【正文】 活動場地，滿足村民的生活需求。 30F 30F 30F 30F 30F 3F 規(guī)劃方案設(shè)計 — 分地塊控制 主要技術(shù)指標 D 地塊 公共服務(wù)設(shè)施配套： 需要配文化活動室， 老年活動場地、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅 車位 /戶，公建 。 估算的依據(jù) （ 1）國家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 （ 7）建設(shè)方向調(diào)節(jié)稅，依海南特區(qū)實際情況按規(guī)定采用零稅率。 一級開發(fā)固定資產(chǎn)投資 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 一級開發(fā)投資估算 固定資產(chǎn)投資總額為 萬元。 （ 2）資金籌措 資金籌措為：項目一級開發(fā)所需全部資金 萬元。其中固定資產(chǎn)投資 萬元，流動資金投資 萬元 ,建設(shè)期利息 萬元。 （ 3）本項目擬依據(jù)國家和海南特區(qū)的稅收有關(guān)規(guī)定，按 15%~25%征收所得稅。 估算收入如下： 安置區(qū)住宅回購平均按 萬元 /㎡計算出售收入 安置區(qū)商業(yè)建筑回購平均按 萬元 /㎡計算出售收入 商品住宅出售平均按 萬元 /㎡計算出售收入 商品商業(yè)建筑出售平均按 萬 元 /㎡計算出售收入 酒店營業(yè)平均按 萬元 /年 *㎡計算營業(yè)收入 會所出租平均按 萬元 /年 *㎡計算出租收入 寫字樓出租平均按 萬元 /年 *㎡計算出租收入 停車場出租平均按 萬元 /年 *位計算出租收入 地下商鋪出租平均按 萬元 /年 *㎡計算出租收入 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 財務(wù)評價 工程分項估算表 單位：萬元 正常年營業(yè)稅金與附加 該項目應(yīng)征營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加稅；營業(yè)稅按 ％計收，城市建設(shè)維護稅率、教育費附加分別按 7％、 3％計收。 （ 5）本項目計算期定為 5 年， 2 年建設(shè)期。流動資金按負荷逐年投入。 在實際投資 萬元中，企業(yè)自籌或向社會融資 萬元，其余 50000 萬元向銀行貸款。 詳見表 121“固定資產(chǎn)投資估算表”。整個改造區(qū)域由三片構(gòu)成，用地面積分別為：龍岐村拆遷用地面積為 ㎡，海航用地面積為 ㎡，氣象局用地面積為 ㎡。 （ 2）建筑工程造價，根據(jù)其結(jié)構(gòu)形式和建筑材料，結(jié)合同類工程項目建設(shè)投資額，參照國家標準及海南省有關(guān)定額作有關(guān)統(tǒng)計處理和預(yù)測后計取。 4F 12F 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體模型效果 總模型 東側(cè)天際線 南側(cè)天際線 西側(cè)天際線 規(guī)劃方案設(shè)計 — 戶型選型 選型一：一梯 6 戶，平均每戶約 90 平米。打造具有熱帶濱海特色的高品質(zhì)商務(wù)居住區(qū)。業(yè)內(nèi)人士認為，規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性是復(fù)合型社區(qū)配套商業(yè)的主要特點，也是其在市場上具有競爭力的條件。 吸引開發(fā)商投資舊城（城中村）改造，具體實施拆遷、補償和安置工作，通過協(xié)議收購，獲取國有土地使用權(quán)，進行開發(fā)建設(shè)。堅持整治、保護與改造相結(jié)合，嚴格界定改造范圍。經(jīng)確權(quán)的國有土地使用權(quán)，可依法進行轉(zhuǎn)讓（包括合作、聯(lián)營等）。 國內(nèi)成功“城中村”改造模式 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 珠海模式 市場運作 政府給政策 珠海市對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免二至三”，即： 根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆 1 平方米的房屋，可免交 23 平方米建筑面積的地價，并免減相應(yīng)的報建等費用，確保開發(fā)商獲得 25%以上的合理利潤。