【文章內容簡介】 住宅商品房市場現(xiàn)狀調研 一、 住宅總體市場調研 1 總體概況 2022 年住宅商品房市場開發(fā)現(xiàn)狀 （ 1）、開發(fā)投資總額 2022 年全市房地產開發(fā)投資 億元，比上年增加 %。 （ 2）、總建筑面積 2022 年住宅商品房建設面積達 400 萬平方 米。 （ 3）、總施工面積 2022 年該市完成房屋施工面積 萬平方米，其中新開工面積 萬平方米。 （ 4）、竣工面積 2022 年實現(xiàn)商品房竣工面積 294 萬平方米。 （ 5）、總銷售額 2022 年銷售 萬平方米，實現(xiàn)商品房銷售額 億元比上年增長 %。其中銷售給個人 萬平方米，占銷售總量的 %。 （ 6）、空置量 據(jù)有關部門有關人員保守估計，長春市樓盤空置總量在 800 萬平方米以上。 2022 年有 萬平方米的房屋面積留待今年消化。 （ 7）、整體市場的供 給壓力分析 靜態(tài)分析： 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2022 年長春市房地產年供給量遠大于年銷售量。同時，長春市房地產市場整體空置量較大，市場供給壓力大，房地產市場形勢嚴峻?？梢哉f，長春市房地產市場正處于冰凍期。 動態(tài)分析： 城市整體經濟的良性運行保證了房地產市場健康發(fā)展的大環(huán)境； 市民的居住狀況對房地產市場的發(fā)展有利； 政府的房地產相關政策的落實對房地產市場的發(fā)展有利； 住宅商品房的基本素質分析 （ 1）、不同區(qū)域的住宅商品房量化分析 A、基本分布及數(shù)量示意圖 5657585960616263項目3 . 5 公里范圍其它地區(qū) B、基本銷售情況 項目 公里范圍： 經營銷售年限： 13 年 銷售率： 10%70% 其它地區(qū)： 經營銷售年限： 13 年 銷售率： 40%95% C、原因分析 其它地區(qū)的房價、小區(qū)環(huán)境、建筑檔次、綜合評定普遍比項目區(qū)域要低。 （ 2）、不同價格住宅商品房的數(shù)量分布 A、 基本分布及價格示意圖 051015202530352 0 0 0 元/ 平方米以下20222500元 /平 方米25003000元 /平 方米30004000元 /平 方米4 0 0 0 元以上 B、 銷售情況 2500 元 /平方米以下：銷售狀況良好，基本不用媒體宣傳 25003000 元 /平方米：小戶型銷售狀況良好，大戶型略有積壓 ，媒體宣傳力度較大。 30004000 元 /平方米：小戶型銷售狀況較好，大戶型積壓嚴重，媒體宣傳力度較大。 4000 元 /平方米以上：銷售率普遍不超過 60%。 C、 原因分析 前階段建設的樓盤的戶型過大，總價過高，超過普通市民的承受能力。 （ 3）、不同面積住宅商品房的戶型分布 A、 基本分布 110 平方米以下：一室、二室 110130 平方米：二室、三室 130160 平方米：三室、四室 160 以上：四室以上 B、 銷售情況 110 平方米以下：較好 110130 平方米：一般 130160 平方米：較困難 160 以上：困難 C、 原因分析 長春市大多數(shù)人的住宅商品房消費心理并不是越大越好，比較注重面積的實用，總價的控制。 （ 4）、消費者認可程度 A、整個市場的知名度分布示意圖 020406080100120南湖地區(qū)衛(wèi)星路沿線亞泰地區(qū)市內其它地區(qū) B、區(qū)域個體單位特征 南湖地區(qū)：大戶型為主配以中、小戶型 衛(wèi)星路沿線：大戶型為主配以中、小戶型 亞泰地區(qū)：中戶型為主配以大、小戶型 其它地區(qū)：中、小戶型為主個別大戶型 C、環(huán)境、交通、配套的基本素質認可情況 南湖地區(qū)：以長春缺乏的自然水景為主，交通、各種城市配套設施具有均好性 。 衛(wèi)星路沿線：以自然景觀為主，交通方便，城市配套設施比較缺乏，需項目自身解決，業(yè)主生活并不十分方便。 亞泰地區(qū)：老居住區(qū)內新興的高尚居住區(qū)，在長春人心理位置較偏，交通、配套設施較好，生活方便。 D、區(qū)域價格認可情況 南湖地區(qū)： 均價 30004500 元 /平方米以上 衛(wèi)星路沿線：均價 25003500 元 /平方米 亞泰地區(qū)：均價 25003000 元 /平方米 其它地區(qū)：普遍均價 2500 元 /平方米以下 E、原因分析 南湖地區(qū)、衛(wèi)星路沿線、亞泰地區(qū)是長春市近階段熱點區(qū)域，除亞泰外，其它地區(qū)的自然景觀資源 較好；三個地區(qū)的樓盤開發(fā)數(shù)量較多，項目規(guī)模較大，素質較好，遠遠高于其它地區(qū)。 