【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 09 年海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 13751 元，增幅為 %。“十一五”期間，海南省人均地區(qū)生產(chǎn)總值將向 2020 美元躍升。發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，人均地區(qū)生產(chǎn)總值 1000— 3000 美元的階段，是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程 加快的時(shí)期。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 海南省房地產(chǎn)發(fā)展分析 在“國(guó)際旅游島”的思路帶動(dòng)下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售勢(shì)頭逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)成為海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。 ?? 房地產(chǎn)投資： 2020 年房地產(chǎn)投資 億，增長(zhǎng)強(qiáng)勁，所占比重明顯。 2020 年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 %，占 GDP 的 %。房地產(chǎn)投資額達(dá)到 億元，房地產(chǎn)投資總額不斷增長(zhǎng)， 09 年增長(zhǎng)率在 40%以上。在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境陷入低谷的 情況下，海南房地產(chǎn)投資額仍保持高速增長(zhǎng)，說(shuō)明各方投資者對(duì)于海南房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 ??房地產(chǎn)供求：外來(lái)需求旺盛，市場(chǎng)始終保持供不應(yīng)求態(tài)勢(shì) 海南全省雖然施工面積逐年增長(zhǎng)，速度較快，但房屋竣工面積比較穩(wěn)定，增長(zhǎng)速度比較緩慢，這一方面主要反映了房地產(chǎn)業(yè)的滯后效應(yīng)，同時(shí)也反映了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很多開(kāi)發(fā)商出于占地目的而使大量土地閑置。供求方面，由于海南外向型市場(chǎng)特征，主要依靠島外市場(chǎng)，在目標(biāo)客戶群范圍大幅擴(kuò)展的情況下，需求近年逐級(jí)遞增 ，而供應(yīng)增速明顯慢于需求，因此也造成了供不應(yīng)求的態(tài) 勢(shì)。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng) 隨著海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸升溫，從 2020 年開(kāi)始，土地購(gòu)置面積開(kāi)始大幅攀升， 09 年，海口市土地購(gòu)置面積已經(jīng)達(dá)到 萬(wàn)平方米，說(shuō)明市場(chǎng)投資熱度仍然強(qiáng)勢(shì)。 09 年土地市場(chǎng)非常活躍，以西海岸片區(qū)為主。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 歷年土地成交金額 隨著 0 09 年土地購(gòu)置的升溫，海口市土地成交金額也隨之快速增長(zhǎng) ，通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，09 年土地成交金額較 08 年同比增長(zhǎng) %，說(shuō)明?？谑型恋厥袌?chǎng)回暖，土地價(jià)格在 09年得到快速增長(zhǎng)。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)投資 從 2020 年開(kāi)始，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資一直保持持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 09 年，全年投資額已達(dá)到 78 億元，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)烈。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)，說(shuō)明?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)趨于健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快 速發(fā)展，使土地的需求大幅增長(zhǎng)。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 歷年施工面積 海口市 2020 年至 2020 年房地產(chǎn)施工面積情況比較穩(wěn)定 ,保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增幅呈現(xiàn)逐年放緩的趨勢(shì)，這主要和國(guó)內(nèi)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化及?？谑型恋毓?yīng)情況有關(guān)。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 新開(kāi)工面積 2020 年?？谑猩唐贩啃麻_(kāi)工面積為 206萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %?？