【導讀】地產(chǎn)江湖――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！本中心于1994年1月18日，經(jīng)萬寧市工商管理局批準，依法成立；客房、餐飲、打字復印、傳真、美容美發(fā)、客運、旅游業(yè)服務業(yè)。成為農(nóng)工貿(mào)、旅游等多產(chǎn)業(yè)交叉經(jīng)營的綜合性有限公司。型溫泉酒店，占100％份額，其資產(chǎn)達8,。產(chǎn)已逾16,，年綜合服務與營銷總收入約2,為本次申請國家銀行。我們承諾，將按國家的規(guī)定，高效使用好國家銀行支持的信貸資金，并能確保項目經(jīng)營取得最大的經(jīng)濟回報效益，以報答社會。方法與參數(shù)》第二版本；從元月開張以來，已接待旅客。旅游樣板目的地的宏偉目標，做出企業(yè)應有的貢獻。萬寧市位海南島的東南部。旅游區(qū)域之一，興隆溫泉旅游區(qū)的品牌享譽國內(nèi)外。接待量達萬人次，2020年達萬人次。

　　

【正文】 元 工程或費用名稱 建筑工程 設備購置 安裝工程 其他費用 合計 備注 工程費用 1, 1, 3, 賓館工程 1, 1, 13, 大廳 多功能會議廳 歌舞廳 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 36 美容院 器械保健室 西廳 大排檔 商場 客房 1, 6, 茶藝館 桑拿浴室 其它用房 公用工程 1, 供電工程 供水工程 排污 空調(diào)設備 旅游用車 消防設施 火災預警設備 通訊設備 電器設備 家具 道路 綠化工程 窗簾藝術(shù)品 床上用品 大廳裝飾 電視機 購物中心 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 37 其它費用 0 0 0 規(guī)劃設計報建 工程監(jiān)理費 人員培訓費 建設期管理費 項目招標 電貼費 其它 費用計 預備費 基本預備費 5% 漲價預備費 3% 固定資產(chǎn)投資 1, 1, 3, 建設期利息 流動資金 項目總投資 1, 1, 3, 第十章 增量財務評價 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項目總占地 100畝，擬擴建海南太陽河溫泉旅游度假中心大樓，新增西餐、大排檔和茶藝館餐飲、歌舞廳等俱樂部、體娛設施等工程 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 38 及其它配套設施和公共設施等。項目增量建設總投資 3,，其中：增量固定資產(chǎn)投資 3,，建設期利息 ；增量流動資金 ；項目計算期定為 12年，其中：建設期 1年，第 2年投產(chǎn)運營并達正常負荷的 60%，第 3年達的 80％，第 412年為 100％負荷營業(yè)期。新增定員 150人，不含季節(jié)性工人。 項目經(jīng)營目標：年接待旅游人數(shù)達 60萬人次，其中本次擴建形成的設施，年增量接待量為 490000人次，取行業(yè)基準收益率 15％計算。 年增量營業(yè)收入與稅金與附加稅估算 增量收入估算 餐飲銷售收入 西餐銷售收入： 30元／人次＝ ； 大 排檔銷售收入： 20元／次＝ ； 美容院收入： 25元／人次＝ ； 商場出租收入： 600㎡ ／㎡＝ ； 茶藝館服務收入： 35元／人次＝ ； 歌舞廳收入： 20元／人次＝ ； 客房服務收入： 65元／人次＝ ； 小計，正常年總收入； 1,。 增量稅金與附加稅估算 根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，經(jīng)計算正常營業(yè)年收入 1,，按項目性質(zhì)，應納營業(yè)稅，但稅率不同、客房與餐飲業(yè)及商場營業(yè)收入取稅率 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 39 5％計稅額，歌舞廳、茶藝館、美容院收入則按 1020%計稅，維城稅與教育附加稅取稅 5%和 3%計算，計算結(jié)果：正常年總稅金達 元。 年經(jīng)營增量總成本估算 （一）直接成本 客房接待、文體娛樂、餐飲業(yè)原材料耗著：計 ； 外購燃料動力費：年耗量按汽油 19噸，水量 25,，電量 KWN；價格按汽油 ／公升（含燃油附加費）、電價 元／ KWH，水價按 1元／噸。 小計，外 購燃料與動力費 。 資與福利費： 150人 300元／月 12月 ＝ 。 制造費用 固定資產(chǎn)折舊采用直線平均年限法，按原值的 5%計殘值；土建工程按 20年，設備等按 11年折舊，則年折舊金額為 修理費：按設備費的 1%計為 5萬元。 其他費用： 14萬元； （二）管理費用 攤銷費：遞延資產(chǎn)按 11年平攤，則為 。 其它管理費：不計； （三）財務費用 第 24年有財務費用，分別為 、 、 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 40 元和 。 