【正文】 （ 8）稅后利潤提取 10%的盈余公積金。 在實際投資 萬元中，企業(yè)自籌或向社會融資 萬元，其余 50000 萬元向銀行貸款。 詳見表 123“固定資產(chǎn)投資估算表”。其 中固定資產(chǎn)投資 萬元，流動資金投資 萬元，建設(shè)期利息 萬元。 龍岐村市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。建設(shè)單位管理費按工程費用的 %計取、工程監(jiān)理費按工程費用的 %計取、前期及設(shè)計費按國家發(fā)改委最近文件規(guī)定收費范圍的中低標(biāo)準(zhǔn)計取。主要建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)建筑、住宅建筑、區(qū)內(nèi)場地、綠化、道路及其他配套設(shè)施等。 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總平面布局 主要技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃方案設(shè)計 — 分地塊控制 主要技術(shù)指標(biāo) A地塊 公共服務(wù)設(shè)施配套： 需要配文化活動室， 老年活動場地，公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅 1 車位 /戶，公建 。 建筑包括：商務(wù)、居住、商業(yè)等多種城市功能在內(nèi)的全新復(fù)合型街區(qū)。 PART 5：規(guī)劃方案設(shè)計 設(shè)計理念 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體構(gòu)思 理念一 以現(xiàn)代時尚兼商務(wù)特色為主題 理念二 豪華、舒適、全方位的服務(wù)設(shè)施 理念三 立體景觀及交通動線 理念四 舒展、高貴、富于浪漫格調(diào)的建筑及空間形態(tài) 項目特色 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體構(gòu)思 采用立體園林、植被、水景的造景手法，營造移步換景高品位的私家居住環(huán)境。 5．統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，維護(hù)群眾的合法權(quán)益，切實讓群眾得到實惠。為提升新村檔次，珠海市在招標(biāo)階段就引入“規(guī)劃最優(yōu)”概念，規(guī)劃設(shè)計要以優(yōu)取勝，帶動了全市房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提升 。 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 武漢模式 市場運作 有情操作 武漢“城中村”改造最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓。同時“城中村”的存在，體制上城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)并存，在管理上出現(xiàn)的“盲點”，造成交通、環(huán)境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和生命財產(chǎn)安全，也影響到新市中心入海府路延線景觀及?？谑械恼w形象。也是“城中村”存在的根本條件； (3)從管理體制上看，“城中村”的管理主體仍然是村民委員會，在行政隸屬上仍然以鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制為主，少部分是街道辦事處； (4)從戶籍上看，“城中村”的村民仍然是農(nóng)業(yè)戶口，因此在理論上他們?nèi)匀豢梢猿邪恋?，雖然可耕種的土地數(shù)量實際上往往很少甚至已經(jīng)沒有。政府會出臺相關(guān)政策調(diào)控，保持市場健康發(fā)展。?？谧≌N售價格保持了年 均 18%以上的增長率， 2020 年 112 月海口住宅平均銷售價格達(dá)到 5088 元 /平方米，較 2020 年上漲了 %，已經(jīng)突破 5000 元大關(guān)。 國際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場趨于成熟，地價、房價快速上漲； 海口進(jìn)入郊區(qū)大盤時代，大樓盤大有追趕島外發(fā)達(dá)地區(qū)之勢； 典型的外向型市場，其核心價值是較高性、先天性、單一性的強(qiáng)勢海景資源； 度假觀念、投資觀念在大力入侵，外銷市場向內(nèi)陸、港、臺、東南亞延伸，二元制 市場正在滲透和反滲透。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 歷年土地成交金額 隨著 0 09 年土地購置的升溫，?？谑型恋爻山唤痤~也隨之快速增長 ，通過數(shù)據(jù)可以看出，09 年土地成交金額較 08 年同比增長 %，說明?？谑型恋厥袌龌嘏?，土地價格在 09年得到快速增長。 ?? 房地產(chǎn)投資： 2020 年房地產(chǎn)投資 億，增長強(qiáng)勁，所占比重明顯。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)條件分析 對外交通條件 外圍道路： 東臨海府路、南靠國興大道，交通便捷。 思路八：在改造中應(yīng)有明確的目標(biāo)和清晰的工作步驟。 * 局限于物質(zhì)性改造為主 阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損） 環(huán)境的改善和城市美化 多個城市項目的組合 舊城改造 城市更新 涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容 內(nèi)容 動因 注重 內(nèi)涵 防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退（無形磨損） 著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新 城市的綜合戰(zhàn)略計劃 一個城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計劃” 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 對舊城改造的思考 從城市發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看，舊城改造不僅僅是城市局部地區(qū)物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)和社會形態(tài)的改變，更是一個關(guān)乎城市未來可持續(xù)發(fā)展的重要手段和關(guān)鍵舉措?? 從不同角度及層面看待舊城改造項目有利于找到正確的方向 舊城改造不同于單純的房地產(chǎn)項目，它同時兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性 。 發(fā)展方向定位 — 上位規(guī)劃解析 《大英山新城中心片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》解析 功能結(jié)構(gòu) 功能結(jié)構(gòu)為“兩軸、四片” 兩軸：指沿國興大道兩側(cè)形成的行政商務(wù)軸；規(guī)劃區(qū)南側(cè)沿中軸線形成的生態(tài)文化軸。 發(fā)展方向定位 — 區(qū)域定位分析 依托自身優(yōu)勢，大英片區(qū)將承載?？凇吧虅?wù)休閑之都”的未來。 本項目區(qū)域景觀資源缺乏，內(nèi)部景觀受 規(guī)模和地形限制。 地塊資源分析 — 存在的主要問題 管線 區(qū)內(nèi)線路雜亂，存在嚴(yán)重安全隱患。租房戶 1500 人。 供電：區(qū)內(nèi)由海南電網(wǎng)?？诠╇姽窘y(tǒng)一供電，但村內(nèi)電力線隨意亂搭亂拉，不僅影響城市景觀，還存在一定的安全隱患。 地塊資源分析 — 建筑分析 名稱 面積（ h m2） 建筑面積 (萬 m2） 基底面積 (萬 m2） 容積率 建筑密度 (%) A地塊 B 地塊 C 地塊 D 地塊 E 地塊 F 地塊 G地塊 H 地塊 I 地塊 總計 地塊資源分析 — 建筑分析 總體評價 現(xiàn)狀總建筑面積約為 153899 ㎡，總建筑密度為 %，現(xiàn)狀容積率為 。總建筑面積 萬平方米，占總建筑面積的 %。 建筑高度（層數(shù)）分析 區(qū)內(nèi)建筑主要以 13 層及 7 層的建 筑為主。 地塊資源分析 — 土地利用 學(xué)校用地 區(qū)內(nèi)有一所小學(xué)（?？邶埰樾? 學(xué)）。年平均氣溫 ℃，最低絕對溫度 ℃，最高溫度℃，全年無霜無雪。 。由此可見，龍岐村舊城改 造項目的建設(shè)是十分必要的，也是十分及時的。在舊改過程中積累很多寶貴經(jīng)驗，均可為 本項目的開發(fā)有很大啟發(fā)。?？谑旋埰绱甯脑祉椖靠傮w策劃書 ?？谛鲁菂^(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司 海南省建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計研究院 2020 年 6 月 THE SCHEME OF HAINAN LONG JI FANG TRANSFORMS (初步方案） PART 1：開發(fā)背景分析 PART 2：地塊資源分析 PART 3：發(fā)展定位方向 PART 4：開發(fā)經(jīng)營策劃 PART 5：規(guī)劃方案設(shè)計 PART 6：投資收益分析 PART 1：開發(fā)背景分析 開發(fā)背景分析 — 13/a.1 緣起 “城中村”改造是?？谑小笆晃濉逼陂g的重要任務(wù) 舊城改造是貫徹落實 海南省五次黨代會和?？谑械谑淮吸h代精神的具體舉措，是?？谑兄卮蟮氖姓こ?、重大的民生工程、也是?？谑型七M(jìn)城市化進(jìn)程、整治城市環(huán)境、提高城市品位、促進(jìn)就業(yè)發(fā)展一項重大措施。 開發(fā)環(huán)境分析 — 意義 改善龍岐村居民生活品質(zhì)，加快?？谑谐鞘谢M(jìn)程 龍岐村社區(qū)為“城中村”，居的房屋多數(shù)年久失修，高密度、低綠化；基本生活設(shè)施不配套，周邊環(huán)境質(zhì)量差，與周邊的城市社區(qū)界線分明，差距較大。 開發(fā)背景分析 — 意義 解決現(xiàn)有城中村衍生的社會問題 “城中村”由于外來人員大量涌入，人員素質(zhì)參差不齊，在帶來“城中村”虛假繁榮的同時，也帶來了嚴(yán)重的社會 問題。 PART 2：地塊資源分析 本規(guī)劃 區(qū) 本規(guī)劃區(qū) 地塊資源分析 — 區(qū)位 距海南省政府 2 公里 距?？谑袊Q(mào)商業(yè)中心 5 公里 距海南省美蘭機(jī)場 15 公里 距?？谑锌瓦\東站 3 公里 距海口市客運南站 5 公里 距紅城湖公園 3 公里 本項目區(qū)位于?？谑袞|部，大英山新城區(qū)，是?？谑形磥淼男率兄行模呛？