【正文】 城市品位、促進就業(yè)發(fā)展一項重大措施。 開發(fā)背景分析 — 緣起 海南國際旅游島獲批，海口作為中 心城市急需提升品位 海南建設(shè)國際旅游島已經(jīng)獲得國務(wù)院正式批復(fù)，海口作為國際旅游島中心城市，需要提升環(huán)境景觀品質(zhì)，增強綜合服務(wù)功能，提高城市的綜合發(fā)展實力和輻射帶動能力。在舊改過程中積累很多寶貴經(jīng)驗，均可為 本項目的開發(fā)有很大啟發(fā)。 開發(fā)環(huán)境分析 — 意義 提高海 口市品位、真正形成新市中心新氣象。由此可見，龍岐村舊城改 造項目的建設(shè)是十分必要的，也是十分及時的。但由于體制上的諸多弊端，政府管理困難，只有實施全面改造，才能有效地根除這些城市毒瘤。 。 舊城改造拆遷用地面積 公頃。年平均氣溫 ℃，最低絕對溫度 ℃，最高溫度℃，全年無霜無雪。 地質(zhì) 主要為承載力較高的沖洪積地層，為玄武巖，屬第四紀(jì)早期火山活動的產(chǎn)物，地質(zhì)穩(wěn)定性相對較好，屬于 8 度設(shè)防區(qū)。 地塊資源分析 — 土地利用 學(xué)校用地 區(qū)內(nèi)有一所小學(xué)（海口龍崎小 學(xué)）。 地塊資源分析 — 土地利用 倉儲用地 區(qū)內(nèi)有海南省林業(yè)物資公司， 用來堆放木材等材料，占地面 積 公頃（ 畝）。 建筑高度（層數(shù)）分析 區(qū)內(nèi)建筑主要以 13 層及 7 層的建 筑為主。 地塊資源分析 — 建筑分析 建筑結(jié)構(gòu)分析 地塊資源分析 — 建筑分析 建筑質(zhì)量 現(xiàn)狀建筑主要以 90 年代建設(shè)的為 主，還有部分是近幾年新建和加蓋的?？偨ㄖ娣e 萬平方米，占總建筑面積的 %。 地塊資源分析 — 建筑分析 地塊資源分析 — 建筑分析 建筑性質(zhì) 現(xiàn)狀建筑主要以居住建筑為主，沿海府路多為商住建筑，有部分辦公建筑和商業(yè)建筑。 地塊資源分析 — 建筑分析 名稱 面積（ h m2） 建筑面積 (萬 m2） 基底面積 (萬 m2） 容積率 建筑密度 (%) A地塊 B 地塊 C 地塊 D 地塊 E 地塊 F 地塊 G地塊 H 地塊 I 地塊 總計 地塊資源分析 — 建筑分析 總體評價 現(xiàn)狀總建筑面積約為 153899 ㎡，總建筑密度為 %，現(xiàn)狀容積率為 。 建筑密度很高，“握手樓”、“一線天”比比皆是，村內(nèi)基本沒有綠地，整體居住環(huán)境較差。 供電：區(qū)內(nèi)由海南電網(wǎng)?？诠╇姽窘y(tǒng)一供電，但村內(nèi)電力線隨意亂搭亂拉，不僅影響城市景觀，還存在一定的安全隱患。區(qū)內(nèi)道路不成系統(tǒng)，道路彎曲狹窄，通行性極差，消防車無法進入；區(qū)內(nèi)排水設(shè)施不暢，區(qū)內(nèi)的排水系統(tǒng)為雨、污合流制。租房戶 1500 人。 地塊資源分析 — 存在的主要問題 建筑 區(qū)內(nèi)建筑布局凌亂，建筑間距過窄。 地塊資源分析 — 存在的主要問題 管線 區(qū)內(nèi)線路雜亂，存在嚴(yán)重安全隱患。 本項目周邊的道路發(fā)達，交通便利。 本項目區(qū)域景觀資源缺乏，內(nèi)部景觀受 規(guī)模和地形限制。 國貿(mào)片區(qū)： 以發(fā)展商業(yè)金融服務(wù)和居住為主的副中心。 發(fā)展方向定位 — 區(qū)域定位分析 依托自身優(yōu)勢，大英片區(qū)將承載海口“商務(wù)休閑之都”的未來。 發(fā)展方向定位 — 上位規(guī)劃解析 城市職能 島內(nèi)職能：海南省政治、經(jīng)濟、文化中心；海南省綜合交通樞紐。 發(fā)展方向定位 — 上位規(guī)劃解析 《大英山新城中心片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》解析 功能結(jié)構(gòu) 功能結(jié)構(gòu)為“兩軸、四片” 兩軸：指沿國興大道兩側(cè)形成的行政商務(wù)軸；規(guī)劃區(qū)南側(cè)沿中軸線形成的生態(tài)文化軸。補償安置遵循自愿原則，提供貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)置換兩種方式供選擇，鼓勵貨幣補償，確保居民在改造中真正獲得實惠。 * 局限于物質(zhì)性改造為主 阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損） 環(huán)境的改善和城市美化 多個城市項目的組合 舊城改造 城市更新 涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容 內(nèi)容 動因 注重 內(nèi)涵 防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退（無形磨損） 著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新 城市的綜合戰(zhàn)略計劃 一個城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計劃” 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 對舊城改造的思考 從城市發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看，舊城改造不僅僅是城市局部地區(qū)物質(zhì)、經(jīng)濟和社會形態(tài)的改變，更是一個關(guān)乎城市未來可持續(xù)發(fā)展的重要手段和關(guān)鍵舉措?? 從不同角度及層面看待舊城改造項目有利于找到正確的方向 舊城改造不同于單純的房地產(chǎn)項目，它同時兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性 。 