【正文】 海府路 美蘭國際機場 17 公里 龍崎村 高鐵車站 4 公里 交通設(shè)施： 東線高鐵車站，?？跂|站、美蘭國際機場 海府立交橋 ?？跂|站 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)條件分析 開發(fā)條件評價 良好的區(qū)位 便捷的交通 完善的配套設(shè)施 + + 地理位置優(yōu)越，適合發(fā)展高端商務(wù)住宅產(chǎn)品 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海南宏觀經(jīng)濟分析 堅持“一省兩地”發(fā)展方針，經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長。 2020 年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達到 %，占 GDP 的 %。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海口市房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)投資 從 2020 年開始，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場投資一直保持持續(xù)增長的勢頭， 09 年，全年投資額已達到 78 億元，增長勢頭強烈。 以外銷為主的、擁有強勢資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場上升的發(fā)動機；同時，島內(nèi)客戶需求被激發(fā)是二元制的客戶結(jié)構(gòu)體系下的一種必然。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 住宅價格分析 受海南國際旅游島效應(yīng)， 2020 年 1 月?？谑猩唐纷≌鶅r已經(jīng)高達 6627 元 /平方米，較上月擴大 個百分點， 2 月商品住宅均價 7910 元 /平方米，環(huán)比上月上漲達 %，成交均價直線突破。 ??島外客戶來源于全國各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成 比較復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。 (5)從經(jīng)濟關(guān)系上看，“城中村”周圍已基本上形成完善的商業(yè)環(huán)境，村民的現(xiàn)代商業(yè)意識也已基本 形成，更重要的是，村民的生活來源也基本上依靠二、三產(chǎn)業(yè)或全部是房租。 國內(nèi)成功“城中村”改造模式 深圳模式 綜合整治 全面改造 全面改造類則進一步分為整體拆建和局部拆建，以給 改造工作提供更明晰的分類指引。 按照“城中村”綜合改造政策規(guī)定，開發(fā)用地與還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，其掛牌底價為安置房建設(shè)成本和本宗地價之和的 倍。 國內(nèi)成功“城中村”改造模式 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 由區(qū)政府對被拆遷人進行拆遷補償安置后 ,通過招拍掛的方式出讓土地使用權(quán)。 2．科學(xué)規(guī)劃，分步實施。堅持全面規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地、綜合開發(fā)，組織好新建安置小區(qū)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、污水與垃圾處理等市政設(shè)施和商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、無障礙設(shè)施等配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，促進以改善民生為重點的社會建設(shè)。 立體平均式園林景觀； 處處有景觀，無處不綠化 高級住宅 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體構(gòu)思 樓宇的立面造型設(shè)計蘊含現(xiàn)代國家流行的風(fēng)格元素，線條流暢、簡約大氣，突出強烈的雕塑感，凝聚剛毅、大氣的風(fēng)格。貼近自然，多采用開放的構(gòu)造，大面積留給綠色自然。 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 50F 11F 4F 4F 2F 2F 規(guī)劃方案設(shè)計 — 分地塊控制 主要技術(shù)指標(biāo) B 地塊 公共服務(wù)設(shè)施配套： 需要配文化活動室， 老年活動場地，幼兒園、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅1 車位 /戶，公建 。估算范圍包括土建、安裝等費用。 （ 5）基本預(yù)備費，按工程和其他兩項費用之和的 8%計取。 包括龍岐村 改造區(qū)內(nèi) 2 條市政道路的道路、照明、給水、排水、綠化等工程建設(shè)。 資金使用計劃與資金籌措 （ 1）資金使用計劃 固定資產(chǎn)投資（建設(shè)期）第一年投入 70%，第二年投入 30%。 固定資產(chǎn)投資估算表 單位：萬元 合 計 3 投資方向調(diào)節(jié)稅 2 漲價預(yù)備金 基本預(yù)備費 預(yù)備費 工程費用與其他費用合計 臨時設(shè)施費 環(huán)評費 勘察設(shè)計費 可研編制及評估前期費 工程監(jiān)理費及保險費 建設(shè)單位管理費 招投標(biāo)費 土地成本費 安置補助及拆遷補償費 其他費用 工 程 費 用 固定資產(chǎn)投資 1 合計 其他費用 建筑安 裝工程 工程或費用名稱 序號 開發(fā)經(jīng) 營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 表一 工程分項估算表 單位：萬元 3150 ㎡ 86000 地下建筑（人防） 3200 ㎡ 0 地下商鋪面積 2130 ㎡ 8700 學(xué)校 2200 ㎡ 16200 辦公 2100 ㎡ 1600 社區(qū)服務(wù) 2600 ㎡ 93500 酒店 2313 ㎡ 77600 商品商業(yè)建筑 2150 ㎡ 429200 商品住宅 2313 ㎡ 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 2150 ㎡ 141900 安置區(qū)住宅 元 /㎡ 主體工程 1 龍岐村舊城改造全區(qū) 一 建安費用 合計（萬元） 單位價格 單位 工程量 工程或費用分項名稱 序號 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 