【正文】 群眾意見，在得到絕大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施，做到公開、公平、公正。經(jīng)確權(quán)的國有土地使用權(quán)，可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（包括合作、聯(lián)營等）。舊城區(qū)（城中村）改造片區(qū)用地的取得可按以下三種形式 : 房屋和土地確權(quán)后 ,拆遷人通過與產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋和土地收購協(xié)議的方式 ,依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。 國內(nèi)成功“城中村”改造模式 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 由區(qū)政府對被拆遷人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置后 ,通過招拍掛的方式出讓土地使用權(quán)。 為引入有實(shí)力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標(biāo)的辦法，不分 開發(fā)商來自哪里，一律對其資金實(shí)力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽(yù)等方面進(jìn)行量化評估。 國內(nèi)成功“城中村”改造模式 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 珠海模式 市場運(yùn)作 政府給政策 珠海市對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免二至三”，即： 根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆 1 平方米的房屋，可免交 23 平方米建筑面積的地價(jià)，并免減相應(yīng)的報(bào)建等費(fèi)用，確保開發(fā)商獲得 25%以上的合理利潤。即使先期進(jìn)入的開發(fā)商在土地掛牌后最終沒能拍到這個(gè)地塊，也可以獲得 15％的補(bǔ)償，同時(shí)村集體仍可獲得還建安置房的建設(shè)資金以及村集體土地的補(bǔ)償金。 按照“城中村”綜合改造政策規(guī)定，開發(fā)用地與還建用地捆綁成項(xiàng)目后，采取公開供地，其掛牌底價(jià)為安置房建設(shè)成本和本宗地價(jià)之和的 倍。而對于認(rèn)定的私房，搬遷、回遷補(bǔ)助費(fèi)政府一次性給予補(bǔ)償。建設(shè)周期暫定兩年，租金補(bǔ)助為 20元 /平方米，不低于目前行政村出租價(jià)格水平。 另外，行政區(qū)政府還撥出資金近億元，用于行政村改造的前期工作、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)和項(xiàng)目資金缺口補(bǔ)償?shù)软?xiàng)支出。 國內(nèi)成功“城中村”改造模式 深圳模式 綜合整治 全面改造 全面改造類則進(jìn)一步分為整體拆建和局部拆建，以給 改造工作提供更明晰的分類指引。外來人口的大量入住，給計(jì)劃生育工作帶來了很大的難題，由于對這些流動人口難以管理，造成了這些流動人口的生育處于放任狀態(tài)，增加了社會的壓力。 建筑概況： 由于沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，建筑布局混亂，新舊建筑混雜，市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重，建筑類型以二到四層的私宅為主 ，建筑景觀有海南自然村落的特色，村內(nèi)搶建風(fēng)盛行，各式建材堆了滿地。政府“繞開村落”的空間拓展思路，使這里被城市建成區(qū)所包圍，呈“鑲嵌狀”散布在城市新建職能分區(qū)內(nèi) (甚至在城市 CBD 周邊地區(qū) )的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流動人口的居住地和工作地相重合。 (5)從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上看，“城中村”周圍已基本上形成完善的商業(yè)環(huán)境，村民的現(xiàn)代商業(yè)意識也已基本 形成，更重要的是，村民的生活來源也基本上依靠二、三產(chǎn)業(yè)或全部是房租。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)模式分析 “城中村”特點(diǎn) 城中村的特征 (1)從地域空間上看，“城中 村”應(yīng)該在城市總體發(fā)展規(guī)劃所劃定的城市范圍之內(nèi)； (2)從土地權(quán)屬來看，“城中村”的土地為集體所有而非國家所有，這是“城中村”的核心特征之一。受海南國際旅游島效應(yīng)影響，大批開發(fā)商進(jìn)駐海南市場，島 外投資客也看好海南未來發(fā)展形勢，以及近兩年土地購置面積及新開工面積的大幅增加，可以預(yù)見，未來兩年內(nèi)，海口房地產(chǎn)市場供應(yīng)量將同比大幅攀升。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 客戶需求分析 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海口市房地產(chǎn)市場分析 未來市場評判 未來市場發(fā)展態(tài)勢分析 受到國際旅游島效應(yīng)影響，海南環(huán)島鐵路即將通車等利好消息的刺激，以及當(dāng)前市場供不應(yīng)求的特征，未來海口房地產(chǎn)市場仍將具有較大的發(fā)展空間。 ??島外客戶來源于全國各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成 比較復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。 09 年由于島內(nèi)剛性需求的釋放，本地客戶有所增長，但是隨著島外市場的不斷擴(kuò)大，?？谕庀蛐弯N售特點(diǎn)將延續(xù)，?？诒镜厝艘呀?jīng)無法承擔(dān)高額房價(jià)，某種意義上來講受到了排擠。 2020 年以后，海口的房價(jià)整體運(yùn)行在一個(gè)明顯的上升通道中，而從 09 年 12 月份開始價(jià)格呈現(xiàn)翹尾，進(jìn)入 10 年后，則每月一個(gè)臺階，房價(jià)在整體上得到提升。 在?？诜績r(jià)上升的過程中，以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場上升的發(fā)動機(jī)。