【正文】 萬(wàn)平方米，容積率 （ 綠化率 %）。 D、輕軌會(huì)帶來(lái)一定的噪音污染。 B、項(xiàng)目周邊配套匱乏，方圓 200 米內(nèi)無(wú) 大型菜市場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、郵局、小學(xué)、娛樂場(chǎng)所等生活配套，距本案 200 米左右的大型超市沃爾瑪尚未開工，且營(yíng)業(yè)時(shí)間尚未確定。該區(qū)納稅額、全口徑入庫(kù)財(cái)政收入連續(xù)幾年位全省開發(fā)區(qū)第一。 高新區(qū)有全日制高等院校 18 所，部委直屬科研機(jī)構(gòu) 39 所，設(shè)計(jì)院12 所，計(jì)算測(cè)試中心 8 個(gè)；另有國(guó)家科委統(tǒng)管的 23 種大型精密儀器 668套，有 11 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，區(qū)內(nèi)每萬(wàn)人口有科技人員 1660 人。開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全、交通便利、技術(shù)力量雄厚。 E、即將建成的沃爾瑪超市。 C、由于產(chǎn)業(yè)政策傾斜，出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)高新技術(shù)企業(yè)入住園區(qū)。 （ 7）污染（水污染、噪音污染、空氣污染、電污染） 在長(zhǎng)春市現(xiàn)有情況下，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的污染可以說(shuō)沒有什么。 （ 2）戶型及面積 區(qū)域住宅商品房的面積按市場(chǎng)認(rèn)可程度可分作三個(gè)檔次： 非常認(rèn)可： 130 平方米以下，二室 三室 一般： 130160 平方米，三室 四室 認(rèn)可程度較低： 160 平方米以上，四室以上 （ 3）建筑風(fēng)格 層高： 米 建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、簡(jiǎn)約式 公共設(shè)施：停車場(chǎng)、園林綠化、道路等 （ 4）配套 購(gòu)物：較差 金融：較差 娛樂：較差 醫(yī)療：較差 教育：一般 通訊：一般 （ 5）交通 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的交通情況較發(fā)達(dá)，公交線路較多，但路政設(shè)施老化。因此，我們可以看出，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的中高檔樓盤的競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的，區(qū)域市場(chǎng)供給壓力較大。 1項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)概況 區(qū)域市場(chǎng)態(tài)勢(shì) （ 1）開發(fā)投資總額 （ 2）總建筑面積 （ 3）總施工面積 （ 4）總竣工面積 （ 5）空置率 （ 6）區(qū)域內(nèi)供給壓力分析 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的樓盤較多，長(zhǎng)春市近 5 年內(nèi)的樓盤有 45%左右集中在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)。 B：長(zhǎng)春市房屋空置量 800 萬(wàn)平方米， 市場(chǎng)壓力大，消化周期長(zhǎng)。對(duì)外來(lái)人口和資金的吸引力較大。 C：長(zhǎng)春市區(qū)人口 290 萬(wàn)，人均居住面積平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)較為廣闊。 整體市場(chǎng)條件對(duì)發(fā)展住宅商品房的支持和阻礙 支持： A：政府相關(guān)政策和措施對(duì)房地產(chǎn)的促進(jìn)。另外，住房公積金貸款也是購(gòu)房資金的一部分，盡管使用這種貸款要具備一定條件，但可以肯定它將會(huì)促進(jìn)我市房市的進(jìn)一步繁榮。2022 年市級(jí)財(cái)政 已將 1500 萬(wàn)元住房補(bǔ)貼落實(shí)到位，計(jì)劃在上半年向其所負(fù)擔(dān)的單位職工發(fā)放。 （ 5）貨幣分房是對(duì)房市影響較大的一個(gè)舉措，它直接關(guān)系到注入房市的資金多少。關(guān)于進(jìn)一步加快公有住房出售工作的補(bǔ)充規(guī)定 187。購(gòu)房一年以上的公房再轉(zhuǎn)讓，稅費(fèi)只收 %，即契稅 %，手續(xù)費(fèi) 1%，個(gè)人所得稅 1%；不到一年的按 %征收，即契稅%，手續(xù)費(fèi) 1%，個(gè)人所得稅 1%，營(yíng)業(yè)稅 1%。增量房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，由成交額的 %調(diào)整到 %，即契稅 %，手續(xù)費(fèi) %。全面放開了房地產(chǎn)市場(chǎng)，大幅度降低了房地產(chǎn)交易的契稅，同時(shí)加大了房改力度。 （ 2） 1999 年 10 月，根據(jù)國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的有關(guān)規(guī)定，長(zhǎng)春市出臺(tái)了 171。 