【正文】 元 /㎡ 區(qū)內(nèi)聯(lián)系道路工程 1 配套工程 二 221 17 套 13 變頻給水泵 臺 18 消防泵 (噴淋泵 ) 250 50 臺 5 發(fā)電機 臺 35 低壓柜 46 2 臺 23 高壓柜 135 15 臺 9 變壓器 784 28 部 28 電梯 萬元 /臺、套 設(shè)備費 172 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 150 141900 安置區(qū)住宅 電氣 92 ㎡ 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 70 ㎡ 141900 安置區(qū)住宅 給排水 元 /㎡ 安裝 2 2513 ㎡ 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 2150 ㎡ 141900 安置區(qū)住宅 元 /㎡ 主體工程 1 龍岐村舊城改造安置區(qū) 一 建安費用 合計（萬元） 單位價格 單位 工程量 工程或費用分項名稱 序號 流動資金投資 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 一級開發(fā)投資估算 根據(jù)詳細估算法，項目流動資金 萬元。 一級開發(fā)的建設(shè)內(nèi)容 拆遷工程，共拆除建筑面積 萬㎡，其中龍岐村舊村 萬㎡，氣象局用地范圍內(nèi) 萬㎡。 （ 3）設(shè)備及安裝工程造價，主要設(shè)備按報價資料和同類工程項 目設(shè)備采購、安裝價格，參考同等級設(shè)計和現(xiàn)行市場價格。 選型二：一梯 4 戶，平均每戶約 110 平米。 教育服務(wù)區(qū)：將?？邶埰樾W(xué)搬遷至此，建設(shè)社區(qū) 綜合服務(wù)中心。 會所 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體構(gòu)思 高尚社區(qū)會所，由商務(wù)會議區(qū)、休閑區(qū)、社交餐飲區(qū)、康體健身區(qū)、 SPA健康區(qū)五大主題區(qū)組成，更輔以專業(yè)化管理及星級貼心服務(wù)，是高尚人士身心休養(yǎng)之所和思想會晤、感情交流之處。 常用改造模式比較 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 改造模式分析 改造模式選擇 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 改造模式分析 龍崎村改造模式 功能定位 設(shè)施承載力 環(huán)境承載力 整體拆遷模式 社會影響力 操作實施性 安置補償政策 開發(fā) 經(jīng)營策劃 — 安置補償分析 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 《城市房屋拆遷管理條例》 《?？谑谐擎?zhèn)土地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)》 《海口市人民政府關(guān)于加快國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決定》 《?？谑邪仓梅拷ㄔO(shè)使用管理暫行規(guī)定》 《關(guān)于推進舊城區(qū)（城中村）改造工作的指導(dǎo)意見》 《海口市政府投資項目管理暫行規(guī)定》 《?？谑猩腺t（沙亮）片區(qū)舊城區(qū)（城中村）改造項目拆遷補償對可整治的舊住宅區(qū)和規(guī)劃保留的建筑，主要進行房屋維修、配套設(shè)施和無障礙設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能 改造。 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 ?？谀Ｊ? 區(qū)政府作拆遷人 開發(fā)企業(yè)作拆遷人 五部門《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造指導(dǎo)意見》（建保 [2020]295 號） 基本原則： 1．以人為本，依法拆遷。 開發(fā)商的開發(fā)總量中， 1/3 用于舊村民回遷，另外 2/3 作商品房經(jīng)營。對于頂風(fēng)搶建的私房，政府不予補償。 社會概括： 由于房屋廉租，外來人口復(fù)雜混亂，給城市社會治安和人口計劃生育帶來了難題，由于“城中村”的房屋為私人擁有，在利益驅(qū)動下，居中將閑置的房屋租給來外來人人口居 住，這些外來人口良莠不齊，是社會治安的隱患源。 未來市場產(chǎn)品價格分析 從 06 年開始，海口市房地產(chǎn)價格都保持在 18%以上的漲率，這主要是海口外向型市場特征，吸引廣大投資客戶群，在未來市場實體經(jīng)濟發(fā)展尚未明朗化，而?？谑袌龉┎粦?yīng)求的局面推動下，預(yù)計，全市產(chǎn)品價格將進一步上漲，保守估計，上漲幅度將在 10%以上。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海 口市房地產(chǎn)市場分析 客戶需求分析 度假、投資、養(yǎng)老等多重置業(yè)目的 ?? 20202020 年?？谏唐纷≌山涣繊u外客戶均占半數(shù)以上， 08 年達到 %，始終占據(jù)主導(dǎo)地位，呈現(xiàn)典型外向型特征。 09 年海口商品住宅成交面積為 萬平方米，相比 08 年增長 萬平方米，增長幅度 %。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海口市房地產(chǎn)市場分析 竣工面積 2020 年?？