【正文】 資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 10 生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的指導(dǎo)下，立足于生態(tài)環(huán)境優(yōu)化，即綠化、美化、凈化、亮化先行，確保設(shè)施完善、功能奇特、環(huán)境優(yōu)美、賞心悅目，為興隆旅游業(yè)的發(fā)展提供色彩斑瀾的特色服務(wù)環(huán)境。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 9 興隆 旅游業(yè)發(fā)展的需要 旅游服務(wù)設(shè)施是旅游區(qū)功能性的核心設(shè)施，它是在公共性設(shè)施條件改善，旅游產(chǎn)品已形成的基礎(chǔ)上，對進(jìn)一步促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展起重要的作用，也是旅游業(yè)發(fā)展的客觀標(biāo)志。 1996 年，國家旅游局首次正式推出中國度假休閑游?；A(chǔ)設(shè)施的改善，進(jìn)一步加快了興隆生態(tài)旅游和度假設(shè)施的發(fā)展，特別是海南作為最佳旅游樣板目的地的全面推出，東線成為旅游黃金海岸帶，給興隆旅游業(yè)的發(fā)展帶來了新的契機(jī)。這里有溫泉眼十幾處，水溫四季保持 60℃。并從年初試營業(yè)至今，取得了較好的經(jīng)營業(yè)績。 項目擴(kuò)建的必要性 海南省是目前世界上唯一沒有工業(yè)污染的地區(qū)，空氣新鮮，氣候宜人，具有最好的人居環(huán)境。 編制依據(jù) 國家發(fā)展計劃委員會與建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第二版本； 《萬寧市興隆溫泉旅游城總體規(guī)劃》； 公司現(xiàn)有經(jīng)營資料、委托喜來登公司設(shè)計的施工圖以及萬寧市瓊建工程造價咨詢有 限公司編制的施工圖設(shè)計預(yù)算書； 興隆溫泉旅游區(qū)現(xiàn)有各類旅游企服務(wù)設(shè)施及經(jīng)營情況； 財務(wù)指標(biāo)采用本區(qū)旅游服務(wù)企業(yè)平均財務(wù)指標(biāo)作為基準(zhǔn)值作評估； 國家及海南省稅收政策等； 項目發(fā)展?fàn)顩r 太陽河溫泉旅游度假中心 已由本公司等投入 1, 萬元，完成第一期工程，即完成了 15 幢西歐式別墅建筑，擁有 240 間客房，床位480 張和 2 幢管理用房、中餐廳及配套的溫泉游泳池，停車場、生態(tài)園林以及部分衛(wèi)生設(shè)施、經(jīng)排水、首期供電設(shè)備和管理服務(wù)中心等設(shè) 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 3 施，形成了 480 人 /日住宿的接待能力。法定代表人：陳思；企業(yè)類型為有限責(zé)任公司。經(jīng)營范圍：客房、餐飲、打字復(fù)印、傳真、美容美發(fā) 、客運(yùn)、旅游業(yè)服務(wù)業(yè)。從元月開張以來，已接待 旅客45360 人次；旅游服務(wù)收入 萬元 /月左右，經(jīng)營前景十分看好。早已被國際旅游組織確定為，可以造就成為樣板旅游目的地。 擴(kuò)建規(guī)模與內(nèi)容：擬擴(kuò)建客房 120 間，增設(shè)西餐廳 (50 桌 )、大檔排、大堂吧、展示市場、美容美發(fā)、保健桑拿、卡拉 OK 和歌舞廳等，重塑 海南太陽河溫泉旅游度假中心 的輝煌。該區(qū)溫泉水富含礦物質(zhì)，對皮膚病、關(guān)節(jié)炎和神經(jīng)衰弱等病癥有治療作用。去年春節(jié)以來的旅游黃金周及冬春季節(jié)游客紛至沓來，旅游點(diǎn)人山人海，接待設(shè)施應(yīng)接不暇。面海南島位于我國最南端，是我國唯一的熱帶省份和海洋大省。它代表旅游服務(wù)的軟硬條件與服務(wù)水平及服務(wù)能力，優(yōu)質(zhì)的設(shè)施和服務(wù)是構(gòu)建旅游業(yè)內(nèi)在要求。 第三章 擴(kuò)建地址與擴(kuò)建條件 項目擴(kuò)建地址 項目擴(kuò)建選址位于興隆溫泉旅游區(qū)的西南角，其區(qū)位優(yōu)勢明顯，西邊靠近西南山，東向景色映然的興隆溫泉旅游區(qū)全景，北朝廣闊的田野稻田，生態(tài)環(huán)境極佳。 