【正文】 ?？谑旋埰绱甯脑祉?xiàng)目總體策劃書 ?？谛鲁菂^(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司 海南省建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 2020 年 6 月 THE SCHEME OF HAINAN LONG JI FANG TRANSFORMS (初步方案） PART 1：開發(fā)背景分析 PART 2：地塊資源分析 PART 3：發(fā)展定位方向 PART 4：開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 PART 5：規(guī)劃方案設(shè)計(jì) PART 6：投資收益分析 PART 1：開發(fā)背景分析 開發(fā)背景分析 — 13/a.1 緣起 “城中村”改造是?？谑小笆晃濉逼陂g的重要任務(wù) 舊城改造是貫徹落實(shí) 海南省五次黨代會(huì)和海口市第十一次黨代精神的具體舉措，是?？谑兄卮蟮氖姓こ?、重大的民生工程、也是?？谑型七M(jìn)城市化進(jìn)程、整治城市環(huán)境、提高城市品位、促進(jìn)就業(yè)發(fā)展一項(xiàng)重大措施。在《?？谑袊?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃》中，將舊城改造工作放在重要地位，提出城市建設(shè)中“品質(zhì)?？凇惫こ?。舊城改造也是為了改善群眾居住環(huán)境和居住條件，是老百姓切身享受城市發(fā)展成果的一項(xiàng)惠民工程，也是建設(shè)最精最美的省會(huì)城市，努力打造“陽(yáng)光?？?、娛樂之都、品位之城”的重要舉措。 開發(fā)背景分析 — 緣起 海南國(guó)際旅游島獲批，?？谧鳛橹?心城市急需提升品位 海南建設(shè)國(guó)際旅游島已經(jīng)獲得國(guó)務(wù)院正式批復(fù)，?？谧鳛閲?guó)際旅游島中心城市，需要提升環(huán)境景觀品質(zhì)，增強(qiáng)綜合服務(wù)功能，提高城市的綜合發(fā)展實(shí)力和輻射帶動(dòng)能力。因此急需進(jìn)行城中村的更新改造。 開發(fā)背景分析 — 緣起 近年來(lái)海口市舊改工作取得突破性進(jìn)展，積累了很多寶貴經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)了很好的示范效應(yīng)。 2020 年，玉沙村改造、海甸溪北岸改造、長(zhǎng)堤路等“城中村”改造項(xiàng)目相繼取得突破性進(jìn)展，如今玉沙村整體改造正在推進(jìn)完成，海甸北已完成拆遷，安置房正在建設(shè)。在舊改過程中積累很多寶貴經(jīng)驗(yàn)，均可為 本項(xiàng)目的開發(fā)有很大啟發(fā)。 開發(fā)環(huán)境分析 — 意義 改善龍岐村居民生活品質(zhì)，加快?？谑谐鞘谢M(jìn)程 龍岐村社區(qū)為“城中村”，居的房屋多數(shù)年久失修，高密度、低綠化；基本生活設(shè)施不配套，周邊環(huán)境質(zhì)量差，與周邊的城市社區(qū)界線分明，差距較大。項(xiàng)目的建設(shè)可改善龍岐村村民的生活品質(zhì)，為其提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化安置居住小區(qū)，使其融入城市生活，提高其生活品質(zhì)。是市委、市政府貫徹“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”方針的具體體現(xiàn)，也是加速?？诔鞘谢M(jìn)程的重要舉措。 開發(fā)環(huán)境分析 — 意義 提高海 口市品位、真正形成新市中心新氣象。 龍岐村位于?？谑写笥⑸叫鲁菂^(qū)東面，東西靠大英山新區(qū)。大英山新區(qū)將建成?？谑忻娣e最大，功能最完善，設(shè)施最先進(jìn)的高級(jí)商務(wù)區(qū)，未來(lái)五年，海口新城區(qū)公司將投入巨資將大英山新城市中心區(qū)核心區(qū)建設(shè)成為含行政、辦公、商業(yè)、商務(wù)、金融、文化和娛樂等功能的中央商務(wù)區(qū)和“?？谥摹?，承載海南國(guó)際購(gòu)物商圈功能，使之成為海南國(guó)際旅游島上的一顆明珠。