【文章內(nèi)容簡介】 些戶型也沒有完全按照國家規(guī)定建造，其實是損害了購房者的利益。日照應(yīng)該滿足冬至日不小于1小時的滿窗連續(xù)日照，開窗的大小也規(guī)定不能小于地板面積的1/7。多層住宅的前后間距在市區(qū)應(yīng)該等于南面住宅的總高度。對自然通風(fēng)也規(guī)定廚房的通風(fēng)口面積不得小于地板面積的1/10，對臥室、客廳、衛(wèi)生間則不得小于1/20。對噪聲控制，則規(guī)定白天不應(yīng)超過50分貝，晚上不應(yīng)超過40分貝。對樓板和分戶墻的隔聲量，則規(guī)定空氣聲應(yīng)大于45分貝、撞擊聲聲壓級應(yīng)小于75分貝。因此電梯不應(yīng)該和臥室、起居室緊鄰布置，以避免噪聲干擾。K，K。故東西、南北側(cè)的混凝土外墻應(yīng)有隔熱層，屋面應(yīng)做隔熱保溫層。廚房必須直接采光并設(shè)置垂直排煙道，衛(wèi)生間每戶至少有一間為直接采光，暗衛(wèi)生間必須設(shè)垂直通風(fēng)管道。還要安排好室外空調(diào)機的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預(yù)留好熱水器和空調(diào)器的墻洞，陽臺應(yīng)有曬衣設(shè)施等。涿洲商品房市場具體分析：六層板樓市場需求以80—100平方米的二室二廳居多，建議設(shè)計時適當(dāng)增大這部分的比例，以滿足絕大部分有購買能力的需求；適當(dāng)?shù)淖饕恍?20—140平米的三室兩廳，以及110 平米左右的小三居，滿足不同人群的需求；一層的客戶群體多為中、老年人，由于家庭子女較多，對面積需求偏大，可適當(dāng)建一些大戶型，而且建議贈送花園，方便促銷；頂層設(shè)計時，建議為初次置業(yè)的年輕人量身訂造，將頂層的一梯兩戶，拆分為一梯三戶至四戶，建議將戶型設(shè)計成50—70平米的一居室或一室一廳，以減少客戶的資金壓力；甚至可以將五、六層建成100平米以內(nèi)的小躍層，既溫馨又帶有濃郁的浪漫情調(diào)，可以用來增加本案的賣點。建議贈送露臺，有利于刺激銷售。十二層板式小高層在本案的后期銷售中推出少量的板式小高層，有利于提高項目自身的檔次和品質(zhì)，因此在戶型設(shè)計時可以更加注重追求新穎和舒適性，以滿足多元化的客戶需求。戶型設(shè)計仍以二室二廳為主，但是依據(jù)購買高層的客戶相對較高的居住要求，建議以追求舒適性為主，設(shè)計一些大二居或者小三居的戶型；另外，建議塔樓采用三梯八戶的配置方式，體現(xiàn)國際化居所品質(zhì)。針對一些追求居住環(huán)境、在涿洲進行二次置業(yè)、思想意識超前、資金相對雄厚的成功人士，可以相對的推出錯層、躍層，甚至錯躍層，以新穎多變的戶型吸引客戶，同時增加本案賣點；設(shè)計一些三室兩廳或者四室兩廳的面積控制在120—140之間的戶型，滿足那些渴望在高層觀景又對帶電梯的板樓有需求的中老年客戶群體。 根據(jù)前面對項目市場定位，我們建議項目戶型種類以兩居和三居為主。戶型面積方面，即不選擇影響項目檔次的小戶型設(shè)計，又避免設(shè)計過大的戶型，面積氛圍控制在60—140平米的中等范圍內(nèi)，這樣既符合目標客戶群使用要求，又可以把總價控制在10—30萬之間，符合目標客戶的經(jīng)濟承受能力。戶型比例配置：套型一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳比例10%35%50%5%戶型面積比例：面積（平米）60—9090—130 130—140140以上比例30%50%15%5%戶型特點：1）二室二廳，面積在70—90平米之間，針對小家庭經(jīng)濟實力較弱，卻又想改善居住環(huán)境；2）三室二廳主力戶型，面積在90—130平米左右，廳房分開，以內(nèi)走廊相連，進深二段式，根據(jù)我們對市場的把握，這種戶型市場需求量最大、目標客戶最廣，其中包括90—100平米的三室二廳經(jīng)濟型；3）三室二廳二衛(wèi)豪華型，面積在130—140平米之間，在主力戶型上發(fā)展，將大廳房之間以躍式臺階形成空間分隔，此戶型在主力三室的基礎(chǔ)上為住戶提供更為寬敞的居住環(huán)境、豐富的居住空間，主要面向經(jīng)濟實力較強，追求舒適豪華的客戶；4）四室二廳二衛(wèi)，面積在140平米以上，一是在初型上發(fā)展，二是頂層復(fù)式，大面積戶型針對大家庭或追求大居所、豪華型的客戶。