蒸發(fā)量：年均達(dá) 毫米； 太陽年輻射總量：達(dá) 120140 千卡 /平方厘米，年日照時數(shù)達(dá) 2230小時。從占孔CK10 號水樣分析，認(rèn)為該地下水對混凝土不具有侵蝕性。 排水 本項目處于興隆的中心地帶，市政排水管道業(yè)已建立，度假村之排水實行雨污分流制，即雨水由公共排水明溝排至低洼處或水體。所以，第逢長假和旅游旺季，都有大批的海內(nèi)外游客來海南觀光旅游、度假休閑。今年春節(jié) 7 天黃金周期間，全島共接待國內(nèi)外游客 萬人次，比去年同期增長了 %，是歷年來最好的， 7 天全省旅游收入達(dá) 億元，比去年同期增長 %。 旅游業(yè)的發(fā)展，直接對城鄉(xiāng)建設(shè)、交通、通訊、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生推動作用，帶動了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，海南也因此解決了 10 萬人以上的就業(yè)，極大地促進(jìn)了海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 國內(nèi)外游客開始以觀光獵奇，繼而發(fā)現(xiàn)海南原來是度假休閑的天堂，從前年“十一”黃金周開始，海南節(jié)假日和黃金周的散客量開始超過團(tuán)隊客比例。 擴(kuò)建 (二期 )土建工程方案 主要內(nèi)容： 賓館主樓 ，含大廳、歌舞廳、商場、美容院、多功能會議廳、西餐廳、大排檔、豪華客房、器械保健間、桑拿浴等。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 20 空調(diào)與電視機(jī)等設(shè)備 本樓的主要營 業(yè)場所，設(shè)空調(diào)裝置，歌舞廳、西餐廳、多功能會議廳、商場等場所，按每 150 ㎡，設(shè)一立柜式空調(diào)機(jī)，客房安裝分體式空調(diào)以調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣的溫濕度及空所的潔凈度。 4 60W。 多功能會議廳：要求照度達(dá) 5080LX，計裝機(jī)容量為 8W/㎡計。 供配電設(shè)備選擇：根據(jù)園區(qū)景觀的需要和維護(hù)的方便程序，在 海南太陽河溫泉旅游度假中心 區(qū)內(nèi)部裝設(shè)型號為 ZBM10 型組合式變電站一座 (包括：高壓配電室、變壓器室、低壓配電室 )。 (4)變電裝置防雷 變壓器高、低壓側(cè)分別安裝閥型避雷器， 10KV 進(jìn)線端變壓器高壓側(cè)電纜接頭處安裝閥型避雷器。其用水增加量可做如下估算： (1)客房接待用水量： 1000 人 250 升 /天 =125(噸 )； (2)其它用水量： 1000 人 =30(噸 )； (3)園林澆灌用水：按增加面積 5 畝，每畝面積用水量 2 噸計，則用水量為 10 噸。 排水工程 A、排放方式 本項目采用雨水、污水及生活廢水分流排放； B、污水排放方式：興建污水處理站，污水處理與水的回復(fù)利用相結(jié)合，經(jīng)處理的污水將供公共綠化、清洗用水等。 B、項目建設(shè)期各類機(jī)械設(shè)備及運(yùn)輸工具將產(chǎn)生噪音污染，因此，建設(shè)期內(nèi)應(yīng)切實控制好作業(yè)面積和施工車輛行駛路線，噪聲值控制在低于《城市區(qū)域聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》 3 類標(biāo)準(zhǔn)以下。 招標(biāo)組織形式及招標(biāo)方式 本工程建設(shè)擬采取企業(yè)自行組織招標(biāo)，并報經(jīng)萬寧市政府、萬寧市發(fā)展計劃局和銀行同意后進(jìn)行，將嚴(yán)格按照國家七個部委《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》和《評標(biāo)委員會和評標(biāo)辦法暫行規(guī)定》的有關(guān)要求開展招、評標(biāo)活動。 生產(chǎn)班制 度假村 全年工作日 300 天，其它時間進(jìn)行設(shè)備維修保養(yǎng)、清潔消 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 29 毒以及安排員工輪休。 第四階段一個月：竣工驗收。 