建設(shè)周期暫定兩年，租金補助為 20元 /平方米，不低于目前行政村出租價格水平。 建筑概況： 由于沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，建筑布局混亂，新舊建筑混雜，市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴重，建筑類型以二到四層的私宅為主 ，建筑景觀有海南自然村落的特色，村內(nèi)搶建風(fēng)盛行，各式建材堆了滿地。受海南國際旅游島效應(yīng)影響，大批開發(fā)商進駐海南市場，島 外投資客也看好海南未來發(fā)展形勢，以及近兩年土地購置面積及新開工面積的大幅增加，可以預(yù)見，未來兩年內(nèi)，?？诜康禺a(chǎn)市場供應(yīng)量將同比大幅攀升。 2020 年以后，?？诘姆績r整體運行在一個明顯的上升通道中，而從 09 年 12 月份開始價格呈現(xiàn)翹尾，進入 10 年后，則每月一個臺階，房價在整體上得到提升。從 09 年 3 月份，成交量出現(xiàn)大幅上漲之后，之后的每月都維持在 20 萬平方米以上，樓市回暖增溫態(tài)勢加強?？v觀近幾年?？谑蟹康禺a(chǎn)新開工面積走勢，可以看出 20 2020 年商 品房新開工面積明顯加大，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期規(guī)律，一般從開工到竣工銷售的時間在 年之間，以及國際旅游島的概念下，因此我們預(yù)測海口在 20202020 年兩年間商品房供應(yīng)將有所增加。供求方面，由于海南外向型市場特征，主要依靠島外市場，在目標客戶群范圍大幅擴展的情況下，需求近年逐級遞增 ，而供應(yīng)增速明顯慢于需求，因此也造成了供不應(yīng)求的態(tài) 勢?！笆晃濉逼陂g，海南省人均地區(qū)生產(chǎn)總值將向 2020 美元躍升。 商業(yè)服務(wù)：主要有沿街商業(yè)鋪面，主要集中于片區(qū)的東側(cè)沿布置。 思路五：舊城改造的關(guān)鍵是經(jīng)濟的更新，是城市價值的增值，所有政策和規(guī)劃必須以此為中心。 “統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施 ”的原則 按經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的總體要求，因地制宜，結(jié)合今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，整體改造，強化基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套 ,改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。 島外職能：熱帶濱海旅游度假地、海南歷史文化展示基地，海南旅游綜合服務(wù)基地；具有熱帶海島風(fēng)光和優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的理想居住地；國家開發(fā)南海海洋資源戰(zhàn)略基地。 發(fā)展方向定位 — 區(qū)域定位分析 區(qū)域外圍干道呈環(huán)狀，與其余各功能版塊分區(qū)便捷相同，內(nèi)部路網(wǎng)基本形成，道路通暢。國興大道、海府路、白龍路、藍天路等主干道構(gòu)成的城市主干道網(wǎng)，瞬間可通達全城。建筑隨意加高。生活污水沒有經(jīng)過處理措施就近排入了市政排水系統(tǒng)，直接污染了城市水體。 地塊資源分析 — 基礎(chǔ)設(shè)施 給水：區(qū)內(nèi)的給水主要市政統(tǒng)一供水，還有部分居民是自打水井取水。 開發(fā)強度 將區(qū)內(nèi)用地分為 9 個地塊進行開發(fā)強度分析，容積率最高為 ，最低為 0，平均容積率為 。建筑質(zhì)量總體較好，除部分簡易房和建設(shè)年代較久的磚房。 地塊資源分析 — 土地利用 其他設(shè)施用地 區(qū)內(nèi)有一加油站，占地面積 公頃（ 畝）。 地塊資源分析 — 土地利用 土地利用現(xiàn) 狀 該片區(qū)土地利用主要以村民居住用地為主，公共服務(wù)設(shè)施海南省水文監(jiān)測站和市政公用設(shè)施僅有一所小學(xué)（?？邶埰樾W(xué)），奔騰高級汽車修理中心、一處加油站和加氣站和零星的商業(yè)。