【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 深圳在售資源型項(xiàng)目主要分布在后海、東部沿線(xiàn)以及關(guān)口資源豐富區(qū)域 2. 當(dāng)前關(guān)內(nèi)別墅供應(yīng)稀缺，價(jià)格高企，聯(lián)排在 1020 萬(wàn) /平，極致稀缺資源項(xiàng)目（天麓）消化較好，普通資源別墅走速緩慢 ； 關(guān)外別墅供應(yīng)較大，聯(lián)排價(jià)格在 萬(wàn) /平，整體消化緩慢 3. 整體以 城市稀缺資源為主要依托；關(guān)內(nèi)高層價(jià)格實(shí)現(xiàn)為 萬(wàn) /平；頂級(jí)資源型高層（僅有波托菲諾）實(shí)現(xiàn)價(jià)格 萬(wàn) /平；關(guān)外資源型高層主流價(jià)格為 萬(wàn) /平，整體消化速度較快 二、房地產(chǎn)未來(lái)供應(yīng)與發(fā)展趨勢(shì) 深圳 房地產(chǎn)未來(lái)供應(yīng)與發(fā)展趨勢(shì) 深圳住房用地供應(yīng) 09 年深圳土地交易情況統(tǒng)計(jì) 區(qū)域 項(xiàng)目 占地 平米 建面 平米 拿地價(jià) 億 樓面價(jià) 福田 觀瀾橫坑水 庫(kù)片區(qū) 金地 91198 164150 8617 119000 南山 寶安尖崗山 深圳招商華僑城投資有限公司 ≤28080 19230 光明 光明街道公園路南側(cè)、二十七號(hào)路北側(cè) 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 74180 12 6614 107290 福田 福田區(qū)南園愛(ài)華路西側(cè) 深圳市心海投資 發(fā)展有限公司 18500 4518 寶安 寶安大道西側(cè)、航城大道北側(cè) 深圳市南方航空經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 191110 1376 寶安 寶城 26 區(qū) 深圳市中洲寶城 置業(yè)有限公司 42034 180070 6430 33887 140930 14915 85000 龍崗 龍城街道回 龍埔社區(qū) 深圳市尚模發(fā)展 有限公司 153890 8 2586 155459 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 17 深圳新增土地供應(yīng)量少，地價(jià)成本較高 《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃 2021 年度實(shí)施計(jì)劃》 深圳市在明年擬計(jì)劃建設(shè)各類(lèi)住房 萬(wàn)套，總建筑面積 萬(wàn)平方米。其中，商品住房 萬(wàn)套，建 筑面積 650 萬(wàn)平方米 。保障性住房 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米。 2021 年深圳住宅市場(chǎng)供應(yīng)量各區(qū)分布圖 龍崗 寶安 南山 福田 羅湖 鹽田 總計(jì)（套） 存量（套） 18713 17906 9560 2710 1441 2378 52708 增量（套） 10964 7268 13245 2327 3426 636 37866 總計(jì)（套） 29677 25174 22805 5037 4867 3014 90574 目前 ，深圳土地資源極為緊缺，政府一直在尋求從存量土地中獲得突破。在目前大規(guī)模的城市更新中，部分城中村將推倒重建，釋放出大量土地。這在此次《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃 2021 年度實(shí)施計(jì)劃》 (征求意見(jiàn)稿 )中可約略窺見(jiàn)端倪。 根據(jù)計(jì)劃中有關(guān)商品住房建設(shè)結(jié)構(gòu)的安排，在深圳 2021 年度計(jì)劃建設(shè)的商品住房中，本年度住房用地 (不含存量用地 )建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米 。舊城舊村改造建設(shè) 3 .1 2 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米 。其它為含存量用地建設(shè) 。 舊城舊村改造建設(shè)的商品房的套數(shù)所占比重最大。 深圳近幾年新開(kāi)工、竣工面積圖115279887670422365684963127116402004006008001000120014002021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 9 上半年新開(kāi)工面積（萬(wàn)平米） 竣工面積（萬(wàn)平米）中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 18 舊改的城市發(fā)展趨勢(shì) 2021 年 10 月，深圳市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《深圳城市更新辦法》，并在 11 月底正式對(duì)外公布。 《辦法》出臺(tái)之后，規(guī)劃已獲批準(zhǔn)的 25個(gè)項(xiàng)目將在近期辦理完土地等相關(guān)手續(xù)后進(jìn)入具體實(shí)施階段。