【正文】 學(xué)、碭山四中，學(xué)區(qū)資源豐富。 優(yōu)勢： 社區(qū)配套齊全，商貿(mào)、金融、休閑、娛樂于一體，同類區(qū)域性價(jià)比具有較強(qiáng)的競爭力； 小區(qū)規(guī)劃規(guī)模很大，擁有較大的集群效應(yīng)； 商業(yè)規(guī)模大，生活購物十分便利。 車庫價(jià)值 56 萬 /個(gè) 儲藏間價(jià)格 800020200 元 /個(gè) 御都星城分析： 項(xiàng)目住宅現(xiàn)行價(jià)格在碭山比較屬于中等價(jià)位，單套總價(jià)在 25萬至 30萬之間，中等收入居民基本可以承受。 商業(yè)：一、二層為商鋪。 周邊配套 新縣政府、金利集團(tuán)、安徽碭山中學(xué)、碭山第四中學(xué)、東方購物廣場、中山醫(yī)院、 電器賣場、餐飲店。 典型戶型： 外立面表現(xiàn)： 御都星城 樓盤簡介 位于碭山縣人民路與東升路交叉處；主打新居住主義調(diào)性，項(xiàng)目周邊商業(yè)、生活配套成熟，在碭山縣屬于最大樓盤。 機(jī)會：品質(zhì)樓盤形象已在本地有相當(dāng)好的口碑，能夠吸引 對于生活配置有較高要求的人群，相應(yīng)總價(jià)承受能力也較高。 規(guī)劃：軍營陣列式布局，但中央為排屋組團(tuán)，有中心廣場設(shè)計(jì)及小型景觀組團(tuán)； 建筑：中規(guī)中矩多層建筑，外立面基本無造型，未做好空調(diào)位的遮擋，但整體用材方面要高于其他樓盤，樓梯、外墻都以面磚為主； 戶型： 主要以 100120 平米三房戶型為主，少量大戶型產(chǎn)品，基本上做到兩方朝南； 人群：以剛需人群為主，主要為當(dāng)?shù)乩习傩铡⑾聦汆l(xiāng)鎮(zhèn)居民，部分教師、少量公務(wù)員，總價(jià)承受能力較高。聯(lián)排別墅、少量臨街 商鋪 內(nèi)部配套 小區(qū)會所（棋牌室、乒乓球室、健身器材、書吧），智能化（小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對講系統(tǒng)），保安（ 24 小時(shí)巡邏） 車庫價(jià)值 56 萬 /個(gè) 儲藏間價(jià)格 1000 元 /㎡ 紫鑫 周邊配套 距國家級振興農(nóng)貿(mào)市場約 1500 米，據(jù)碭山縣人民醫(yī)院新址約 500 米，南側(cè)為碭山縣建材城，銀行、電信環(huán)繞左右。 宗地面積 商業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 300 300 2 萬元或 安徽綠地置業(yè)有限公司 其中出讓面積 居住 70 2 萬元的整倍數(shù) 碭 GT 位于周寨鎮(zhèn)，原周寨派出所用地 出讓面積 商住 50 年 掛牌 49 66 1 萬元或 1 萬元的整倍數(shù) 孟憲秋 2020— 01 號 碭 GT 原李莊中學(xué)地段 宗地面積 其中出讓面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 330 720 5 萬元或 5 萬元的整倍數(shù) 劉一鳴 2020— 02 號 住宅 70 碭 GT 位于縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人 民東路南側(cè) 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 28 萬元 /畝 28 萬元 /畝 萬元 (或是 萬元的整倍數(shù) ) 安徽省碭山陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020— 13 號 其中出讓面積 64582 住宅 70 （ 萬元） 碭 GT 原人武部地段 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 110 萬元 /畝 110 萬元 /畝 萬元 (或是 萬元的整倍數(shù) ) 北京紫都雙興置業(yè) 發(fā)展有限公司 2020— 10 號 其中出讓面積 住宅 70 （ 萬元） 碭 GT2020— 07 號 位于李莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)一路東側(cè) ,原李莊派出所用地 . 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 52 52 1 萬元或 1 萬元的整倍數(shù) 劉建民 其中出讓面積 住宅 70 四、典型樓盤分析 紫鑫 宗地面積 商業(yè)居住 商業(yè) 40 掛牌 300 300 2 萬元或 安徽綠地置業(yè)有限公司 其中出讓面積 居住 70 2 萬元的整倍數(shù) 碭 GT 位于周寨鎮(zhèn)，原周寨派出所用地 出讓面積 商住 50 年 掛牌 49 66 1 萬元或 1 萬元的整倍數(shù) 孟憲秋 2020— 01 號 碭 GT 原李莊中學(xué) 地段 宗地面積 其中出讓面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 330 720 5 萬元或 5 萬元的整倍數(shù) 劉一鳴 2020— 02 號 住宅 70 碭 GT 位于縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人民東路南側(cè) 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 28 萬元 /畝 28 萬元 /畝 萬元 (或是 萬元的整倍數(shù) ) 安徽省碭山陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020— 13 號 其中出讓面積 64582 住宅 70 （ 萬元） 碭 GT 原人武部地段 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 110 萬元 /畝 110 萬元 /畝 萬元 (或是 萬元的整倍數(shù) ) 北京紫都雙興置業(yè)發(fā)展有限公司 2020— 10 號 其中出讓面積 住宅 70 （ 萬元） 碭 GT2020— 07 號 位于李莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)一路東側(cè) ,原李 莊派出所用地 . 