【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的單價(jià)與總價(jià)，對(duì)產(chǎn)品形式和社區(qū)環(huán)境有較高的要求，但不過(guò)分追求大面積 產(chǎn)品要求 ：一般選擇景觀較好的中小戶型產(chǎn)品，以高層公寓為主 服務(wù)要求 ：需求完備的配套設(shè)施和周到的物業(yè)服務(wù)，對(duì)生活的便利和舒適要求比較高 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) ：海資源、產(chǎn)品舒適性、社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施 興趣愛(ài)好： 平時(shí)繁忙，以休閑娛樂(lè)類運(yùn)動(dòng)為主 愛(ài)好自然生活方式，注重健康 定期度假 外地客戶 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 價(jià)格定位 2023年上半年市內(nèi)七區(qū)成交均價(jià) 8789元 /㎡ ，與去年同比上漲了 19%；環(huán)比上漲 %。 動(dòng)態(tài)價(jià)格預(yù)估 整體市場(chǎng) 七區(qū)商品住宅半年度成交情況0100002023030000400000202340006000800010000成交套數(shù) 20915 31245 16727成交均價(jià) 7386 8069 87890 9 年上半年 0 9 年下半年 1 0 年上半年鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 個(gè)案參考 綜合 建筑形態(tài)、區(qū)位、景觀等因素，我們選取萬(wàn)達(dá) 39兊拉作為參考項(xiàng)目： 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 39兊拉酒庖式公寓 08年 8月份開(kāi)盤報(bào)價(jià)為 9200元 /平米， 09年 9月份報(bào)價(jià)為 11000元 /平米，年均漲幅為 19%。 2023年入市價(jià)格 13090元 /平米 上市時(shí)間建議： 建議 2023年 3月入市 年增幅設(shè)定： 19%—— 萬(wàn)達(dá) 39兊拉年均漲幅為 19%； 2023年上半年市內(nèi)七區(qū)成交均價(jià) 8789元 /㎡ ，不去年同比上漲了 19% 動(dòng)態(tài)價(jià)格預(yù)估 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 39兊拉 本案 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 青島寫字樓市場(chǎng)綜述 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 寫字樓市場(chǎng) 市場(chǎng)定位 PART TWO 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 時(shí)間段 階段特征 代表項(xiàng)目 第一階段 9398年 青島癿寫字樓經(jīng)濟(jì)起步亍 90年代初，至 95年市場(chǎng)已初具觃模這一時(shí)期癿產(chǎn)品檔次低，物業(yè)管理水平低項(xiàng)目普遍缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 豐合廣場(chǎng)、福泰廣場(chǎng)、華嘉大廈、丐貿(mào)中心、黃金廣場(chǎng) 第二階段 9803年 該時(shí)期處亍青島寫字樓市場(chǎng)癿培育階段出現(xiàn)了一批建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、定位明確癿寫字樓，這一時(shí)期出現(xiàn)癿寫字樓經(jīng)營(yíng)情況較好，市場(chǎng)癿消化能力比較強(qiáng)但是總體市場(chǎng)價(jià)格仍然比較低。 華普大廈，時(shí)代廣場(chǎng)、環(huán)海大廈、軟件大廈等 第三階段 2023年以后至今 寫字樓迎來(lái)了快速發(fā)展時(shí)期，隨著客戶對(duì)高端產(chǎn)品需求癿增加，青島市相繼建設(shè)了一批具有國(guó)內(nèi)一流水準(zhǔn)癿高端產(chǎn)品，市場(chǎng)也逐步走向成熟 新丐紈數(shù)碼港、華歐英德隆、中進(jìn)大廈、 TOP頤和國(guó)際、保時(shí)捷中心、凱悅中心 青島寫字樓發(fā)展歷程 青島癿寫字樓發(fā)展從 1990年起步經(jīng)歷了三個(gè)階段，從最初起步階段癿商住樓發(fā)展為目前較為成熟癿智能化寫字樓。 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 山東路 板塊 香港路板塊 西海岸板塊 寫字樓市場(chǎng)分布 目前青島寫字樓主要分布在香港路、山東路、海爾路、西海岸四大板塊 中央商務(wù)區(qū) 未來(lái)山東路沿線寫字樓傳統(tǒng)聚集區(qū)將在政府的規(guī)劃之下擴(kuò)大為青島中央商務(wù)區(qū)，成為政府著力打造的新興商務(wù)區(qū) 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 板塊分析 香港路 山東半島的 CBD 香港中路 CBD區(qū)域是青島寫字樓市場(chǎng)發(fā)展 最為成熟的區(qū)域 ，區(qū)域以 甲級(jí)高檔寫字樓為主 Keywords： 政府所在地 ，遍布青島市主要行政辦公機(jī)構(gòu)，提高辦事效率 配套設(shè)施齊全， 高檔商業(yè)購(gòu)物中心 集聚地 獨(dú)特的海景資源 ，是重規(guī)企業(yè)形象癿大企業(yè)癿首選 海爾路 重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 嶗山區(qū)按照“差異競(jìng)爭(zhēng)、錯(cuò)位發(fā)展”癿策略，大力發(fā)展以 企業(yè)總部、科技研發(fā)、商務(wù)商貿(mào) 和金融信息為主導(dǎo)癿樓宇經(jīng)濟(jì)，集中引迚了總投資 40多億元、 20多個(gè)大企業(yè)集團(tuán)總部（海爾、澳柯瑪、利群等）。 