年總成本及費用為：第 8年 ，其中：固定成本 萬元，可變成本 。 年經(jīng)營成本達 。 年增量總利潤與分配 由下式計算結(jié)果： 利潤總額 =經(jīng)營收入 銷售與營業(yè)稅金及附加 總成本 =1, ＝ （萬元） 增量財務盈利能力分析 根據(jù)損益表計算結(jié)果：該項目正常營業(yè)年，可獲收入 1,。 增量靜態(tài)財務指標 （ 1）第 8年利潤總額為 ， 經(jīng)濟效益好。 利潤總額 （ 2）投資 利潤率＝ 100% 總投資 =% 利潤 +稅金與附加 （ 3）投資利稅率 = 100% 總投資 =% 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 41 增量動態(tài)財務指標 （ 1）現(xiàn)金流量：是指建設項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)逐年現(xiàn)金投入和產(chǎn)出的情況。財務內(nèi)部收益率是反映經(jīng)濟效益的關(guān)鍵性指標，可由全總投資現(xiàn)金流量表計算。 財務凈現(xiàn)值是評價項目盈利水平和投資效益的又一重要指標。它的計算是在項目的整個壽命期中，把資金流入量和資金流出量的差額，按規(guī)定的折現(xiàn)率折算為項目開始進行時 的價值，再將項目壽命期內(nèi)各年度的凈現(xiàn)值相加，即求出總的凈現(xiàn)值。 增量投資回收期是指從增量投入建設至經(jīng)營，并以項目的增量凈收益抵償全部增量投資（包括：增量固定資產(chǎn)投資和增量流動資金），直到把全部增量投資目收所需的時間。 根據(jù)現(xiàn)金流量表的計算結(jié)果： 所得稅前：內(nèi)部收益率 IRR=% 財務凈現(xiàn)值（ iC=15%） NPV=1,； 投資回收期（ Pt）為 （含建設期 1年） 所得稅后 內(nèi)部收益率 IRR=% 財務凈現(xiàn)值（ iC=15%） NPV=1,； 投資回收期（ Pt）為 （含建設 期 1年） 詳見附表 9即財務現(xiàn)金流量表（全部投資）： 上述動態(tài)指標和靜態(tài)指標表明：該項目增量：財務指標均高于選定的基準值，投資擴建該項目具有較佳的回報效益，財務盈利前景看 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 42 好。 增量借款償還能力分析 本擴建工程增量固定資產(chǎn)投資借款 2,，經(jīng)借款償還平衡表計算結(jié)果： ，是可行的。 增量不確定性分析 敏感性分析 敏感性分析是對影響項目 經(jīng)濟效果的一些主要因素（如出租率、基建投資、出租價格等）的變化作樂觀或悲觀的估計，從而找出其中對內(nèi)部收益率（ IRR）、貸款償還期等最為敏感的因素和極限變化幅度。從而估算項目可能承受的風險程度。 現(xiàn)分別作固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、營業(yè)價格分別正負 10%，收入減少 10%的同時成本增加 10%和建設期推遲一年等因素變化對項目的內(nèi)部收益率（ IRR）、財務凈現(xiàn)值和投資回收期的影響進行分析計算。 從表上可看出，營業(yè)服務價格下降是最較為敏感的因素。而導致營業(yè)收入下降的因素主要有接待游客量與實際接待價格，其次是投資，因此在項目 實際操作時，要注意這些風險因素的規(guī)避，使項目經(jīng)營風險降到最小程度、從計算結(jié)果還可看出，在各種因素向不利于效益的負面變化時，其財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值仍然是可接受的，表明本項目的確具有較強的抗風險能力。 增量盈虧平衡分析 盈虧平衡分析，就是找出增量經(jīng)營收入與支出達到平衡時所必須 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 43 保持的最低經(jīng)營規(guī)模。以設計規(guī)模利用率表示的盈虧平衡點（ BEP）計算為： 年固定成本 BEP = 100% 銷售收入一年可交總成本一年銷售稅金及附加 =30% 計算結(jié)果：該項國實際增量經(jīng)營能力只要達到設計正常經(jīng)營能力的 30%時 即可保本，盈利區(qū)域?qū)掃_ 70% ，同樣說明項目財務盈利前景是十分看好的。 增量技經(jīng)綜合評價結(jié)論 本項目擴建營業(yè)，主要增量財務指標均高出行業(yè)基準值、表明財務盈利能力、抗風險能力均強，增量投資回收快，在財務上是更全可行 本項目擴建，具有良好的市場前景，擴建條件具備，擴建完成后，能充分利用土地資源，形成經(jīng)濟資源，提高旅游接待能力和市場競爭力，擴建規(guī)模合理，能形成較佳的經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益，增量投資能取得較好的投資回報效益，項目盈利前景看好，抵抗風險能力強，投資擴建是可行的。