【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 支撐。 結(jié)論 2： 項(xiàng)目交通便利，是中心區(qū)一級(jí)輻射地， 具備“交能通達(dá)”的商業(yè)要素。 結(jié)論 3： 項(xiàng)目自身規(guī)模、地形以及周邊人群構(gòu)成 限制了其成為大型購(gòu)物中心的可能。 49 對(duì)項(xiàng)目的思考 通過(guò)南城商業(yè)現(xiàn)狀、白馬片區(qū)消費(fèi)群體分析、項(xiàng)目分析，我們知道我們只有走“差異互補(bǔ)”之路。 但我們做什么？ 50 服裝？餐飲？或女人街？ 如果我們做這些，我們無(wú)法抗衡富民步行街，我們無(wú)法抗衡南城CBD的商業(yè)群，因?yàn)檫@是已有業(yè)態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)已激烈，無(wú)需再多一個(gè)新人。 51 尋找市場(chǎng)的空白點(diǎn)，是一個(gè)痛并快樂(lè)的過(guò)程！ 52 市場(chǎng)機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)，正應(yīng)證了“魔島理論”的結(jié)果。 53 PART1 南城商業(yè)現(xiàn)狀分析 PART2 白馬消費(fèi)市場(chǎng)分析 PART3 項(xiàng)目分析 PART4 項(xiàng)目定位 思維導(dǎo)圖 54 ?不在城中心核心商業(yè)圈內(nèi)，勢(shì)單力薄； ?項(xiàng)目周邊商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，難以借勢(shì)而為； ?區(qū)域內(nèi)人員較少。 難點(diǎn) 項(xiàng)目定位思考 55 ?緊鄰莞太大道，通往厚街、城區(qū)地段，必將特色型商業(yè)創(chuàng)造機(jī)會(huì)； ?項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槟铣瞧?chē)站主要交通要到，每日有數(shù)量龐大的流動(dòng)人口，對(duì)項(xiàng)目特色商業(yè)形成具有很強(qiáng)的推動(dòng)作用！ ?新城缺少主題鮮明，經(jīng)營(yíng)有特色的新型商業(yè)，市場(chǎng)亮點(diǎn)易于制造。 機(jī)會(huì)：打造特色商業(yè) 項(xiàng)目定位思考 社區(qū)配套商業(yè)，外圍街鋪！合理規(guī)劃，差異化，特色商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 發(fā)展方向 56 項(xiàng)目定位目標(biāo) 以特色商業(yè)提升社區(qū)形象， 為住宅推廣作鋪墊 滿足東莞的 特色務(wù)消費(fèi)功能 滿足本社區(qū)居民 基本生活配套功能 滿足片區(qū)居住者 高尚 /品質(zhì) /休閑消費(fèi) 穩(wěn)扎小區(qū)域，滿足居民日常生活要求 擴(kuò)大商業(yè)影響力、輻射力，向外要人流、要生意 57 傳統(tǒng)商業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在片區(qū)招商可實(shí)現(xiàn)難度較大，無(wú)生存空間 都市特色 /休閑情景 街區(qū)和 社區(qū)生活配套 商業(yè)是兩個(gè)可行的發(fā)展方向 小結(jié) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)市場(chǎng)檢驗(yàn) 業(yè)態(tài) 選址基本要求 物業(yè)選址特點(diǎn) 可行性 傳統(tǒng) 百貨商業(yè) ?多在商業(yè)中心 ?對(duì)開(kāi)間、進(jìn)深等形態(tài)要求較高 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心 /鎮(zhèn)區(qū)與次級(jí)商業(yè)中心 ?競(jìng)爭(zhēng)激烈，位置偏遠(yuǎn) 不可行 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ?交通便利； ?面積要求較大，能形成規(guī)模效應(yīng) ?對(duì)開(kāi)間、進(jìn)深等形態(tài)要求高 ?一般地處城郊處 ?檔次較低，與庭院式高檔社區(qū)定位不符 不可行 社區(qū)生活 配套商業(yè) ?多在居民生活集中區(qū) ?匹配項(xiàng)目定位檔次 /形象 ?滿足本項(xiàng)目社區(qū)需求 可行 都市特色 /休閑情景街區(qū) ?交通便利 ?對(duì)景觀有一定要求 ?對(duì)規(guī)模要求不高 ?高知 /高品質(zhì)消費(fèi)群 ?后期可以營(yíng)造空間大 ?對(duì)高消費(fèi)品質(zhì)人群吸引力大 ?租金較高 可行 58 提升商業(yè)價(jià)值的核心要素 尋找社區(qū)商業(yè)的主體和靈魂 建立特色生活街區(qū) 迎合區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)個(gè)性需求 59 項(xiàng)目商業(yè)定位屬性 項(xiàng)目周邊消費(fèi)市場(chǎng)決定了 社區(qū)性的，特色性的 60 最終目標(biāo) 借勢(shì) 補(bǔ)缺 創(chuàng)先例 —— 項(xiàng)目處于東莞最具發(fā)展?jié)摿Φ哪铣?，較大范圍內(nèi)高檔住宅樓盤(pán)較多，現(xiàn)有常住 中高層消費(fèi)人群 ，片區(qū)整體消費(fèi)力較高 ，且項(xiàng)目規(guī)模適中，具有發(fā)展為中高檔社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)條件。 —— 成片的住宅小區(qū)氛圍促進(jìn)了商業(yè)的發(fā)展和成熟，但 缺少商業(yè)個(gè)性化主題，整體片區(qū)缺乏了商業(yè)靈魂 ， 主要商業(yè)形態(tài)為滿足基本生活需求的散鋪型社區(qū)配套商業(yè)，項(xiàng)目發(fā)展存在市場(chǎng)契機(jī)。 —— 周邊數(shù)個(gè)知名度高的中天住宅樓盤(pán)，以中天品牌為依托，打造中天商業(yè)的代表作， 形成中天自有商業(yè)品牌，專(zhuān)為大型社區(qū)商業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造企業(yè)未來(lái)“特設(shè)型商業(yè) ” 的社區(qū)開(kāi)發(fā)模式。 項(xiàng)目商業(yè)品牌創(chuàng)建思路 61 園林花卉寵物一條街 項(xiàng)目發(fā)展方向一 主要業(yè)態(tài) : 寵物店、咸淡水族及器材、花卉盆景、 奇石根藝、鳥(niǎo)雀、工藝品、蘭花等業(yè)態(tài)。 62 但是這些消費(fèi)力在東莞從來(lái)沒(méi)被重視 ， 從來(lái)沒(méi)被釋放 ， 在目前仍然屬于市場(chǎng)空白 ， 我們來(lái)看看東莞園林 、 花卉 、 花鳥(niǎo)的市場(chǎng)情況 63 南城勝和花市 地 址：東莞市南城塘貝市場(chǎng)對(duì)面 主營(yíng)產(chǎn)品：花卉 ,盆景 64 莞城東門(mén)廣場(chǎng)花市 地 址：莞城東門(mén)廣場(chǎng)旁新河北路的花街 主營(yíng)產(chǎn)品：花卉 ,盆景 65 東城旗峰花卉市場(chǎng) 地 址：東莞市東城旗峰公園旁 主營(yíng)產(chǎn)品：花卉 ,盆景 66 莞城光明路花卉市場(chǎng) 地 址：東莞市莞城光明路 主營(yíng)產(chǎn)品：花卉 ,盆景 67 東莞現(xiàn)有花卉市場(chǎng)小結(jié) ?經(jīng)營(yíng)品種少且雷同 ?缺少奇特新奇產(chǎn)品及咸淡水族及器材、花卉 盆景、奇石根藝、鳥(niǎo)雀、工藝品等 ?規(guī)模小，不能滿足客戶一站式購(gòu)買(mǎi)的需求 ?檔次不高、專(zhuān)業(yè)度不夠 68 東莞現(xiàn)有寵物水族店 規(guī)模小 ， 經(jīng)營(yíng)分散 ， 只有運(yùn)河邊上有零星的幾家小店 69 寵物水族市場(chǎng)發(fā)展空間 截至目前東莞尚無(wú)一家頗具規(guī)模和檔次的綜合型寵物及水族市場(chǎng) 70 廣東現(xiàn)有規(guī)模型花鳥(niǎo)蟲(chóng)魚(yú)市場(chǎng) 越和花鳥(niǎo)魚(yú)藝大世界 71 廣州芳村花地花鳥(niǎo)蟲(chóng)魚(yú)市場(chǎng) 廣東現(xiàn)有規(guī)模型花鳥(niǎo)蟲(chóng)魚(yú)市場(chǎng) 72 廣東現(xiàn)有規(guī)模型花鳥(niǎo)蟲(chóng)魚(yú)市場(chǎng) 廣州市東風(fēng)西路流花鳥(niǎo)苑 73 在廣州等周邊城市 —— 成熟專(zhuān)業(yè)花卉、花鳥(niǎo)、蟲(chóng)魚(yú)及寵物市場(chǎng)已成功運(yùn)營(yíng)多年 在東莞 —— 經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展中城市，尚無(wú)一家規(guī)模專(zhuān)業(yè)花卉、花鳥(niǎo)、蟲(chóng)魚(yú)及寵物市場(chǎng) 我們找到了東莞商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)、空白點(diǎn) 74 發(fā)展園林花卉寵物蟲(chóng)魚(yú)一條街 東莞現(xiàn)有市場(chǎng)證明 可 行！ 75 它將是東莞園林花卉蟲(chóng)魚(yú)市場(chǎng)的先鋒 ?他經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)是有生命的“花、鳥(niǎo)、魚(yú)”等與家居相關(guān)的業(yè)態(tài)，與藝展中心“無(wú)生命”的家居業(yè)態(tài)形成補(bǔ)充與延展。 ?他是一個(gè)可以觀賞、零售、批發(fā)的平臺(tái)。 ONE STOP SHOPPING 一站式集水族 ,園藝、盆景、花卉、寵物、 雕刻一條街 ! 76 ?盆景、花卉； ?水族； ?雀鳥(niǎo)； ?寵物； ?紅木家私； ?根雕； 業(yè)種： 77 1 花卉盆景 裝點(diǎn)家居生活 78 2 水族 具有裝飾性、觀賞性的魚(yú)和水草 79 3 雀鳥(niǎo) 奇珍異鳥(niǎo)，涉奇獵艷。 80 奇形怪狀的寵物，滿足男女老少對(duì)寵物的不同需求。 4 寵物 81 紅木家私 ， 充滿古意 ， 彰顯尊貴 。 5 紅木家私 82 奇雕藝術(shù)品，高檔家居裝飾品 6 根雕、木雕 83 商家組成建議 集中東莞各分散水族經(jīng)營(yíng)戶集中經(jīng)營(yíng)。 引進(jìn)廣州、深圳等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)基地商戶。 開(kāi)發(fā)東莞潛在商戶。 84 廣東民俗產(chǎn)業(yè)一條街 項(xiàng)目發(fā)展方向二 85 手工藝品、充滿情調(diào)的西餐廳、有個(gè)性的小酒吧、充滿情舊味的飾品店。 一個(gè)有情調(diào)、有故事、可以從早逛到晚的地方。 86 特色型商業(yè)成功案例分享 ? 廣西陽(yáng)朔西街 民俗風(fēng)情的建筑，置身于奇特的場(chǎng)所中，生活在別處的體驗(yàn)。