【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 可以看出，目前惠陽(yáng)及大亞灣在售項(xiàng)目中，深圳客戶(hù)占總客戶(hù)數(shù)的六成以上，特別是面積適中的中檔項(xiàng)目，深圳客戶(hù)比例較高，本地及產(chǎn)業(yè)客戶(hù)因目前人口尚少，故所占比例均不高。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之 建筑形態(tài)、風(fēng)格半 島 1號(hào) TOWNHOUSE、多層 、 別 墅棕 櫚島 別 墅、小高 層?xùn)| 方新城 獨(dú) 棟別 墅、多 層和小高 層中 銘 豪園 小高 層瑞景居 小高 層錦 江國(guó) 際 花園 高 層中區(qū) 華 府 小高 層都市廣 場(chǎng) 高 層廣 場(chǎng) 明珠 高 層尚城世家 小高 層半 島 1號(hào) 西班牙建筑 風(fēng) 格棕 櫚島 泰式建筑 風(fēng) 格東 方新城 美式建筑 風(fēng) 格中 銘 豪園 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格瑞景居 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格錦 江國(guó) 際 花園 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格中區(qū) 華 府 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格尚城世家 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格麗 江花園 目前區(qū)內(nèi)中檔產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格的小高層為主，并獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，中小項(xiàng)目可以借鑒。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之 戶(hù)型 惠陽(yáng)區(qū)商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況調(diào)查匯總表 （數(shù)據(jù)來(lái)源：惠陽(yáng)建設(shè)局）2023年 ——2023 年 6月 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 銷(xiāo)售率總 套 數(shù) 5911 90M2以下 1141 % %90—144M 2 3332 % %144M2以上 1438 % %已售套數(shù) 3354 90M2以下 657 % 　90—140M 2 2118 % 　144M2以上 579 % 　近期擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目及建設(shè)規(guī)模2023年 6月份后，惠陽(yáng)區(qū)擬建項(xiàng)目有 15個(gè)，總建筑面積約 M2，總套數(shù)約 8000套，其中戶(hù)型面積以 90144M2為主，約占 60%左右。90M2以下 約 20% 　 　90144M2 約 60% 　 　144M2以上 約 20% 　 　目前惠陽(yáng)區(qū)熱銷(xiāo)戶(hù)型以三房為最，二房、三房總體供求平穩(wěn)，而大面積的四房則消化速度相對(duì)較慢。因而對(duì)于中檔樓盤(pán)而言，應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，以三房為主，兼顧二房及四房，以迎合市場(chǎng)的需求。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)階段除價(jià)格低廉外，與鵬城尚有較大區(qū)隔，有較大的提升空間中小樓盤(pán)缺乏個(gè)性，形象訴求過(guò)于生硬，缺少生活內(nèi)涵。戶(hù)型方正實(shí)用，但缺少創(chuàng)新點(diǎn)，產(chǎn)品附加值不足。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng)→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)→ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大幅度提升區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)容量，未來(lái)地產(chǎn)需求加速提升。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望深圳房?jī)r(jià)高企及面臨無(wú)地可用的窘境，多方力促深惠一體化，同城生活催熟區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)。作為深圳的一級(jí)輻射區(qū)域，區(qū)域之間產(chǎn)品一體化是大勢(shì)所趨，未來(lái)創(chuàng)新型產(chǎn)品加速內(nèi)遷。越來(lái)越效益化的集群產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，及經(jīng)濟(jì)承受力強(qiáng)的深圳客戶(hù)區(qū)域內(nèi)置業(yè)加速，引發(fā)新一輪價(jià)格提升?；谄放频禺a(chǎn)商的大盤(pán)帶動(dòng)，及受深圳地產(chǎn)的影響，地產(chǎn)項(xiàng)目向綜合品質(zhì)提升發(fā)展。 07年，全國(guó)地產(chǎn)價(jià)格總體提升幾成定局，北京、廣州、深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲將引發(fā)新一輪調(diào)控?