【正文】 發(fā)展定位 總體定位： PART 4：開發(fā)經(jīng)營策劃 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 開發(fā)原則 “政府主導，和諧拆遷”的原則 政府主導體現(xiàn)在規(guī)劃主導、出臺政策支持，針對項目的具體情況，采取多種開發(fā)運作模式，吸引社會資金參與舊城改造。 空間策略 中強、西拓、東優(yōu)、南控 歷 史文化名城規(guī)劃 ?？谑锌傮w規(guī)劃從海口舊城特色和現(xiàn)狀問題出發(fā)，堅持整體開發(fā)、動態(tài)保護、原真性保護和公眾參與的原則，深入挖掘?？跉v史文化底蘊，制定《歷史文化名城規(guī)劃》，以推進現(xiàn)代文化與傳統(tǒng)文化的有機交融，保護與塑造?？诠懦菤v史文化風貌。 發(fā)展方向定位 — 上位規(guī)劃解析 城市性質(zhì) 海南省省會，熱帶海島生態(tài)旅游度假勝地和宜居城市，國家海島及南海海洋研發(fā)和綜 合產(chǎn)業(yè)開發(fā)基地，國家歷史文化名城。 發(fā)展方向定位 — 區(qū)域定位分析 擁有豐富的人文景觀資源和自然景觀資源，正在建設中的有紅城湖公園，周邊還有五公祠在內(nèi)歷史文化資源。 PART 3：發(fā)展定位方向 發(fā)展方向定位 — 區(qū)域定位分析 海口市未來將形成功能明確的四大功能分區(qū) 發(fā)展方向定位 — 區(qū)域定位分析 本項目所處的大英山區(qū)位于中心城區(qū)，具有中心城市的優(yōu)勢區(qū)位 海口市新中心 本項目所在區(qū) 市政府 省政府 高爾夫板塊 飛機場 火車站 17 公里 15 分鐘 發(fā)展方向定位 — 區(qū)域定位分析 與老城區(qū)緊密相連，緊鄰老城城區(qū)和兩個傳統(tǒng)商圈，是海口規(guī)劃的唯一的城市中心區(qū)。 本項目周邊海航地產(chǎn)項目的開發(fā)，新商業(yè)中心的形成，對延伸、擴大本案其他各區(qū)的客源起到重要作用。商鋪、市場攤位擺放雜亂無章，車輛隨意?？?。且建筑形式、風格，外部裝修形式不一，缺乏整體性、協(xié)調(diào)性。外來人口的大量入住，給計劃生育工作帶來了很大的難題，由于對這些流動人口難以管理，造成了這些流動人口的生育處于放任狀態(tài)，增加了社會的壓力。有的地方雜草叢生，垃圾成堆，臟亂差現(xiàn)象十分嚴重；電線亂拉亂扯，存在極大的消防穩(wěn)患；人居環(huán)境十分惡劣。 周邊環(huán)境：項目建設地點位于?？谑写笥⑸叫鲁菂^(qū)范圍內(nèi)，大英山是海口市未來的新市中心，是海口市的 CBD，目前已編制完成了控規(guī)，根據(jù)規(guī)劃，新市中心將來高樓林立，以商檔寫字樓和高檔居住為主，目前已建的海南省政府，新海航大廈、海南國賓館，將建的項目 包括海南大廈、金融中心、大英山日月廣場、國瑞城、國興城等，可謂美不勝收，土地價值攀升，高檔樓盤不斷涌現(xiàn)。 排水：區(qū)內(nèi)無統(tǒng)一的排水管道，生活污水無組織排放，糞便主要靠化糞池進行凈化處理。建筑質(zhì)量一般，混凝土結(jié)構(gòu)占建筑總面積的 %，磚混結(jié)構(gòu)占建筑總面積的 %，其它如棚、鐵結(jié)構(gòu)等占建筑總面積的 %。其中拆遷區(qū)建筑密度為 ，容積率為 . 。建筑總面積 平方米，占總建筑面積的 % 90 年代以前修建的，建筑較破舊，建筑以一層為主，建筑質(zhì)量較差。現(xiàn)狀建筑總建筑面積 萬平方米。 一層建筑建筑面積 萬平方米； 二層建筑建筑面積 萬平方米； 三層建筑建筑面積 萬平方米； 四層建筑建筑面積 萬平方米； 五層建筑建筑面積 萬平方米； 六層建筑建筑面積 萬平方米。 地塊資源分析 — 土地利用 氣象設施用地 區(qū)內(nèi)有一海南省氣象局監(jiān)測站 ，總占地面積 公頃，其中 監(jiān)測站占地面積 公頃（ 畝）。 地塊資源分析 — 土地利用 商住用地 沿海府路建有多層商業(yè)鋪面， 占地面積 公頃（ 畝） 。 地塊資源分析 — 土地利用 住宅用地 區(qū)內(nèi)的住宅用地主要為龍崎村的村民宅基地和城鎮(zhèn)住宅用地，總面積 公頃（ 畝） ，占總用地的 %。全年多東北風，東南風次之。 