【正文】 赴，依靠自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)為貴司提供最優(yōu)質(zhì)的代理服務(wù)，并希望能為貴司的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展錦上添花。無(wú)錫大浮鎮(zhèn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 金豐易居（普潤(rùn)地產(chǎn)）20041128前 言首先要感謝無(wú)錫現(xiàn)代置業(yè)有限公司的各位領(lǐng)導(dǎo)能夠在百忙之中抽空閱讀普潤(rùn)地產(chǎn)商業(yè)部對(duì)“無(wú)錫大浮鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目”所作的項(xiàng)目前期策劃報(bào)告，幷同時(shí)感謝各位領(lǐng)導(dǎo)在該項(xiàng)目上對(duì)普潤(rùn)地產(chǎn)商業(yè)部的支持與幫助。在與貴司就該項(xiàng)目進(jìn)行多次商談之后，普潤(rùn)地產(chǎn)商業(yè)部派出大量精干人員對(duì)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括別墅市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、商鋪市場(chǎng)、酒店式公寓市場(chǎng)以及“無(wú)錫大浮鎮(zhèn)項(xiàng)目”本身進(jìn)行了較為深入全面地分析，幷結(jié)合普潤(rùn)地產(chǎn)商業(yè)部多年來(lái)房產(chǎn)代理的扎實(shí)經(jīng)驗(yàn)，提出了普潤(rùn)地產(chǎn)對(duì)該項(xiàng)目的前期策劃報(bào)告。上海普潤(rùn)地產(chǎn)商業(yè)部2004112846169。n 恩格爾系數(shù)變化無(wú)錫恩格爾系數(shù)的歷年變化趨勢(shì)年份1997199819992000200120022003恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)的逐年持續(xù)下降，表明了無(wú)錫市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理，消費(fèi)能力有了很大程度的提升。n 居民儲(chǔ)蓄額及人均儲(chǔ)蓄的歷年變化趨勢(shì)無(wú)錫居民儲(chǔ)蓄額及人均儲(chǔ)蓄的歷年變化趨勢(shì)年份1997199819992000200120022003居民儲(chǔ)蓄存款余額(億元)380644平均每人儲(chǔ)蓄額(元)88041082412264127631478518529241062003年居民人均儲(chǔ)蓄余額（本外幣）突破2萬(wàn)元，%。n 房地產(chǎn)施工、竣工及空置率無(wú)錫房地產(chǎn)施工、竣工及空置數(shù)據(jù)表（單位：萬(wàn)平方米）19992000200120022003年新開(kāi)工面積竣工面積空置面積136從上圖近年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)交易異?；钴S，空置率降幅很大，而新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增長(zhǎng)驚人，2003年無(wú)錫地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。無(wú)錫2004年最新房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況n 房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)有序增長(zhǎng)非住宅用地成為土地市場(chǎng)投放的主角。同時(shí)第三季度無(wú)錫市區(qū)又迎來(lái)了一個(gè)新盤(pán)上市的小高潮，七區(qū)共頒布預(yù)銷(xiāo)售許可證37張，㎡。n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資漲幅有所反彈，％，％，相當(dāng)于整個(gè)上半年的完成額。數(shù)據(jù)顯示各界對(duì)房地產(chǎn)景氣的信心還是很強(qiáng)的。今年19月市區(qū)商品房成交250．53萬(wàn)㎡，成交額達(dá)93．41億元。其中住宅成交163．29萬(wàn)㎡，金額53．47億元。本季均價(jià)最大的特點(diǎn)是區(qū)域發(fā)展不平衡。n 金融市場(chǎng)的規(guī)范、銀根的緊縮限制了部分投機(jī)行為七月份以來(lái)，因無(wú)法順利獲取貸款而辦理解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同、撤銷(xiāo)合同登記備案手續(xù)的比例在加大。造成交易略微低迷的原因：一是上半年宏觀調(diào)控的慣性作用；二是慣例上春節(jié)前后和暑期是房地產(chǎn)消費(fèi)偏淡的時(shí)節(jié)；三是市場(chǎng)供應(yīng)充足，使得消費(fèi)者并不急于入市購(gòu)買(mǎi)。第二部分 項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展初步模式分析項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析n 項(xiàng)目四至本項(xiàng)目地塊位于無(wú)錫濱湖區(qū)大浮鎮(zhèn)內(nèi)，北側(cè)為錫塘路，東側(cè)為軍浮路，西側(cè)與南側(cè)為中央電視臺(tái)影視城基地—唐城，地塊距無(wú)錫市中心平均距離為11公里。地塊北與唐城緊鄰，與太湖佳絕處——黿頭渚一脈相通，南與三國(guó)城、水滸城隔山呼應(yīng)；半徑范圍內(nèi)有高檔豪華別墅200余幢，構(gòu)成了一道獨(dú)特的人文景觀。