【文章內(nèi)容簡介】 定發(fā)展期 減緩發(fā)展期p09年臨汾市人均可支配收入突破 1000美元人民幣 。p01年到 06年 ,臨汾 GPD平均增長速度超過 10%p05年 ,臨汾房地產(chǎn)施工面積及銷售面積都超過 100萬平方米 .06年 ,房地產(chǎn)投資突破 100億大關(guān)，比上年增長 ％ .0809年土地市場較萎靡，放量不足，但仍有土地大面積集中釋放，所有放量均位于城西汾河周邊112 34u08年臨汾土地市場經(jīng)歷了一場異常的低潮期，全年放量僅有堯廟鎮(zhèn)西趙村一塊土地；u09年經(jīng)過臨汾領(lǐng)導(dǎo)班子的更換，上半年土地放量有所增加，但均集中在城西區(qū)域，東城并無放量；u縱觀 2年來的土地放量，所有放量均集中在濱河?xùn)|路周邊，可見市政府的發(fā)展重點仍然在此區(qū)域。對于身處東城的樓盤，會被城西分流部分客戶，但板塊內(nèi)部相比城西未來競爭較小，較之城西更具有廣闊的發(fā)展前景。近年臨汾市成交面積及成交價格走勢1近年銷售面積走勢 市場施工面積 07年到 08年幾乎成倍增長，銷售面積增幅僅增 %。在售房源有部分屬于上年積壓。持續(xù)積累后可售房源數(shù)目可觀，銷售壓力將進一步增大。近年成交價格走勢 臨汾市場商品房成交均價逐年增幅在 20%左右。在 08年全國經(jīng)濟低潮期，臨汾商品房有這樣的表現(xiàn)，利好方面是市場受整體大環(huán)境干擾小，但同時說明臨汾市場還未融入大市場，處于較落后階段。 近年臨汾 商品房 供需總結(jié)1? 土地供應(yīng)市場：所有放量均集中在濱河?xùn)|路周邊，可見市政府的發(fā)展重點仍然在此區(qū)域。對于身處東城的樓盤，會被城西分流部分客戶，區(qū)域認同感的進一步激發(fā)是城東需要解決的問題；? 住宅銷售市場： 2023年上半年，臨汾市房屋施工面積 ，比上年同期的 ，增長 %。銷售面積為 。增幅僅增 %。在售房源有部分屬于上年積壓，銷售壓力將進一步增大；? 09年市場價格呈平穩(wěn)發(fā)展趨勢，打折促銷力度較強。? 區(qū)域市場板塊趨向明顯，由于長時間形成的區(qū)域居住觀念，居住區(qū)塊概念明顯。銷售地緣性比重較重，板塊競爭成為下一步主流發(fā)展方向。? 空置率繼續(xù)增加，尤其在城西板塊居住空置率表現(xiàn)較為明顯，投資性住房出現(xiàn)一定的市場，但不足以影響主流銷售方向。城市的房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)從初級市場過度到迅速發(fā)展階段，逐步向品質(zhì)化、全面化的方向發(fā)展。供應(yīng)量進一步加大，銷售量也進一步平穩(wěn)上揚。市場出現(xiàn)良性發(fā)展階段。但供應(yīng)量的激增，銷售項目的迅速增多，致使競爭壓力的進一步增強，市場逐步進入強競爭壓力下的 “強者愈強，弱者愈弱 ”的局面。臨汾板塊形式圖1鴻安城市花園亞特蘭世紀花園中雅苑博浩源華遠銘邸九洲花園新東城萊茵半島銅鑼灣吉祥花園東安紫郡新世達興灃源紫金花園洋洲花園府西家園家天下陽光尚都左岸空間金海灣城西板塊新城炒作，環(huán)境較佳教授花苑御景水城城南板塊旅游景觀區(qū)帶動區(qū)域發(fā)展城內(nèi)板塊配套成熟，寸土寸金城東板塊區(qū)域放量逐步走高，認同度需進一步提高城西板塊：政府大力推廣的新城所在，住宅配套大力增加，沿河環(huán)境較好，區(qū)域認可度較高城內(nèi)板塊：老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)配套非常成熟，但放量較小，區(qū)域認可度高城東板塊：區(qū)域未來放量全市最高，但現(xiàn)階段檔次較弱，區(qū)域環(huán)境較差，配套不夠齊全，檔次較低。認可度較低城南板塊：借助堯廟的旅游資源發(fā)展的區(qū)域，但現(xiàn)階段尚未形成規(guī)模，影響力較弱。地產(chǎn)開發(fā) 板塊界定：城內(nèi)板塊由于基本構(gòu)架已經(jīng)完全成型，未來土地放量有限，故對本版塊難以造成過多威脅；城西板塊屬新興開發(fā)區(qū)，區(qū)域本身土地供應(yīng)量巨大，現(xiàn)階段受到政府的大力支持，未來發(fā)展前景巨大。屬于本 板 塊的直接競爭對手。模擬定位內(nèi)容：考慮開發(fā)風(fēng)險、物業(yè)經(jīng)營持有、開發(fā)物業(yè)銷售利潤實現(xiàn)前期下的各個具體內(nèi)容的定位 ；1項目定位的總體目標基于上述原因，本項目總體目標為：構(gòu)建臨汾市一個集國際名品視窗（國內(nèi)一線、國內(nèi)二線）、休閑購物、文化娛樂為一體的綜合性購物廣場以 “休閑消費、餐飲娛樂 ”為概念，將各類自然景觀、人文景觀、歷史文化與購物消費有機融合為一體，使消費者在本項目內(nèi)即可體驗到購物、休閑消費的樂趣，在輕松、愉快的環(huán)境中購物消費。