v觀近幾年?？谑蟹康禺a(chǎn)新開(kāi)工面積走勢(shì)，可以看出 20 2020 年商 品房新開(kāi)工面積明顯加大，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期規(guī)律，一般從開(kāi)工到竣工銷售的時(shí)間在 年之間，以及國(guó)際旅游島的概念下，因此我們預(yù)測(cè)海口在 20202020 年兩年間商品房供應(yīng)將有所增加。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 竣工面積 2020 年海口市商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，比去年下降 %，這與 2020 年開(kāi)工面積大幅下降有關(guān)。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)總體評(píng)判 ?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)依托海南強(qiáng)勢(shì)的 旅游資源，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)城市配套，已逐步進(jìn)入高速發(fā)展周期。 國(guó)際旅游島大背景下的海口房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟，地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上漲； ?？谶M(jìn)入郊區(qū)大盤時(shí)代，大樓盤大有追趕島外發(fā)達(dá)地區(qū)之勢(shì)； 典型的外向型市場(chǎng)，其核心價(jià)值是較高性、先天性、單一性的強(qiáng)勢(shì)海景資源； 度假觀念、投資觀念在大力入侵，外銷市場(chǎng)向內(nèi)陸、港、臺(tái)、東南亞延伸，二元制 市場(chǎng)正在滲透和反滲透。 以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢(shì)資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場(chǎng)上升的發(fā)動(dòng)機(jī)；同時(shí)，島內(nèi)客戶需求被激發(fā)是二元制的客戶結(jié)構(gòu)體系下的一種必然。 海口市場(chǎng)在歷經(jīng) 2 月瘋狂之后已逐漸回歸理性。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 住宅供求分析 0608 年，?？诘淖≌袌?chǎng)呈現(xiàn)明顯的供過(guò)于求狀態(tài)，但是，供求比一直向平穩(wěn)態(tài)勢(shì)發(fā)展，在 2020 年海口住宅市場(chǎng)供求比處于大于 1，說(shuō)明市場(chǎng)需求十分旺盛，市場(chǎng)存量逐步被消化，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層面將加大，進(jìn)入到 2020 年后，政策性的利好催動(dòng)了海口樓市的火熱，市場(chǎng)需求旺盛，購(gòu)房者眾多，再加上海南土地新政政策，使得市場(chǎng)上供應(yīng)相對(duì)不足，供求比差距快速拉大。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 住宅成交分析 08 年的?？跇鞘惺艿浇鹑谖C(jī)和國(guó)內(nèi)外樓市影響，使年度成交量一度下跌。從 09 年 3 月份，成交量出現(xiàn)大幅上漲之后，之后的每月都維持在 20 萬(wàn)平方米以上，樓市回暖增溫態(tài)勢(shì)加強(qiáng)。 09 年?？谏唐纷≌山幻娣e為 萬(wàn)平方米，相比 08 年增長(zhǎng) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度 %。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 住宅價(jià)格分析 高端市場(chǎng)領(lǐng)漲明顯，住宅銷售價(jià)格層級(jí)拉開(kāi)。海口住宅銷售價(jià)格保持了年 均 18%以上的增長(zhǎng)率， 2020 年 112 月?？谧≌骄N售價(jià)格達(dá)到 5088 元 /平方米，較 2020 年上漲了 %，已經(jīng)突破 5000 元大關(guān)。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 住宅價(jià)格分析 受海南國(guó)際旅游島效應(yīng)， 2020 年 1 月?？谑猩唐纷≌鶅r(jià)已經(jīng)高達(dá) 6627 元 /平方米，較上月擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)， 2 月商品住宅均價(jià) 7910 元 /平方米，環(huán)比上月上漲達(dá) %，成交均價(jià)直線突破。從均價(jià)走勢(shì)圖來(lái)看， 09 年以來(lái)的均價(jià)都是持續(xù)上漲的，穩(wěn)中有升，在 穩(wěn)定成交量的基礎(chǔ)上上揚(yáng)，體現(xiàn)出?？跇鞘姓w市場(chǎng)發(fā)展良好的特征，進(jìn)入 10 年后，國(guó)際旅游島效應(yīng)拉動(dòng)了海口房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，成交均價(jià)明顯拉高。 在海口房?jī)r(jià)上升的過(guò)程中，以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢(shì)資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場(chǎng)上升的發(fā)動(dòng)機(jī)。