25 個(gè)更新改造項(xiàng)目涉及總用地面積總 萬(wàn)平方米，總建筑面積397萬(wàn)平方米 (其中包括 6個(gè)工業(yè)區(qū)升級(jí)改選項(xiàng)目 )。通過(guò)這 25個(gè)項(xiàng)目，將為社會(huì)提供建筑面積 202 萬(wàn)平方米的住宅、 21 萬(wàn)平方米的辦公用房、 48 萬(wàn)平方米的商業(yè)用房、 21 萬(wàn)平方米的商務(wù)公寓以及 90 萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)用房，并配 套一批保障性住房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)健康中心、文化室、公交首末站等。 19個(gè)城市住宅更新改造項(xiàng)目 ： 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 19 區(qū)域 項(xiàng)目 占地 公頃 建面 萬(wàn)平 住宅 萬(wàn)平 配建 關(guān)內(nèi) 石廈村改造 配建體育活動(dòng)場(chǎng)地、 社會(huì)停車(chē)場(chǎng)、公共廁所 新洲村改造 預(yù)計(jì)面積 90180 平 南光村改造二期 配建酒店一座，文化活動(dòng)站，社區(qū)健康服務(wù)中心，社區(qū)服務(wù)用房，垃圾站、公共廁所 寶城 22 區(qū)改造一期 提供 30 班小學(xué)用地，配建 12 班幼兒園一所 水灣村改造 配建社區(qū)健康服務(wù)中心、居住小區(qū)級(jí)文化室、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)居 委會(huì)、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)服務(wù)站、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所 田廈新村改造 配建垃圾收集站一處 灣廈村改造 配建 9 班幼兒園一所、社區(qū)健康服務(wù)中心、居住小區(qū)及文化室、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)服務(wù)站、環(huán)衛(wèi)工人作息站、公共廁所 關(guān)外 龍華郭嚇舊村改造 配建 6 班幼兒園一所，社區(qū)健康服務(wù)中心、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)警務(wù)室、郵電所、垃圾收集站、公共廁所 西鄉(xiāng)莊邊舊村改造一期 社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)警務(wù)室、郵電所、垃圾收集站、公共廁所 民治牛欄前舊村改造 配建社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)警務(wù)室、郵電所、垃圾收集站、公共廁所。 新安上合舊村改造 16 提供 10000m2保障性住房，配建 18 班幼兒園一所、社區(qū)健康服務(wù)中心、居住小區(qū)級(jí)文化室、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)警務(wù)室、 垃圾收集站、公共廁所、再生資源回收點(diǎn)、環(huán)衛(wèi)工人作息室 沙井新沙工業(yè)區(qū)改造 提供 16850m2保障性住房，配建 12 班幼兒園一所、居住小區(qū)級(jí)文化室、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)警務(wù)室、垃圾收集站。 觀瀾街道田背村改造 戶(hù)型面積 200 ㎡以上 南灣樟樹(shù)布舊村改造一期 提供 3000m2保障性住房，配建社區(qū)健康服務(wù)中心、居住小區(qū)級(jí)文化室、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)服務(wù)站、郵政所、垃圾收集站、再 生資源回收點(diǎn)、環(huán)衛(wèi)工人作息站、公共廁所 南灣南嶺村改造求水山地塊 文化活動(dòng)室、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、居委會(huì)、警務(wù)室、社區(qū)服務(wù)站、垃 圾收集站 橫崗松柏路兩側(cè)改造 落實(shí)一處 5000m2的公交首末站，提供 21000m2 的保障性住房，配建12 班幼兒園一所、社康中心、小區(qū)文化室、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)警務(wù)室、垃圾收集站、再生資源回收點(diǎn)、郵政所、公共廁所 龍城愛(ài)聯(lián)崗貝村改造 7 27 21 提供 12985m2的保障性住房，配建 12 班幼兒園一所、社區(qū) 居委會(huì)、社區(qū)警務(wù)室、門(mén)診部、居住小區(qū)級(jí)文化室、垃圾收集站、公共廁所、環(huán)衛(wèi)工人休息室、公共綠地 公明陶瓷廠片區(qū)改造 提供 9400m2 保障性住房，配建 9 班幼兒園一所、居住小區(qū)級(jí)文化室、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)健康服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)警務(wù)室、垃圾收集點(diǎn)、公共廁所 坪山商業(yè)廣場(chǎng)改造一期 居住小區(qū)級(jí)文化室一處 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 20 新一年度（即 2021 年度）城市更新和改造項(xiàng)目的申報(bào)工作已經(jīng)于 11 月 20 日前全面完成。