【文章內(nèi)容簡介】 深圳在售資源型項目主要分布在后海、東部沿線以及關口資源豐富區(qū)域 2. 當前關內(nèi)別墅供應稀缺，價格高企，聯(lián)排在 1020 萬 /平，極致稀缺資源項目（天麓）消化較好，普通資源別墅走速緩慢 ； 關外別墅供應較大，聯(lián)排價格在 萬 /平，整體消化緩慢 3. 整體以 城市稀缺資源為主要依托；關內(nèi)高層價格實現(xiàn)為 萬 /平；頂級資源型高層（僅有波托菲諾）實現(xiàn)價格 萬 /平；關外資源型高層主流價格為 萬 /平，整體消化速度較快 二、房地產(chǎn)未來供應與發(fā)展趨勢 深圳 房地產(chǎn)未來供應與發(fā)展趨勢 深圳住房用地供應 09 年深圳土地交易情況統(tǒng)計 區(qū)域 項目 占地 平米 建面 平米 拿地價 億 樓面價 福田 觀瀾橫坑水 庫片區(qū) 金地 91198 164150 8617 119000 南山 寶安尖崗山 深圳招商華僑城投資有限公司 ≤28080 19230 光明 光明街道公園路南側(cè)、二十七號路北側(cè) 深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)（集團）股份有限公司 74180 12 6614 107290 福田 福田區(qū)南園愛華路西側(cè) 深圳市心海投資 發(fā)展有限公司 18500 4518 寶安 寶安大道西側(cè)、航城大道北側(cè) 深圳市南方航空經(jīng)濟發(fā)展有限公司 191110 1376 寶安 寶城 26 區(qū) 深圳市中洲寶城 置業(yè)有限公司 42034 180070 6430 33887 140930 14915 85000 龍崗 龍城街道回 龍埔社區(qū) 深圳市尚模發(fā)展 有限公司 153890 8 2586 155459 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 17 深圳新增土地供應量少，地價成本較高 《深圳市住房建設規(guī)劃 2021 年度實施計劃》 深圳市在明年擬計劃建設各類住房 萬套，總建筑面積 萬平方米。其中，商品住房 萬套，建 筑面積 650 萬平方米 。保障性住房 萬套，建筑面積 萬平方米。 2021 年深圳住宅市場供應量各區(qū)分布圖 龍崗 寶安 南山 福田 羅湖 鹽田 總計（套） 存量（套） 18713 17906 9560 2710 1441 2378 52708 增量（套） 10964 7268 13245 2327 3426 636 37866 總計（套） 29677 25174 22805 5037 4867 3014 90574 目前 ，深圳土地資源極為緊缺，政府一直在尋求從存量土地中獲得突破。在目前大規(guī)模的城市更新中，部分城中村將推倒重建，釋放出大量土地。這在此次《深圳市住房建設規(guī)劃 2021 年度實施計劃》 (征求意見稿 )中可約略窺見端倪。 根據(jù)計劃中有關商品住房建設結(jié)構(gòu)的安排，在深圳 2021 年度計劃建設的商品住房中，本年度住房用地 (不含存量用地 )建設 萬套，建筑面積 萬平方米 。舊城舊村改造建設 3 .1 2 萬套，建筑面積 萬平方米 。其它為含存量用地建設 。 舊城舊村改造建設的商品房的套數(shù)所占比重最大。 深圳近幾年新開工、竣工面積圖115279887670422365684963127116402004006008001000120014002021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 9 上半年新開工面積（萬平米） 竣工面積（萬平米）中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 18 舊改的城市發(fā)展趨勢 2021 年 10 月，深圳市政府常務會議審議通過了《深圳城市更新辦法》，并在 11 月底正式對外公布。 《辦法》出臺之后，規(guī)劃已獲批準的 25個項目將在近期辦理完土地等相關手續(xù)后進入具體實施階段。25 個更新改造項目涉及總用地面積總 萬平方米，總建筑面積397萬平方米 (其中包括 6個工業(yè)區(qū)升級改選項目 )。