谑猩唐贩靠⒐っ娣e 萬平方米，比去年下降 %，這與 2020 年開工面積大幅下降有關(guān)。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海口市房地產(chǎn)市場分析 土地市場 隨著海南旅游地產(chǎn)市場的逐漸升溫，從 2020 年開始，土地購置面積開始大幅攀升， 09 年，?？谑型恋刭徶妹娣e已經(jīng)達到 萬平方米，說明市場投資熱度仍然強勢。發(fā)展經(jīng)驗表明，人均地區(qū)生產(chǎn)總值 1000— 3000 美元的階段，是居民消費結(jié)構(gòu)升級、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程 加快的時期。 市政公用：區(qū)內(nèi)有一處加油站和加氣站和一處汽車維修站。 思路六：區(qū)域更新中的規(guī)劃是動態(tài)的 ，并通過綜合系統(tǒng)的規(guī)劃達到土地增值的目的。 政府主導(dǎo)，市場化運作，政府可以零收益，達到資金總體平衡 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 改造目標(biāo) ■ 改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量及生活水平； ■ 提升?？谑谐鞘行蜗螅? ■ 增加政府稅收和老百姓就業(yè)機會； ■ 增強城市防災(zāi)減災(zāi)能力； ■ 實現(xiàn)土地資源價值最大化。 空間策略 中強、西拓、東優(yōu)、南控 歷 史文化名城規(guī)劃 ?？谑锌傮w規(guī)劃從?？谂f城特色和現(xiàn)狀問題出發(fā)，堅持整體開發(fā)、動態(tài)保護、原真性保護和公眾參與的原則，深入挖掘?？跉v史文化底蘊，制定《歷史文化名城規(guī)劃》，以推進現(xiàn)代文化與傳統(tǒng)文化的有機交融，保護與塑造?？诠懦菤v史文化風(fēng)貌。 發(fā)展方向定位 — 區(qū)域定位分析 擁有豐富的人文景觀資源和自然景觀資源，正在建設(shè)中的有紅城湖公園，周邊還有五公祠在內(nèi)歷史文化資源。 本項目周邊海航地產(chǎn)項目的開發(fā)，新商業(yè)中心的形成，對延伸、擴大本案其他各區(qū)的客源起到重要作用。且建筑形式、風(fēng)格，外部裝修形式不一，缺乏整體性、協(xié)調(diào)性。有的地方雜草叢生，垃圾成堆，臟亂差現(xiàn)象十分嚴(yán)重；電線亂拉亂扯，存在極大的消防穩(wěn)患；人居環(huán)境十分惡劣。 排水：區(qū)內(nèi)無統(tǒng)一的排水管道，生活污水無組織排放，糞便主要靠化糞池進行凈化處理。其中拆遷區(qū)建筑密度為 ，容積率為 . ?，F(xiàn)狀建筑總建筑面積 萬平方米。 地塊資源分析 — 土地利用 氣象設(shè)施用地 區(qū)內(nèi)有一海南省氣象局監(jiān)測站 ，總占地面積 公頃，其中 監(jiān)測站占地面積 公頃（ 畝）。 地塊資源分析 — 土地利用 住宅用地 區(qū)內(nèi)的住宅用地主要為龍崎村的村民宅基地和城鎮(zhèn)住宅用地，總面積 公頃（ 畝） ，占總用地的 %。 項目用地原為龍崎村的居住區(qū)，地勢平坦，場地標(biāo)高與周圍道路標(biāo)高基本一致。海南國際旅游島建設(shè)初期，基建和房地產(chǎn)行業(yè)迎來顯著投資機會。大英山新區(qū)將建成?？谑忻娣e最大，功能最完善，設(shè)施最先進的高級商務(wù)區(qū)，未來五年，海口新城區(qū)公司將投入巨資將大英山新城市中心區(qū)核心區(qū)建設(shè)成為含行政、辦公、商業(yè)、商務(wù)、金融、文化和娛樂等功能的中央商務(wù)區(qū)和“海口之心”，承載海南國際購物商圈功能，使之成為海南國際旅游島上的一顆明珠。 開發(fā)背景分析 — 緣起 近年來?？谑信f改工作取得突破性進展，積累了很多寶貴經(jīng)驗，為本項目的開發(fā)帶來了很好的示范效應(yīng)。舊城改造也是為了改善群眾居住環(huán)境和居住條件，是老百姓切身享受城市發(fā)展成果的一項惠民工程，也是建設(shè)最精最美的省會城市，努力打造“陽光?？凇蕵分?、品位之城”的重要舉措。是市委、市政府貫徹“以人為本，構(gòu)建和諧社會”方針的具體體現(xiàn)，也是加速?？诔鞘谢M程的重要舉措。環(huán)境的惡化已衍生出許多社會問題，解決這些問題已到了刻不容緩的地步。 東面：?？谑泻８? 南面：?？谑袊d大道 西面：海航地產(chǎn)項目區(qū) 北面：海南省林業(yè)局、海南省氣象局 本規(guī)劃區(qū) 海航地 產(chǎn)項目區(qū) 海南省氣象局 海南省林業(yè)局 僑 誠 花 園 地塊資源分析 — 用地 項目區(qū)地塊南北長約 250350 米，東西長約 700750 米，總規(guī)劃占地面積約 公頃。屬多臺風(fēng)地區(qū)，有“臺風(fēng)走廊”之稱，正常風(fēng)力為 4 級以下。 地塊資源分析 — 土地利用 行政辦公用地 沿海府路，主要有海南省水文 資源監(jiān)測局和海南省機械建筑 工程公司兩家單位，總占地面 積 公頃（ 21 畝） 。 七層建筑建筑面積 萬平方米； 八層建筑建筑面積 萬平方米； 九層建筑建筑面積 萬平方米。建筑總面積 方米，占總建筑面積的 %。建筑層數(shù)以 13 層為主，占 整個建筑物的比例為 %。 內(nèi)部環(huán)境：改造區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施不完善。