主要用地性質(zhì)為居住、商業(yè)用地以及工業(yè)用地。 開發(fā)背景分析 — 意義 建設(shè)海南國際旅游島的需要 2020 年 12 月 31 日，國務(wù)院批準《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》。 龍岐村位于海口市大英山新城區(qū)東面，東西靠大英山新區(qū)。因此急需進行城中村的更新改造。 開發(fā)背景分析 — 緣起 海南國際旅游島獲批，?？谧鳛橹?心城市急需提升品位 海南建設(shè)國際旅游島已經(jīng)獲得國務(wù)院正式批復(fù)，?？谧鳛閲H旅游島中心城市，需要提升環(huán)境景觀品質(zhì)，增強綜合服務(wù)功能，提高城市的綜合發(fā)展實力和輻射帶動能力。 開發(fā)環(huán)境分析 — 意義 提高海 口市品位、真正形成新市中心新氣象。但由于體制上的諸多弊端，政府管理困難，只有實施全面改造，才能有效地根除這些城市毒瘤。 舊城改造拆遷用地面積 公頃。 地質(zhì) 主要為承載力較高的沖洪積地層，為玄武巖，屬第四紀早期火山活動的產(chǎn)物，地質(zhì)穩(wěn)定性相對較好，屬于 8 度設(shè)防區(qū)。 地塊資源分析 — 土地利用 倉儲用地 區(qū)內(nèi)有海南省林業(yè)物資公司， 用來堆放木材等材料，占地面 積 公頃（ 畝）。 地塊資源分析 — 建筑分析 建筑結(jié)構(gòu)分析 地塊資源分析 — 建筑分析 建筑質(zhì)量 現(xiàn)狀建筑主要以 90 年代建設(shè)的為 主，還有部分是近幾年新建和加蓋的。 地塊資源分析 — 建筑分析 地塊資源分析 — 建筑分析 建筑性質(zhì) 現(xiàn)狀建筑主要以居住建筑為主，沿海府路多為商住建筑，有部分辦公建筑和商業(yè)建筑。 建筑密度很高，“握手樓”、“一線天”比比皆是，村內(nèi)基本沒有綠地，整體居住環(huán)境較差。區(qū)內(nèi)道路不成系統(tǒng)，道路彎曲狹窄，通行性極差，消防車無法進入；區(qū)內(nèi)排水設(shè)施不暢，區(qū)內(nèi)的排水系統(tǒng)為雨、污合流制。 地塊資源分析 — 存在的主要問題 建筑 區(qū)內(nèi)建筑布局凌亂，建筑間距過窄。 本項目周邊的道路發(fā)達，交通便利。 國貿(mào)片區(qū)： 以發(fā)展商業(yè)金融服務(wù)和居住為主的副中心。 發(fā)展方向定位 — 上位規(guī)劃解析 城市職能 島內(nèi)職能：海南省政治、經(jīng)濟、文化中心；海南省綜合交通樞紐。補償安置遵循自愿原則，提供貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)置換兩種方式供選擇，鼓勵貨幣補償，確保居民在改造中真正獲得實惠。 思路四：舊城改 造的政府有意識的干預(yù)行為，通過更新使衰退的區(qū)域機能重生、活力再現(xiàn)。 文化體育：無文化活動室和健身廣場，有臺球室和網(wǎng)吧。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 從市縣經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，?？?、三亞仍然是海南省經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 09 年海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 13751 元，增幅為 %。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ??房地產(chǎn)供求：外來需求旺盛，市場始終保持供不應(yīng)求態(tài)勢 海南全省雖然施工面積逐年增長，速度較快，但房屋竣工面積比較穩(wěn)定，增長速度比較緩慢，這一方面主要反映了房地產(chǎn)業(yè)的滯后效應(yīng)，同時也反映了海南房地產(chǎn)市場存在的問題，即房地產(chǎn)開發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很多開發(fā)商出于占地目的而使大量土地閑置。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 新開工面積 2020 年?？谑猩唐贩啃麻_工面積為 206萬平方米，同比增長 %。