龍崗大概上報(bào)了七、八十個(gè)項(xiàng)目，寶安五、六十。 全市總計(jì)大概上報(bào)了兩百多個(gè)。深圳舊城改造和更新涉及的總土地量 巨大，并將深刻影響深圳樓市格局及房地產(chǎn)公司資源配比。 深圳舊改供應(yīng)趨勢(shì)與分析 關(guān)內(nèi)舊改供應(yīng)特征與分析 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 21 關(guān)內(nèi)舊改項(xiàng)目特征： 以中小規(guī)模，無(wú)資源高密度城市高層為主， 規(guī)模較大的城市舊改當(dāng)前以城市高層 綜合 豪宅方向 主要發(fā)展，而非資源型豪宅 ； 有資源舊改項(xiàng)目資源等級(jí)普通， 規(guī)模相對(duì)有限，且 主打城市稀缺性，而非極致稀 缺性 區(qū)域 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 物業(yè)類(lèi)型 占地 萬(wàn)平 建面 萬(wàn)平 預(yù)計(jì)入市 時(shí)間 備 注 福田 崗廈舊改 金地 超高層綜合體 16 120 2021 年 面積區(qū)間 150200 建安中心 —— 住宅為主 2021 年 預(yù)計(jì)面積 90180 平 羅湖 坭崗村 —— —— —— — 目前處于規(guī)劃研究階段 田心村 —— —— —— — 目前處于規(guī)劃研究階段 西嶺下村 —— —— —— — 拆遷談判已完成，規(guī)劃審批已經(jīng)通過(guò) 田貝村 —— —— —— 2021 年 主體工程已經(jīng)完成 清水河村 —— —— 15520 —— — 拆遷 談判完成，等待規(guī)劃審批 向西村 —— —— —— —— — 專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃原則上通過(guò)規(guī) 劃審批 教育新村 合正 城市高密住宅 3 15 2021 年 規(guī)劃階段，以大戶(hù)型為主 黃貝嶺村 —— —— —— — 規(guī)劃通過(guò)，拆遷談判中 新世界蓮塘 新世界 —— —— 16 — 規(guī)劃審批已通過(guò) 南山 大沖村舊改項(xiàng)目 華潤(rùn) 超高層綜合體 —— 300 2021 年 目前處于規(guī)劃研究階段 蛇口 水灣村舊改 —— 超高層綜合體 3 22 20212021年 戶(hù)型面積 200 ㎡以上 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 22 蓮塘尾 前海、后海 深圳高端資源型項(xiàng)目供應(yīng)趨勢(shì)與分析 關(guān)內(nèi)高端資源項(xiàng)目供應(yīng)趨勢(shì)與分析 未來(lái)關(guān)內(nèi)高端資源型項(xiàng)目主要分布在后海、蓮塘尾以及東部沿海區(qū)域， 整體供應(yīng)相對(duì)分散，且 以板塊資源稀缺資源為主要依托，缺乏極致資源。 區(qū)域 項(xiàng)目 物業(yè)類(lèi)型 建面 占地 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 套數(shù) 面積區(qū)間 羅湖 淘金山二期 高層 23 10 年下半年 849 套 140150 ㎡三房； 150250 ㎡四房； 238－ 378 ㎡頂復(fù) 福 田 陽(yáng) 基天御山 高層 10 年上半年 183 套 四季山水 2 期 高層 10 年下半年 480 套 主力戶(hù)型 150200 ㎡ 云頂香格里拉 小高 +疊 T 2021 年 486 套 主力戶(hù)型 110170 ㎡ 華來(lái)利項(xiàng)目 高層 5 20212021 599 套 160、 180 及 200 ㎡以上戶(hù)型 鹽田 皇庭璽 純別墅 2021 年 46 套 主力戶(hù)型 150230 ㎡ 京基天濤軒 純別墅 2 2021 年 24 套 350800 ㎡獨(dú)棟和聯(lián)排別墅 聯(lián)泰梅沙灣 別墅 2021 年 69 套 主力戶(hù)型 300400 ㎡聯(lián)排 天麓 8 區(qū) 獨(dú)棟 2021 年 40 套 270360 ㎡的獨(dú)棟 愛(ài)琴灣山莊 公寓、別墅、 商業(yè) —— 2021 年 70 套 200300平米聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 南山 紅樹(shù)灣 紅樹(shù)灣 5 期 高層 2021 年 剩余約240 套 以 200 平米以上平面大戶(hù)為主 聯(lián)泰紅樹(shù)灣 別墅（獨(dú)棟、雙拼、 疊加） 2021 年 208 套 248350 ㎡ 中信岸芷汀蘭 高層 2021 年上半年 308 套 120140 的 3 房， 140180 的 4房 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 23 華僑城 數(shù)碼港 別墅 +小高層 2021 年上半年 96 套 公寓 207415 ㎡ 。別墅 350 ㎡ 波托菲諾香山里一期 小高層、 TH、多層 9 2021 年下 500 150180 ㎡ 后海 寶能太古城北區(qū) 高層