谑械?CBD，交通發(fā)達(dá)、通達(dá)性強(qiáng)。年平均日照時數(shù) 2225小時，年均降雨量為 毫米，一般 5 至10 月為雨季，降雨量占全年的 %左右， 9 月份為降雨高峰； 11 月至次年 4月為旱季，降雨僅占全年的五分之一左右。?？邶埰樾W(xué)占地面積 公頃（ 畝） ，全日制 小學(xué)，現(xiàn)有班級 27 個，學(xué)生 1300 人，主要服務(wù)于龍崎村及 周邊住宅區(qū)。最高建筑為 9 層。 90 年代修建，建筑層數(shù)主要為 24 層，建筑結(jié)構(gòu)以磚混、砼結(jié)構(gòu)為主，建筑質(zhì)量一般。其中拆遷區(qū)建筑密度為 ，容積率為 . 基地內(nèi)的建筑主要為住宅建筑。 地塊資源分析 — 建筑景觀 風(fēng)貌 建筑風(fēng)貌 景觀特征 地塊資源分析 — 土地權(quán)屬 地塊資源分析 — 周邊及內(nèi)部環(huán)境 就本項目而言，緊鄰未來的城市中心，臨近城市主干道，特別是國興大道兩側(cè)多為高層建筑和重要公共活動中心，主干道沿線景觀較好，區(qū)位優(yōu)勢明顯。由于房屋廉租，外來人口復(fù)雜混亂，給城市社會治安和人口計劃生育帶來了難題，由于“城中村”的房屋為私人擁有，在利益驅(qū)動下，居中將閑置的房屋租給來外來人人口居住，這些外來人口良莠不齊，是社會治安的隱患源。 地塊資源分析 — 存在的主要問題 環(huán)境衛(wèi)生 規(guī)劃區(qū)內(nèi)生活、建筑垃圾隨意堆積，生活污水任意排放。西側(cè)將建設(shè)成綜合商住項目，將使得本案有較大升值空間。 城市中心的優(yōu)勢區(qū)位 巨大的城市發(fā)展空間 大量空曠的平整場地 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施 商業(yè) 商務(wù)辦公酒店 餐飲、居住 發(fā)展方向定位 — 上位規(guī)劃解析 海口市城市總體規(guī)劃（ 20202020） 規(guī)劃范圍： 規(guī)劃區(qū)范圍為?？谑行姓爡^(qū)，包括秀英區(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)，總面積為 平方公里。 四片：指位于規(guī)劃區(qū)東北、東南、西北和西南四片分別形成回憶之城、南洋商城、娛樂之城和未來之城四個符合?？趯嶋H和發(fā)展方向的特色鮮明的功能片區(qū)。從多角度和多層面看待有利于我們找到正確的改造方向： 技術(shù)角度（微觀層面） 市場角度（中觀層面） 城市發(fā)展角度（宏觀層面） 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 因此從不同角度及層面看待舊城改造項目有利于找到正 確的方向 技術(shù)角度 （微觀層面） 市場角度 （中觀層面） 城市發(fā)展角度 （宏觀層面） 建筑質(zhì)量 配套 承載力 水電 容量 交通 建筑風(fēng)格 負(fù)面影響（消防、治安） 資源占用 ?? 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 技術(shù)角度 （微觀層面） 市場角度 （中觀層面） 城市發(fā)展角度 （宏觀層面） 拆遷補償代價 房地產(chǎn)市場環(huán)境 政策 談判的難易程度 開發(fā)模式 啟動策略 資金運作問題 開發(fā)商意愿 各方主體利益平衡等 ?? 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 技術(shù)角度 （微觀層面） 市場角度 （中觀層面） 城市 發(fā)展角度 （宏觀層面） 產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 空間布局 原住民的利益 風(fēng)險（政治、社會、管理） 緊迫性 城市意象 可持續(xù)發(fā)展 外部環(huán)境 未來機(jī)遇 ?? * 城市現(xiàn)所處階段 對未來發(fā)展指標(biāo)判定 GDP 人口 產(chǎn)業(yè) 城市化 房地產(chǎn) 國內(nèi)外相同階段的城市指標(biāo) 通過對比國內(nèi)外城市相同階段各項指標(biāo) 對城市未來發(fā)展預(yù)見 改造對城市未來發(fā)展影響預(yù)見 人口要素 文化要素 資本要素 產(chǎn)業(yè) 土地要素 市場 城市環(huán)境 法制與政策 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 我們策劃的基礎(chǔ) * 我們的立意 對城市未來發(fā)展預(yù)見 城市優(yōu)化 城市競爭力 城 市管理 站在“城市”和區(qū)域的視角而非“項目” 對城市舊城改造剖析 剖析舊城 舊城改造對城市未來的影響 對未來準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的基礎(chǔ) 舊城改造發(fā)展綱領(lǐng)與策略 實施應(yīng)具備的條件 實現(xiàn)條件的策略 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 我們“改造”的基礎(chǔ) * 思路一：舊城改造是城市發(fā)展到一定階段的必然，是一項城市更新的計劃。 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 總體思路 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)條件分析 3 公里內(nèi)社區(qū)配套完善，足以為項目提供服務(wù)。 國興大 道