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 52 52 1 萬元或 1 萬元的整倍數(shù) 劉建民 其中出讓面積 住宅 70 碭 GT 縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人民東路北側(cè) 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 1930 1930 10 萬元或 10 萬元的整倍數(shù) 碭山新區(qū)建設(shè)投資有限公司 2020— 18 號 其中出讓面積 居住 70 碭 GT 碭城環(huán)城河?xùn)|北角 宗地面積 公共休閑 40 掛牌 52 5010 10 萬元或 10 萬元的整倍數(shù) 浙江益三投資有限公司 2020— 15 號 其中出讓面積 碭 GT2020— 25 號 原碭山賓館北側(cè)，政府公寓樓占地 m2 土地與 m2 房屋整體處置 居住 商業(yè) 40 拍賣 246 284 2 萬元或 2 萬元的整倍數(shù) 碭山縣匯洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 居住 70 碭 GT2020— 26 號 人民西路南側(cè)，陳莊溝以北。 附件土地出讓情況： 宗地 土地座落及四至 土地面積 用途 出讓年限（年） 出讓 出讓 起始價(jià) 成交價(jià) 增價(jià) 受讓人 編號 (m2) 方式 時(shí) 間 (萬元 ) (萬元 ) 幅度 碭 GT 縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人民東路北側(cè) 宗地面積 商住 商業(yè) 40 掛牌 1930 1930 10 萬元或 10 萬元的整倍數(shù) 碭山新區(qū)建設(shè)投資有限公司 2020— 18 號 其中出讓面積 居住 70 碭 GT 碭城環(huán)城河?xùn)|北角 宗地面積 公共休閑 40 掛牌 52 5010 10 萬元或 10 萬元的整倍數(shù) 浙江益三投資有限 公司 2020— 15 號 其中出讓面積 碭 GT2020— 25 號 原碭山賓館北側(cè)，政府公寓樓占地 m2 土地與 m2 房屋整體處置 居住 商業(yè) 40 拍賣 246 284 2 萬元或 2 萬元的整倍數(shù) 碭山縣匯洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 居住 70 碭 GT2020— 26 號 人民西路南側(cè)，陳莊溝以北。原則上控制自建房的規(guī)定對潛在購房更新的基數(shù)會帶來比較大的幫助，能夠有效激發(fā)當(dāng)?shù)氐挠绣X群體。 三、土地出讓情況 2020 年土地出讓情況合計(jì)：宗地面積： 平方米（ 畝），其中出 讓面積 平方米（ 畝），成交價(jià) 萬元。 區(qū)位優(yōu)勢與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)樓市發(fā)展 據(jù)調(diào)查，從財(cái)富廣場和御都星城的銷售來看，由于受區(qū)位優(yōu)勢和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，這 2 個(gè)樓盤很大程度上吸引了購房者的目光，使購房者更加看好城市發(fā)展前景和房地產(chǎn)的升值空間。 房價(jià)和銷售進(jìn)入一個(gè)相對平穩(wěn)的調(diào)整期 分析 2020 年全縣樓市， 13 月份處于相對低迷， 46 月份復(fù)蘇出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)，79 月份量價(jià)齊升，達(dá)到了 09 年度的最高峰， 1011 月份處于相對平穩(wěn)狀態(tài)。房地產(chǎn)投資的下降直接影響了 2020 年度商品房的供給， 2020 年上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降 %，下半年同比下降 %。經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)的第一波熱潮上漲后，由于剛性需求為主要需求，房價(jià)上漲開始區(qū)域穩(wěn)定，年上漲幅度在 200 元 /平方米，上漲主要原因： 土地價(jià)格上漲，加大了商品房開發(fā)成本，這是當(dāng)前房價(jià)上漲的因素之一； 近年來建筑材料價(jià)格上漲，使商品房剛性成本增加； 新建住宅品質(zhì)提升導(dǎo)致房價(jià)上漲； 由于國家對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地管制較嚴(yán)，城市房屋拆遷量上升，隨著房價(jià)的上漲， 房屋拆遷成本逐年加大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升； 下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城購房越來越多，需求量增大，也成為房價(jià)上漲的因素之一。 2020 年碭山城區(qū)商品房價(jià)格仍然持續(xù)上漲，但漲幅有所回落，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年 111 月份對碭山已備案的商品房價(jià)格統(tǒng)計(jì)，住宅均價(jià) 2021 元 /平方米，比去年同期上漲 227 元。 2020 年 111 月份，商品房預(yù)售合同備案面積 萬平方米，同比增長%，其中住宅 萬平方米，同比增長 %；年銷售平均面積為 8 萬平米左右，市場容量有限，但應(yīng)該更多引導(dǎo)商品房二次消費(fèi)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商品房消費(fèi)。 2020 年 111 月份，商品房施工面積