由這個(gè)人口密度推算，項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)的居住人口大約7000人。n 區(qū)域城市規(guī)劃大浮地區(qū)（大浮山水城旅游度假區(qū)）。規(guī)劃以度假、休閑和旅游功能為主體，結(jié)合學(xué)研等相關(guān)功能，聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)，建成綜合性旅游產(chǎn)業(yè)聚落與生態(tài)保存區(qū)域。車(chē)號(hào)起仡時(shí)間?？空军c(diǎn)頭班末班95：2018：00中南公交公司→中橋→蠡園經(jīng)濟(jì)區(qū)→夏家邊→大陳巷→蠡園→歐洲城→寶界橋→漆塘→山門(mén)口→袁家灣→路耿下→許舍→向陽(yáng)→北顧巷→軍東新村→張巷→軍南→西林→大浮敬老院→軍嶂2127：0016：30黿頭渚→寶界橋→唐城→大浮林果場(chǎng)→南洋學(xué)校→大山頭→大浮北村→大浮南村→三國(guó)城→董塢里→統(tǒng)一嘉園→羊岐→柑桔研究所→白旄后灣→白旄村委→白旄前灣→亮河灣→吳塘→軍嶂31518：3022：30中南公交公司→中橋→蠡園經(jīng)濟(jì)區(qū)→夏家邊→山明水秀大飯店（景秀苑）→大成巷→蠡園→歐洲城→寶界橋→唐城→大浮林果廠→南洋學(xué)校8206：4018：00火車(chē)站、中山路、汽車(chē)西站、溪北新村、西郊賓館、西園弄、西園里、太湖西大道、正大電器廠、大陳巷、蠡園、歐洲城、寶界橋、漆塘（唐城）、大浮林果場(chǎng)、南洋學(xué)校、大山頭、大浮北村、大浮南村、三國(guó)城、董塢里、統(tǒng)一嘉園從起仡時(shí)間上看，市區(qū)前往地塊的班車(chē)也受到很大的限制，非常不方便。此外，無(wú)錫新規(guī)劃的無(wú)錫大學(xué)城就坐落在旅游區(qū)東側(cè)。地塊周邊主要商業(yè)配套區(qū)域周邊主要商業(yè)配套銀行工商銀行酒店四星級(jí)太湖花園渡假酒店農(nóng)業(yè)銀行三星級(jí)鑫湖度假村建設(shè)銀行三星級(jí)寶鋼碧波園餐飲數(shù)家小規(guī)模湖鮮酒樓旅游點(diǎn)唐城三國(guó)城、水滸城黿頭渚n 醫(yī)療配套大浮鎮(zhèn)缺乏成熟的醫(yī)療設(shè)施，區(qū)域就近就醫(yī)條件并不方便，現(xiàn)有的醫(yī)療配套必須由半徑三公里范圍內(nèi)的蠡溪分區(qū)及濱湖新城提供：蠡溪分區(qū)：市級(jí)醫(yī)院3家，區(qū)級(jí)醫(yī)院4家，醫(yī)院床位共計(jì)2770床。無(wú)錫大浮鎮(zhèn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 金豐易居（普潤(rùn)地產(chǎn)）20041128項(xiàng)目地塊評(píng)估⑴ 住宅發(fā)展條件評(píng)估項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型指標(biāo)項(xiàng)A因素項(xiàng)B指標(biāo)評(píng)價(jià)單項(xiàng)權(quán)重分值分項(xiàng)權(quán)重代碼指標(biāo)代碼因 素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通條件1交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范圍交通站點(diǎn)多，輻射全市交通站點(diǎn)較多，輻射范圍較廣交通站點(diǎn)較多，輻射本區(qū)域交通站點(diǎn)很少，輻射范圍小402公交站《100m《300m《600 m600m1003機(jī)動(dòng)車(chē)可達(dá)性道路從不堵塞，道路質(zhì)量良好只在高峰時(shí)期（≤）堵塞，道路質(zhì)量良好機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出有一定困難機(jī)動(dòng)車(chē)的運(yùn)行非常困難1004快速干道（出入口）《 km〈1 km1 km1002人文環(huán)境1大學(xué) km〈1 km〈3 km3 km802中學(xué)《 km〈 km〈2 km》2 km80名校名校普通學(xué)校3小學(xué)《 km〈1 km〈 km》 km80名校或特色教育名?；蛱厣逃胀▽W(xué)校或沒(méi)有小學(xué)4幼兒園《 km〈 km〈 km》1 km或沒(méi)有幼兒園80特色教育特色教育5文化遺跡有人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn)較強(qiáng)的歷史底蘊(yùn)沒(méi)有得到大多數(shù)人的認(rèn)可沒(méi)有90周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào)檔次高檔次一般，沒(méi)有保留建筑或原有建筑檔次低706科研院所有效提升小區(qū)人文沒(méi)有303商業(yè)環(huán)境1大賣(mài)場(chǎng)1km或5分鐘車(chē)程〈3km或15分鐘車(chē)程〈5km或20分鐘車(chē)程〉5km或車(chē)行不便利802商業(yè)(務(wù))中心(或次中心)1km或5分鐘車(chē)程〈3km或15分鐘車(chē)程〈5km或20分鐘車(chē)程〉5km或車(chē)行不便利703居住區(qū)商業(yè)〈〈〉1004城市商業(yè)街〈〈〉05會(huì)展、旅游性設(shè)施〈1km或5分鐘車(chē)程〈3km或15分鐘車(chē)程〉3km或車(chē)行不便利1004周邊醫(yī)療1市級(jí)中心醫(yī)院1km或5分鐘車(chē)程〈〈3km或15分鐘車(chē)程〉3km或車(chē)行不便利602區(qū)級(jí)醫(yī)院1km或5分鐘車(chē)程〈〈2km或10分鐘車(chē)程〉2km或車(chē)行不便利803專(zhuān)業(yè)醫(yī)院〈1km或5分鐘車(chē)程〈〉805周邊生活配套1銀行〈〈〉100郵局〈〈〉80電信〈〈〉802運(yùn)動(dòng)中心〈1km〈3km〉3km60健身場(chǎng)所〈〈〉1003酒吧〈〈〉100舞廳、KTV〈〈〉80桑拿〈〈〉806城