各樓盤的銷售周期普遍較長(zhǎng)，一般都要在一年半以上。 （ 6）、開發(fā)商及開發(fā)房產(chǎn)的分布現(xiàn)狀 南湖周邊區(qū)域： 威尼斯花園 長(zhǎng)春乾源房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司 維多利亞莊園 長(zhǎng)春恩維地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉港綠色家園 長(zhǎng)春吉港集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 富苑花園（ 系列） 長(zhǎng)春天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 富豪花園 長(zhǎng)春開元集團(tuán)有限責(zé)任公司 衛(wèi)星路沿線區(qū)域： 長(zhǎng)春明珠 大連萬(wàn)達(dá) 我的家園 聯(lián)華地產(chǎn) 好景山莊 長(zhǎng)房集團(tuán) 亞泰地區(qū)： 亞泰花園（系列） 吉林亞泰集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司 萬(wàn)科城市花園 北京萬(wàn)科 （ 7）、開發(fā)規(guī)模與周期 長(zhǎng)春市各種樓盤的階段開發(fā)規(guī)模大多在 610 萬(wàn)平方米，并預(yù) 留后期開發(fā)管線，項(xiàng)目開發(fā)總量大體在 30 萬(wàn)平方米左右。 2022 年至今，富苑花園、長(zhǎng)春明珠、威尼斯花園、亞泰花園、我的家園等明星樓盤相續(xù)出現(xiàn)，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，需要市民生活水平的不斷提高和更多房地產(chǎn)的熱點(diǎn)出現(xiàn)，才能深入地挖掘長(zhǎng)春市民的購(gòu)房需求，真正啟動(dòng)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)中高檔市場(chǎng)。 （ 4）、發(fā)展趨勢(shì)描述 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，同類樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，且市場(chǎng)購(gòu)買力較弱，開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)品檔次和個(gè)體產(chǎn)品嚴(yán)重脫離市場(chǎng)。 根據(jù)我司對(duì)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)調(diào)研的結(jié)果，我司預(yù)測(cè)： 2022 年長(zhǎng)春市住宅商品 房實(shí)際需求量約 120 萬(wàn)平方米。 （ 3）、住宅商品房的實(shí)際需求量評(píng)估 2022年長(zhǎng)春市均價(jià) 3000 元 /平方米以上的新樓盤上市總量約 130萬(wàn)平方米（不含本項(xiàng)目）。 2022 年長(zhǎng)春市人均可支配收入 6339 元。 （ 2）、市場(chǎng)購(gòu)買能力 長(zhǎng)春市區(qū)現(xiàn)有人口 290 萬(wàn)人，約 90 萬(wàn)戶。政府有意識(shí)的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房投放量，增大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，這對(duì)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展是十分有利的。 D、區(qū)域價(jià)格認(rèn)可情況 南湖地區(qū)： 均價(jià) 30004500 元 /平方米以上 衛(wèi)星路沿線：均價(jià) 25003500 元 /平方米 亞泰地區(qū)：均價(jià) 25003000 元 /平方米 其它地區(qū)：普遍均價(jià) 2500 元 /平方米以下 E、原因分析 南湖地區(qū)、衛(wèi)星路沿線、亞泰地區(qū)是長(zhǎng)春市近階段熱點(diǎn)區(qū)域，除亞泰外，其它地區(qū)的自然景觀資源 較好；三個(gè)地區(qū)的樓盤開發(fā)數(shù)量較多，項(xiàng)目規(guī)模較大，素質(zhì)較好，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它地區(qū)。 衛(wèi)星路沿線：以自然景觀為主，交通方便，城市配套設(shè)施比較缺乏，需項(xiàng)目自身解決，業(yè)主生活并不十分方便。 （ 3）、不同面積住宅商品房的戶型分布 A、 基本分布 110 平方米以下：一室、二室 110130 平方米：二室、三室 130160 平方米：三室、四室 160 以上：四室以上 B、 銷售情況 110 平方米以下：較好 110130 平方米：一般 130160 平方米：較困難 160 以上：困難 C、 原因分析 長(zhǎng)春市大多數(shù)人的住宅商品房消費(fèi)心理并不是越大越好，比較注重面積的實(shí)用，總價(jià)的控制。 4000 元 /平方米以上：銷售率普遍不超過 60%。 （ 2）、不同價(jià)格住宅商品房的數(shù)量分布 A、 基本分布及價(jià)格示意圖 051015202530352 0 0 0 元/ 平方米以下20222500元 /平 方米25003000元 /平 方米30004000元 /平 方米4 0 0 0 元以上 B、 銷售情況 2500 元 /平方米以下：銷售狀況良好，基本不用媒體宣傳 25003000 元 /平方米：小戶型銷售狀況良好，大戶型略有積壓 ，媒體宣傳力度較大。可以說(shuō)，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于冰凍期。 （ 7）、整體市場(chǎng)的供 給壓力分析 靜態(tài)分析： 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2022 年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)年供給量遠(yuǎn)大于年銷售量。 （ 6）、空置量 據(jù)有關(guān)部門有關(guān)人員保守估計(jì)，長(zhǎng)春市樓盤空置總量在 800 萬(wàn)平方米以上。 （ 5）、總銷售額 2022 年銷售 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元比上年增長(zhǎng) %。 （ 3）、總施工面積 2022 年該市完成房屋施工面積 萬(wàn)平方米，其中新開工面積 萬(wàn)平方米。 第二部分 住宅商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研 一、 住宅總體市場(chǎng)調(diào)研 1 總體概況 2022 年住宅商品房市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀 （ 1）、開發(fā)投資總額 2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增加 %。調(diào)查結(jié)果還顯示，長(zhǎng)春市居民的衣著消費(fèi)總量逐年下降而結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，娛樂文教消費(fèi)快速增長(zhǎng)，交通通訊消費(fèi)穩(wěn)中有升。根據(jù)恩格爾定律，隨著家庭個(gè)人收入的增加收入中用于食品方面的支出比例就越來(lái)越小，系數(shù)達(dá)到 40%50%，生活水平即達(dá)到小康?！懊褚允碁樘臁保缘淖兓窍M(fèi)轉(zhuǎn)型的重要體現(xiàn)。增收利息稅對(duì)長(zhǎng)春市民儲(chǔ)蓄沒有大的沖擊，手頭的余款基本存入銀行。離崗職工為 萬(wàn)人 ,比上年增加 萬(wàn)人 ,增長(zhǎng) %。 B、 2022 長(zhǎng)春城鎮(zhèn)居民家庭月人均消費(fèi)支出情況 指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 年人均支出 消費(fèi)性支出 元 /人均 5113 食品 元 /人均 2151 衣著支出 元 /人均 559 設(shè)備用品及服務(wù) 元 /人均 224 醫(yī)療保健 元 /人均 490 交通和通訊 元 /人均 398 娛樂文教服務(wù) 元 /人均 501 居住 元 /人均 551 雜項(xiàng)商品及服務(wù) 元 /人均 240 C、就業(yè)狀況 2022 年末全市從業(yè)人員 萬(wàn)人 ,比上年減少 萬(wàn)人 ,下降 %。 （ 2）市實(shí)際經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀調(diào)研分析 A、市場(chǎng)物價(jià) 2022 年，長(zhǎng)春市消費(fèi)價(jià)格總水平與 1999 年相比下降 %,與全國(guó)36 個(gè)大中城市平均上漲到 %的升勢(shì)相比 ,物價(jià)仍處于回升乏力狀況。財(cái)政收支基本平衡， 2022 年全區(qū)全口徑財(cái)政收入 17834 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)%,本級(jí)財(cái)政收入 8427 萬(wàn)元 ,同比增長(zhǎng) 28%。 E、綠園區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 2022 年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 239823 萬(wàn)元，比 1999 年增長(zhǎng) %,其中 :第一產(chǎn)業(yè)增加值 17197 萬(wàn)元 ,同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值138420 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 84206 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。全市全口徑財(cái)政收入完成 23085萬(wàn)元，為年計(jì)劃的 %,同比增長(zhǎng) %。其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值完成 18000 萬(wàn)元 ,同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 119500 萬(wàn)元 ,同比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 102500 萬(wàn)元 ,同比增長(zhǎng) %。 