【正文】 整后的價(jià)格體系更能突出區(qū)別其他周邊樓盤(pán)的性能價(jià)格比，同時(shí)避免本項(xiàng)目自身高低樓層的價(jià)格差競(jìng)爭(zhēng)，使我們所有房屋都同時(shí)體現(xiàn)物有所值、物超所值的特點(diǎn)，以體現(xiàn)本項(xiàng)目的均好性。 為了避免樓層底戶(hù)型小的房型提前銷(xiāo)售完的局面出現(xiàn)，保證公司利益的最大化，建議必須在銷(xiāo)售中進(jìn)行銷(xiāo)售控制。 在外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)潔，小區(qū)內(nèi)環(huán)境良好，居室設(shè)計(jì)合理，使用率高的前提下。 客戶(hù)群細(xì)化：企事業(yè)單位中層、教師、政法部門(mén)人員、純投資客戶(hù)、島外中、低端客戶(hù)、學(xué)生家長(zhǎng)。這類(lèi)人群一般經(jīng)歷豐富，見(jiàn)識(shí)寬廣，雖有實(shí)力，卻不會(huì)外露炫耀，同時(shí)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域具有很強(qiáng)的認(rèn)可心理。 —— 居家投資兩相宜 （二）客戶(hù)定位 本項(xiàng)目的客戶(hù)定位如下：講究實(shí)惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購(gòu)置產(chǎn)業(yè)，購(gòu)置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以物有所值、物超所值為依據(jù)，購(gòu)買(mǎi)面積不會(huì)太小，也不會(huì)太大，而是以適合居住為主。 三、開(kāi)發(fā)建議 通過(guò)銷(xiāo)售對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的研究和對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，我們進(jìn)行了深入的分析和整理，經(jīng)過(guò)研究，我們擬訂以下開(kāi)發(fā)建議。（如何在第一時(shí)間內(nèi)抓到他們將成為推廣的重點(diǎn)考慮問(wèn)題。 ? 整個(gè)?？跇鞘挟a(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)疲憊狀態(tài)。 (四 )面臨的威脅 本項(xiàng)目會(huì)面臨如下的威脅。 ? 項(xiàng)目附近的盛達(dá)景都 1 期銷(xiāo)售已結(jié)束， 2 期有很大市場(chǎng)的潛在客戶(hù)群可深入挖掘。 ? 目前整個(gè)國(guó)興大道片區(qū)內(nèi)，缺乏高品質(zhì)的商品房。（如：國(guó)興大道將建成?？跇?biāo)志性的“椰林大道”。 ? 濱江版塊處屬于熱門(mén)的待開(kāi)發(fā)區(qū)，目前土地價(jià)值已大幅度升值。 （三）存在的機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目推出時(shí)會(huì)面臨以下的機(jī)會(huì)。 ? 除大潤(rùn)發(fā)外，缺乏平民化的大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 周遍環(huán)境較差 本項(xiàng)目現(xiàn)有的環(huán)境尚處于，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。 項(xiàng)目體量及面積不足 本項(xiàng)目由于地塊的特殊限制，可開(kāi)發(fā)面積不大，因此會(huì)有以下影響 ? 綠化率及綠地面積會(huì)基本為零，對(duì)居家及喜歡小區(qū)的住宅客戶(hù)有抵觸 ? 面積會(huì)直接導(dǎo)致入戶(hù)率，對(duì)于入戶(hù)率的低的小區(qū)，長(zhǎng)期居住的客戶(hù)會(huì)產(chǎn)生抵觸。政府對(duì)市政建設(shè)的加強(qiáng)和城市環(huán)境的優(yōu)越， 09 后的房?jī)r(jià)，?？诜€(wěn)步上升也是指日可待，由于目前還有上漲空間，本項(xiàng)目的建立也是順應(yīng)市場(chǎng)的。加之國(guó)家的促進(jìn)消費(fèi)政策和房?jī)r(jià)的變相挽救，?？诜?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)了短暫的消費(fèi)冷淡，但價(jià)格卻并未出現(xiàn)回落，反而逆市而上。） 對(duì)于全國(guó)樓 市目前形勢(shì)，?？谀媸卸?。在國(guó)家樓市高位調(diào)整、促進(jìn)消費(fèi)的政策影響下，不少投資者，考慮選擇氣候環(huán)境較好的 23 線城市進(jìn)行投資性購(gòu)房，海南固有的氣候環(huán)境優(yōu)勢(shì)將吸引更多的島外人士來(lái)瓊度假養(yǎng)老（海口，作為省會(huì)城市它的房?jī)r(jià)相對(duì)全國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，仍然達(dá)不到全國(guó)水平，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)上漲空間較大。