豪宅價(jià)格的走高引發(fā)了價(jià)格層級(jí)的擴(kuò)大，為其它項(xiàng)目帶來(lái)了生存空間。 2020 年以后，海口的房?jī)r(jià)整體運(yùn)行在一個(gè)明顯的上升通道中，而從 09 年 12 月份開(kāi)始價(jià)格呈現(xiàn)翹尾，進(jìn)入 10 年后，則每月一個(gè)臺(tái)階，房?jī)r(jià)在整體上得到提升。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 海 口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 客戶需求分析 度假、投資、養(yǎng)老等多重置業(yè)目的 ?? 20202020 年?？谏唐纷≌山涣繊u外客戶均占半數(shù)以上， 08 年達(dá)到 %，始終占據(jù)主導(dǎo)地位，呈現(xiàn)典型外向型特征。 09 年由于島內(nèi)剛性需求的釋放，本地客戶有所增長(zhǎng)，但是隨著島外市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，海口外向型銷售特點(diǎn)將延續(xù)，?？诒镜厝艘呀?jīng)無(wú)法承擔(dān)高額房?jī)r(jià)，某種意義上來(lái)講受到了排擠。政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控，保持市場(chǎng)健康發(fā)展。 ??島外客戶來(lái)源于全國(guó)各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成 比較復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。 島外客戶需求差異明顯，片區(qū)購(gòu)買主體差異大。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 客戶需求分析 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 未來(lái)市場(chǎng)評(píng)判 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 受到國(guó)際旅游島效應(yīng)影響，海南環(huán)島鐵路即將通車等利好消息的刺激，以及當(dāng)前市場(chǎng)供不應(yīng)求的特征，未來(lái)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍將具有較大的發(fā)展空間。 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量 近四年?？谑袌?chǎng)供應(yīng)量趨于穩(wěn)定，每年平均在 220 萬(wàn)平方米左右。受海南國(guó)際旅游島效應(yīng)影響，大批開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐海南市場(chǎng)，島 外投資客也看好海南未來(lái)發(fā)展形勢(shì)，以及近兩年土地購(gòu)置面積及新開(kāi)工面積的大幅增加，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)兩年內(nèi)，海口房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將同比大幅攀升。 未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格分析 從 06 年開(kāi)始，海口市房地產(chǎn)價(jià)格都保持在 18%以上的漲率，這主要是?？谕庀蛐褪袌?chǎng)特征，吸引廣大投資客戶群，在未來(lái)市場(chǎng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚未明朗化，而?？谑袌?chǎng)供不應(yīng)求的局面推動(dòng)下，預(yù)計(jì)，全市產(chǎn)品價(jià)格將進(jìn)一步上漲，保守估計(jì)，上漲幅度將在 10%以上。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)模式分析 “城中村”特點(diǎn) 城中村的特征 (1)從地域空間上看，“城中 村”應(yīng)該在城市總體發(fā)展規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi)； (2)從土地權(quán)屬來(lái)看，“城中村”的土地為集體所有而非國(guó)家所有，這是“城中村”的核心特征之一。也是“城中村”存在的根本條件； (3)從管理體制上看，“城中村”的管理主體仍然是村民委員會(huì)，在行政隸屬上仍然以鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制為主，少部分是街道辦事處； (4)從戶籍上看，“城中村”的村民仍然是農(nóng)業(yè)戶口，因此在理論上他們?nèi)匀豢梢猿邪恋?，雖然可耕種的土地?cái)?shù)量實(shí)際上往往很少甚至已經(jīng)沒(méi)有。 (5)從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上看，“城中村”周圍已基本上形成完善的商業(yè)環(huán)境，村民的現(xiàn)代商業(yè)意識(shí)也已基本 形成，更重要的是，村民的生活來(lái)源也基本上依靠二、三產(chǎn)業(yè)或全部是房租。 城中村形成的原因 “城中村”保留了以家庭為單位、以宅基地為基礎(chǔ)的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地補(bǔ)償金建造的高密度的、用于出租的“牽手樓”，適應(yīng)了大量流動(dòng)人口進(jìn)城后對(duì)低租金住房的需求，同時(shí)亦增加了村民的經(jīng)濟(jì)收入。