；蓐?yáng)－大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：大勢(shì)利好，但需防調(diào)控引發(fā)的限制性PART III　城市布魯斯分析定位→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶(hù)定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目地塊四至現(xiàn)狀。分析定位 項(xiàng)目屬性分析本案地塊垃圾回收站自建別墅金碧雅苑(10萬(wàn)平米 )待開(kāi)發(fā)地塊左岸春天水泥廠長(zhǎng)安街項(xiàng)目地塊地理屬性：位居惠陽(yáng)西區(qū)，半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈囊括大亞灣、深圳龍崗。中心區(qū)惠陽(yáng)龍崗15min30min　　本項(xiàng)目地塊位于淡水西區(qū)，沿深惠高速僅半小時(shí)進(jìn)入深圳龍崗中心城， 10分鐘到達(dá)大亞灣。隨著大亞灣石化區(qū)的投產(chǎn)及下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸現(xiàn)。分析定位 項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目地塊交通屬性分析新輪調(diào)控，惠陽(yáng)、大亞灣能否幸免坑梓惠 陽(yáng)鹽田霞涌澳頭中心區(qū)深惠沿海高速淡澳大道深汕高速 —地塊坑梓 —— 惠陽(yáng)惠澳大道深汕高速分析定位 項(xiàng)目屬性分析一個(gè)全方位快速區(qū)間交通干線正在形成SWOT分析及策略提升新輪調(diào)控，惠陽(yáng)、大亞灣能否幸免SWOT 戰(zhàn)略分析優(yōu)勢(shì)（ S）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于惠陽(yáng)西區(qū)，交通便利，未來(lái)發(fā)展方向；景觀優(yōu)勢(shì)：山景資源。交能優(yōu)勢(shì)：區(qū)內(nèi)道路基本形成，區(qū)間規(guī)劃利好。宏觀優(yōu)勢(shì)：政策寬松、同城生活已入民心劣勢(shì)（ W ）配套不足：商業(yè)、人氣等較差；西區(qū)人口結(jié)構(gòu)單一；周邊村野形象一時(shí)難于改變；交通不便，澡音較大相對(duì)周邊潛在項(xiàng)目。規(guī)模偏小。機(jī)會(huì)（ O）大亞灣產(chǎn)業(yè)化加速，拉動(dòng)地產(chǎn)內(nèi)需；周邊項(xiàng)目啟動(dòng)，共同預(yù)熱市場(chǎng)；市政規(guī)劃進(jìn)一步落實(shí)，片區(qū)價(jià)值提升區(qū)內(nèi)外交通規(guī)實(shí)現(xiàn)，深人置業(yè)更趨認(rèn)同。SO戰(zhàn)略利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，樹(shù)立綠色物業(yè)形象。研究客戶(hù)來(lái)源及置業(yè)心理，針對(duì)性產(chǎn)品優(yōu)化聯(lián)合開(kāi)發(fā)，加速區(qū)域地產(chǎn)認(rèn)同感。以未來(lái)規(guī)劃，驅(qū)動(dòng)品質(zhì)生活。WO 戰(zhàn)略超前規(guī)劃，產(chǎn)品補(bǔ)缺、提升品質(zhì)；走精品樓盤(pán)路線，規(guī)避規(guī)模劣勢(shì)。找準(zhǔn)階段性客戶(hù)，以未來(lái)利好規(guī)避現(xiàn)時(shí)利空。以產(chǎn)品內(nèi)質(zhì)動(dòng)人。威 脅 （ T）未來(lái)政策因素政府規(guī)劃執(zhí)行力。來(lái)自周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)ST戰(zhàn) 略以綠色環(huán)保切題，走差異化的賣(mài)點(diǎn)提煉；聯(lián)合周邊市政受益開(kāi)發(fā)商，共同開(kāi)發(fā)市政先行入市，樹(shù)立功能物業(yè)形象，小批快步，快速消化。WT 戰(zhàn) 略聯(lián)合周邊市政受益開(kāi)發(fā)商，共同開(kāi)發(fā)市政。適時(shí)引導(dǎo)，循序漸進(jìn)，建立品牌。以保值、升值功能規(guī)辟產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、快速消化。分析定位 項(xiàng)目屬性分析→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶(hù)定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位項(xiàng)目地塊屬性決定項(xiàng)目檔次定位分析定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位中檔物業(yè)　精品社區(qū) 中低檔創(chuàng)新生態(tài)盤(pán)檔次定位因子分析，亦論證本項(xiàng)目中檔精品的檔次定位地產(chǎn)因子 單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅豪宅 中高檔住宅說(shuō)明項(xiàng)目體現(xiàn)物業(yè)因素對(duì)公共效能的依賴(lài)性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱對(duì)周邊公共配套要求一般 具備對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)不具備對(duì)配套要求 高 很高 一般 一般 底商 +住宅（商業(yè)解決社區(qū)配套） ,周邊配套較好 具備小區(qū)的物業(yè)管理的要求 一般 一般 中 很高 應(yīng)有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司 具備建筑、質(zhì)量裝修要求 高 高 一般 一般 精品設(shè)計(jì) 具備容積率、覆蓋率要求 低 中 高 高經(jīng)濟(jì)技術(shù)符合建筑中高檔