同時(shí)可聯(lián)合代理商公司其他銷(xiāo)售產(chǎn)品進(jìn)行整合營(yíng)銷(xiāo)，其市場(chǎng)影響力及號(hào)召力是巨大且絕對(duì)有效的。項(xiàng)目外裝風(fēng)格采用時(shí)尚現(xiàn)代的風(fēng)格，力求和同類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)分。 項(xiàng)目周邊政府行政機(jī)關(guān)小區(qū)，教師公寓等較多，可針對(duì)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)對(duì)其客戶(hù)群進(jìn)行延伸。項(xiàng)目周邊有較為齊全的配套設(shè)施，如：海南文化公園；省圖書(shū)館；省博物館；海口市婦女兒童醫(yī)院；省實(shí)驗(yàn)中學(xué)；海南省體校；超市大賣(mài)場(chǎng) 大潤(rùn)發(fā)；?？诮?jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院內(nèi)，將近 500 畝的大學(xué)校園設(shè)施配套等。居住人口為 萬(wàn)人，開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度類(lèi)型為：多層中密度。 地理位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于項(xiàng)目所在地屬于海口的濱江片區(qū)，該片區(qū)屬于海口目前開(kāi)發(fā)熱門(mén)版塊之一，該居住地總面積為 公頃。以下對(duì)此加以分析。通過(guò)分析，認(rèn)為本項(xiàng)目具 有較大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)存在一些不足。 投資型客戶(hù)群對(duì)周遍商業(yè)氣氛的要求有了更多的認(rèn)識(shí)。 性能價(jià)格比是中檔住宅市場(chǎng)客群考慮的首要因素。 現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。漲價(jià)幅度建議控制在 200500 元 /㎡之間，最后達(dá)到 6000 元 /㎡的整體銷(xiāo)售均價(jià)。目前海口的新建樓盤(pán)單價(jià)大都在 4500 元 /㎡起價(jià)， 20xx 年內(nèi)不少好的樓盤(pán)每平方單價(jià)漲幅達(dá)上千元，?？?08 年，中檔樓盤(pán)的價(jià)格仍有上調(diào)， 09 年后，中檔樓盤(pán)的市價(jià)勢(shì)必有一定幅度提升。總建面 4 萬(wàn)多平方，目前銷(xiāo)售已經(jīng)結(jié)束。此小區(qū)最大的缺陷：因?yàn)闃情g距較小，又再加上是高層建筑，所以整體給人感覺(jué)非常的壓抑不舒適。但是是舒適的板樓，本身基礎(chǔ)配置又較優(yōu)（如：電梯入戶(hù)，節(jié)能玻璃窗等等），加上周邊較齊全的市政配套，吸引了不少島外養(yǎng)老的客戶(hù)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。成交客戶(hù)以島外養(yǎng)老居家類(lèi)為主。早期價(jià)格：起價(jià) 2980 元 /㎡；均價(jià) 3600元 /㎡；目前仍有最后 2 套房在銷(xiāo)售，基本均價(jià)在 4200 元 /㎡，最高價(jià)： 5000 元 /㎡。盛達(dá) 2 期有部分樓宇已封頂，擁有 16 萬(wàn)多的總建面，將是我們今后強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。戶(hù)型方面優(yōu)勢(shì)不是很強(qiáng)，產(chǎn)品的舒適性較差。在他們 早期銷(xiāo)售的時(shí)候，有兩個(gè)銷(xiāo)售高峰，價(jià)位分別是 36803980 元 /㎡和 41004300 元 /㎡，這時(shí)候市場(chǎng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)量非常多。早期價(jià)格： 07 年 8 月份就開(kāi)始銷(xiāo)售：起價(jià) 3680元 /㎡，到了 07 年 11 月份此項(xiàng)目均價(jià)已到 4800 元 /㎡，到了 07 年 12 月份 尾盤(pán)起價(jià)已為 5080 元 /㎡，層差價(jià)基本在 60120 元 /㎡，也就是說(shuō)此項(xiàng)目高層可達(dá)到 6880 元 /㎡的單價(jià)。憑借著其地理優(yōu)勢(shì)，也擁有較強(qiáng)的竟?fàn)帉?shí)力。名門(mén)的主要缺陷是太靠近主干道，噪音大，戶(hù)型通風(fēng)性較差，居住舒適性欠佳。 名門(mén)廣場(chǎng)：其均價(jià)在 5500 元 /㎡左右。其優(yōu)勢(shì)主要在于其規(guī)模較大、綠化較高、戶(hù)型面積和銷(xiāo)售價(jià)格適中、濱江西路的修建等城市規(guī)劃的實(shí)施使得他們從開(kāi)盤(pán)（ 07 年 12 月）開(kāi)始到現(xiàn)在市場(chǎng)反映一直很好，銷(xiāo)售已完成。 周邊可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 目前周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格可類(lèi)比的主要有藍(lán)水灣、名門(mén)廣場(chǎng)北區(qū)（名門(mén) 2 期）、盛達(dá)景都、省人大機(jī)關(guān)小區(qū)這幾個(gè)項(xiàng)目： 藍(lán)水灣：其均價(jià)在 4500 元 /㎡。