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 住宅價(jià)格分析 受海南國際旅游島效應(yīng)， 2020 年 1 月海口市商品住宅均價(jià)已經(jīng)高達(dá) 6627 元 /平方米，較上月擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)， 2 月商品住宅均價(jià) 7910 元 /平方米，環(huán)比上月上漲達(dá) %，成交均價(jià)直線突破。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海口市房地產(chǎn)市場分析 住宅價(jià)格分析 高端市場領(lǐng)漲明顯，住宅銷售價(jià)格層級拉開。從 09 年 3 月份，成交量出現(xiàn)大幅上漲之后，之后的每月都維持在 20 萬平方米以上，樓市回暖增溫態(tài)勢加強(qiáng)。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 住宅供求分析 0608 年，?？诘淖≌袌龀尸F(xiàn)明顯的供過于求狀態(tài)，但是，供求比一直向平穩(wěn)態(tài)勢發(fā)展，在 2020 年海口住宅市場供求比處于大于 1，說明市場需求十分旺盛，市場存量逐步被消化，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢，未來市場的競爭層面將加大，進(jìn)入到 2020 年后，政策性的利好催動了?？跇鞘械幕馃?，市場需求旺盛，購房者眾多，再加上海南土地新政政策，使得市場上供應(yīng)相對不足，供求比差距快速拉大。 以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場上升的發(fā)動機(jī)；同時(shí)，島內(nèi)客戶需求被激發(fā)是二元制的客戶結(jié)構(gòu)體系下的一種必然。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 市場總體評判 海口房地產(chǎn)市場依托海南強(qiáng)勢的 旅游資源，結(jié)合自身優(yōu)勢城市配套，已逐步進(jìn)入高速發(fā)展周期?？v觀近幾年?？谑蟹康禺a(chǎn)新開工面積走勢，可以看出 20 2020 年商 品房新開工面積明顯加大，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期規(guī)律，一般從開工到竣工銷售的時(shí)間在 年之間，以及國際旅游島的概念下，因此我們預(yù)測?？谠?20202020 年兩年間商品房供應(yīng)將有所增加。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 歷年施工面積 海口市 2020 年至 2020 年房地產(chǎn)施工面積情況比較穩(wěn)定 ,保持穩(wěn)定增長，但增幅呈現(xiàn)逐年放緩的趨勢，這主要和國內(nèi)整體房地產(chǎn)市場環(huán)境變化及?？谑型恋毓?yīng)情況有關(guān)。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)投資 從 2020 年開始，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場投資一直保持持續(xù)增長的勢頭， 09 年，全年投資額已達(dá)到 78 億元，增長勢頭強(qiáng)烈。 09 年土地市場非?；钴S，以西海岸片區(qū)為主。供求方面，由于海南外向型市場特征，主要依靠島外市場，在目標(biāo)客戶群范圍大幅擴(kuò)展的情況下，需求近年逐級遞增 ，而供應(yīng)增速明顯慢于需求，因此也造成了供不應(yīng)求的態(tài) 勢。在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境陷入低谷的 情況下，海南房地產(chǎn)投資額仍保持高速增長，說明各方投資者對于海南房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。 2020 年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到 %，占 GDP 的 %。 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海南省房地產(chǎn)發(fā)展分析 在“國際旅游島”的思路帶動下，海南房地產(chǎn)市場迎來了新的發(fā)展契機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售勢頭逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)成為海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器?！笆晃濉逼陂g，海南省人均地區(qū)生產(chǎn)總值將向 2020 美元躍升。 09 年海南經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了前低 后高，加快上升的發(fā)展趨勢，從 08 年金融危機(jī)的低迷中走出， GDP 比去年增長 %，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長。 國興大 道 海府路 美蘭國際機(jī)場 17 公里 龍崎村 高鐵車站 4 公里 交通設(shè)施： 東線高鐵車站，?？跂|站、美蘭國際機(jī)場 海府立交橋 ?？跂|站 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)條件分析 開發(fā)條件評價(jià) 良好的區(qū)位 便捷的交通 完善的配套設(shè)施 + + 地理位置優(yōu)越，適合發(fā)展高端商務(wù)住宅產(chǎn)品 * 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)市場分析 海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析 堅(jiān)持“一省兩地”發(fā)展方針，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長。給水、污水、雨水、電力、電信設(shè)施配套齊全 金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理及其他服務(wù)在片區(qū)內(nèi)無金融郵電服務(wù)設(shè)施。 商業(yè)服務(wù)：主要有沿街商業(yè)鋪面，主要集中于片區(qū)的東側(cè)沿布置。 醫(yī)療衛(wèi)生：無醫(yī)療設(shè)施。 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 總體思路 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 開發(fā)條件分析 3 公里內(nèi)社區(qū)配套完善，足以為項(xiàng)目提供服務(wù)。 