C、朝陽(yáng)區(qū) 經(jīng)濟(jì)狀況 2022 年，全區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 124765 萬(wàn)元，比 1999 年增長(zhǎng) %,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 18678 萬(wàn)元 ,第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 32199 萬(wàn)元 ,第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 73888 萬(wàn)元 ,三次產(chǎn)業(yè)比為 ::，完成工業(yè)總產(chǎn)值 72362 萬(wàn)元，比 1999 年增長(zhǎng) %；全口徑農(nóng)業(yè)總收入達(dá)到 87673萬(wàn)元 ,比 1999 年 3%；農(nóng)民人均收入達(dá)到 2373 元，比 1999 年下降 %；全口徑財(cái)政收入達(dá)到 25414 萬(wàn)元，比 1999 年增長(zhǎng) %，其中本級(jí)財(cái)政留用收入完成 9988 萬(wàn)元，比 1999 年增長(zhǎng) %。全區(qū)財(cái)政收入 23354萬(wàn)元，農(nóng)民人均收入 2510 元。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 （ 1）與歷史 相比， 整體經(jīng)濟(jì)成上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快?？?cè)丝谥心行? 萬(wàn)人 ,占 %；農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人 ,占 %。自然增長(zhǎng)率為 %,比上年增長(zhǎng)了 個(gè)千分點(diǎn)。 2國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 社會(huì)人口結(jié)構(gòu)及比例 2022 年全市人 口（戶籍人口）為 萬(wàn)人 ,比上年增長(zhǎng)了 %。 （ 5）從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)看， 2022 年新開工 萬(wàn)平方米，其中空置面積 萬(wàn)平方米 ,空置率為 %,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較大，對(duì)項(xiàng)目有一定阻礙。 （ 3）從自然資源看，長(zhǎng)春的自然資源種類繁多，十分豐富，對(duì)于拉動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)春的經(jīng)濟(jì)起著不可磨滅的作用。 城市現(xiàn)狀對(duì)發(fā)展住宅商品房市場(chǎng)的支持和阻礙 （ 1） 從位置看，長(zhǎng)春位于中國(guó)東北平原腹地，是吉林省的省會(huì)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)較其他東北城市發(fā)達(dá)，對(duì)本項(xiàng)目有一定支持。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1760，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元 ,比上年增長(zhǎng) 16%,物價(jià)水平繼續(xù)在低位運(yùn)行 ,居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %,商品零售價(jià)格總指數(shù) %。其中 ,第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元 ,比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 365億元 ,增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元 ,增長(zhǎng) 14%。 （ 10）經(jīng)濟(jì)狀況 2022 年是“九五”時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展速度最快、質(zhì)量效益最好的一年。郵政部門全年完成郵政業(yè)務(wù) 總量 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)公用電話 16833 部， 201 卡（校園卡） 19545 部。移動(dòng)電話高速發(fā)展，“神州卡”、“長(zhǎng)白卡”、“如意卡”等移動(dòng)電話新業(yè)務(wù)有效地刺激了人們的消費(fèi)需求，全市年內(nèi)新增移動(dòng)電話用戶 萬(wàn)戶 ,發(fā)展到 萬(wàn)戶 ,比上年增長(zhǎng) %。 （ 10）信息通訊 2022 年，全市電話交換機(jī)容量 萬(wàn)門 ,市話用戶發(fā)展到 萬(wàn)門 ,比上年增加 %；農(nóng)話用戶發(fā)展到 萬(wàn) ,比上年增加 %。其中，國(guó)內(nèi)航線 35 條，國(guó)際航線 3 條，地區(qū)航線 1 條。 2022 年，全市公路貨運(yùn)量 8910 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)%；貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里 ,比上年增長(zhǎng) %；旅客運(yùn)輸量 46