通過這 25個項目，將為社會提供建筑面積 202 萬平方米的住宅、 21 萬平方米的辦公用房、 48 萬平方米的商業(yè)用房、 21 萬平方米的商務公寓以及 90 萬平方米的產(chǎn)業(yè)用房，并配 套一批保障性住房、幼兒園、學校、社區(qū)健康中心、文化室、公交首末站等。 19個城市住宅更新改造項目 ： 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 19 區(qū)域 項目 占地 公頃 建面 萬平 住宅 萬平 配建 關內(nèi) 石廈村改造 配建體育活動場地、 社會停車場、公共廁所 新洲村改造 預計面積 90180 平 南光村改造二期 配建酒店一座，文化活動站，社區(qū)健康服務中心，社區(qū)服務用房，垃圾站、公共廁所 寶城 22 區(qū)改造一期 提供 30 班小學用地，配建 12 班幼兒園一所 水灣村改造 配建社區(qū)健康服務中心、居住小區(qū)級文化室、社區(qū)活動場地、社區(qū)居 委會、社區(qū)警務室、社區(qū)服務站、垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所 田廈新村改造 配建垃圾收集站一處 灣廈村改造 配建 9 班幼兒園一所、社區(qū)健康服務中心、居住小區(qū)及文化室、社區(qū)活動場地、社區(qū)居委會、社區(qū)警務室、社區(qū)服務站、環(huán)衛(wèi)工人作息站、公共廁所 關外 龍華郭嚇舊村改造 配建 6 班幼兒園一所，社區(qū)健康服務中心、社區(qū)居委會、社區(qū)警務室、郵電所、垃圾收集站、公共廁所 西鄉(xiāng)莊邊舊村改造一期 社區(qū)服務站、社區(qū)警務室、郵電所、垃圾收集站、公共廁所 民治牛欄前舊村改造 配建社區(qū)服務站、社區(qū)警務室、郵電所、垃圾收集站、公共廁所。 新安上合舊村改造 16 提供 10000m2保障性住房，配建 18 班幼兒園一所、社區(qū)健康服務中心、居住小區(qū)級文化室、社區(qū)服務站、社區(qū)居委會、社區(qū)警務室、 垃圾收集站、公共廁所、再生資源回收點、環(huán)衛(wèi)工人作息室 沙井新沙工業(yè)區(qū)改造 提供 16850m2保障性住房，配建 12 班幼兒園一所、居住小區(qū)級文化室、社區(qū)體育活動場地、社區(qū)服務站、社區(qū)警務室、垃圾收集站。 觀瀾街道田背村改造 戶型面積 200 ㎡以上 南灣樟樹布舊村改造一期 提供 3000m2保障性住房，配建社區(qū)健康服務中心、居住小區(qū)級文化室、社區(qū)體育活動場地、社區(qū)居委會、社區(qū)警務室、社區(qū)服務站、郵政所、垃圾收集站、再 生資源回收點、環(huán)衛(wèi)工人作息站、公共廁所 南灣南嶺村改造求水山地塊 文化活動室、社區(qū)體育活動場地、居委會、警務室、社區(qū)服務站、垃 圾收集站 橫崗松柏路兩側(cè)改造 落實一處 5000m2的公交首末站，提供 21000m2 的保障性住房，配建12 班幼兒園一所、社康中心、小區(qū)文化室、社區(qū)居委會、社區(qū)服務站、社區(qū)警務室、垃圾收集站、再生資源回收點、郵政所、公共廁所 龍城愛聯(lián)崗貝村改造 7 27 21 提供 12985m2的保障性住房，配建 12 班幼兒園一所、社區(qū) 居委會、社區(qū)警務室、門診部、居住小區(qū)級文化室、垃圾收集站、公共廁所、環(huán)衛(wèi)工人休息室、公共綠地 公明陶瓷廠片區(qū)改造 提供 9400m2 保障性住房，配建 9 班幼兒園一所、居住小區(qū)級文化室、社區(qū)體育活動場地、社區(qū)健康服務中心、社區(qū)服務站、社區(qū)居委會、社區(qū)警務室、垃圾收集點、公共廁所 坪山商業(yè)廣場改造一期 居住小區(qū)級文化室一處 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 20 新一年度（即 2021 年度）城市更新和改造項目的申報工作已經(jīng)于 11 月 20 日前全面完成。龍崗大概上報了七、八十個項目，寶安五、六十。 全市總計大概上報了兩百多個。