為圖生活方便房?jī)r(jià)合理的市場(chǎng)消費(fèi)群體而言，該區(qū)域的房屋存在較大的心動(dòng)空間。 目前周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 需求主要特點(diǎn)： （ 1）客戶(hù)的構(gòu)成比較復(fù)雜，白領(lǐng)、島外人士、政府人員、附近居民均存在； （ 2）地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群； （ 3）本區(qū)域的市政配套是吸引客戶(hù)的主要因素； （ 4）近年來(lái)隨著?？诔鞘械臄U(kuò)張，此區(qū)域的吸納量逐年增加； （ 5）主要以居住為主，存在投資客戶(hù)，但所占的比例在逐漸增加； （ 6）中小戶(hù)型更容易被市場(chǎng)所接受； （ 7）此區(qū)域不屬于海口富人區(qū)，不少客戶(hù)看好這一片區(qū)是因?yàn)榛静凰愀叩姆績(jī)r(jià)，存在著較大的上漲空間。 該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目入住率均較高，新樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況都較佳，如盛達(dá)景都 2 期也已在緊鑼密鼓的開(kāi)始準(zhǔn)備前期銷(xiāo)售了，較強(qiáng)的商業(yè)氛圍和周邊完善的市政配套給它帶來(lái)了較高人氣，不少新老客戶(hù)保持著高程度的關(guān)注。價(jià)格方面， 3500 元 /㎡的房?jī)r(jià)已淡出購(gòu)房者的視野，6000 元 /㎡的價(jià)格門(mén)檻全面跨越。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，央行的幾次減息息，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)促進(jìn)政策，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生興奮劑效應(yīng)，并對(duì) 08 年觀望的剛性需求客戶(hù)產(chǎn)生一定程度的消費(fèi)刺激。 從以上數(shù)據(jù)看出， 20xx 年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步伐放緩，雖然開(kāi)發(fā)投資總額與上年相比提高了近五分之一，但房屋施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積都有所減少；除此之外， 20xx 年在經(jīng)濟(jì)適用房的投資中，幾乎沒(méi)有增加經(jīng)濟(jì)適用房的新開(kāi)工面積，而對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投資也僅為 20xx 年的十分之一。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年?？谑蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；住宅類(lèi)投資總額為 億元，同比增長(zhǎng) %，在住宅類(lèi)投資中，經(jīng)濟(jì)適用房的投資比上年下降 %；房屋銷(xiāo)售總額 億元，比上年增加 %。截止 11 月份，全市商 品房月末累計(jì)仍有 萬(wàn)平方米待售。商品住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，其中島內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住宅 萬(wàn)平方米，島外購(gòu)買(mǎi)商品住宅 萬(wàn)平方米。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 07 年 1— 11 月，海口市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，商品房投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 （ 3）針對(duì)部分島外客戶(hù)的需求，建議把房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修后出售（ 90120 平方為宜）。 （ 2）本區(qū)域內(nèi)目前無(wú)采用內(nèi)部裝修的項(xiàng)目 多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修公共部分不夠細(xì)致。 裝修情況分析 物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的 內(nèi)外裝修情況是評(píng)價(jià)項(xiàng)目品質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。 （ 3）小區(qū)規(guī)模 除 綠色佳園、藍(lán)水灣、盛達(dá)景都外其他 大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小建筑單體數(shù)量少。 樓體分析 （ 1）建筑形式 該區(qū)域居住類(lèi)物業(yè)項(xiàng)