市規(guī)劃1區(qū)域功能定位（未來(lái)35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級(jí)住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開(kāi)發(fā)方向上以上情況都不屬于902基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（未來(lái)35年）有市級(jí)大型基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有城市主干道或市政配套規(guī)劃建設(shè)城市次干道規(guī)劃建設(shè)無(wú)903生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè)無(wú)904周邊區(qū)域規(guī)劃商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃無(wú)905環(huán)境改造屬于未來(lái)城市重點(diǎn)改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū)周邊環(huán)境較差，未來(lái)沒(méi)有 改造的可能1007自然景觀1其他樓盤(pán)景觀能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用100公園/城市綠化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用90原有大樹(shù)每100m2綠地可保留的樹(shù)木量》5，株每100m2綠地可保留的樹(shù)木量》4株每100m2綠地可保留的樹(shù)木量》3株沒(méi)有可保留的樹(shù)木402河流/湖泊/海洋傍水或環(huán)水近水可以觀水不能利用703山巒依山或含山近山遠(yuǎn)觀山景沒(méi)有山景1004園林能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用80旅游區(qū)能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用905城市可以觀看城市的景觀(主要俯瞰指建筑群)不可以觀看城市的景觀(主要俯瞰指建筑群)808經(jīng)濟(jì)環(huán)境1區(qū)域產(chǎn)業(yè)有大的產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好產(chǎn)業(yè)一般幾乎沒(méi)有產(chǎn)業(yè)602區(qū)域內(nèi)人均可支配收入遠(yuǎn)高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平709場(chǎng)地情況1噪音≤30≤35≤4040100總懸浮顆粒物TSP（年平均，mg/ m3≤≤≤1002地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng)地質(zhì)良好承載力一般地質(zhì)承載力不強(qiáng)地質(zhì)差而且復(fù)雜，地基需特殊處理80地下水位地下水位低地下水位高803場(chǎng)地日照（百分比%）≥40≥20≥1010904主導(dǎo)風(fēng)城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng)向直接穿過(guò)地塊主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過(guò)地塊主導(dǎo)風(fēng)不能穿過(guò)地塊處于城市的下風(fēng)口905土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用90地貌情況可以充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀功能可以利用原有地貌小幅度改變?cè)械孛残璐蠓雀淖冊(cè)械孛?0場(chǎng)地水榭有水榭穿過(guò)沒(méi)有水榭穿過(guò)0七通情況滿足七通條件，且容量大滿足七通條件滿足三通不滿足三通的條件606水質(zhì)水質(zhì)優(yōu)水質(zhì)良無(wú)污染污染有毒1007危險(xiǎn)洪水水位歷史水位遠(yuǎn)低于場(chǎng)地海拔歷史水位低于場(chǎng)地海拔歷史水位高于場(chǎng)地海拔，預(yù)防成本低歷史水位高，預(yù)防成本高10010人口環(huán)境（3km以內(nèi)）1夜間居住人數(shù)量5萬(wàn)以上3~5萬(wàn)1~3萬(wàn)1萬(wàn)以下802日間人群數(shù)量8萬(wàn)以上5~8萬(wàn)2~5萬(wàn)2萬(wàn)以下6011市場(chǎng)環(huán)境1該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市的排名持續(xù)上升一般上升保持下落902區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的發(fā)展趨勢(shì)持續(xù)上升一般上升保持低落90結(jié)論：，住宅發(fā)展條件良好，且非常適合高檔別墅區(qū)開(kāi)發(fā)⑵ 商業(yè)發(fā)展條件評(píng)估項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展條件評(píng)估模型指標(biāo)項(xiàng)A因素項(xiàng)B指標(biāo)評(píng)價(jià)單項(xiàng)權(quán)重分值分項(xiàng)權(quán)重代碼指標(biāo)代碼分因素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通條件1交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范圍交通站點(diǎn)多，輻射全市交通站點(diǎn)較多，輻射范圍較廣交通站點(diǎn)較多，輻射本區(qū)域交通站點(diǎn)很少，輻射范圍小402公交站《100m《300m《600