思路四：舊城改 造的政府有意識的干預(yù)行為，通過更新使衰退的區(qū)域機能重生、活力再現(xiàn)。 思路八：在改造中應(yīng)有明確的目標(biāo)和清晰的工作步驟。 文化體育：無文化活動室和健身廣場，有臺球室和網(wǎng)吧。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)條件分析 對外交通條件 外圍道路： 東臨海府路、南靠國興大道，交通便捷。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 從市縣經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看，海口、三亞仍然是海南省經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 09 年海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 13751 元，增幅為 %。 ?? 房地產(chǎn)投資： 2020 年房地產(chǎn)投資 億，增長強勁，所占比重明顯。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ??房地產(chǎn)供求：外來需求旺盛，市場始終保持供不應(yīng)求態(tài)勢 海南全省雖然施工面積逐年增長，速度較快，但房屋竣工面積比較穩(wěn)定，增長速度比較緩慢，這一方面主要反映了房地產(chǎn)業(yè)的滯后效應(yīng)，同時也反映了海南房地產(chǎn)市場存在的問題，即房地產(chǎn)開發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很多開發(fā)商出于占地目的而使大量土地閑置。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 歷年土地成交金額 隨著 0 09 年土地購置的升溫，?？谑型恋爻山唤痤~也隨之快速增長 ，通過數(shù)據(jù)可以看出，09 年土地成交金額較 08 年同比增長 %，說明?？谑型恋厥袌龌嘏?，土地價格在 09年得到快速增長。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 新開工面積 2020 年海口市商品房新開工面積為 206萬平方米，同比增長 %。 國際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場趨于成熟，地價、房價快速上漲； ?？谶M入郊區(qū)大盤時代，大樓盤大有追趕島外發(fā)達地區(qū)之勢； 典型的外向型市場，其核心價值是較高性、先天性、單一性的強勢海景資源； 度假觀念、投資觀念在大力入侵，外銷市場向內(nèi)陸、港、臺、東南亞延伸，二元制 市場正在滲透和反滲透。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 住宅成交分析 08 年的?？跇鞘惺艿浇鹑谖C和國內(nèi)外樓市影響，使年度成交量一度下跌。?？谧≌N售價格保持了年 均 18%以上的增長率， 2020 年 112 月?？谧≌骄N售價格達到 5088 元 /平方米，較 2020 年上漲了 %，已經(jīng)突破 5000 元大關(guān)。豪宅價格的走高引發(fā)了價格層級的擴大，為其它項目帶來了生存空間。政府會出臺相關(guān)政策調(diào)控，保持市場健康發(fā)展。 未來市場供應(yīng)量 近四年?？谑袌龉?yīng)量趨于穩(wěn)定，每年平均在 220 萬平方米左右。也是“城中村”存在的根本條件； (3)從管理體制上看，“城中村”的管理主體仍然是村民委員會，在行政隸屬上仍然以鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制為主，少部分是街道辦事處； (4)從戶籍上看，“城中村”的村民仍然是農(nóng)業(yè)戶口，因此在理論上他們?nèi)匀豢梢猿邪恋?，雖然可耕種的土地數(shù)量實際上往往很少甚至已經(jīng)沒有。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 “龍崎村”特點 龍崎村區(qū)位于?？谑兄行纳虅?wù)區(qū)的社區(qū)，同時也處于省級行政中心區(qū)，四周有完善的市政道路和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，屬于成熟型特征的城中村。同時“城中村”的存在，體制上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)并存，在管理上出現(xiàn)的“盲點”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和生命財產(chǎn)安全，也影響到新市中心入海府路延線景觀及海口市的整體形象。改造過渡期間的安置費用采取租金補償方式，按棟計算，每平方米面積的租金補償為 20元 /月，按季支付，直到交付新房為止。 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 武漢模式 市場運作 有情操作 武漢“城中村”改造最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓。 在基礎(chǔ)設(shè)施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的 60%劃轉(zhuǎn)給“城中村”所在的區(qū)財政專戶儲存，專用于“城中村”綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃?xì)?、供電、電信、郵政等； 40%由市政府統(tǒng)籌用于“城中村”市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，真正實現(xiàn)“專 款專用”。