整體市場發(fā)展態(tài)勢分析 （ 1）、 2022 年政府對房地產業(yè)的措施 2022 年該市計劃完成房屋施工面積 500 萬平方米，經濟適用房 250萬平方米，施工總量要比 2022 年下降 %。政府有意識的控制房地產市場的商品房投放量，增大經濟適用房的建設力度，對房地產市場宏觀調控，這對長春市房地產市場健康、有序的發(fā)展是十分有利的。 盡量優(yōu)化房地產開發(fā)結構，適度控制高檔住宅建設。 （ 2）、市場購買能力 長春市區(qū)現(xiàn)有人口 290 萬人，約 90 萬戶。 2022 年長春市 GDP 第一次突破 1000 億。 2022 年長春市人均可支配收入 6339 元。 整體經濟實力不強，購買力不高，是造成房地產市場供大于求的主要原因。 （ 3）、住宅商品房的實際需求量評估 2022年長春市均價 3000 元 /平方米以上的新樓盤上市總量約 130萬平方米（不含本項目）。長春市 3000 元 /平方米以上的住宅商品房現(xiàn)存量約 100 萬平方米； 2022 年長春市 3000 元 /平方米以上的住宅商品房銷售量約為 21 萬平方米。 根據(jù)我司對長春市房地產市場相關調研的結果，我司預測： 2022 年長春市住宅商品 房實際需求量約 120 萬平方米。其中，長春市對均價 3000元 /平方米以上的住宅商品房實際需求量不超過 30 萬平方米。 （ 4）、發(fā)展趨勢描述 長春市房地產市場形勢嚴峻，同類樓盤競爭激烈，且市場購買力較弱，開發(fā)結構不合理，產品檔次和個體產品嚴重脫離市場。長春市整體中高檔住宅商品房市場需求還未正式啟動，長春明珠憑一己之力，也不能力挽狂瀾。長春市房地產市場的發(fā)展，需要市民生活水平的不斷提高和更多房地產的熱點出現(xiàn)，才能深入地挖掘長春市民的購房需求，真正啟動長春市房地產中高檔市場。 （ 5）、開發(fā)熱點區(qū)域現(xiàn)狀 長春市房地產市 場熱點區(qū)域集中在朝陽區(qū)的南湖周邊區(qū)域、衛(wèi)星路一線和亞泰地區(qū)。 2022 年至今，富苑花園、長春明珠、威尼斯花園、亞泰花園、我的家園等明星樓盤相續(xù)出現(xiàn)，帶動整個區(qū)域的房地產市場的發(fā)展。現(xiàn)整個區(qū)域內，除長春明珠外，其它樓盤的銷售狀況并不是很好。 （ 6）、開發(fā)商及開發(fā)房產的分布現(xiàn)狀 南湖周邊區(qū)域： 威尼斯花園 長春乾源房地產開發(fā)建設有限公司 維多利亞莊園 長春恩維地產開發(fā)有限公司 吉港綠色家園 長春吉港集團房地產開發(fā)有限公司 富苑花園（ 系列） 長春天正房地產開發(fā)有限公司 富豪花園 長春開元集團有限責任公司 衛(wèi)星路沿線區(qū)域： 長春明珠 大連萬達 我的家園 聯(lián)華地產 好景山莊 長房集團 亞泰地區(qū)： 亞泰花園（系列） 吉林亞泰集團房地產開發(fā)公司 萬科城市花園 北京萬科 （ 7）、開發(fā)規(guī)模與周期 長春市各種樓盤的階段開發(fā)規(guī)模大多在 610 萬平方米，并預 留后期開發(fā)管線，項目開發(fā)總量大體在 30 萬平方米左右。 各樓盤的階段建設周期都較短，一般在 58 個月內完成。 各樓盤的銷售周期普遍較長，一般都要在一年半以上。 政府對房地產的相關政策 （ 1）近階段，央行逐漸調低銀行存款利率。 （ 2） 1999 年 10 月，根據(jù)國家將房地產業(yè)作為新的經濟增長點和消費熱點的有關規(guī)定，長春市出臺了 171。關于搞活長春市房地產市場若干規(guī)定187。，全面放開了房地產市場，大幅度降低了房地產交易的契稅，同時加大了房改力度。 （ 3） 2022 年上半年，長春市房屋交易費又一次下調，調整房屋交易稅費標準的目 的，主要是為了拉動內需，刺激經濟增長。增量房轉讓稅費負擔，由成交額的 %調整到 %，即契稅 %，手續(xù)費 %。如果是經濟適用房、解困房，手續(xù)費還減半收取，總額僅為 %；存量房轉讓稅費由成交額的 %調到 %，其中契稅 %，手續(xù)費 1%，土地收益金 1%，個人所得稅 1%。