【文章內(nèi)容簡介】 — 華潤置地二十四城 廠區(qū)歷史與特色： 始建 1958年，俄式風(fēng)格，樹木與老舊的建筑相互融合。 地塊情況： ? 約 ，成都市 “ 城東地王 ” ； ? 總建筑規(guī)模： 260萬㎡；其中包括：商業(yè)建筑面積： 20萬㎡； ? 交地程序： “ 整體出讓，分批供地、分期付款 ” 的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 二十四城建設(shè)理念 ? 保留工廠景觀、樹木和部分工業(yè)廠房、機(jī)床、瞭望塔； ? 營造 “ 五十年代老工業(yè) ” 主題文化氛圍，引領(lǐng)城市新型生活方式。 ? 從城市的角度規(guī)劃 420，將居住、商業(yè)、辦公等眾多城市需要融入其中。 ? 將現(xiàn)代的國際視野引入成都，引入 420。并將技術(shù) 經(jīng)濟(jì) 文化的規(guī)劃模式與成都城市傳統(tǒng)融合。 ? 講究舊為新用：對(duì)工業(yè)歷史建筑進(jìn)行再利用，此繼承工業(yè)遺產(chǎn) —— 由前蘇聯(lián)專家設(shè)計(jì)的刃具廠俄式建筑樓定位于餐飲、酒吧、咖啡廳等城市風(fēng)情休閑消費(fèi)和一個(gè)工業(yè)文明集中展示博物館。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 【 大家觀點(diǎn) 】 ：作為武漢樓市有史以來開發(fā)成本壓力最大、規(guī)劃與產(chǎn)品限制最多、交地跨時(shí)最長的項(xiàng)目，同時(shí)也是武漢內(nèi)環(huán)以內(nèi)開發(fā)總量第二大的項(xiàng)目，本司認(rèn)為，本項(xiàng)目起碼在武漢范圍內(nèi)并沒有可資借鑒的解決方案，必須放眼全國、甚至全球，以求探求到全新、獨(dú)創(chuàng)的解決方案，而開發(fā)主題＆模式 ，需要使各種產(chǎn)品之間形成正激勵(lì)關(guān)系。 五、開發(fā)模式定位的思考 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 開發(fā)主題定位 經(jīng)過初步思考、研究及案例對(duì)比，本司根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的理解，提出如下主題概念定位： 城市中樞◎ CITY3M復(fù)合街區(qū) ? 3M—— More Space（更多空間）、 More Function（更多功能）、 More Value（更高附加值）； ? More概念的核心 —— 通過增加產(chǎn)品的品質(zhì)、種類和功能，提高項(xiàng)目的性能價(jià)格比，以及各種產(chǎn)品之間的相互帶動(dòng)和正激勵(lì)，從而提高項(xiàng)目的競爭力，使商業(yè)、公寓、會(huì)所、學(xué)校之間互相促進(jìn)，帶動(dòng)向上的持續(xù)價(jià)格表現(xiàn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 主題定位理解： 復(fù)合街區(qū)與純住宅、都市綜合體的差異 科目說明 純住宅 都市綜合體 復(fù)合街區(qū) 產(chǎn)品類型 單一化住宅，有少量商 業(yè) 繁多，除住宅外，投資公寓、 商業(yè)、寫字樓體量大 為住宅服務(wù)的街區(qū)營造，少量投 資公寓、商業(yè)、泛辦公 風(fēng)險(xiǎn) 一般 較高 較低 實(shí)用區(qū)域 郊區(qū)大盤 城市中心 城市中心或交通便捷區(qū)域 規(guī)劃要?jiǎng)t 以居住舒適性為唯一性目的的要求，規(guī)劃彈性定位弱 以項(xiàng)目總體價(jià)值最大化為要求，創(chuàng)造新的城市功能；規(guī)劃彈性定位弱 以凸現(xiàn)居住價(jià)值為要求，和城市進(jìn)行功能融合、提升，規(guī)劃彈性定位強(qiáng) 客戶描述 對(duì)城市功能要求不高， 居住客群 多元的客戶構(gòu)成，非居住科群 多 喜歡城市生活，居住客群 分期開發(fā) 分組團(tuán)開發(fā) 分產(chǎn)品類型開發(fā) 分街區(qū)開發(fā) 武漢代表 F天下別墅群、萬科城 市花園等 瑞安武漢天地、新世界中心、 世貿(mào)錦繡長江 暫無 企業(yè)資源 專業(yè)化要求 多元化要求 專業(yè)化要求 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 彈性開發(fā)定位原則 ：降低項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)； ? 多功能組合原則 ：項(xiàng)目分區(qū)開發(fā)實(shí)現(xiàn) 1＋ 1＋ 1＋ … 1（第 N個(gè) 1）＞ N的目標(biāo)，形成相互補(bǔ)充、內(nèi)外融合的多功能 CITY3M街區(qū)； ? 解決項(xiàng)目難題 ：合理利用工業(yè)歷史痕跡＆文脈如鐵路、廠房，形成主題街區(qū)商業(yè)、商業(yè)泛會(huì)所，營建街區(qū)配套（如藝術(shù)街區(qū)、會(huì)館等）； ? 