項目定位的構(gòu)成一個項目的成功，跟準確的定位是密不可分的，而一個商場定位不是單一的，它是由其它幾個細分定位組成的，構(gòu)成一個完整的商場定位。如圖所示 :目標市場定位物業(yè)功能定位項目形象定位項目形象定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位開發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位模擬目標市場定位：主流客群為臨汾市轄區(qū)的內(nèi)需型消費客戶群 ；1目標市場定位目標市場定位可分為區(qū)域市場定位及消費群定位。區(qū)域市場定位：根據(jù)市場調(diào)查及臨汾城市的輻射能力，本項目的目標區(qū)域市場為以臨汾市為中心，周邊城鎮(zhèn)為輔助，國內(nèi)外等其它為補充。 臨汾市轄區(qū)、 臨汾市周邊霍州地區(qū)、侯馬地區(qū)、運城地區(qū)等，兩小時交通圈范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)； 國內(nèi)城市及海外，主要以游客、商務(wù)人士為主。目標市場定位物業(yè)功能定位項目形象定位項目形象定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位開發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位模擬物業(yè)功能定位：按適度超前臨汾的模式，功能為大體量集中式商業(yè)；1現(xiàn)代商場已不可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂購物消費已成為一種趨勢。隨著城市節(jié)奏的加快，人們在購物的行為上，也有所改變， “一站式 ”的購物成為大多數(shù)消費者所選擇的消費因素之首；因此，購物場所的不斷變化，也由滿足人們?nèi)粘Ｙ徫锏男枨蟀l(fā)展到現(xiàn)在不但要滿足人們的購物需求，還要滿足人們的休閑、娛樂、飲食等各方面的要求。目前或以后的購物廣場不但講究規(guī)模，也要講究業(yè)種的搭配，購物廣場不再是單純的商品交易，而且將生活的空間也搬進了商場?；诖?，以體現(xiàn)現(xiàn)代購物中心的特點，本項目將幾大功能融為一體：目標市場定位物業(yè)功能定位項目形象定位項目形象定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位開發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位購物功能物業(yè)功能休閑功能 娛樂功能 服務(wù)功能 旅游功能模擬項目形象定位：借用政府形象， “綁架 ”政經(jīng)要員；1本項目所在區(qū)域是未來臨汾市發(fā)展的中心，政府 給 予了很高的期望值，本項目實際上也是這個城市的亮點工程。為配合項目達到外部客觀要求，以及結(jié)合消費群、經(jīng)營者的特征與習(xí)性，本項目在形 象 上一定要具有一個新的概念，新的特色商業(yè)，新的商業(yè)文化融入在其中。通過塑造商場的整體形象，打造臨汾購物新時尚。目標市場定位物業(yè)功能定位項目形象定位項目形象定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位開發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位商場的形象主要通過三方面來表現(xiàn)：商場的建筑規(guī)劃設(shè)計：如建筑外觀、人流組織、內(nèi)部柱網(wǎng)跨度、結(jié)構(gòu)影響及調(diào)節(jié)可行性、樓層高度、機電功能配置、顏色等；商場購物氣氛：如內(nèi)部購物環(huán)境布局設(shè)計、宣傳感染、櫥窗設(shè)計等；商場的經(jīng)營管理：如商品價格、質(zhì)量、服務(wù)、物業(yè)管理及推廣、促銷策略等。臨汾國貿(mào)購物中心？模擬經(jīng)營方式定位：持有部分物業(yè)經(jīng)營保障全面成功，部分產(chǎn)權(quán)銷售增加開發(fā)資金保障，聯(lián)營減弱經(jīng)營壓力；1經(jīng)營方式的定位 根據(jù)企業(yè)實力實際情況、經(jīng)營目標、承受風(fēng)險能力等因素考慮，建議項目以招租為主， 產(chǎn)權(quán) 銷售、聯(lián)合經(jīng)營管理為輔 的三種方式進行。主要考慮因素：銷售可以快速回收項目投資資金，有效運用到下一個項目中去；招租作為長期投資，可以提高收益，降低經(jīng)營風(fēng)險；聯(lián)合經(jīng)營管理保證商場經(jīng)營的持久性，以及保證項目收益的效果。目標市場定位物業(yè)功能定位項目形象定位項目形象定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位開發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位模擬經(jīng)營業(yè)態(tài)定位：百貨 +超市 +專營店做適度超前的業(yè)態(tài)組合；1業(yè)態(tài)定位本項目以綜合購物中心概念定位。