隨著大英山新區(qū)的建設(shè)，大英山新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”成為了開發(fā)建設(shè)的主要障礙，由于涉及到了村民的房屋 、土地等，征地拆遷問題始終沒有得到徹底解塊 ，這直接影響了新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。由此可見，龍岐村舊城改 造項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，也是十分及時(shí)的。 開發(fā)背景分析 — 意義 解決現(xiàn)有城中村衍生的社會(huì)問題 “城中村”由于外來(lái)人員大量涌入，人員素質(zhì)參差不齊，在帶來(lái)“城中村”虛假繁榮的同時(shí)，也帶來(lái)了嚴(yán)重的社會(huì) 問題。使整個(gè)社區(qū)的生活質(zhì)量下降和惡化。環(huán)境的惡化已衍生出許多社會(huì)問題，解決這些問題已到了刻不容緩的地步。但由于體制上的諸多弊端，政府管理困難，只有實(shí)施全面改造，才能有效地根除這些城市毒瘤。 開發(fā)背景分析 — 意義 建設(shè)海南國(guó)際旅游島的需要 2020 年 12 月 31 日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》。海南國(guó)際旅游島建設(shè)初期，基建和房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)顯著投資機(jī)會(huì)。規(guī)劃中的?？谑写笥⑸叫鲁菂^(qū)，面積約為 平邊公里，是海航地產(chǎn)投資建設(shè) 的含行政、辦公、商業(yè)、商務(wù)、金融、文化和娛樂等功能的中央商務(wù)區(qū)，龍岐村的現(xiàn)狀與正在建設(shè)中的海口新城區(qū)比較，反差很大，這就質(zhì)接影響了新城區(qū)的周邊環(huán)境，直接影響到新城區(qū)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值，因此，徹底改造龍岐村是十分必要的。 。 PART 2：地塊資源分析 本規(guī)劃 區(qū) 本規(guī)劃區(qū) 地塊資源分析 — 區(qū)位 距海南省政府 2 公里 距?？谑袊?guó)貿(mào)商業(yè)中心 5 公里 距海南省美蘭機(jī)場(chǎng) 15 公里 距?？谑锌瓦\(yùn)東站 3 公里 距?？谑锌瓦\(yùn)南站 5 公里 距紅城湖公園 3 公里 本項(xiàng)目區(qū)位于海口市東部，大英山新城區(qū)，是?？谑形磥?lái)的新市中心，是?？谑械?CBD，交通發(fā)達(dá)、通達(dá)性強(qiáng)。 地塊資源分析 — 四至 東、南兩側(cè)緊鄰市政道路，規(guī)劃區(qū)出入方便，北臨海南省單位家屬院，西臨海航地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)。 東面：海口市海府路 南面：?？谑袊?guó)興大道 西面：海航地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū) 北面：海南省林業(yè)局、海南省氣象局 本規(guī)劃區(qū) 海航地 產(chǎn)項(xiàng)目區(qū) 海南省氣象局 海南省林業(yè)局 僑 誠(chéng) 花 園 地塊資源分析 — 用地 項(xiàng)目區(qū)地塊南北長(zhǎng)約 250350 米，東西長(zhǎng)約 700750 米，總規(guī)劃占地面積約 公頃。 舊城改造拆遷用地面積 公頃。主要用地性質(zhì)為居住、商業(yè)用地以及工業(yè)用地。 項(xiàng)目用地原為龍崎村的居住區(qū)，地勢(shì)平坦，場(chǎng)地標(biāo)高與周圍道路標(biāo)高基本一致。 項(xiàng)目用地內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)需要保留的文物、人防等設(shè)施 目前沒有發(fā)現(xiàn)不良工程地質(zhì)條件 海南 海南 地塊資源分析 — 自然條件 氣象 規(guī)劃區(qū)屬熱帶島嶼季風(fēng)氣候。年平均氣溫 ℃，最低絕對(duì)溫度 ℃，最高溫度℃，全年無(wú)霜無(wú)雪。年平均日照時(shí)數(shù) 2225小時(shí)，年均降雨量為 毫米，一般 5 至10 月為雨季，降雨量占全年的 %左右， 9 月份為降雨高峰； 11 月至次年 4月為旱季，降雨僅占全年的五分之一左右。