番禺石樓鎮(zhèn)大嶺村龍漖商住地塊項目前期策劃報告100p(編輯修改稿)
2025-02-02 23:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 文化底蘊(yùn)濃厚、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，旅游景點(diǎn)豐富。? 容積率較低，綠化率較高，規(guī)劃產(chǎn)品類型較為靈活。? 地塊平整，便于開發(fā)規(guī)劃。? 石樓鎮(zhèn)的教育事業(yè)進(jìn)入了一個蓬勃發(fā)展時期 ,豐富項目的教育資源劣勢? 項目周邊暫無商業(yè)氛圍，需依靠項目自身營造及逐步接受商業(yè)中心區(qū)的輻射。? 項目周邊生活配套未成氣候。? 項目交通系統(tǒng)還沒完善。? 項目北靠蓮港大道，北向單位噪音影響。機(jī)會? 石樓鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展期，撤鎮(zhèn)建區(qū)，以及旅游業(yè)的發(fā)展將逐步拉動區(qū)域?qū)ιa(chǎn)、居住、商業(yè)消費(fèi)等需求的快速增長，為項目發(fā)展提供較為有利的外部條件。? 鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府把石樓鎮(zhèn)的發(fā)展定位為規(guī)劃科學(xué)、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、人才輩出、觀念更新、文化繁榮的現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)。? 當(dāng)?shù)刂?、高端階層具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力，但目前面向該階層的產(chǎn)品空白，項目開發(fā)中、高端產(chǎn)品迎來極好市場機(jī)遇。威脅? 目前市場尚未成熟，市場環(huán)境可變因素大，項目發(fā)展過程中將面臨較多的探索與風(fēng)險，需要靈活應(yīng)變市場變化? 目前房地產(chǎn)市場進(jìn)入冬天，短期內(nèi)需求減少。? 石樓碧桂園項目市場篇 篇地塊 SWOT分析篇競爭樓盤分析篇項目定位篇規(guī)劃設(shè)計建議篇石樓洋房代表項目簡介石樓代表項目分析 莊士映蝶藍(lán)灣石樓代表項目分析 雅居樂七里海石樓代表項目分析 鑫隆世家小結(jié) 價格面積小 中 大低中高50至 90㎡90至 130㎡130至 170㎡7000元 /㎡以下7000至11000元 /㎡11000元 /㎡以上莊士映蝶藍(lán)灣 雅居樂七里海鑫隆世家 市場空缺點(diǎn)打造大型社區(qū)、形成規(guī)模效應(yīng)，向中高端發(fā)展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)競爭項目少，以上三個競爭對手距離較遠(yuǎn)。項目依靠天然獨(dú)特的景觀資源、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境及擁有社區(qū)物業(yè)管理完善，銷售價格會不斷攀升。大面積戶型（ 150至 200㎡）屬于市場空缺點(diǎn)市場上 90至 130㎡為主推戶型，銷售情況良好。 130至 170㎡為輔助戶型，大面積戶型 150至 200㎡屬于市場空缺點(diǎn)。石樓渴求出現(xiàn) “大型社區(qū)大面積戶型 ”石樓別墅代表項目簡介三個別墅代表項目的價格走勢三個別墅項目環(huán)比上月略有增幅，同比去年均下降。小結(jié)? 三個別墅項目已售罄。蓮花別墅、名人山莊較早期建成，建筑規(guī)模小、設(shè)計風(fēng)格落后。蓮花山高爾夫別墅檔次較高，且推廣力度較大，吸引了部分向往高爾夫社區(qū)生活的高端人群。目前石樓別墅也成為空白點(diǎn)。未來競爭項目分析 — 石樓碧桂園項目本案較碧桂園項目綠化率高，但項目規(guī)模相比很小，容積率較之差，將會是未來的強(qiáng)勁對手。所以需要尋求產(chǎn)品差異化。啟示? 當(dāng)?shù)刂袘粜蜑橹魍茟粜?。大面積戶型、別墅為市場空缺點(diǎn)。? 碧桂園項目開發(fā)面積大，無法完全本地消化，勢必對外輻射，是本案未來的競爭對手。市場篇 篇地塊 SWOT分析篇競爭樓盤分析篇項目定位篇規(guī)劃設(shè)計建議篇在為項目定位之前，讓我們先看看碧桂園、雅居樂大型發(fā)展商的發(fā)展模式，以此探討在石樓市場發(fā)展的重點(diǎn)。碧桂園雅居樂以規(guī)?；_發(fā)走向全中國的碧桂園集團(tuán)堅持產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理規(guī)劃 ，始終致力于國際人居價值的探索案例分析一：碧桂園經(jīng)典： “像賣白菜一樣賣房子 ”碧桂園的銷售發(fā)展歷程1992年初出茅廬碧桂園于 1992年開始涉足房地產(chǎn)的開發(fā)。當(dāng)時正處于中國房地產(chǎn)發(fā)展的第一輪高峰，但碧桂園在此階段的發(fā)展卻不如人意?；谄涫┕べ|(zhì)量、管理模式、企業(yè)運(yùn)營理念的相對滯后，再加上在本地房地產(chǎn)市場的口碑不甚好的原因，此時的碧桂園在此后的 5年內(nèi)，一直在低水平的發(fā)展中徘徊，發(fā)展尚未步入正規(guī)。正因為這五年的低速發(fā)展，碧桂園一直對這一階段諱莫如深，在其企業(yè)歷史中一直刻意淡化，故此在其公司簡介中，這五年是一段被刪截的歷史。1997年峰回路轉(zhuǎn)交了五年學(xué)費(fèi)的碧桂園經(jīng)過一段很長時間的摸索，終于在 1997年前后迎來了企業(yè)發(fā)展的第一次契機(jī)。因為長達(dá)五年時間的消耗，碧桂園倍感資金運(yùn)作的壓力。終于在此刻邁出了重要的一步 —— 邀請了當(dāng)時國內(nèi)名聲鵲起、業(yè)界公認(rèn)的策劃大師王志剛為其作策劃，并由此而提出了 “以配套先行、以配套取勝 ”營銷策略。經(jīng)過一番的籌備調(diào)整，碧桂園制定了先開發(fā)一所國際學(xué)校、一個五星級會所，以配套吸引客戶的運(yùn)營計劃。學(xué)校的服務(wù)鏈覆蓋從幼兒園到預(yù)科等階段，五星級的會所在當(dāng)時的順德也是一枝獨(dú)秀，使碧桂園的銷售迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。而且，在當(dāng)時并通過前期募集的學(xué)校入學(xué)費(fèi)（每個學(xué)生在入讀前交付 17萬元，在學(xué)生讀完后全額退還），使碧桂園渡過了最艱難的資金困境。一年一個碧桂園與此同時，碧桂園提出了 “給你一個五星級的家 ”的營銷理念， “捱完世界嘆世界 ”的廣告宣傳語也因為迎合當(dāng)年日漸發(fā)家的第一代順德老板的需求心態(tài)而深入民心，順德碧桂園的知名度也因此而與日俱增。此時的碧桂園已經(jīng)確立了新的定位和營銷理念，逐步擴(kuò)展區(qū)域客源，在廣州、香港兩地大力推廣，成功吸引了
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