【文章內容簡介】 （二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。 在這些樓盤項目中，屬于高端住宅市場對本案形成直接產品競爭的（平均單價在 3000 元 /平方米以上的有 嘉豐新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐新城（二期）等項目；另外在本案周邊將會對本項目產生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場，下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住宅市場市調總表 樓盤名 開發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產品形態(tài) 總戶數(shù) 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價格 工程進度 聯(lián)系電話 天目國際村 江蘇金燕房地產開發(fā)有限公司 347000 ㎡ 110000 ㎡ 別墅 400 170— 400 獨棟 310 —330 40005000 一期交付 7260763 . gl zl 8. 天目星城 溧陽聯(lián)盛房地產開發(fā)有限公司 150000 ㎡ 酒店、公寓、商業(yè) 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產開發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180— 400 三房 300 —400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐新城 溧陽市嘉豐房地產有限公司 342500 380600 多層 、高層公寓 2300（一期722） 87— 190 三房 120138 高層3080 多層2950 2020/9 7278888 景鴻花園 溧陽申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅：38 公寓：1100 別墅： 190— 210 公寓：85135 三房 114 —131 別墅：3850 公寓：2580 準現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266( 聯(lián)排 20) 115— 150 三房 120 —140 公寓：2650 別墅：4000 結構封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽昆侖房地產開發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78— 160 二房、三房 95 —123 均價：2680 2020底 7301845 . gl zl 8. 南大街廣場 武進蘭新房地產開發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90— 160 三房 99 —135 均價：3400 2020底 7288188 合計 1086900 961690 4999 78— 400 三房 99 —140 25803080 開發(fā)企業(yè)： 從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產開發(fā)有限公司在溧陽已經擁有了數(shù)年以上的經營，在當?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產有限公司、常州金谷房地產開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產開發(fā)有限公司，這類公司因在經濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經驗，在市場上較為活躍。這說 明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產市場，并前來投資。隨著溧陽市國有土地出讓轉讓招投標政策的實施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產市場的發(fā)展水平，使市場競爭合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實力開發(fā)商的介入卻也激化了市場競爭。 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊. gl zl 8. 也會有一部分低密度別墅項目且別墅產品呈放量走勢，后市供應量偏高。預計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī) 模不等，既有占地 公頃的天目國際村和占地 公頃的嘉豐新城，也有占地僅 4 萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村， 500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產品品質，因而該小區(qū)別墅售價高達 5000 元 /平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。這說明，溧陽市場上，產品價格與地理位置及產品品質息息相關，相互影響極大。 產品形態(tài) 溧陽高端 住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉. gl zl 8. 豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后溧陽是高檔房地產物業(yè)發(fā)展的主要方向。 產品設計 在產品設計上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導也較少。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習慣。 高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米） 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 新城景鴻花園水韻華庭桃源里南大街廣場. gl zl 8. 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達 200 平方米以上的豪華三房，但也有 100 平方米以下的經濟型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機少量的比例。通過上圖我們可以得出結論，市場上的主力三房面積峰值在 115135 平方米之間，這種房型設計客廳面寬一般在 4 米以上，各個臥室面寬一般在 米左右，居住較為舒適、寬敞。 銷售價格 . gl zl 8. 2950308024802650 268034003000285005001000150020202500300035004000嘉豐新城多層 嘉豐新城高層 景鴻花園 水韻華庭 桃源里 南大街廣場 龍泉山莊疊加 龍泉山莊多層 溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 30003400 元 /平方米之間（別墅暫不計 算在內），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000 元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了 24802850 元 /平方米之間。 從以上價格分布中可以看出，市場平均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在 2500— 2600 元 /平方米左右。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐新城項目的調研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物 業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。 . gl zl 8. 從目前的市場表現(xiàn)來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期 17 層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。 溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間（單位：萬元） 住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在 46 萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產品與其他普通 住宅項目有區(qū)別可比性不強，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在 46 萬 — 65 萬的產品空缺，而花園洋房介于別墅37 433 2 . 52 6 . 567 7529 3432 3734 462 5 . 5 334 1 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里. gl zl 8. 與公寓之間的產品剛好可填補此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機會。 主力總價在 35— 46 萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這