【正文】 —— 東山嶺、熱帶植物園、興隆熱帶花園、興隆溫泉、東南亞風(fēng)情村、牛嶺、大洲島 —— “華夏神島”、六連嶺、香水灣、石梅灣等風(fēng)景旅游度假區(qū)。附近有興隆熱帶花園、熱帶植物園和東南亞風(fēng)情 村等休閑觀光點(diǎn)，已成為吃、住、玩、浴多功能配套、具有相當(dāng)規(guī)模的溫泉旅游度假區(qū)。 近幾年來，興隆投資改善道路、供電和給排水基礎(chǔ)設(shè)施，收效顯著。度假旅游成為重點(diǎn)，客房開房率高達(dá) 100%，從而也確立興隆作為度假型、生態(tài)觀光型旅游區(qū)的經(jīng)濟(jì)前景。另一方面，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，傳統(tǒng)旅游企業(yè)的組織功能、營銷哲學(xué)、經(jīng)營手段、服務(wù)設(shè)施等已受到全面的挑戰(zhàn)。這里有燦爛的陽光、美麗的海灘、大片未開發(fā)的原始森林，以及多姿多彩的民族風(fēng)情，旅游資源十分豐富。 1987 年到海南來旅游 (定點(diǎn)飯店接待 )的國內(nèi)外游客為 萬人次， 2020 年為 萬人次， 2020 年達(dá) 萬人次，2020 年達(dá)到 1200 萬人次，呈大幅度上升態(tài)勢(shì)。 幾年來，興隆溫泉旅游設(shè)施的較快發(fā)展，提高了接待能力和服務(wù)水平，建立了較好的誠信， 2020 年接待量已逾 200 萬人次，年遞增率達(dá) 8%，其發(fā)展前景可觀，但也不能忽視旅游業(yè)的質(zhì)量問題，如何提高服務(wù)設(shè)施的檔次，尤其是如加快發(fā)展生態(tài)型度假與保健度假的旅游產(chǎn)品及服務(wù)設(shè)施， 以適應(yīng)人們回歸自然，向往泥土芬芳生活等多視角、多方位的休閑觀光旅游度假愉悅和美好感受之需求。旅游業(yè)的發(fā)展，需要高檔次服務(wù)設(shè)施。距海南東線高 速公路公 。光溫資源特別豐富，四季不分明，沒有寒冬。 主導(dǎo)風(fēng)向：常年以東北風(fēng)和東風(fēng)為主，常年風(fēng)速 2— 3 米 /秒。 場(chǎng)地工程地 質(zhì)條件 項(xiàng)目擴(kuò)建選址位于小山丘區(qū)，據(jù)勘測(cè)資料：本場(chǎng)區(qū)下伏基巖為中生代深灰色的閃長(zhǎng)巖。 地層承載力持性 整個(gè)場(chǎng)地土層，地基特性較好，從地基承載力分析，均能滿足擬擴(kuò)建建筑基礎(chǔ)荷載需要。該農(nóng)場(chǎng)從 1951 年人民政府在這里創(chuàng)為華僑農(nóng)場(chǎng)至今，已先后安置了 21 個(gè)國家和地區(qū)的歸僑 10,000 多人，現(xiàn)有人中 25,796 人，有初具規(guī)模的農(nóng)、工、商、旅游綜合發(fā)展的華僑企業(yè)。生活污水經(jīng)就地處理達(dá)標(biāo)后排入 公共污水管網(wǎng)排放。 第四章 市場(chǎng)分析與擴(kuò)建規(guī)模 市場(chǎng)分析 大自然的厚愛和造化，賦予了海南燦爛的陽光、清新的空氣、潔白的沙灘、湛藍(lán)的海水、茂密的森林、傳奇的人文等豐富而獨(dú)特的旅游資源。 1989 年， 到海南的游客是 88 萬人次， 2020 年，到海南的游客為 萬人次， 13 年里，旅游人次增長(zhǎng)了 倍， 1989 年，海南旅游總收入 億元， 2020 年為 億元， 13 年里，旅游收入增長(zhǎng)了 36 多倍。近幾年，興隆年游客接待量均以近 8%的速度遞增。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 15 有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示 ， 2020 年海南旅游業(yè)的收入占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的 15%以上，其中三亞市旅游業(yè)的收入的 %，萬寧市興隆旅游總收入占 %。 2020 年上半年，僅韓國幾批蜜月團(tuán)就帶來新婚夫妻 1100 對(duì)。 隨著我國加入 WTO，國外旅行社已較大批量的進(jìn)入海南旅游市場(chǎng)，使海南的 旅游市場(chǎng)更加繁榮，同時(shí)，加入 WTO 后將帶動(dòng)其它行業(yè)的發(fā)展，也必將帶動(dòng)相關(guān)的商務(wù)旅游。海南旅游不但要面向全國，而且還要面向世界，海南旅游要迅速提升自己的形象，要作為支柱產(chǎn)業(yè)為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)揮更大的作用。不少游客在酒店一住就是十天半月，海南早幾年提出的旅游由觀光型向度假休閑型轉(zhuǎn)變已成為現(xiàn)實(shí)。旅游旺季每日可接待旅客： 1000 人次。