為提升新村檔次，珠海市在招標(biāo)階段就引入“規(guī)劃最優(yōu)”概念，規(guī)劃設(shè)計要以優(yōu)取勝，帶動了全市房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提升 。 集體建設(shè)用地 ,可在村改居的過程中依法進行土地所有權(quán)的變更與使用權(quán)的確認(rèn)。嚴(yán)格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，維護群眾的合法權(quán)益，切實讓群眾得到實惠。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造政策性、公益性強，必須發(fā)揮政府的組織引導(dǎo)作用，在政策和資金等方面給予必要支持，注重發(fā)揮市場機制的作用，充分調(diào)動企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動員社會力量廣泛參與 4．因地制宜，區(qū)別對待。 5．統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 開發(fā)模式選擇 開發(fā)經(jīng) 營策劃 — 開發(fā)模式分析 龍崎村開發(fā)模式 先進模式借鑒 相關(guān)政策意見 “龍崎村”的特點 政府主導(dǎo) 市場運作 政府制定拆遷政策，主導(dǎo)拆遷安置。 PART 5：規(guī)劃方案設(shè)計 設(shè)計理念 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體構(gòu)思 理念一 以現(xiàn)代時尚兼商務(wù)特色為主題 理念二 豪華、舒適、全方位的服務(wù)設(shè)施 理念三 立體景觀及交通動線 理念四 舒展、高貴、富于浪漫格調(diào)的建筑及空間形態(tài) 項目特色 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體構(gòu)思 采用立體園林、植被、水景的造景手法，營造移步換景高品位的私家居住環(huán)境。 服務(wù)及商業(yè) 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體 構(gòu)思 近年來，社區(qū)散鋪已難以滿足市民需求，人們期望能在社區(qū)內(nèi)享受到娛樂、消費、商務(wù)等便利，復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)走進了開發(fā)商和社區(qū)居民的視野，并日益成為社區(qū)配套商業(yè)的主流。 建筑包括：商務(wù)、居住、商業(yè)等多種城市功能在內(nèi)的全新復(fù)合型街區(qū)。 高檔居住區(qū)：位于片區(qū)中部，居住尺度適宜，用水系串聯(lián)整個片區(qū)的公共活動空間，沿小區(qū)路設(shè)置商業(yè)鋪面。 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總平面布局 主要技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃方案設(shè)計 — 分地塊控制 主要技術(shù)指標(biāo) A地塊 公共服務(wù)設(shè)施配套： 需要配文化活動室， 老年活動場地，公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅 1 車位 /戶，公建 。 18F 18F 18F 18F 18F 2F 規(guī)劃方案設(shè)計 — 分地塊控制 主要技術(shù)指標(biāo) E 地塊 社區(qū)服務(wù)中心： 配社區(qū)居委會、派出所、社區(qū)文化活動中心 ，社區(qū)老年活動場地、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：戶，公建 。主要建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)建筑、住宅建筑、區(qū)內(nèi)場地、綠化、道路及其他配套設(shè)施等。參考《投資項目可行性研究指南》。建設(shè)單位管理費按工程費用的 %計取、工程監(jiān)理費按工程費用的 %計取、前期及設(shè)計費按國家發(fā)改委最近文件規(guī)定收費范圍的中低標(biāo)準(zhǔn)計取。 改造范圍和面積 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 項目 概況 舊改區(qū)域占地面積：共計 ㎡ (其中含市政綠化和道路面積 ㎡ )。 龍岐村市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。其中工程費用 ；其他費用 萬元；預(yù)備費用 萬元。其 中固定資產(chǎn)投資 萬元，流動資金投資 萬元，建設(shè)期利息 萬元。其中村民回購款 萬元，企業(yè)實際投入 萬元。 詳見表 123“固定資產(chǎn)投資估算表”。 資金使用計劃與資金籌措 （ 1） 資金使用計劃 固定資產(chǎn)投資（建設(shè)期）第一年投入 70%，第二年投入 30%。 在實際投資 萬元中，企業(yè)自籌或向社會融資 萬元，其余 50000 萬元向銀行貸款。 （ 4）本項目擬依據(jù)海南省稅收政策規(guī)定，按 %預(yù)收土地增值稅。 （ 8）稅后利潤提取 10%的盈余公積金。 詳見 銷售收入和銷售稅金及附加估算表 銷售收入和銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 3% 所得稅預(yù)收 2% 土地增值稅預(yù)收