政府“繞開(kāi)村落”的空間拓展思路，使這里被城市建成區(qū)所包圍，呈“鑲嵌狀”散布在城市新建職能分區(qū)內(nèi) (甚至在城市 CBD 周邊地區(qū) )的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流動(dòng)人口的居住地和工作地相重合。 * 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)模式分析 “龍崎村”特點(diǎn) 龍崎村區(qū)位于?？谑兄行纳虅?wù)區(qū)的社區(qū)，同時(shí)也處于省級(jí)行政中心區(qū)，四周有完善的市政道路和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，屬于成熟型特征的城中村。 建筑概況： 由于沒(méi)有經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃，建筑布局混亂，新舊建筑混雜，市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重，建筑類型以二到四層的私宅為主 ，建筑景觀有海南自然村落的特色，村內(nèi)搶建風(fēng)盛行，各式建材堆了滿地。 社會(huì)概括： 由于房屋廉租，外來(lái)人口復(fù)雜混亂，給城市社會(huì)治安和人口計(jì)劃生育帶來(lái)了難題，由于“城中村”的房屋為私人擁有，在利益驅(qū)動(dòng)下，居中將閑置的房屋租給來(lái)外來(lái)人人口居 住，這些外來(lái)人口良莠不齊，是社會(huì)治安的隱患源。外來(lái)人口的大量入住，給計(jì)劃生育工作帶來(lái)了很大的難題，由于對(duì)這些流動(dòng)人口難以管理，造成了這些流動(dòng)人口的生育處于放任狀態(tài)，增加了社會(huì)的壓力。同時(shí)“城中村”的存在，體制上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)并存，在管理上出現(xiàn)的“盲點(diǎn)”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問(wèn)題，直接影響到當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和生命財(cái)產(chǎn)安全，也影響到新市中心入海府路延線景觀及?？谑械恼w形象。 國(guó)內(nèi)成功“城中村”改造模式 深圳模式 綜合整治 全面改造 全面改造類則進(jìn)一步分為整體拆建和局部拆建，以給 改造工作提供更明晰的分類指引。為保證村民利益，市政府、行政區(qū)政府都給予了多種優(yōu)惠， 一是建成后除公共配套設(shè)施外，其他部分建筑可進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)； 二是對(duì)行政村改造采取特事特辦原則，提高改造效率； 三是制定靈活的拆補(bǔ)方案，對(duì)村民的合理利益予以保障。 另外，行政區(qū)政府還撥出資金近億元，用于行政村改造的前期工作、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)和項(xiàng)目資金缺口補(bǔ)償?shù)软?xiàng)支出。改造過(guò)渡期間的安置費(fèi)用采取租金補(bǔ)償方式，按棟計(jì)算，每平方米面積的租金補(bǔ)償為 20元 /月，按季支付，直到交付新房為止。建設(shè)周期暫定兩年，租金補(bǔ)助為 20元 /平方米，不低于目前行政村出租價(jià)格水平。對(duì)于頂風(fēng)搶建的私房，政府不予補(bǔ)償。而對(duì)于認(rèn)定的私房，搬遷、回遷補(bǔ)助費(fèi)政府一次性給予補(bǔ)償。 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃 — 開(kāi)發(fā)模式分析 武漢模式 市場(chǎng)運(yùn)作 有情操作 武漢“城中村”改造最大特點(diǎn)在于土地出讓實(shí)行徹底的市場(chǎng)化道路，全部土地以項(xiàng)目捆綁、掛牌底價(jià)方式出讓。 按照“城中村”綜合改造政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)用地與還建用地捆綁成項(xiàng)目后，采取公開(kāi)供地，其掛牌底價(jià)為安置房建設(shè)成本和本宗地價(jià)之和的 倍。其中多出的 15％，一方面是讓有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的村集體經(jīng)濟(jì)組織，在爭(zhēng)取 自行改造的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，有效保護(hù)村集體經(jīng)濟(jì)的利益和落實(shí)改造資金；另一方面是給前期進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商以適當(dāng)補(bǔ)償。即使先期進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商在土地掛牌后最終沒(méi)能拍到這個(gè)地塊，也可以獲得 15％的補(bǔ)償，同時(shí)村集體仍可獲得還建安置房的建設(shè)資金以及村集體土地的補(bǔ)償金。 在基礎(chǔ)設(shè)施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的 60%劃轉(zhuǎn)給“城中村”所在的區(qū)財(cái)政專戶儲(chǔ)存，專用于“城中村”綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃?xì)?、供電、電信、郵政等； 40%由市政府統(tǒng)籌用于“城中村”市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，真正實(shí)現(xiàn)“專 款專用”。 國(guó)內(nèi)成功“城中村”