深圳舊城改造和更新涉及的總土地量 巨大，并將深刻影響深圳樓市格局及房地產(chǎn)公司資源配比。 深圳舊改供應趨勢與分析 關內(nèi)舊改供應特征與分析 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 21 關內(nèi)舊改項目特征： 以中小規(guī)模，無資源高密度城市高層為主， 規(guī)模較大的城市舊改當前以城市高層 綜合 豪宅方向 主要發(fā)展，而非資源型豪宅 ； 有資源舊改項目資源等級普通， 規(guī)模相對有限，且 主打城市稀缺性，而非極致稀 缺性 區(qū)域 項目 開發(fā)商 物業(yè)類型 占地 萬平 建面 萬平 預計入市 時間 備 注 福田 崗廈舊改 金地 超高層綜合體 16 120 2021 年 面積區(qū)間 150200 建安中心 —— 住宅為主 2021 年 預計面積 90180 平 羅湖 坭崗村 —— —— —— — 目前處于規(guī)劃研究階段 田心村 —— —— —— — 目前處于規(guī)劃研究階段 西嶺下村 —— —— —— — 拆遷談判已完成，規(guī)劃審批已經(jīng)通過 田貝村 —— —— —— 2021 年 主體工程已經(jīng)完成 清水河村 —— —— 15520 —— — 拆遷 談判完成，等待規(guī)劃審批 向西村 —— —— —— —— — 專項規(guī)劃原則上通過規(guī) 劃審批 教育新村 合正 城市高密住宅 3 15 2021 年 規(guī)劃階段，以大戶型為主 黃貝嶺村 —— —— —— — 規(guī)劃通過，拆遷談判中 新世界蓮塘 新世界 —— —— 16 — 規(guī)劃審批已通過 南山 大沖村舊改項目 華潤 超高層綜合體 —— 300 2021 年 目前處于規(guī)劃研究階段 蛇口 水灣村舊改 —— 超高層綜合體 3 22 20212021年 戶型面積 200 ㎡以上 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 22 蓮塘尾 前海、后海 深圳高端資源型項目供應趨勢與分析 關內(nèi)高端資源項目供應趨勢與分析 未來關內(nèi)高端資源型項目主要分布在后海、蓮塘尾以及東部沿海區(qū)域， 整體供應相對分散，且 以板塊資源稀缺資源為主要依托，缺乏極致資源。 區(qū)域 項目 物業(yè)類型 建面 占地 預計入市時間 套數(shù) 面積區(qū)間 羅湖 淘金山二期 高層 23 10 年下半年 849 套 140150 ㎡三房； 150250 ㎡四房； 238－ 378 ㎡頂復 福 田 陽 基天御山 高層 10 年上半年 183 套 四季山水 2 期 高層 10 年下半年 480 套 主力戶型 150200 ㎡ 云頂香格里拉 小高 +疊 T 2021 年 486 套 主力戶型 110170 ㎡ 華來利項目 高層 5 20212021 599 套 160、 180 及 200 ㎡以上戶型 鹽田 皇庭璽 純別墅 2021 年 46 套 主力戶型 150230 ㎡ 京基天濤軒 純別墅 2 2021 年 24 套 350800 ㎡獨棟和聯(lián)排別墅 聯(lián)泰梅沙灣 別墅 2021 年 69 套 主力戶型 300400 ㎡聯(lián)排 天麓 8 區(qū) 獨棟 2021 年 40 套 270360 ㎡的獨棟 愛琴灣山莊 公寓、別墅、 商業(yè) —— 2021 年 70 套 200300平米聯(lián)排、雙拼、獨棟 南山 紅樹灣 紅樹灣 5 期 高層 2021 年 剩余約240 套 以 200 平米以上平面大戶為主 聯(lián)泰紅樹灣 別墅（獨棟、雙拼、 疊加） 2021 年 208 套 248350 ㎡ 中信岸芷汀蘭 高層 2021 年上半年 308 套 120140 的 3 房， 140180 的 4房 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 23 華僑城 數(shù)碼港 別墅 +小高層 2021 年上半年 96 套 公寓 207415 ㎡ 。別墅 350 ㎡ 波托菲諾香山里一期 小高層、 TH、多層 9 2021 年下 500 150180 ㎡ 后海 寶能太古城北區(qū) 高層