項目用地原為龍崎村的居住區(qū)，地勢平坦，場地標高與周圍道路標高基本一致。 地塊資源分析 — 四至 東、南兩側(cè)緊鄰市政道路，規(guī)劃區(qū)出入方便，北臨海南省單位家屬院，西臨海航地產(chǎn)項目區(qū)。海南國際旅游島建設初期，基建和房地產(chǎn)行業(yè)迎來顯著投資機會。使整個社區(qū)的生活質(zhì)量下降和惡化。大英山新區(qū)將建成?？谑忻娣e最大，功能最完善，設施最先進的高級商務區(qū)，未來五年，?？谛鲁菂^(qū)公司將投入巨資將大英山新城市中心區(qū)核心區(qū)建設成為含行政、辦公、商業(yè)、商務、金融、文化和娛樂等功能的中央商務區(qū)和“海口之心”，承載海南國際購物商圈功能，使之成為海南國際旅游島上的一顆明珠。項目的建設可改善龍岐村村民的生活品質(zhì)，為其提供一個環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化安置居住小區(qū)，使其融入城市生活，提高其生活品質(zhì)。 開發(fā)背景分析 — 緣起 近年來?？谑信f改工作取得突破性進展，積累了很多寶貴經(jīng)驗，為本項目的開發(fā)帶來了很好的示范效應。在《?？谑袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃》中，將舊城改造工作放在重要地位，提出城市建設中“品質(zhì)海口”工程。舊城改造也是為了改善群眾居住環(huán)境和居住條件，是老百姓切身享受城市發(fā)展成果的一項惠民工程，也是建設最精最美的省會城市，努力打造“陽光海口、娛樂之都、品位之城”的重要舉措。 2020 年，玉沙村改造、海甸溪北岸改造、長堤路等“城中村”改造項目相繼取得突破性進展，如今玉沙村整體改造正在推進完成，海甸北已完成拆遷，安置房正在建設。是市委、市政府貫徹“以人為本，構(gòu)建和諧社會”方針的具體體現(xiàn)，也是加速海口城市化進程的重要舉措。隨著大英山新區(qū)的建設，大英山新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”成為了開發(fā)建設的主要障礙，由于涉及到了村民的房屋 、土地等，征地拆遷問題始終沒有得到徹底解塊 ，這直接影響了新城區(qū)的開發(fā)建設進度。環(huán)境的惡化已衍生出許多社會問題，解決這些問題已到了刻不容緩的地步。規(guī)劃中的海口市大英山新城區(qū)，面積約為 平邊公里，是海航地產(chǎn)投資建設 的含行政、辦公、商業(yè)、商務、金融、文化和娛樂等功能的中央商務區(qū)，龍岐村的現(xiàn)狀與正在建設中的?？谛鲁菂^(qū)比較，反差很大，這就質(zhì)接影響了新城區(qū)的周邊環(huán)境，直接影響到新城區(qū)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值，因此，徹底改造龍岐村是十分必要的。 東面：?？谑泻８? 南面：海口市國興大道 西面：海航地產(chǎn)項目區(qū) 北面：海南省林業(yè)局、海南省氣象局 本規(guī)劃區(qū) 海航地 產(chǎn)項目區(qū) 海南省氣象局 海南省林業(yè)局 僑 誠 花 園 地塊資源分析 — 用地 項目區(qū)地塊南北長約 250350 米，東西長約 700750 米，總規(guī)劃占地面積約 公頃。 項目用地內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)需要保留的文物、人防等設施 目前沒有發(fā)現(xiàn)不良工程地質(zhì)條件 海南 海南 地塊資源分析 — 自然條件 氣象 規(guī)劃區(qū)屬熱帶島嶼季風氣候。屬多臺風地區(qū)，有“臺風走廊”之稱，正常風力為 4 級以下。其中村鎮(zhèn)宅基地 公頃。 地塊資源分析 — 土地利用 行政辦公用地 沿海府路，主要有海南省水文 資源監(jiān)測局和海南省機械建筑 工程公司兩家單位，總占地面 積 公頃（ 21 畝） 。 地塊資源分析 — 土地利用 閑置地 目前海航地產(chǎn)用地，尚未開 發(fā)建設，總用地面積 公 頃（ 畝）。 七層建筑建筑面積 萬平方米； 八層建筑建筑面積 萬平方米； 九層建筑建筑面積 萬平方米。 