道路規(guī)劃道路規(guī)劃規(guī)劃采用人車分流的原則，讓車流不破壞小區(qū)的寧靜。進入小區(qū)后，區(qū)內(nèi)的主車行流沿規(guī)劃車行道迅速進入地下車庫。在組團的入口處，設(shè)置一個地上停車場，而地下停車庫則被分設(shè)在每個組團內(nèi)。會所配套規(guī)劃1）會所位置與人行主入口、中央綠地有機結(jié)合，做到有利每一期銷售，有利于業(yè)主充分利用會所作為休閑活動、公共交往場所。會所與中央綠地分別作為室內(nèi)和室外活動場地有機協(xié)調(diào)；2）會所前期功能分布：一樓：售樓大廳（含接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)）、銷售辦公室；二樓：乒乓球室、臺球室、健身房、棋牌室、康體中心等，一個多功能廳，兼作培訓(xùn)、講座教室；三樓：員工宿舍及小型圖書室。(效果圖如下：)3）樣板房設(shè)在會所北邊，通過過道連接，在道兩旁設(shè)置綠地和庭院景觀。4）會所、售樓大廳、中央綠地形成三位一體的關(guān)系，樣板間設(shè)計為通透式，全方位面向綠地、假山、噴泉，營造涿洲第一個開放型、娛樂型、參與型銷售空間。二、建筑設(shè)計建議首先，在外立面設(shè)計上注意體現(xiàn)“地標級”建筑的特色和大氣感，后現(xiàn)代俊朗的建筑立面，給涿洲注入全新的后現(xiàn)代形象概念，成為涿洲獨一無二的超前建筑群。另外，根據(jù)本項目的市場定位，本項目應(yīng)是具有個性前衛(wèi)和品質(zhì)感的產(chǎn)品，應(yīng)脫離目前市場普遍嬌俗氣息，在外立面上體現(xiàn)清爽、明快的后現(xiàn)代節(jié)奏。項目的外在裝飾，不適合仿古典、歐路風(fēng)的裝飾趣味。誠意地表達功能，追求簡約、追求后現(xiàn)代感。建筑之美來自形體的錯落伸縮、直伸的平面構(gòu)成；光彩的豐富多度，材質(zhì)的虛實相生，色彩的細膩無比，以干凈的冷色調(diào)的面磚實現(xiàn)質(zhì)感，色澤與細微色差發(fā)出的后現(xiàn)代派品位，并與周邊環(huán)境相應(yīng)成趣。三、環(huán)境景觀設(shè)計要點環(huán)境景觀是一個整體的環(huán)境藝術(shù)，它的設(shè)計不僅要滿足人的生理需要，更要針對性地滿足本社區(qū)客戶群的心理需求。富有特色的、優(yōu)美的生活居住環(huán)境容易讓客戶在心理上產(chǎn)生歸屬感、認同感。從銷售角度來講，樓盤是否具有特色的、優(yōu)美的環(huán)境景觀，也極大影響客戶的購買欲望。順通智業(yè)始終認為景觀設(shè)計的要點應(yīng)當(dāng)是：不是簡單的顛覆現(xiàn)代人的生活方式，不是在材料上的堆砌，也不是簡單的把自然元素引到我們生活中來，而是基于項目的市場定位，引導(dǎo)目標客戶群對開發(fā)商所營建的居住及其生活方式的深入理解，把自然與生活進行完善結(jié)合。具體環(huán)境設(shè)計建議如下：具備完善的環(huán)境景觀元素根據(jù)本社區(qū)的規(guī)模，以及對本項目的市場定位，其內(nèi)部環(huán)境設(shè)計前提應(yīng)具有后現(xiàn)代特色：水景系統(tǒng)古代所謂“無水不成園”，水是住宅的血液，社區(qū)有水就有靈氣。它不僅能豐富空間環(huán)境，調(diào)節(jié)氣候，還能增強居住舒適感。本社區(qū)不適合大面積水域，適宜供兒童玩耍的淺水面、小型噴泉、疊水、小溪等，再點綴幾座假山。結(jié)合廣場設(shè)計旱地噴泉也是本社區(qū)適用的手法。草坪、樹木、花壇草坪是人們最喜愛的環(huán)境因素之一，本社區(qū)草坪面積應(yīng)盡量做大，草叢中有幽靜小道和長椅，以使用為主，采用較耐踩品種，方便居民在其中休息、玩耍。本社區(qū)應(yīng)有幾株高大樹木，其位置盡量避開地下車庫部分。高大漂亮的樹型是社區(qū)環(huán)境的點睛之筆。沒有大樹，整個環(huán)境就會顯得光禿禿的，缺乏生氣。樹蔭下擺放休息坐椅，必會成為春夏秋冬鄰里間交流溝通的場所?；▔狞c綴必不可少，雖然冬季無法觀賞，但春、夏、秋三季都會有意想不到的效果。