購房一年以上的公房再轉讓，稅費只收 %，即契稅 %，手續(xù)費 1%，個人所得稅 1%；不到一年的按 %征收，即契稅%，手續(xù)費 1%，個人所得稅 1%，營業(yè)稅 1%。 （ 4） 到 2022 年底，長春市房改售房登記發(fā) 證 萬戶，涉及面積 萬平方米，今年還將繼續(xù)加大公有住房出售的力度，市房改辦已決定采取相應措施， 4 月份出臺了 171。關于進一步加快公有住房出售工作的補充規(guī)定 187。，對公房出售采取了強制性措施，也就是說，已購公房（房改房）市場將因增加房源而更加繁榮，相應的公房使用權轉讓市場將因房源減少而萎縮。 （ 5）貨幣分房是對房市影響較大的一個舉措，它直接關系到注入房市的資金多少。到 2022 年年底，長春市已有 56 個單位的 7118 名職工利用 億元住房補貼資金，參加單位組織的集資合作建房或購買建房。2022 年市級財政 已將 1500 萬元住房補貼落實到位，計劃在上半年向其所負擔的單位職工發(fā)放。而且貨幣分房所得的資金不但可以購買增量房，還可以購買二手房和公房使用權。另外，住房公積金貸款也是購房資金的一部分，盡管使用這種貸款要具備一定條件，但可以肯定它將會促進我市房市的進一步繁榮。 （ 6）通過銀行按揭的方式，獲得住房的戶數(shù)逐年增多，據(jù)統(tǒng)計， 2022年售出的 8006 套商品房中有 2321 套屬于按揭購房，占全年售出商品房總量的 29%， 2022 年上半年按揭購房 1750 套，共 萬平方米，占上半年商品房銷售總量的近五成。 整體市場條件對發(fā)展住宅商品房的支持和阻礙 支持： A：政府相關政策和措施對房地產的促進。 B：長春市整體經濟水平不斷上升，個人收入逐步提高。 C：長春市區(qū)人口 290 萬，人均居住面積平方米，房地產市場基礎較為廣闊。 D：長春市是吉林省的省會城市，省市機關眾多，城市投資力度較大。對外來人口和資金的吸引力較大。 阻礙： A： 長春市房地產市場現(xiàn)階段購買力較弱，開發(fā)項目大量上馬，開發(fā)結構不和理，個體產品設計凌駕于市場之上等現(xiàn)象說明長春市房地產市場嚴重脫離了市場規(guī)律，畸形發(fā)展。 B：長春市房屋空置量 800 萬平方米， 市場壓力大，消化周期長。 C：長春市整體施工水平較低，商品房質量投訴率較高。 1項目所在區(qū)域市場概況 區(qū)域市場態(tài)勢 （ 1）開發(fā)投資總額 （ 2）總建筑面積 （ 3）總施工面積 （ 4）總竣工面積 （ 5）空置率 （ 6）區(qū)域內供給壓力分析 項目區(qū)域內的樓盤較多，長春市近 5 年內的樓盤有 45%左右集中在項目區(qū)域內。長春市中高檔樓盤有 75%左右集中在項目區(qū)域內。因此，我們可以看出，項目區(qū)域內的中高檔樓盤的競爭是非常激烈的，區(qū)域市場供給壓力較大。 區(qū)域住宅商品房營銷市場特點 （ 1）價格水平 區(qū)域 住宅商品房的價格可分為三個檔次： 25003000元 /平方米、 30004000元 /平方米和 4000元 /平方米以上。 （ 2）戶型及面積 區(qū)域住宅商品房的面積按市場認可程度可分作三個檔次： 非常認可： 130 平方米以下，二室 三室 一般： 130160 平方米，三室 四室 認可程度較低： 160 平方米以上，四室以上 （ 3）建筑風格 層高： 米 建筑風格：歐陸風格、現(xiàn)代風格、簡約式 公共設施：停車場、園林綠化、道路等 （ 4）配套 購物：較差 金融：較差 娛樂：較差 醫(yī)療：較差 教育：一般 通訊：一般 （ 5）交通 項目區(qū)域內的交通情況較發(fā)達，公交線路較多，但路政設施老化。 （ 6）景觀 自然景觀較好。 （ 7）污染（水污染、噪音污染、空氣污染、電污染） 在長春市現(xiàn)有情況下，項目區(qū)域內的污染可以說沒有什么。 區(qū)域條件對發(fā)展住宅商品房的支持和阻礙 支持： A：房地產市場關注熱點向朝陽區(qū)（南湖周邊）和向南（衛(wèi)星路沿線）轉移； B、輕軌的修建使交通更加便利，快捷。 C、由于產業(yè)政策傾斜，出臺了一系列優(yōu)惠政策，鼓勵高新技術企業(yè)入住園區(qū)。 D、大專院校的遷入，如：吉大南校，吉林工學院等。 E、即將建成的沃爾瑪超市。 F、長春高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)于 199