思路七：開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，及早制定針對性的風(fēng)險(xiǎn)控制措施至關(guān)重要。 思路五：舊城改造的關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)的更新，是城市價(jià)值的增值，所有政策和規(guī)劃必須以此為中心。 思路三：舊城改造必須具備相應(yīng)條件后才能取得綜合效益最佳 ,區(qū)域處于衰退期是改造的最佳時(shí)機(jī)。從多角度和多層面看待有利于我們找到正確的改造方向： 技術(shù)角度（微觀層面） 市場角度（中觀層面） 城市發(fā)展角度（宏觀層面） 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 因此從不同角度及層面看待舊城改造項(xiàng)目有利于找到正 確的方向 技術(shù)角度 （微觀層面） 市場角度 （中觀層面） 城市發(fā)展角度 （宏觀層面） 建筑質(zhì)量 配套 承載力 水電 容量 交通 建筑風(fēng)格 負(fù)面影響（消防、治安） 資源占用 ?? 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 技術(shù)角度 （微觀層面） 市場角度 （中觀層面） 城市發(fā)展角度 （宏觀層面） 拆遷補(bǔ)償代價(jià) 房地產(chǎn)市場環(huán)境 政策 談判的難易程度 開發(fā)模式 啟動策略 資金運(yùn)作問題 開發(fā)商意愿 各方主體利益平衡等 ?? 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 技術(shù)角度 （微觀層面） 市場角度 （中觀層面） 城市 發(fā)展角度 （宏觀層面） 產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 空間布局 原住民的利益 風(fēng)險(xiǎn)（政治、社會、管理） 緊迫性 城市意象 可持續(xù)發(fā)展 外部環(huán)境 未來機(jī)遇 ?? * 城市現(xiàn)所處階段 對未來發(fā)展指標(biāo)判定 GDP 人口 產(chǎn)業(yè) 城市化 房地產(chǎn) 國內(nèi)外相同階段的城市指標(biāo) 通過對比國內(nèi)外城市相同階段各項(xiàng)指標(biāo) 對城市未來發(fā)展預(yù)見 改造對城市未來發(fā)展影響預(yù)見 人口要素 文化要素 資本要素 產(chǎn)業(yè) 土地要素 市場 城市環(huán)境 法制與政策 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 我們策劃的基礎(chǔ) * 我們的立意 對城市未來發(fā)展預(yù)見 城市優(yōu)化 城市競爭力 城 市管理 站在“城市”和區(qū)域的視角而非“項(xiàng)目” 對城市舊城改造剖析 剖析舊城 舊城改造對城市未來的影響 對未來準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的基礎(chǔ) 舊城改造發(fā)展綱領(lǐng)與策略 實(shí)施應(yīng)具備的條件 實(shí)現(xiàn)條件的策略 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 總體策略 我們“改造”的基礎(chǔ) * 思路一：舊城改造是城市發(fā)展到一定階段的必然，是一項(xiàng)城市更新的計(jì)劃。 ■ 居民安居樂業(yè)、體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明、各種配套設(shè)施齊 全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美整潔的現(xiàn)代化新社區(qū)。 “統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施 ”的原則 按經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的總體要求，因地制宜，結(jié)合今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，整體改造，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套 ,改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。 “以人為本，讓利于民”的原則 將舊城改造當(dāng)做為民辦實(shí)事的項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)以追求改善居民居住環(huán)境、提升城市品位、增強(qiáng)城市功能為改造目標(biāo)。 四片：指位于規(guī)劃區(qū)東北、東南、西北和西南四片分別形成回憶之城、南洋商城、娛樂之城和未來之城四個(gè)符合?？趯?shí)際和發(fā)展方向的特色鮮明的功能片區(qū)。 中強(qiáng) 東優(yōu) 南控 西拓 發(fā)展方向定位 — 上位規(guī)劃解析 《大英山新城中心片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》解析 功能定位 ?？谑兄醒肷虅?wù)區(qū)、省級行政與文化中心 即：以行政、商務(wù)、文化為主，融合商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂和居住生活等功能的具有熱帶風(fēng)情的現(xiàn)代綜合型城市中心 區(qū)。 島外職能：熱帶濱海旅游度假地、海南歷史文化展示基地，海南旅游綜合服務(wù)基地；具有熱帶海島風(fēng)光和優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的理想居住地；國家開發(fā)南海海洋資源戰(zhàn)略基地。 發(fā)展目標(biāo) 海南省經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市； 較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地； 具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市； 濃郁地域文化特色的歷史文化名城。 城市中心的優(yōu)勢區(qū)位 巨大的城市發(fā)展空間 大量空曠的平整場地 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施 商業(yè) 商務(wù)辦公酒店 餐飲、居住 發(fā)展方向定位 — 上位規(guī)劃解析 ?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（ 20202020） 規(guī)劃范圍： 規(guī)劃區(qū)范圍為?？谑行姓爡^(qū)，包括秀英區(qū)、