運動主題廣場精心設(shè)計，優(yōu)美圖案拼貼的小型運動廣場是本社區(qū)環(huán)境的必需。它是兒童們玩耍、青年人娛樂交流的重要場所。每到傍晚，社區(qū)的居民們會聚集在廣場上，孩子玩游戲、年輕人打球、老年人活動腿腳，勞累一天的人們需要一個全身放松并能相互交流的地方。廣場的設(shè)計十分重要，包括廣場的形狀、大小、地面鋪裝設(shè)計、坐椅分布、花壇位置、周邊草坪形狀及亭臺、花架、雕塑等，甚至垃圾桶、照明燈具都要精心設(shè)計、搭配。兒童娛樂設(shè)施一副滑梯（色彩艷麗），幾個秋千，形狀各異的沙坑，白雪公主的小屋，這些很小的設(shè)施都能給孩子們帶來無窮樂趣。這些設(shè)施可以結(jié)合在草坪中設(shè)置，既美觀也能夠防止孩子受傷。照明系統(tǒng)環(huán)境景觀的照明內(nèi)容很豐富，例如草地照明、樹木照明、水面照明、噴泉照明、道路照明、樓體照明等。每種類型的照明燈具都形態(tài)不同，各具特色。白天這些造型的燈具是環(huán)境的點綴品，夜間會令環(huán)境景觀呈現(xiàn)不同的格調(diào)，甚至比白天更美。因此本項目的環(huán)境照明系統(tǒng)應(yīng)隨園林整體規(guī)劃同期設(shè)計。音樂系統(tǒng)因本項目的目標定位是國際化精品社區(qū)，在中心廣場上配備音樂系統(tǒng)是非常必要的，悠揚、舒緩的背景音樂，結(jié)合造型獨特的噴泉，將是小區(qū)的一大亮點。其它配置雕塑、亭臺、花架、坐椅、垃圾箱、指示牌等均是環(huán)境的點睛之筆，它們的數(shù)量、造型、顏色、材質(zhì)、尺度大小均十分重要，生活就是每一個細節(jié)的積累，把每一個細節(jié)處理到位，能給項目整體帶來意想不到的效果。別致的入口處理社區(qū)入口是整個社區(qū)的門面，其設(shè)計不容忽視。其風(fēng)格應(yīng)于整個社區(qū)的建筑風(fēng)格相融合，建議在主入口處做一個標志性建筑物，強調(diào)社區(qū)的入口，令客戶進入社區(qū)時好象經(jīng)過了一條景觀長廊。另外，入口處的社區(qū)標志牌、欄桿、大門、照明等設(shè)計非常重要，風(fēng)格要明確，并以實用方便為主。半公共空間處理從庭園道路到單元門口特別設(shè)計一個開敞的小門廊，廊子側(cè)面是矮矮的鐵藝欄桿，欄桿旁放置仿木的長椅，廊外是兩個現(xiàn)代雕塑燈，還可配置一個別致的小雕塑，如此形成有層次的空間，并體現(xiàn)親切、溫情氛圍。另外，沿樓根處的綠化設(shè)計絕不能忽視，要做到簡單、精致，從而襯托整個樓體的品質(zhì)。四、本案特別策劃鑒于本項目獨特的地理位置和地塊分布，建議小區(qū)設(shè)南、北兩個出入口；物業(yè)前期介入，先做環(huán)境后做房子，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的部分樹木可保留利用，即經(jīng)濟又自然；南側(cè)入口前期就要有包裝布置，并專供設(shè)計人員及客戶出入，施工車輛出入可在東側(cè)開一個臨時出入口；小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的兩棟別墅，建議保留南側(cè)的一套，另外一套拆除。保留的那套設(shè)為售樓處及“前期會所”，在一期開發(fā)成熟后可設(shè)為會所，從入口到售樓處鋪設(shè)一條道路，路兩邊要有停車位、綠化和景觀布置；若政府規(guī)劃允許，地下可設(shè)為停車庫；一層每戶贈送適當(dāng)?shù)乃郊一▓@，提高一層的性價比。第四節(jié)、入市時機規(guī)劃一、入市時機的確定一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應(yīng)達到可售的基本要求；目標客戶定位已經(jīng)明確，且項目定價適合目標客戶；已經(jīng)找到項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；已制定出具競爭力的入市價格策略；制定出合理的銷控表；已制定了有效的推廣執(zhí)行方案，且推廣費用已有精確計劃；已經(jīng)擁有一支專業(yè)的銷售隊伍，并擬定了一個完善的培訓(xùn)計劃；現(xiàn)場包裝已完善；1其他外部條件均很合適。二、入市時機建議：