詳見下表： 擴(kuò)建項(xiàng)目組成表 序號(hào) 工程名稱 單位 數(shù)量 樓層 布置 配電(kw) 備注 一 土建總面積 m2 13, 賓館大樓 1 其中：大廳 m2 一層 2 歌舞廳 m2 一層 3 商場(chǎng) m2 一層 4 美容院 m2 一層 5 大排檔 m2 一層 6 多 功能會(huì)議廳 m2 一層 7 西餐廳 m2 一層 8 器械保健間 m2 二層 9 桑拿浴室 m2 二層 10 茶藝館 m2 二層 11 豪華客房 m2 6, 120 間、 34 層 12 其它用房 m2 二 配套工程 1 供電 KVA 2 通訊 部 3 消防 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 19 4 環(huán)保設(shè)施 5 接送旅客用車 輛 1 6 空調(diào)系統(tǒng) 套 1 7 其它 小計(jì) 擴(kuò)建具體方案 賓館大樓 (1)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 按四星級(jí)賓館設(shè)計(jì)與施工，并保證高標(biāo)準(zhǔn)、高水平裝修完成，實(shí)現(xiàn)功能完善使用優(yōu)質(zhì)、全舒適、環(huán)保、高效的建設(shè)目標(biāo)。 (5)建筑風(fēng)格：要求與環(huán)境相協(xié)調(diào)的色彩與風(fēng)格，采用溫暖而奔放的色彩為宜，裝修可多一些豪華，盡可能體現(xiàn)出統(tǒng)領(lǐng)旅游區(qū)設(shè)施之先河、生態(tài)型等理念以及賜福的氣派和引領(lǐng)旅游時(shí)代風(fēng)騷之意境?？头客瑫r(shí)配套電視機(jī)、程控電話機(jī)、高檔家具及浴房用具等，以滿足接待旅客的需要。 客房：按標(biāo)準(zhǔn)客房 1KW/間計(jì)，賓館大樓的客房 120 間計(jì)。 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 21 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 小計(jì)，項(xiàng)目擴(kuò)建需要總裝機(jī)容量為 342KVA。 增設(shè)備用電源： 備用電源采用柴油發(fā)電機(jī)組，功率為 500KW。 P= 342KW=； Q30= P30 tgΦ = =。 消防設(shè)施 海南太陽河溫泉旅游度假中心 大樓采用低層賓館酒室內(nèi)消防給水系統(tǒng)，應(yīng)據(jù)室外管網(wǎng)壓力、流量和室內(nèi)消防流量、水壓等要求，設(shè)置自灌式引水消防泵和消防水箱及室內(nèi)消防栓給水系統(tǒng)。可設(shè)立一專門用于消防泵、噴淋泵、消防控制室的低壓配電柜，以利于消防控制和實(shí)現(xiàn)常規(guī)電源與備用電源的切換。 (4)消防用水 根據(jù)本擴(kuò)建工程的設(shè)計(jì)方案，園區(qū)內(nèi)室外消防用水量，按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為二次滅火用水量，滅火時(shí)間按 30min 確定，則同一時(shí)間內(nèi)的室外消防用水量為： 2 10(L/S) 30 60S=36000(L/S)=36(噸 ) 室內(nèi)消防用水量按同時(shí)使用三支水槍，每支水槍最小流量為 5L/S， 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 24 同時(shí)還有二個(gè)水量為 15L/S 消栓在使用，且每次滅火時(shí)間按 30min 確定，其用水量為： (3 5L/S+2 15L/S) 30 60S=81000L=81(噸 ) 須建設(shè)一個(gè)水箱作為消防水箱，容積為 12m3的水箱一個(gè)，消防水泵二個(gè)，除由水箱提供火災(zāi)初期的用水量外，火災(zāi)發(fā)生后還由消防水泵直接供給消防用水，不進(jìn)入消防水箱。本項(xiàng)目擴(kuò)建需水量在 282 噸 /天。污水處理站采用循環(huán)式活性污泥法，日處理量為 773m3/d。 D、舉目青山林草碧綠，仰頭天空星云湛藍(lán)、空氣清新、環(huán)境 溫馨，身置其中，心曠神怡。 (2)項(xiàng)目運(yùn)營期 雨水集中排放，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放，確保優(yōu)質(zhì)的生態(tài) 環(huán)境。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 27 第六章 招標(biāo)與投標(biāo) 項(xiàng)目招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目為旅游區(qū)生態(tài)化設(shè)施擴(kuò)建工程，總建筑面積在 13,㎡，配套供電及配套設(shè)施，固定資產(chǎn)投資為人民幣 萬元。選擇通過建設(shè)行政主管部門資格認(rèn)定的 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 28 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的法人或其他組織投標(biāo)，投標(biāo)人不得少于三個(gè)。 