擴(kuò)建估算范圍 本項目投資范圍：包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用和流動資 金，其中：工程費(fèi)用主要有土建工程、設(shè)備采購與安裝費(fèi)和公共工程等。新增定員 150人，不含季節(jié)性工人。 其他費(fèi)用： 14萬元； （二）管理費(fèi)用 攤銷費(fèi)：遞延資產(chǎn)按 11年平攤，則為 。 財務(wù)凈現(xiàn)值是評價項目盈利水平和投資效益的又一重要指標(biāo)。 從表上可看出，營業(yè)服務(wù)價格下降是最較為敏感的因素。 增量盈虧平衡分析 盈虧平衡分析，就是找出增量經(jīng)營收入與支出達(dá)到平衡時所必須 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 43 保持的最低經(jīng)營規(guī)模。 增量投資回收期是指從增量投入建設(shè)至經(jīng)營，并以項目的增量凈收益抵償全部增量投資（包括：增量固定資產(chǎn)投資和增量流動資金），直到把全部增量投資目收所需的時間。 年總成本及費(fèi)用為：第 8年 ，其中：固定成本 萬元，可變成本 。 年增量營業(yè)收入與稅金與附加稅估算 增量收入估算 餐飲銷售收入 西餐銷售收入： 30元／人次＝ ； 大 排檔銷售收入： 20元／次＝ ； 美容院收入： 25元／人次＝ ； 商場出租收入： 600㎡ ／㎡＝ ； 茶藝館服務(wù)收入： 35元／人次＝ ； 歌舞廳收入： 20元／人次＝ ； 客房服務(wù)收入： 65元／人次＝ ； 小計，正常年總收入； 1,。 l、增量 工程費(fèi) （ 1）建筑工程費(fèi) 中心大樓造價： 13,㎡ /㎡＝ ： 大廳設(shè)備費(fèi) : 計 ； 歌舞廳設(shè)備費(fèi)： 計 ； 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 33 器械保健室設(shè)備費(fèi) : 計 ； 西餐廳設(shè)備費(fèi)： 計 ； 大排檔設(shè)備費(fèi)： 計 ； 客房設(shè)備費(fèi)用： 計 ； 茶藝館設(shè)備費(fèi)： 計 ； 桑拿浴室設(shè)備費(fèi)用： 計 ； （ 2）公共設(shè)施費(fèi) 公路、綠化工程費(fèi)：計 ； 供電工程費(fèi)：計 （含輸變電裝置與低壓輸電和安裝費(fèi)）； 供水工程費(fèi)；計安裝管網(wǎng)費(fèi) ，（含加壓水泵費(fèi)）； 污水工程費(fèi)：計 12萬元； 消防栓費(fèi)：計 ； 空調(diào)與熱水器費(fèi)：計 ； 旅游接送用車購置費(fèi)：計 ； 火警預(yù)報系統(tǒng)： 計 ； 通訊設(shè)備計費(fèi)： 計 ； 電器費(fèi)： 計 ； 家具費(fèi) : 計 萬元； 窗簾藝術(shù)品費(fèi) : 計 萬元； 床上 用品費(fèi)用 : 計 萬元； 大廳裝飾品計費(fèi) : 計 萬元； 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 34 電視機(jī)費(fèi)用 : 計 萬元； 購物中心 費(fèi)用 : 計 萬元； 增量其他費(fèi)用 項目規(guī)劃及報建費(fèi) : 計 萬元； 招投標(biāo)費(fèi) : 計 萬元； 工程監(jiān)理費(fèi) : 計 萬元； 人員培訓(xùn)費(fèi)電貼費(fèi) : 計 萬元； 建設(shè)期管理費(fèi) : 計 萬元； 電貼費(fèi)： 計 萬元 ； 其它費(fèi)用 : 計 21 萬元； 基本預(yù)備費(fèi) :按工程費(fèi)與其它費(fèi)用和的 5%計為 萬元； 漲價預(yù)備費(fèi) : 按工程費(fèi) 3%計 萬元； 估算結(jié)果 (1)、增量固定資產(chǎn)投資合 計 :3, 萬元； 其中 :第一部分 (工程費(fèi)用 ) 計 :2, 萬元； 第二部分 (其他費(fèi)用 ) 計 : 萬元； 第三部分 (預(yù)備費(fèi)用 ) 計 : 萬元； (2)、增量建設(shè)期利息計算 : 計 :； (3)、增量流動的資金 計 : 萬元； 項目增量總投資 3,，詳見“總投資估算”。項目實施進(jìn)度建議見表 8－ 1 表 8－ 1 項目實施進(jìn)度建議見表 總工程師 總經(jīng)濟(jì)師 財務(wù)總監(jiān) 培 訓(xùn) 部 保安與環(huán)境部 工 程 部 客 房 部 餐