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 住宅成交分析 08 年的海口樓市受到金融危機和國內(nèi)外樓市影響，使年度成交量一度下跌。豪宅價格的走高引發(fā)了價格層級的擴大，為其它項目帶來了生存空間。 未來市場供應(yīng)量 近四年海口市場供應(yīng)量趨于穩(wěn)定，每年平均在 220 萬平方米左右。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 “龍崎村”特點 龍崎村區(qū)位于?？谑兄行纳虅?wù)區(qū)的社區(qū)，同時也處于省級行政中心區(qū)，四周有完善的市政道路和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，屬于成熟型特征的城中村。改造過渡期間的安置費用采取租金補償方式，按棟計算，每平方米面積的租金補償為 20元 /月，按季支付，直到交付新房為止。 在基礎(chǔ)設(shè)施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的 60%劃轉(zhuǎn)給“城中村”所在的區(qū)財政專戶儲存，專用于“城中村”綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等； 40%由市政府統(tǒng)籌用于“城中村”市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，真正實現(xiàn)“專 款專用”。 集體建設(shè)用地 ,可在村改居的過程中依法進行土地所有權(quán)的變更與使用權(quán)的確認。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造政策性、公益性強，必須發(fā)揮政府的組織引導(dǎo)作用，在政策和資金等方面給予必要支持，注重發(fā)揮市場機制的作用，充分調(diào)動企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動員社會力量廣泛參與 4．因地制宜，區(qū)別對待。 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 開發(fā)模式選擇 開發(fā)經(jīng) 營策劃 — 開發(fā)模式分析 龍崎村開發(fā)模式 先進模式借鑒 相關(guān)政策意見 “龍崎村”的特點 政府主導(dǎo) 市場運作 政府制定拆遷政策，主導(dǎo)拆遷安置。 服務(wù)及商業(yè) 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體 構(gòu)思 近年來，社區(qū)散鋪已難以滿足市民需求，人們期望能在社區(qū)內(nèi)享受到娛樂、消費、商務(wù)等便利，復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)走進了開發(fā)商和社區(qū)居民的視野，并日益成為社區(qū)配套商業(yè)的主流。 高檔居住區(qū)：位于片區(qū)中部，居住尺度適宜，用水系串聯(lián)整個片區(qū)的公共活動空間，沿小區(qū)路設(shè)置商業(yè)鋪面。 18F 18F 18F 18F 18F 2F 規(guī)劃方案設(shè)計 — 分地塊控制 主要技術(shù)指標 E 地塊 社區(qū)服務(wù)中心： 配社區(qū)居委會、派出所、社區(qū)文化活動中心 ，社區(qū)老年活動場地、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：戶，公建 。參考《投資項目可行性研究指南》。 改造范圍和面積 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 項目 概況 舊改區(qū)域占地面積：共計 ㎡ (其中含市政綠化和道路面積 ㎡ )。其中工程費用 ；其他費用 萬元；預(yù)備費用 萬元。其中村民回購款 萬元，企業(yè)實際投入 萬元。 資金使用計劃與資金籌措 （ 1） 資金使用計劃 固定資產(chǎn)投資（建設(shè)期）第一年投入 70%，第二年投入 30%。 （ 4）本項目擬依據(jù)海南省稅收政策規(guī)定，按 %預(yù)收土地增值稅。 詳見 銷售收入和銷售稅金及附加估算表 銷售收入和銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 3% 所得稅預(yù)收 2% 土地增值稅預(yù)收