【正文】 ..................... 7 項目地塊優(yōu)劣勢小結(jié) ................................................................................................... 7 第二部分 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與供應趨勢研究 .................................................................. 8 一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 ................................................................................................. 8 羅湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀與資源型項目現(xiàn)狀分析 ................................................................ 8 羅湖市場宏觀分析 ................................................................................................ 8 羅湖資源型項目分析 .......................................................................................... 10 深圳高端資源型市場現(xiàn)狀分析 ............................................................................... 12 高端資源型典型項目分析 ........................................................................................ 15 深圳豪宅市場現(xiàn)狀小結(jié) ............................................................................................ 16 二、房地產(chǎn)未來供應與發(fā)展趨勢 ................................................................................... 16 深圳房地產(chǎn)未來供應與發(fā) 展趨勢 ............................................................................ 16 深圳住房用地供應 ................................................................................................. 16 舊改的城市發(fā)展趨勢 ............................................................................................. 17 深圳舊改供應趨勢與分析 ....................................................................................... 20 關內(nèi)舊改供應特征與分析 .................................................................................. 20 深圳高端資源型項目供應趨勢與分析 .................................................................. 21 關內(nèi)高端資源項目供應趨勢與分析 ................................................................. 24 關外高端資源項目供應趨勢與分析 ................................................................... 25 未來供應小結(jié) ............................................................................................................ 25 第三部分 深圳豪宅客戶研究 ......................................................................................... 26 一、 深圳豪宅客戶分析 ............................................................................................ 25 羅湖豪宅客戶分析 ............................................................................................. 30 深圳頂級豪宅客戶分析 ..................................................................................... 33 深圳豪宅客戶小結(jié) ............................................................................................. 34 第四部分 項目定位 ......................................................................................................... 34 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 3 一、 項目 SWOT 分析 ............................................................................................... 35 二、 項目屬性定位 ..................................................................................................... 35 三、 項目客戶定位 ..................................................................................................... 36 四、 項目戰(zhàn)略及品牌意義 ........................................................................................ 36 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 4 中信大望村舊改項目立項分析報告 第一部分 項目 本體分析及初步研判 一、 項目分析 項目所在區(qū)域 項目位于 羅湖區(qū)水庫片區(qū) ， 水庫片區(qū)為深圳市重要飲用 水源的一級和二級保護區(qū)， 是上風上水之地 。 關口關口大望村 新坪村 新平村 新田村 公交車站 辦公樓 中心廣場 社區(qū)街道 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 6 項目 四至 項目地 塊西南部為深圳水庫（國家一級保護水資源）；北部為自然山脈形 成的體系；北側(cè)中部有一苗圃基地，為政府保留用地；南部還有一片林地，也 是保留用地，禁止開荒。 資源型二手房整體價格 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 11 典型項目： 淘金山 典型項目： 百仕達樂湖 典型項目： 幸福里 基本情況 總用地： 總建面： 容積率： 主力戶型 150 平米三房， 170190 平米四房 資源 北靠無名山，南臨東湖、遙望梧桐山風景區(qū)及仙湖植物園，依山傍水、群山環(huán)繞，風水寶地； 價格 （二手） 整體均價： 萬 /平 樓王均價： 萬 /平 客戶情況 私企業(yè)主 /公務員及泛公務員 /金融行業(yè)從業(yè)人 員成為大面積 /高總價單位重要客戶群 銷售情況 （ 06 年） 150m2 三房 /170190m2 四房走量較好，220240m2 大面積四房量少開盤迅速消化 當前二手房成交主力面積為 170 平單位 基本信息 占地面積 : 平方米 總建筑面積 :317784 平方米 容 積率 : 資源 享受深圳水庫資源 主力戶型 115121m2/140m2 三房， 180194m2 四房 價格 均價 萬 /m2 銷售情況 開盤銷售一般 相對走量產(chǎn)品為 115121m2 小三房 /140143m2 中三房及樓王 180192m2 大四房 基本信息 占地面 積 :14277 平方米 總建筑面積 :110000 平方米 容積率 : 核心價值 配套 最完善的高品質(zhì)都市綜合體配套；產(chǎn)品 最高品質(zhì)的建筑和裝修配置；服務 最高水準的住宅物業(yè)服務體系 戶型 經(jīng)濟型 90 95 ㎡ 舒適型 140145 ㎡ 豪華型 180 ㎡以上 價格 均價 4 萬 /m2 銷售情況 10 個月實現(xiàn) 40 億 5 個月 762 套， 150 天，平面單位全面售罄，每棟 推出近 100%解 籌率，周均消化速度 2030 套 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 12 羅湖市場小結(jié)： ，城市土地緊缺，整體供應稀缺；新增供應以點狀、中小規(guī)模為主，市場均價為 /平， 09年幸福里入市，整體拉升羅湖市場 均價，當前均價回落到 23221元 /平米 ； ， 08 年至今部分城市豪宅入市，拉升140200平大戶型產(chǎn)品供應放大； ，但價格低洼，為 萬 /平，為關內(nèi)價格低點； 、蓮塘等資源區(qū)域，以自然山景為主要依托，資源 普通且供應年限較早， 逐步 淡出深圳豪宅市場 ，早期淘金山花園，當前實現(xiàn)二手均價 萬 /平，樓王實現(xiàn) 3 萬 /平，輻射羅湖客戶為主；當前僅有百仕達樂湖，依托稀缺水庫資源，實現(xiàn)均價 /平，進入全市高端豪宅層級； ，存在一定的價格箱體，整體價格在 /平 ，中大戶型成交活躍 。保障性住房 萬套，建筑面積 萬平方米。 根據(jù)計劃中有關商品住房建設結(jié)構(gòu)的安排，在深圳 2021 年度計劃建設的商品住房中，本年度住房用地 (不含存量用地 )建設 萬套，建筑面積 萬平方米 。 深圳近幾年新開工、竣工面積圖115279887670422365684963127116402004006008001000120014002021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 9 上半年新開工面積（萬平米） 竣工面積（萬平米）中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 18 舊改的城市發(fā)展趨勢 2021 年 10 月，深圳市政府常務會議審議通過了《深圳城市更新辦法》，并在 11 月底正式對外公布。 19個城市住宅更新改造項目 ： 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 19 區(qū)域 項目 占地 公頃 建面 萬平 住宅 萬平 配建 關內(nèi) 石廈村改造 配建體育活動場地、 社會停車場、公共廁所 新洲村改造 預計面積 90180 平 南光村改造二期 配建酒店一座，文化活動站，社區(qū)健康服務中心，社區(qū)服務用房，垃圾站、公共廁所 寶城 22 區(qū)改造一期 提供 30 班小學用地，配建 12 班幼兒園一所 水灣村改造 配建社區(qū)健康服務中心、居住小區(qū)級文化室、社區(qū)活動場地、社區(qū)居 委會、社區(qū)警務室、社區(qū)服務站、垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所 田廈新村改造 配建垃圾收集站一處 灣廈村改造 配建 9 班幼兒園一所、社區(qū)健康服務中心、居住小區(qū)及文化室、社區(qū)活動場地、社區(qū)居委會、社區(qū)警務室、社區(qū)服務站、環(huán)衛(wèi)工人作息站、公共廁所 關外 龍華郭嚇舊村改造 配建 6 班幼兒園一所，社區(qū)健康服務中心、社區(qū)居委會、社區(qū)警務室、郵電所、垃圾收集站、公共廁所 西鄉(xiāng)莊