表一（續(xù)） 工程分項估算表 單位：萬元 95 ㎡ 86000 地下建筑（人防） 155 ㎡ 8700 學(xué)校 152 ㎡ 16200 辦公 162 ㎡ 1600 社區(qū)服務(wù) 172 ㎡ 93500 酒店 150 ㎡ 77600 商品商業(yè)建筑 162 ㎡ 429200 商品住宅 172 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 150 141900 安置區(qū)住宅 電氣 68 ㎡ 86000 地下建筑（人防） 83 ㎡ 8700 學(xué)校 82 ㎡ 16200 辦公 80 ㎡ 1600 社區(qū)服務(wù) 102 ㎡ 93500 酒店 92 ㎡ 77600 商品商業(yè)建筑 70 ㎡ 429200 商品住宅 92 ㎡ 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 70 ㎡ 141900 安置區(qū)住宅 給排水 元 /㎡ 安裝 2 龍岐村舊城改造全區(qū) 一 合計（萬元） 單位價格 單位 工程量 工程或費用分項名稱 序號 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 表一（續(xù)） 工程分項估算表 單位：萬元 22 元 /㎡ 智能化工程 10 380 元 /㎡ 5500 游泳池及水池 9 109 元 /㎡ 225325 區(qū)內(nèi)室外電氣 8 35 元 /㎡ 225325 區(qū)內(nèi)室外給排水 7 220 元 /㎡ 廣場建設(shè) (地上泊車位 ) 6 300 元 /㎡ 88580 綠化及節(jié)點景觀工程 5 元 /m3 153900 拆除舊建筑及清理費用 2 600 元 /㎡ 區(qū)內(nèi)聯(lián)系道路工程 1 配套工程 二 1615 17 套 95 變頻給水泵 臺 130 消防泵 (噴淋泵 ) 1250 50 臺 25 發(fā)電機 85 臺 170 低壓柜 204 2 臺 102 高壓柜 450 15 臺 30 變壓器 3136 28 部 112 電梯 萬元 /臺、套 設(shè)備費 建安費用 合計（萬元） 單位價格 單位 工程量 工程或費用分項名稱 序號 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 流動資金投資 根據(jù)詳細估算法，項目流動資金 萬元。 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 財務(wù)評價 工程分項估算表 單位：萬元 財務(wù)評價原則和方法 （ l）本項目財務(wù)評價依據(jù)國家現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則 《企業(yè)財務(wù)通則》和國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法 與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)規(guī)定和方法進行的。 正常營業(yè)年收入估算 本項目收入來自住宅銷售、商業(yè)建筑銷售、酒店營業(yè)、會所出租等收入。 （ 7）行業(yè)基準(zhǔn)收益率參考值取 11%，凈現(xiàn)值折現(xiàn)率 ic=6%。其中村民回購款 萬元，企業(yè)實際投入 萬元。其中工程費用 萬元；其他費用 萬元；預(yù)備費用 萬元。 總投資 一級開發(fā)總投資額 萬元。 安置房建設(shè)工程，總建筑面積達 153900㎡；其中安置房建筑面積 141900 ㎡；安置商業(yè)為 12020 ㎡。 （ 4）其他工程費用，根據(jù)國家有關(guān)部門對其他費用取費率的規(guī)定，并結(jié)合本項目的具體情況計算確定。 PART 6：投資收益分析 估算的范圍 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 投資估算的范圍和依據(jù) 本工程為?？谑写笥⑸叫鲁菂^(qū)龍岐村舊城改造建設(shè)項目。 商務(wù)辦公區(qū)：在國興大道與海府路交叉口處布置一處集購物、金融辦公、餐飲娛樂于一體的商業(yè)綜合用地，通過建筑景觀的設(shè)計，形成國興大道上的新標(biāo)志性景觀節(jié)點。 功能 規(guī) 劃方案設(shè)計 — 總體構(gòu)思 復(fù)合業(yè)態(tài)功能、滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰?。安置方案? 安置模式選擇 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 安置補償分析 龍崎村 補償安 置模式 政府工作的要求 現(xiàn)實條件的要求 現(xiàn)實目標(biāo)的要求 安置方式：就地安置 補償方式：貨幣補償與（實物補償）產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。要重視維護城市傳統(tǒng)風(fēng)貌特色，切實保護歷史文化街區(qū)和歷史建筑，嚴(yán)禁大拆大建。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目的確定和安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖?，在得到絕大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實施，做到公開、公平、公正。 為引入有實力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標(biāo)的辦法，不分 開發(fā)商來自哪里，一律對其資金實力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽等方面進行量化評估。而對于認定的私房，搬遷、回遷補助費政府一次性給予補償。外來人口的大量入住，給計劃生育工作帶來了很大的難題，由于對這些流動人口難以管理，造成了這些流動人口的生育處于放任狀態(tài)，增加了社會的壓力。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 “城中村”特點 城中村的特征 (1)從地域空間上看，“城中 村”應(yīng)該在城市總體發(fā)展規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi)； (2)從土地權(quán)屬來看，“城中村”的土地為集體所有而非國家所有，這是“城中村”的核心特征之一。 09 年由于島內(nèi)剛性需求的釋放，本地客戶有所增長，但是隨著島外市場的不斷擴大，?？谕庀蛐弯N售特點將延續(xù)，?？诒镜厝艘呀?jīng)無法承擔(dān)高額房價，某種意義上來講受到了排擠。