【正文】 項(xiàng)目用地性質(zhì)為深圳市重要的飲用水源一級(jí)保護(hù)區(qū)和二級(jí)保護(hù)區(qū)，嚴(yán)格 格限制建設(shè)的城市生態(tài)保護(hù)區(qū)，根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定 ,建設(shè)上嚴(yán)格受到水源 保護(hù)條例的控制 . 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢小結(jié) 地塊優(yōu)勢小結(jié)： ? 地塊區(qū)位： 羅湖關(guān)內(nèi)稀缺板塊 ,距中心區(qū)僅 20分鐘車程 ? 地塊規(guī)模：關(guān)內(nèi)稀缺 60萬大盤 大望 橋 大望大道 沙灣公路 望桐路 丹平快速 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 8 05年一手房戶型供應(yīng)10%30%32%10%6%7% 5% 0%單房 一房 兩房 小三房（《100 ）中三房（100 12 0） 大三房（》120 ） 四房 復(fù)式0 6 年一手房戶型供應(yīng)19%22%26%2%0%19%11% 1%單房 一房 兩房 小三房（《100 ）中三房（100 12 0） 大三房（》120 ） 四房 復(fù)式? 地塊條件： 有稀缺的水庫資源和自然山脈 ，具有較好資源條件 ? 地塊環(huán)境： 區(qū)域內(nèi)無地產(chǎn)項(xiàng)目 ,并有梧桐山自然山脈和深圳水庫一線水景上好的山水資源 ,環(huán)境較純粹 ? 地塊交通：地塊周邊可通公交車，直達(dá)市區(qū)，交通便捷； 地塊 內(nèi)部的望桐路通過望桐橋與沙灣公路直接相接，十分便利 地塊劣勢小結(jié)： ? 地塊雖在關(guān)內(nèi) ,但屬于關(guān)內(nèi)近郊區(qū)域 ,對(duì)于未來客戶的認(rèn)可度會(huì)有一定的影響 基于以上分析 ,項(xiàng)目的強(qiáng)稀缺性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于劣勢 ,具備豪宅的基礎(chǔ) . 第 二 部分 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與供應(yīng)趨勢研究 一 、 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 羅湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀與資源型項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 羅湖市場宏觀分析 羅湖二級(jí)市場宏觀表現(xiàn)： 羅湖為關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺板塊，整體以零星中小規(guī)模項(xiàng)目供應(yīng)； 當(dāng)前羅湖普通住宅在 /平左右，幸福里的高價(jià)供應(yīng)直接拉升羅湖的城市豪宅價(jià)格，在幸福里的高價(jià)運(yùn)行下 支撐羅湖區(qū)的成交均價(jià) 到年底 為 31879元 /平方米。 關(guān)口關(guān)口大望村 新坪村 新平村 新田村 公交車站 辦公樓 中心廣場 社區(qū)街道 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 6 項(xiàng)目 四至 項(xiàng)目地 塊西南部為深圳水庫（國家一級(jí)保護(hù)水資源）；北部為自然山脈形 成的體系；北側(cè)中部有一苗圃基地，為政府保留用地；南部還有一片林地，也 是保留用地，禁止開荒。目 前區(qū)域內(nèi)沒有地產(chǎn)項(xiàng)目，環(huán)境較純粹 ,是城市里不可多得的宜居區(qū)域 ,距市中心 2030 分鐘車程 . 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 5 項(xiàng)目 用地范圍與地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目由大望村、新田村、新平村三個(gè)自然村組成，占地 60萬平米。中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 1 謹(jǐn)呈： 中信 深圳 （集團(tuán)）有限公司 中信大望村舊改 項(xiàng)目 項(xiàng)目 前期 報(bào)告 世聯(lián)地產(chǎn) 2021年 2月中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 2 目 錄 第一部分 項(xiàng)目本體分析及初步研判 .............................................................................. 4 一、項(xiàng)目分析 ...................................................................................................................... 4 項(xiàng)目所在區(qū)域 .............................................................................................................. 4 項(xiàng)目用地范圍與地塊現(xiàn)狀 ......................................................................................... 5 項(xiàng)目四至 ...................................................................................................................... 6 項(xiàng)目交通 ...................................................................................................................... 7 限制情況 ...................................................................................................................... 7 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢小結(jié) ................................................................................................... 7 第二部分 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與供應(yīng)趨勢研究 .................................................................. 8 一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 ................................................................................................. 8 羅湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀與資源型項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 ................................................................ 8 羅湖市場宏觀分析 ................................................................................................ 8 羅湖資源型項(xiàng)目分析 .......................................................................................... 10 深圳高端資源型市場現(xiàn)狀分析 ............................................................................... 12 高端資源型典型項(xiàng)目分析 ........................................................................................ 15 深圳豪宅市場現(xiàn)狀小結(jié) ............................................................................................ 16 二、房地產(chǎn)未來供應(yīng)與發(fā)展趨勢 ................................................................................... 16 深圳房地產(chǎn)未來供應(yīng)與發(fā) 展趨勢 ............................................................................ 16 深圳住房用地供應(yīng) ................................................................................................. 16 舊改的城市發(fā)展趨勢 ............................................................................................. 17 深圳舊改供應(yīng)趨勢與分析 ....................................................................................... 20 關(guān)內(nèi)舊改供應(yīng)特征與分析 .................................................................................. 20 深圳高端資源型項(xiàng)目供應(yīng)趨勢與分析 .................................................................. 21 關(guān)內(nèi)高端資源項(xiàng)目供應(yīng)趨勢與分析 ................................................................. 24 關(guān)外高端資源項(xiàng)目供應(yīng)趨勢與分析 ................................................................... 25 未來供應(yīng)小結(jié) ............................................................................................................ 25 第三部分 深圳豪宅客戶研究 ......................................................................................... 26 一、 深圳豪宅客戶分析 ............................................................................................ 25 羅湖豪宅客戶分析 ............................................................................................. 30 深圳頂級(jí)豪宅客戶分析 ..................................................................................... 33 深圳豪宅客戶小結(jié) ............................................................................................. 34 第四部分 項(xiàng)目定位 ......................................................................................................... 34 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 3 一、 項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................................................................... 35 二、 項(xiàng)目屬性定位 ..................................................................................................... 35 三、 項(xiàng)目客戶定位 ..................................................................................................... 36 四、 項(xiàng)目戰(zhàn)略及品牌意義 ........................................................................................ 36 中信大望村舊改項(xiàng)目 前期市調(diào) 報(bào)告 4 中信大望村舊改項(xiàng)目立項(xiàng)分析報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目 本體分析及初步研判 一、 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目所在區(qū)域 項(xiàng)目位于 羅湖區(qū)水庫片區(qū) ， 水庫片區(qū)為深圳市重要飲用 水源的一級(jí)和二級(jí)保護(hù)區(qū)， 是上風(fēng)上水之地 。山水環(huán)抱，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，隨著深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的大望、梧桐山片區(qū)已成為著名的國家名勝風(fēng)景區(qū) 。 地塊現(xiàn)狀：以村屋為主，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、郵政等