保證營銷的延展度 ：形成風(fēng)格差異的建筑形態(tài)或風(fēng)格，塑造復(fù)合街區(qū)，降低項(xiàng)目單一性風(fēng)格或形態(tài)給營銷上造成的局限性。 主題定位理解： 分街區(qū)規(guī)劃開發(fā) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 主題定位實(shí)施考慮： 分街區(qū)規(guī)劃開發(fā)； 增加商業(yè)面積； 調(diào)整配套設(shè)置； 道路的半市政化； 增加對(duì)外通道，實(shí)現(xiàn)城市融合 形成連通中北路與東湖路的景觀商業(yè)城市道路 利用武重大門 ， 形成類似凱旋門之類的城市精神圖騰 利用和東湖的聯(lián)系 ， 參考潤園做法 ， 創(chuàng)造半步行街尺度的景觀入口 ， 能夠考慮拉直更佳 景觀主軸街道周邊規(guī)劃投資公寓 、 商業(yè) 、 泛辦公區(qū)域及服務(wù)性商業(yè)；通過商業(yè)空間的營造降低樓面地價(jià)的壓力 盡可能保留或打通小區(qū)道路 ，使項(xiàng)目與城市的聯(lián)系更加緊密 ， 同時(shí)建立立體化空間 ，加強(qiáng)街區(qū)之間的聯(lián)系 一期入口方向 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 開發(fā)模式設(shè)想 為實(shí)現(xiàn)建設(shè) CITY3M復(fù)合街區(qū)的目的，根據(jù)現(xiàn)狀，本司建議采取 PUD開發(fā)模式 ： 計(jì)劃單元綜合開發(fā)模式（ Planned Unit Development） ? 在形式上 ,就是 “ 總體規(guī)劃 +單元開發(fā) ” 的大盤開發(fā)模式，這有利于實(shí)現(xiàn)整體的一致性、組團(tuán)的獨(dú)立性、產(chǎn)品的協(xié)同性。 PUD開發(fā)模式至今沒有在武漢被采用過。 ? 實(shí)施 PUD模式對(duì)地塊要求：多個(gè)地塊、產(chǎn)品多樣化、創(chuàng)造更多的開放空間、政府緊密結(jié)合。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PUD模式具有以下特點(diǎn)： —— 項(xiàng)目不是單個(gè)地塊，而必須有多個(gè)地塊作為一個(gè)整體； —— 具有綜合性功能，提供足夠商業(yè)、休閑、娛樂、文化活動(dòng)場所； —— 提供負(fù)責(zé)維修管理的開放空間或公共設(shè)施； —— 注重為社區(qū)提供更好的生活環(huán)境，并具有一定的規(guī)范性； —— 適于在地皮昂貴的地塊開發(fā)； —— 利用其彈性開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)而得到最大的利益； —— 開發(fā)商必須有足夠的財(cái)力支持，項(xiàng)目具有引導(dǎo)市場信心的作用； —— 開發(fā)商與政府、當(dāng)?shù)匾?guī)劃人員有良好合作，實(shí)現(xiàn) “ 政府 — 開發(fā)商 — 社區(qū)居民 ” 之間的互動(dòng)，鼓勵(lì)居民早期參與便于項(xiàng)目市場定位； —— 創(chuàng)新和多樣化是 PUD的目標(biāo)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PUD開發(fā)模式應(yīng)用設(shè)想 ? 地塊整體規(guī)劃與報(bào)建，充分考慮居住、購物、休閑、娛樂、教育等功能的合理分配； ? “政府與發(fā)展商”互動(dòng) —— 與政府協(xié)商城市區(qū)域定位問題、鼓勵(lì)政府參與打通中北路與東湖路的建設(shè)； ? 指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)留出更多的開放空間 —— 如歷史遺留的樹陣、廣場、劇院、鐵路等，興建城市文化街區(qū)； ? 指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)策略 —— 實(shí)施彈性的開發(fā)定位，不同的街區(qū)實(shí)施差異化的定位主題，使社區(qū)產(chǎn)品具備多元化和漸進(jìn)式表現(xiàn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PUD開發(fā)模式面臨的問題點(diǎn) 地塊不規(guī)則與規(guī)則街區(qū)的矛盾 設(shè)想：通過整體設(shè)計(jì)，將開發(fā)一期＆營銷一期分離，分期營銷運(yùn)作；其中，一期地塊可以根據(jù)情況設(shè)計(jì)，但營銷一期（或首批產(chǎn)品）以確定項(xiàng)目檔次＆形象的產(chǎn)品為主； 城市復(fù)合街區(qū)對(duì)產(chǎn)品類型存在影響： 城市復(fù)合街區(qū)道路的規(guī)劃可能存在對(duì)頂級(jí)產(chǎn)品的舒適度影響：需要通過道路規(guī)格和功能界定來形成完善的街區(qū)組合 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 本司認(rèn)為：項(xiàng)目商業(yè)所占總建筑面積的比例，確定是要明確開發(fā)價(jià)值觀： 是社區(qū)商業(yè)打算，還是城區(qū)商業(yè)打算？ ? 本司建議：考慮規(guī)模和居民需要，商業(yè)比例應(yīng)該介于社區(qū)商業(yè)與城區(qū)商業(yè)之間，基于按服務(wù)于本社區(qū)及周邊（社區(qū)商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務(wù)于商圈（城市商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定上限，在以社區(qū)配套商業(yè)為主的前提下適當(dāng)考慮區(qū)域商業(yè)配套合理規(guī)模 商業(yè)比例的確定與商業(yè)的定性 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 分析模型如下示意： GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 案例借鑒 1）深圳半島城邦：南油地產(chǎn)， 100萬平方 ? 開發(fā)系列：以道路形成區(qū)域功能定位＆開發(fā)，在不同區(qū)域的差異化之間，形成整體社區(qū)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)； ? 充分國際化的形象風(fēng)格：國際貴族式學(xué)校，與國際名校聯(lián)誼，定期舉辦國際夏令營； ? 都市濱海特質(zhì)的配套定位：嘉年華商業(yè)大道、海洋主題餐廳 ? 社區(qū)服務(wù) —— 新加坡鄰里中心模式（ NCMS），物業(yè)管理上整個(gè)小區(qū)采用星級(jí)酒店式管理，實(shí)施 “ 六道防線 ” 安全防范系統(tǒng)； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 2）香港太古城中心 ? 和周邊住宅、公共場所的融和感； ? 將商業(yè)住宅融合并區(qū)別； ? 對(duì)能聚集人氣的外部條件予以充分利用，強(qiáng)調(diào)與城市交通的無縫連接； ? 在商業(yè)定位上和周邊統(tǒng)一融合 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 3）其他案例 ? 北京◎建外 SOHO： 31萬平方米；強(qiáng)調(diào)住宅商業(yè)融合的住宅街道； 在設(shè)計(jì)上突出 “ 無中心、多層次、混合就是活力 ” 的理念；居住概念上強(qiáng)調(diào)了 “ 小 ” ，街道的尺度小，廣場小 ? 長沙芙蓉盛世： 70萬平方，深圳天健地產(chǎn)；強(qiáng)調(diào)城市道路與小區(qū)的融合；通過項(xiàng)目定義區(qū)域價(jià)值； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 整體而言，大戶須先行 ? 小戶型暫時(shí)無法承擔(dān)和支撐項(xiàng)目一期的形象價(jià)值 —— 一定要讓 40%的 90平米以上的部分擔(dān)負(fù)起為項(xiàng)目貢獻(xiàn)形象價(jià)值的重?fù)?dān) ； ? 項(xiàng)目一期的開發(fā)責(zé)任需要明確 —— 獲取本項(xiàng)目全市范圍的形象競爭力＆價(jià)值感，為項(xiàng)目后續(xù)提供價(jià)值勢能； ? 規(guī)避低成本市場競爭的要求，讓首批客戶成為項(xiàng)目高端定位代表 —— 由于周邊同期開發(fā)項(xiàng)目成本較低，首期規(guī)劃的產(chǎn)品不要與周邊同期所推項(xiàng)目產(chǎn)生雷同，避開價(jià)格戰(zhàn)； 六、優(yōu)化住宅產(chǎn)品組合的設(shè)想 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 推行節(jié)稅住宅 ? 武重項(xiàng)目可以通過對(duì)商業(yè)設(shè)施和低層住宅進(jìn)行的合理布局，最大限度的發(fā)揮這些高價(jià)產(chǎn)品對(duì)主打產(chǎn)品的價(jià)格分擔(dān)能力。 ? 同時(shí)，為了進(jìn)一步提高主打產(chǎn)品 高層住宅的性價(jià)比，必須繼續(xù)挖掘項(xiàng)目的未來價(jià)值， 也就是考慮如何降低購房者長期的使用和持有成本。 ? 本司認(rèn)為未來住宅產(chǎn)品是否節(jié)稅將直接關(guān)系到購買者的長期使用成本，將主打產(chǎn)品主要定位為節(jié)稅型高品質(zhì)住宅；至少 可以為購房者未來節(jié)約相當(dāng)于房價(jià) 20%的稅款 ，也就相當(dāng)于將目前主打產(chǎn)品 高層住宅的入市單價(jià)由約 6000元 /平方米再次降低為約