全年多東北風(fēng)，東南風(fēng)次之。屬多臺(tái)風(fēng)地區(qū)，有“臺(tái)風(fēng)走廊”之稱，正常風(fēng)力為 4 級(jí)以下。 地質(zhì) 主要為承載力較高的沖洪積地層，為玄武巖，屬第四紀(jì)早期火山活動(dòng)的產(chǎn)物，地質(zhì)穩(wěn)定性相對(duì)較好，屬于 8 度設(shè)防區(qū)。 地塊資源分析 — 土地利用 土地利用現(xiàn) 狀 該片區(qū)土地利用主要以村民居住用地為主，公共服務(wù)設(shè)施海南省水文監(jiān)測(cè)站和市政公用設(shè)施僅有一所小學(xué)（?？邶埰樾W(xué)），奔騰高級(jí)汽車修理中心、一處加油站和加氣站和零星的商業(yè)。 地塊資源分析 — 土地利用 住宅用地 區(qū)內(nèi)的住宅用地主要為龍崎村的村民宅基地和城鎮(zhèn)住宅用地，總面積 公頃（ 畝） ，占總用地的 %。其中村鎮(zhèn)宅基地 公頃。 地塊資源分析 — 土地利用 學(xué)校用地 區(qū)內(nèi)有一所小學(xué)（?？邶埰樾? 學(xué)）。?？邶埰樾W(xué)占地面積 公頃（ 畝） ，全日制 小學(xué)，現(xiàn)有班級(jí) 27 個(gè)，學(xué)生 1300 人，主要服務(wù)于龍崎村及 周邊住宅區(qū)。 地塊資源分析 — 土地利用 商住用地 沿海府路建有多層商業(yè)鋪面， 占地面積 公頃（ 畝） 。 地塊資源分析 — 土地利用 行政辦公用地 沿海府路，主要有海南省水文 資源監(jiān)測(cè)局和海南省機(jī)械建筑 工程公司兩家單位，總占地面 積 公頃（ 21 畝） 。 地塊資源分析 — 土地利用 倉(cāng)儲(chǔ)用地 區(qū)內(nèi)有海南省林業(yè)物資公司， 用來(lái)堆放木材等材料，占地面 積 公頃（ 畝）。 地塊資源分析 — 土地利用 其他設(shè)施用地 區(qū)內(nèi)有一加油站，占地面積 公頃（ 畝）。 地塊資源分析 — 土地利用 氣象設(shè)施用地 區(qū)內(nèi)有一海南省氣象局監(jiān)測(cè)站 ，總占地面積 公頃，其中 監(jiān)測(cè)站占地面積 公頃（ 畝）。 地塊資源分析 — 土地利用 閑置地 目前海航地產(chǎn)用地，尚未開 發(fā)建設(shè)，總用地面積 公 頃（ 畝）。 建筑高度（層數(shù)）分析 區(qū)內(nèi)建筑主要以 13 層及 7 層的建 筑為主。最高建筑為 9 層。 一層建筑建筑面積 萬(wàn)平方米； 二層建筑建筑面積 萬(wàn)平方米； 三層建筑建筑面積 萬(wàn)平方米； 四層建筑建筑面積 萬(wàn)平方米； 五層建筑建筑面積 萬(wàn)平方米； 六層建筑建筑面積 萬(wàn)平方米。 七層建筑建筑面積 萬(wàn)平方米； 八層建筑建筑面積 萬(wàn)平方米； 九層建筑建筑面積 萬(wàn)平方米。 地塊資源分析 — 建筑分析 建筑結(jié)構(gòu)分析 地塊資源分析 — 建筑分析 建筑質(zhì)量 現(xiàn)狀建筑主要以 90 年代建設(shè)的為 主，還有部分是近幾年新建和加蓋的。建筑質(zhì)量總體較好，除部分簡(jiǎn)易房和建設(shè)年代較久的磚房。現(xiàn)狀建筑總建筑面積 萬(wàn)平方米。 近幾年新建或在建的建筑，建筑結(jié)構(gòu)為砼結(jié)構(gòu)，建筑質(zhì)量較好?？偨ㄖ娣e 萬(wàn)平方米，占總建筑面積的 %。 90 年代修建，建筑層數(shù)主要為 24 層，建筑結(jié)構(gòu)以磚混、砼結(jié)構(gòu)為主，建筑質(zhì)量一般。建筑總面積 平方米，占總建筑面積的 % 90 年代以前修建的，建筑較破舊，建筑以一層為主，建筑質(zhì)量較差。建筑總面積 方米，占總建筑面積的 %。 地塊資源分析 — 建筑分析 地塊資源分析 — 建筑分析 建筑性質(zhì) 現(xiàn)狀建筑主要以居住建筑為主，沿海府路多為商住建筑，有部分辦公建筑和商業(yè)建筑。 開發(fā)強(qiáng)度 將區(qū)內(nèi)用地分為 9 個(gè)地塊進(jìn)行開發(fā)強(qiáng)度分析，容積率最高為 ，最低為 0，平均容積率為 。其中拆遷區(qū)建筑密度為 ，容積率為 . 。平均建設(shè)密度為 %。 