本項(xiàng)目實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制、設(shè)辦公室，設(shè)總經(jīng)濟(jì)師、財(cái)務(wù)總監(jiān)，分別管理經(jīng)營、設(shè)備動(dòng)力、業(yè)務(wù)接待、財(cái)務(wù)等各部門。經(jīng)營期間實(shí)行每天三班制，第班工作 8 小時(shí)。 表 111 項(xiàng)目新增勞動(dòng)定員表 序號(hào) 類別 名稱 定員 備注 一 管理部門 辦公室 6 財(cái)務(wù)部 1 營銷部 2 二 營業(yè)部門 客房部 50 餐飲部 48 俱樂部 10 工程部 5 保安與環(huán)保部 22 培訓(xùn)部 5 三 總計(jì) 150 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 30 組織機(jī)構(gòu)圖： 總經(jīng)理 第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 經(jīng)研究比較，本項(xiàng)目擬分四個(gè)階段實(shí)施完成： 第一階段二個(gè)月：項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備。 本項(xiàng) 目四個(gè)實(shí)施階段中的各項(xiàng)工程在滿足條件時(shí)可以交叉進(jìn)行作業(yè)，但照明工程除外。 其他費(fèi)用取費(fèi)率參照國家有關(guān)規(guī)定計(jì)取。其他費(fèi)用：包括建設(shè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、招投標(biāo)與工程監(jiān)理費(fèi)、電貼費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)和其它費(fèi)用等；預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)與漲價(jià)預(yù)費(fèi)；流動(dòng)資金；接經(jīng)營費(fèi)用和實(shí)際需要進(jìn)行估定。 增量資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)固定資產(chǎn)投資 3,，擬在第一年全部投入；流動(dòng)資金按經(jīng)營負(fù)荷 強(qiáng)度于第 24年作增量投入，分別為 、 。 項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)：年接待旅游人數(shù)達(dá) 60萬人次，其中本次擴(kuò)建形成的設(shè)施，年增量接待量為 490000人次，取行業(yè)基準(zhǔn)收益率 15％計(jì)算。 小計(jì)，外 購燃料與動(dòng)力費(fèi) 。 其它管理費(fèi)：不計(jì)； （三）財(cái)務(wù)費(fèi)用 第 24年有財(cái)務(wù)費(fèi)用，分別為 、 、 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 40 元和 。 增量靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo) （ 1）第 8年利潤(rùn)總額為 ， 經(jīng)濟(jì)效益好。它的計(jì)算是在項(xiàng)目的整個(gè)壽命期中，把資金流入量和資金流出量的差額，按規(guī)定的折現(xiàn)率折算為項(xiàng)目開始進(jìn)行時(shí) 的價(jià)值，再將項(xiàng)目壽命期內(nèi)各年度的凈現(xiàn)值相加，即求出總的凈現(xiàn)值。 增量不確定性分析 敏感性分析 敏感性分析是對(duì)影響項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)效果的一些主要因素（如出租率、基建投資、出租價(jià)格等）的變化作樂觀或悲觀的估計(jì)，從而找出其中對(duì)內(nèi)部收益率（ IRR）、貸款償還期等最為敏感的因素和極限變化幅度。而導(dǎo)致營業(yè)收入下降的因素主要有接待游客量與實(shí)際接待價(jià)格，其次是投資，因此在項(xiàng)目 實(shí)際操作時(shí)，要注意這些風(fēng)險(xiǎn)因素的規(guī)避，使項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降到最小程度、從計(jì)算結(jié)果還可看出，在各種因素向不利于效益的負(fù)面變化時(shí)，其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值仍然是可接受的，表明本項(xiàng)目的確具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。