【正文】 估算收入如下： 安置區(qū)住宅回購平均按 萬元 /㎡計算出售收入 安置區(qū)商業(yè)建筑回購平均按 萬元 /㎡計算出售收入 商品住宅出售平均按 萬元 /㎡計算出售收入 商品商業(yè)建筑出售平均按 萬 元 /㎡計算出售收入 酒店營業(yè)平均按 萬元 /年 *㎡計算營業(yè)收入 會所出租平均按 萬元 /年 *㎡計算出租收入 寫字樓出租平均按 萬元 /年 *㎡計算出租收入 停車場出租平均按 萬元 /年 *位計算出租收入 地下商鋪出租平均按 萬元 /年 *㎡計算出租收入 開發(fā)經營策劃 — 財務評價 工程分項估算表 單位：萬元 正常年營業(yè)稅金與附加 該項目應征營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加稅；營業(yè)稅按 ％計收，城市建設維護稅率、教育費附加分別按 7％、 3％計收。 正常營業(yè)年收入估算 本項目收入來自住宅銷售、商業(yè)建筑銷售、酒店營業(yè)、會所出租等收入。 （ 7）行業(yè)基準收益率參考值取 11%，凈現(xiàn)值折現(xiàn)率 ic=6%。 （ 5）本項目計算期定為 5 年， 2 年建設期。 （ 3）本項目擬依據國家和海南特區(qū)的稅收有關規(guī)定，按 15%~25%征收所得稅。 開發(fā)經營策劃 — 財務評價 工程分項估算表 單位：萬元 財務評價原則和方法 （ l）本項目財務評價依據國家現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則 《企業(yè)財務通則》和國家發(fā)改委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法 與參數(shù)》（第三版）的有關規(guī)定和方法進行的。其中村民回購款 萬元，企業(yè)實際投入 萬元。流動資金按負荷逐年投入。其中固定資產投資 萬元，流動資金投資 萬元 ,建設期利息 萬元。 固定資產投資估算表 單位：萬元 合 計 3 投資方向調節(jié)稅 2 漲價預備金 基本預備費 預備費 工程費用與其他費用合計 臨時設施費 環(huán)評費 勘察設計費 可研編制及評估前期費 工程監(jiān)理費及保險費 建設單位管理費 招投標費 土地成本費 安置補助及拆遷補償費 其他費用 工 程 費 用 固定資產投資 1 合計 其他費用 建筑安 裝工程 工程或費用名稱 序號 開發(fā)經 營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 表一 工程分項估算表 單位：萬元 3150 ㎡ 86000 地下建筑（人防） 3200 ㎡ 0 地下商鋪面積 2130 ㎡ 8700 學校 2200 ㎡ 16200 辦公 2100 ㎡ 1600 社區(qū)服務 2600 ㎡ 93500 酒店 2313 ㎡ 77600 商品商業(yè)建筑 2150 ㎡ 429200 商品住宅 2313 ㎡ 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 2150 ㎡ 141900 安置區(qū)住宅 元 /㎡ 主體工程 1 龍岐村舊城改造全區(qū) 一 建安費用 合計（萬元） 單位價格 單位 工程量 工程或費用分項名稱 序號 開發(fā)經營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 表一（續(xù)） 工程分項估算表 單位：萬元 95 ㎡ 86000 地下建筑（人防） 155 ㎡ 8700 學校 152 ㎡ 16200 辦公 162 ㎡ 1600 社區(qū)服務 172 ㎡ 93500 酒店 150 ㎡ 77600 商品商業(yè)建筑 162 ㎡ 429200 商品住宅 172 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 150 141900 安置區(qū)住宅 電氣 68 ㎡ 86000 地下建筑（人防） 83 ㎡ 8700 學校 82 ㎡ 16200 辦公 80 ㎡ 1600 社區(qū)服務 102 ㎡ 93500 酒店 92 ㎡ 77600 商品商業(yè)建筑 70 ㎡ 429200 商品住宅 92 ㎡ 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 70 ㎡ 141900 安置區(qū)住宅 給排水 元 /㎡ 安裝 2 龍岐村舊城改造全區(qū) 一 合計（萬元） 單位價格 單位 工程量 工程或費用分項名稱 序號 開發(fā)經營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 表一（續(xù)） 工程分項估算表 單位：萬元 22 元 /㎡ 智能化工程 10 380 元 /㎡ 5500 游泳池及水池 9 109 元 /㎡ 225325 區(qū)內室外電氣 8 35 元 /㎡ 225325 區(qū)內室外給排水 7 220 元 /㎡ 廣場建設 (地上泊車位 ) 6 300 元 /㎡ 88580 綠化及節(jié)點景觀工程 5 元 /m3 153900 拆除舊建筑及清理費用 2 600 元 /㎡ 區(qū)內聯(lián)系道路工程 1 配套工程 二 1615 17 套 95 變頻給水泵 臺 130 消防泵 (噴淋泵 ) 1250 50 臺 25 發(fā)電機 85 臺 170 低壓柜 204 2 臺 102 高壓柜 450 15 臺 30 變壓器 3136 28 部 112 電梯 萬元 /臺、套 設備費 建安費用 合計（萬元） 單位價格 單位 工程量 工程或費用分項名稱 序號 開發(fā)經營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 流動資金投資 根據詳細估算法，項目流動資金 萬元。