近幾年新建或在建的建筑，建筑結(jié)構(gòu)為砼結(jié)構(gòu)，建筑質(zhì)量較好。建筑總面積 方米，占總建筑面積的 %。平均建設密度為 %。建筑層數(shù)以 13 層為主，占 整個建筑物的比例為 %。 通信：區(qū)內(nèi)的通信設施主要有中國移動、中國電信、中國聯(lián)通和有線電視。 內(nèi)部環(huán)境：改造區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設施、公共配套設施不完善。 社會環(huán)境：現(xiàn)狀本村人 450 戶， 1100 人，外村人， 228戶， 1000人。同時“城中村”的存在，體制上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)并存，在管理上出現(xiàn)的“盲點”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和生命財產(chǎn)安全，也影響到新 市中心入海府路延線景觀及?？谑械恼w形象。 地塊資源分析 — 存在的主要問題 道路 區(qū)內(nèi)路面質(zhì)量較差，道路狹窄，交通不暢，缺乏消防通道。 地塊開發(fā)資源分析 — 小結(jié) 本項目所在區(qū)域?qū)俪鞘薪ǔ蓞^(qū)和未來城市發(fā)展的中心區(qū)，具備好的市政配套條件。 本項目東線高速鐵路客運站即將投入使用，其輻射的客流對本案延伸、擴大部分轄市的客源起到重要積極作用 本項目中度規(guī)模社區(qū)，宜予進行快速開發(fā)，縮短營銷時間以節(jié)省成本。 解放西商圈區(qū) 大英山城市新中心 海秀東 商圈區(qū) 國貿(mào)片區(qū) 大英山片區(qū)： 行政辦公和綜合行政城市中心、市級商業(yè)中心。 發(fā)展方向定位 — 區(qū)域定位分析 省政府辦公大樓已投入使用，海航大廈正在建設，“六通一平”也正在高標準的建設中。 發(fā)展目標 海南省經(jīng)濟實力最強、服務設施最優(yōu)的中心城市； 較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地； 具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市； 濃郁地域文化特色的歷史文化名城。 中強 東優(yōu) 南控 西拓 發(fā)展方向定位 — 上位規(guī)劃解析 《大英山新城中心片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》解析 功能定位 ?？谑兄醒肷虅諈^(qū)、省級行政與文化中心 即：以行政、商務、文化為主，融合商業(yè)服務、休閑娛樂和居住生活等功能的具有熱帶風情的現(xiàn)代綜合型城市中心 區(qū)。 “以人為本，讓利于民”的原則 將舊城改造當做為民辦實事的項目，項目的建設以追求改善居民居住環(huán)境、提升城市品位、增強城市功能為改造目標。 ■ 居民安居樂業(yè)、體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明、各種配套設施齊 全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美整潔的現(xiàn)代化新社區(qū)。 思路三：舊城改造必須具備相應條件后才能取得綜合效益最佳 ,區(qū)域處于衰退期是改造的最佳時機。 思路七：開發(fā)風險的考慮，及早制定針對性的風險控制措施至關(guān)重要。 醫(yī)療衛(wèi)生：無醫(yī)療設施。給水、污水、雨水、電力、電信設施配套齊全 金融郵電、社區(qū)服務、行政管理及其他服務在片區(qū)內(nèi)無金融郵電服務設施。 09 年海南經(jīng)濟經(jīng)歷了前低 后高，加快上升的發(fā)展趨勢，從 08 年金融危機的低迷中走出， GDP 比去年增長 %，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海南省房地產(chǎn)發(fā)展分析 在“國際旅游島”的思路帶動下，海南房地產(chǎn)市場迎來了新的發(fā)展契機，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售勢頭逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)成為海南省經(jīng)濟發(fā)展的助推器。