縣級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）； 擁有西關(guān)旺盛的人氣及周邊良好的生態(tài)環(huán)境，周邊有西關(guān)中學(xué)、鐵路中學(xué)、碭山縣二中、小太陽(yáng)雙語(yǔ)幼兒園，項(xiàng)目正東為二中新校址； 劣勢(shì)：周邊生活配套不齊全，環(huán)境衛(wèi)生不整潔。 威脅：城東御都星城的銷售以及價(jià)格較低，都會(huì)給其帶來(lái)一定的影響。小區(qū)共分為七大板塊，分別為天樞星居、天璇星居、天璣星居、天權(quán)星居、玉衡星居、開(kāi)陽(yáng)星居、搖光星居，以北斗星座命名，顯示上風(fēng)上水。 開(kāi)發(fā)商 江蘇省華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)周期 一期： 2020 年 6 月 30 日交付，住宅 1880 元 /平米 二期： 2020 年 10 月 30 日交付，住宅 1880 元 /平米 三期： 2020 年 4 月 30 日交付，住宅 2020 元 /平米，商鋪 8800 元 /平米，僅剩部分頂層 四期：預(yù)計(jì) 2020 年上半年推出 物業(yè)類型 多層住宅、沿