其中工程費用 萬元；其他費用 萬元；預備費用 萬元。 在實際投資 萬元中，企業(yè)自籌或向社會融資 萬元，其余 50000 萬元向銀行貸款。 （ 2）資金籌措 資金籌措為：項目一級開發(fā)所需全部資金 萬元。 資金使用計劃與資金籌措 （ 1）資金使用計劃 固定資產投資（建設期）第一年投入 70%，第二年投入 30%。 總投資 一級開發(fā)總投資額 萬元。 詳見表 121“固定資產投資估算表”。 一級開發(fā)固定資產投資 開發(fā)經營策劃 — 一級開發(fā)投資估算 固定資產投資總額為 萬元。 包括龍岐村 改造區(qū)內 2 條市政道路的道路、照明、給水、排水、綠化等工程建設。 安置房建設工程，總建筑面積達 153900㎡；其中安置房建筑面積 141900 ㎡；安置商業(yè)為 12020 ㎡。整個改造區(qū)域由三片構成，用地面積分別為：龍岐村拆遷用地面積為 ㎡，海航用地面積為 ㎡，氣象局用地面積為 ㎡。 （ 7）建設方向調節(jié)稅，依海南特區(qū)實際情況按規(guī)定采用零稅率。 （ 5）基本預備費，按工程和其他兩項費用之和的 8%計取。 （ 4）其他工程費用，根據國家有關部門對其他費用取費率的規(guī)定，并結合本項目的具體情況計算確定。 （ 2）建筑工程造價，根據其結構形式和建筑材料，結合同類工程項目建設投資額，參照國家標準及海南省有關定額作有關統(tǒng)計處理和預測后計取。 估算的依據 （ 1）國家發(fā)改委與建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。估算范圍包括土建、安裝等費用。 PART 6：投資收益分析 估算的范圍 開發(fā)經營策劃 — 投資估算的范圍和依據 本工程為?？谑写笥⑸叫鲁菂^(qū)龍岐村舊城改造建設項目。 4F 12F 規(guī)劃方案設計 — 總體模型效果 總模型 東側天際線 南側天際線 西側天際線 規(guī)劃方案設計 — 戶型選型 選型一：一梯 6 戶，平均每戶約 90 平米。 30F 30F 30F 30F 30F 3F 規(guī)劃方案設計 — 分地塊控制 主要技術指標 D 地塊 公共服務設施配套： 需要配文化活動室， 老年活動場地、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅 車位 /戶，公建 。 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 50F 11F 4F 4F 2F 2F 規(guī)劃方案設計 — 分地塊控制 主要技術指標 B 地塊 公共服務設施配套： 需要配文化活動室， 老年活動場地，幼兒園、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅1 車位 /戶，公建 。 商務辦公區(qū)：在國興大道與海府路交叉口處布置一處集購物、金融辦公、餐飲娛樂于一體的商業(yè)綜合用地，通過建筑景觀的設計，形成國興大道上的新標志性景觀節(jié)點。打造具有熱帶濱海特色的高品質商務居住區(qū)。結合小區(qū)組團綠地設置活動場地，滿足村民的生活需求。貼近自然，多采用開放的構造，大面積留給綠色自然。 功能 規(guī) 劃方案設計 — 總體構思 復合業(yè)態(tài)功能、滿足人們日常生活需要。業(yè)內人士認為，規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性是復合型社區(qū)配套商業(yè)的主要特點，也是其在市場上具有競爭力的條件。 教育地產 規(guī)劃方案設計 — 總體構思 教育地產是一種價值，是一種教育與地產互相成就、互相輝映的聯(lián)動價值，是一條連接社會、學校、房地產企業(yè)、家庭多方的市場價值鏈。 立體平均式園林景觀； 處處有景觀，無處不綠化 高級住宅 規(guī)劃方案設計 — 總體構思 樓宇的立面造型設計蘊含現(xiàn)代國家流行的風格元素，線條流暢、簡約大氣，突出強烈的雕塑感，凝聚剛毅、大氣的風格。安置方案》 安置模式選擇 開發(fā)經營策劃 — 安置補償分析 龍崎村 補償安 置模式 政府工作的要求 現(xiàn)實條件的要求 現(xiàn)實目標的要求 安置方式：就地安置 補償方式：貨幣補償與（實物補償）產權置換相結合。 吸引開發(fā)商投資舊城（城中村）改造，具體實施拆遷、補償和安置工作，通過協(xié)議收購，獲取國有土地使用權，進行開發(fā)建設。采取財政補助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等辦法多渠道籌集資金。堅持全面規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地、綜合開發(fā)，組織好新建安置小區(qū)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、污水與垃圾處理等市政設施和商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、無障礙設施等配套公共服務設施的建設，促進以改善民生為重點的社會建設。要重視維護城市傳統(tǒng)風貌特色，切實保護歷史文化街區(qū)和歷史建筑，嚴禁大拆大建。堅持整治、保護與改造相結合，嚴格界定改造范圍。 3．政府主導，市場運作。 2．科學規(guī)劃，分步實施。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目的確定和安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