因為它不僅僅是一種全新的商業(yè)模式，也體現(xiàn)了未來城市新區(qū)商業(yè)功能的完善及現(xiàn)代人的生活方式，不但可以搶占市場的空白，同時將生活的空間融入本項目內(nèi)，滿足消費者一站式的消費需求。從檔次定位上目前主要以中檔（臨汾地區(qū)）為主，將來隨著市場的變化產(chǎn)品檔次將由中檔向中高檔趨勢發(fā)展。在業(yè)態(tài)上目前以購物、娛樂、餐飲、旅游占有的比例較大，主要是為了一個新的商業(yè)能更快、更好的適應(yīng)市場盡快讓商業(yè)聚集人氣。但市場是千變?nèi)f化的，將來在業(yè)態(tài)上也要隨之不斷更新變化才能保持長久的生命力?？紤]到商業(yè)結(jié)構(gòu)、消費群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素，本項目的商業(yè)主要有如下業(yè)態(tài)：綜合百貨 ：其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要以服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等為主。超級市場 ：規(guī)模不大，以生鮮為主，特價商品聚集人氣。獨立店鋪 ：作為大型購物中心的補充，豐富商品組合特色。目標市場定位物業(yè)功能定位項目形象定位項目形象定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位開發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位模擬開發(fā)特色定位：大體量集中商業(yè)的參與性休閑特點、娛樂性及商品種類與服務(wù)多樣性為項目的開發(fā)特色；1主題特色定位由于臨汾市商業(yè)發(fā)展較北京、深圳、上海等地區(qū)落后，商場多以裙樓商場及臨街店鋪為主，純商業(yè)建筑有限，所以目前臨汾商場普遍內(nèi)部裝修檔次低，但外圍環(huán)境少綠化、少景觀，戶外廣場少。而廣大消費者的需求卻不同，人們對娛樂、休閑和回歸自然的追求，逐漸模糊商業(yè)、居住、購物之間的界限，消費者希望在一個寬松、舒適、休閑的大環(huán)境中購物、消費，三五知已或一家老少游遐于小橋流水，鳥語花香，綠草清波之間，寓購物、餐飲、娛樂、休閑于綠蔭清波中。隨著城市節(jié)奏的加快，人們在購物的行為上，也有所改變， “一站式 ”的購物成為大多數(shù)消費者所選擇的消費因素之首；因此，購物場所的不斷變化，也由滿足人們?nèi)粘Ｙ徫锏男枨蟀l(fā)展到現(xiàn)在不但要滿足人們的購物需求，還要滿足人們的休閑、娛樂、飲食等各方面的要求。目前或以后的購物廣場不但講究規(guī)模，也要講究業(yè)種的搭配，購物廣場不再是單純的商品交易，而且將生活的空間也搬進了商場。目標市場定位物業(yè)功能定位項目形象定位項目形象定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位開發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位模擬開發(fā)特色定位：大體量集中商業(yè)的參與性休閑特點、娛樂性及商品種類與服務(wù)多樣性為項目的開發(fā)特色；1本項目以 “時尚消費、休閑文化 ”為主題，充分挖掘三晉歷史文化，特別是晉商文化，配合自然景觀及人文歷史，讓消費者感受到前所未有的購物、飲食、娛樂新體驗（ Shopper Entertainment）；通過各類活動感受晉商文化與現(xiàn)代都市文明的樂趣，成為臨汾首創(chuàng)的國際 文化 個性 休閑 時尚本案有別于傳統(tǒng)的購物中心，它是自然風(fēng)景與購物融合為一體，詣在為市民提供一個環(huán)境優(yōu)美、交通便利的公共商業(yè)空間和活動場所，即市民節(jié)假日購物、休閑、娛樂的理想去處，又是游客了解地方風(fēng)俗民情、歷史文化、采購特色商品的旅游觀光景點，具有文化性、平民性、休閑性、旅游性的特色，營造出一種 “坐享現(xiàn)代文明、體驗城市風(fēng)情 ”的新型商業(yè)氛圍。目標市場定位物業(yè)功能定位項目形象定位項目形象定位經(jīng)營方式定位經(jīng)營業(yè)態(tài)定位開發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位模擬建筑規(guī)模定位：本項目商業(yè)經(jīng)營面積規(guī)?？偭靠蛇_到 6萬平米；1規(guī)模定位 （商圈人流量法）商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍越大，但商場的規(guī)模也并非越大越好，適當?shù)囊?guī)模才