地塊資源分析 — 建筑分析 名稱 面積（ h m2） 建筑面積 (萬(wàn) m2） 基底面積 (萬(wàn) m2） 容積率 建筑密度 (%) A地塊 B 地塊 C 地塊 D 地塊 E 地塊 F 地塊 G地塊 H 地塊 I 地塊 總計(jì) 地塊資源分析 — 建筑分析 總體評(píng)價(jià) 現(xiàn)狀總建筑面積約為 153899 ㎡，總建筑密度為 %，現(xiàn)狀容積率為 。其中拆遷區(qū)建筑密度為 ，容積率為 . 基地內(nèi)的建筑主要為住宅建筑。建筑質(zhì)量一般，混凝土結(jié)構(gòu)占建筑總面積的 %，磚混結(jié)構(gòu)占建筑總面積的 %，其它如棚、鐵結(jié)構(gòu)等占建筑總面積的 %。建筑層數(shù)以 13 層為主，占 整個(gè)建筑物的比例為 %。 建筑密度很高，“握手樓”、“一線天”比比皆是，村內(nèi)基本沒有綠地，整體居住環(huán)境較差。 地塊資源分析 — 基礎(chǔ)設(shè)施 給水：區(qū)內(nèi)的給水主要市政統(tǒng)一供水，還有部分居民是自打水井取水。 排水：區(qū)內(nèi)無(wú)統(tǒng)一的排水管道，生活污水無(wú)組織排放，糞便主要靠化糞池進(jìn)行凈化處理。 通信：區(qū)內(nèi)的通信設(shè)施主要有中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通和有線電視。 供電：區(qū)內(nèi)由海南電網(wǎng)海口供電公司統(tǒng)一供電，但村內(nèi)電力線隨意亂搭亂拉，不僅影響城市景觀，還存在一定的安全隱患。 地塊資源分析 — 建筑景觀 風(fēng)貌 建筑風(fēng)貌 景觀特征 地塊資源分析 — 土地權(quán)屬 地塊資源分析 — 周邊及內(nèi)部環(huán)境 就本項(xiàng)目而言，緊鄰未來(lái)的城市中心，臨近城市主干道，特別是國(guó)興大道兩側(cè)多為高層建筑和重要公共活動(dòng)中心，主干道沿線景觀較好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 周邊環(huán)境：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于?？谑写笥⑸叫鲁菂^(qū)范圍內(nèi)，大英山是海口市未來(lái)的新市中心，是?？谑械?CBD，目前已編制完成了控規(guī)，根據(jù)規(guī)劃，新市中心將來(lái)高樓林立，以商檔寫字樓和高檔居住為主，目前已建的海南省政府，新海航大廈、海南國(guó)賓館，將建的項(xiàng)目 包括海南大廈、金融中心、大英山日月廣場(chǎng)、國(guó)瑞城、國(guó)興城等，可謂美不勝收，土地價(jià)值攀升，高檔樓盤不斷涌現(xiàn)。 內(nèi)部環(huán)境：改造區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施不完善。區(qū)內(nèi)道路不成系統(tǒng)，道路彎曲狹窄，通行性極差，消防車無(wú)法進(jìn)入；區(qū)內(nèi)排水設(shè)施不暢，區(qū)內(nèi)的排水系統(tǒng)為雨、污合流制。生活污水沒有經(jīng)過處理措施就近排入了市政排水系統(tǒng)，直接污染了城市水體。有的地方雜草叢生，垃圾成堆，臟亂差現(xiàn)象十分嚴(yán)重；電線亂拉亂扯，存在極大的消防穩(wěn)患；人居環(huán)境十分惡劣。 社會(huì)環(huán)境：現(xiàn)狀本村人 450 戶， 1100 人，外村人， 228戶， 1000人。租房戶 1500 人。由于房屋廉租，外來(lái)人口復(fù)雜混亂，給城市社會(huì)治安和人口計(jì)劃生育帶來(lái)了難題，由于“城中村”的房屋為私人擁有，在利益驅(qū)動(dòng)下，居中將閑置的房屋租給來(lái)外來(lái)人人口居住，這些外來(lái)人口良莠不齊，是社會(huì)治安的隱患源。外來(lái)人口的大量入住，給計(jì)劃生育工作帶來(lái)了很大的難題，由于對(duì)這些流動(dòng)人口難以管理，造成了這些流動(dòng)人口的生育處于放任狀態(tài)，增加了社會(huì)的壓力。同時(shí)“城中村”的存在，體制上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)并存，在管理上出現(xiàn)的“盲點(diǎn)”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問題，