在全球經(jīng)濟環(huán)境陷入低谷的 情況下，海南房地產(chǎn)投資額仍保持高速增長，說明各方投資者對于海南房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。 09 年土地市場非?；钴S，以西海岸片區(qū)為主。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海口市房地產(chǎn)市場分析 歷年施工面積 ?？谑?2020 年至 2020 年房地產(chǎn)施工面積情況比較穩(wěn)定 ,保持穩(wěn)定增長，但增幅呈現(xiàn)逐年放緩的趨勢，這主要和國內(nèi)整體房地產(chǎn)市場環(huán)境變化及?？谑型恋毓闆r有關(guān)。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海口市房地產(chǎn)市場分析 市場總體評判 ?？诜康禺a(chǎn)市場依托海南強勢的 旅游資源，結(jié)合自身優(yōu)勢城市配套，已逐步進入高速發(fā)展周期。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 住宅供求分析 0608 年，?？诘淖≌袌龀尸F(xiàn)明顯的供過于求狀態(tài)，但是，供求比一直向平穩(wěn)態(tài)勢發(fā)展，在 2020 年?？谧≌袌龉┣蟊忍幱诖笥?1，說明市場需求十分旺盛，市場存量逐步被消化，市場出現(xiàn)供不應求的形勢，未來市場的競爭層面將加大，進入到 2020 年后，政策性的利好催動了?？跇鞘械幕馃幔袌鲂枨笸?，購房者眾多，再加上海南土地新政政策，使得市場上供應相對不足，供求比差距快速拉大。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 住宅價格分析 高端市場領(lǐng)漲明顯，住宅銷售價格層級拉開。 在海口房價上升的過程中，以外銷為主的、擁有強勢資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當了市場上升的發(fā)動機。 09 年由于島內(nèi)剛性需求的釋放，本地客戶有所增長，但是隨著島外市場的不斷擴大，海口外向型銷售特點將延續(xù)，?？诒镜厝艘呀?jīng)無法承擔高額房價，某種意義上來講受到了排擠。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 客戶需求分析 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 未來市場評判 未來市場發(fā)展態(tài)勢分析 受到國際旅游島效應影響，海南環(huán)島鐵路即將通車等利好消息的刺激，以及當前市場供不應求的特征，未來海口房地產(chǎn)市場仍將具有較大的發(fā)展空間。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 “城中村”特點 城中村的特征 (1)從地域空間上看，“城中 村”應該在城市總體發(fā)展規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi)； (2)從土地權(quán)屬來看，“城中村”的土地為集體所有而非國家所有，這是“城中村”的核心特征之一。政府“繞開村落”的空間拓展思路，使這里被城市建成區(qū)所包圍，呈“鑲嵌狀”散布在城市新建職能分區(qū)內(nèi) (甚至在城市 CBD 周邊地區(qū) )的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流動人口的居住地和工作地相重合。外來人口的大量入住，給計劃生育工作帶來了很大的難題，由于對這些流動人口難以管理，造成了這些流動人口的生育處于放任狀態(tài)，增加了社會的壓力。 另外，行政區(qū)政府還撥出資金近億元，用于行政村改造的前期工作、市政基礎(chǔ)設施、公共配套設施建設和項目資金缺口補償?shù)软椫С觥６鴮τ谡J定的私房，搬遷、回遷