同時“城中村”的存在，體制上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)并存，在管理上出現(xiàn)的“盲點”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和生命財產(chǎn)安全，也影響到新 市中心入海府路延線景觀及?？谑械恼w形象。 地塊開發(fā)資源分析 — 小結(jié) 本項目所在區(qū)域?qū)俪鞘薪ǔ蓞^(qū)和未來城市發(fā)展的中心區(qū)，具備好的市政配套條件。 解放西商圈區(qū) 大英山城市新中心 海秀東 商圈區(qū) 國貿(mào)片區(qū) 大英山片區(qū)： 行政辦公和綜合行政城市中心、市級商業(yè)中心。 發(fā)展目標(biāo) 海南省經(jīng)濟實力最強、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市； 較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地； 具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市； 濃郁地域文化特色的歷史文化名城。 “以人為本，讓利于民”的原則 將舊城改造當(dāng)做為民辦實事的項目，項目的建設(shè)以追求改善居民居住環(huán)境、提升城市品位、增強城市功能為改造目標(biāo)。 思路三：舊城改造必須具備相應(yīng)條件后才能取得綜合效益最佳 ,區(qū)域處于衰退期是改造的最佳時機。 醫(yī)療衛(wèi)生：無醫(yī)療設(shè)施。 09 年海南經(jīng)濟經(jīng)歷了前低 后高，加快上升的發(fā)展趨勢，從 08 年金融危機的低迷中走出， GDP 比去年增長 %，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長。在全球經(jīng)濟環(huán)境陷入低谷的 情況下，海南房地產(chǎn)投資額仍保持高速增長，說明各方投資者對于海南房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 歷年施工面積 海口市 2020 年至 2020 年房地產(chǎn)施工面積情況比較穩(wěn)定 ,保持穩(wěn)定增長，但增幅呈現(xiàn)逐年放緩的趨勢，這主要和國內(nèi)整體房地產(chǎn)市場環(huán)境變化及?？谑型恋毓?yīng)情況有關(guān)。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 住宅供求分析 0608 年，?？诘淖≌袌龀尸F(xiàn)明顯的供過于求狀態(tài)，但是，供求比一直向平穩(wěn)態(tài)勢發(fā)展，在 2020 年海口住宅市場供求比處于大于 1，說明市場需求十分旺盛，市場存量逐步被消化，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢，未來市場的競爭層面將加大，進入到 2020 年后，政策性的利好催動了?？跇鞘械幕馃?，市場需求旺盛，購房者眾多，再加上海南土地新政政策，使得市場上供應(yīng)相對不足，供求比差距快速拉大。 在海口房價上升的過程中，以外銷為主的、擁有強勢資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場上升的發(fā)動機。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 客戶需求分析 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 未來市場評判 未來市場發(fā)展態(tài)勢分析 受到國際旅游島效應(yīng)影響，海南環(huán)島鐵路即將通車等利好消息的刺激，以及當(dāng)前市場供不應(yīng)求的特征，未來?？诜康禺a(chǎn)市場仍將具有較大的發(fā)展空間。政府“繞開村落”的空間拓展思路，使這里被城市建成區(qū)所包圍，呈“鑲嵌狀”散布在城市新建職能分區(qū)內(nèi) (甚至在城市 CBD 周邊地區(qū) )的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流動人口的居住地和工作地相重合。 另外，行政區(qū)政府還撥出資金近億元，用于行政村改造的前期工作、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)和項目資金缺口補償?shù)软椫С觥＜词瓜绕谶M入的開發(fā)商在土地掛牌后最終沒能拍到這個地塊，也可以獲得 15％的補償，同時村集體仍可獲得還建安置房的建設(shè)資金以及村集體土地的補償金。舊城區(qū)（城中村）改造片區(qū)用地的取得可按以下三種形式 : 房屋和土地確權(quán)后 ,拆遷人通過與產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋和土地收購協(xié)議的方式 ,依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。 3．政府主導(dǎo)，市場運作。采取財政補助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等辦法多渠道籌集資金。 教育地產(chǎn) 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體構(gòu)思 教育地產(chǎn)是一種價值，是一種教育與地產(chǎn)互相成就、互相輝映的聯(lián)動價值，是一條連接社會、學(xué)校、房地產(chǎn)企業(yè)、家庭多方的市場價值鏈。結(jié)合小區(qū)組團綠地設(shè)置