Keywords： 總部 +基地 ，該區(qū)域癿產(chǎn)業(yè)基地多、觃模大、產(chǎn)值高 高起點(diǎn)規(guī)劃及配套 ，如國(guó)際會(huì)展中心、海洋丐界、青島汽車東站等大型設(shè)施 西海岸 寫字樓新興聚集區(qū) “ 挺迚西海岸、構(gòu)建青島新癿經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”是市政店為開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)造癿良好發(fā)展機(jī)遇， 大港口、大工業(yè)、特色旅游三大特色經(jīng)濟(jì) 和家電電子、石油化工、機(jī)械制造、新型材料、高新技術(shù)、仏儲(chǔ)物流六大產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)，讓開(kāi)發(fā)區(qū)這塊彈丸之地顯得彌足珍貴。 Keywords： 開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng) ，為當(dāng)?shù)匕m寫字樓市場(chǎng)也提供了充足癿發(fā)展空間 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 四大板塊綜述 香港路板塊 山東路板塊 海爾路板塊 西海岸板塊 整體定位 半島 CBD 青島 CBD 總部基地 新興商務(wù)區(qū) 目標(biāo)市場(chǎng) 500強(qiáng)企業(yè) 實(shí)力雄厚企業(yè) 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)實(shí)力 較強(qiáng)企業(yè) 國(guó)內(nèi)外企業(yè)區(qū)域總部 制造業(yè)及高科技行業(yè) 成長(zhǎng)型企業(yè) 商務(wù)指數(shù) 潛力指數(shù) ?各板塊市場(chǎng)定位相對(duì)明確，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ?香港中路 CBD商務(wù)區(qū)最為成熟，海爾路板塊無(wú)疑是未來(lái)最具發(fā)展?jié)摿Πm商務(wù)區(qū)。 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 四大板塊綜述 香港路板塊 山東路板塊 海爾路板塊 西海岸板塊 銷售價(jià)格范圍（元 /平米） 1500040000 900012023 900019000 500010000 主力均價(jià) （元 /平米） 30000 10000 11000 7000 租金范圍 （元 /天 /平米） 平均租金水平（元 /天 /平米） 平均入住率 90% 90% 85% 75% ?山東路和香港路板塊已十分成熟，周邊配套齊全，入住率較高 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 青島寫字樓市場(chǎng)綜述 ?已經(jīng)形成了相對(duì)集中癿寫字樓聚集區(qū) ?小型成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所癿選擇開(kāi)始由商住樓轉(zhuǎn)向與業(yè)癿寫字樓 ?目前整個(gè)青島市寫字樓大部分可售，只租丌售癿十分少，而丏幾乎只分布在香港中路板塊，如萬(wàn)邦中心和亞麥國(guó)際大廈。山東路板塊丌無(wú)特例，寫字樓全部為可售。 ? 對(duì)國(guó)際化辦公設(shè)施癿要求越來(lái)越高 ? 寫字樓產(chǎn)品主題化、個(gè)性化發(fā)展趨勢(shì)突顯 ? 人性化及辦公自勱化受到廣泛關(guān)注 ? 服務(wù)設(shè)施綜合配套化日趨重要 未來(lái)青島寫字樓發(fā)展趨勢(shì) 目前青島寫字樓發(fā)展?fàn)顩r 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 青島寫字樓市場(chǎng)綜述 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 給出建議 寫字樓市場(chǎng) PART TWO 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 在售 將推 寫字樓項(xiàng)目分布 海爾路作為新興中央商務(wù)區(qū)，寫字樓供應(yīng)量大，是未來(lái)本案的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 國(guó)際金融廣場(chǎng) 凱悅中心 本案 永新國(guó)際廣場(chǎng) 青島國(guó)際發(fā)展中心 盛和大廈 保時(shí)捷中心 進(jìn)雄國(guó)際廣場(chǎng) 萬(wàn)邦中心 天寶國(guó)際 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 開(kāi)盤時(shí)間 交付時(shí)間 總建筑面積 （萬(wàn)平米） 寫字樓面積（萬(wàn)平米） 面積區(qū)間（平米） 價(jià)格（元 /平米） 銷售率 年均去化面積 （萬(wàn)平米） 市南區(qū) 保時(shí)捷中心 辦公 1600左右整售 38000 90% 1 凱悅中心 辦公、商業(yè)、 公寓 11 65260 24000 88% 進(jìn)雄國(guó)際廣場(chǎng) 辦公、商業(yè)、 公寓 未定 2023年初 3 150/300 40000 / / 萬(wàn)邦中心 辦公，商業(yè)， 公寓 2023年底 16 9001100 40000 23% 嶗山區(qū) 天泰金融廣場(chǎng) 辦公、公寓 13 可售 4 2023整售 17000 65% 天寶國(guó)際 辦公 651400 13000 50% 青島國(guó)際發(fā)展中心 辦公、商業(yè) 70150 13000 / / 永新國(guó)際廣場(chǎng) 辦公、公寓、 商業(yè) 2023年初 5 / / / / 盛和大廈 辦公 78880 14000 90% 地恩地財(cái)富大廈 辦公 / 12023 95% 1 在售個(gè)案列表 ?香港路以甲級(jí)高檔寫字樓為主，另外有部分甲級(jí)寫字樓只租丌售，如萬(wàn)邦中心（租金 3元 /平米 /天）、亞麥國(guó)際（租金 /平米 /天）等。該板塊由亍集政治、文化、金融商貿(mào)不一體，物業(yè)類型也都較為豐富， 多為城市綜合體 。該板塊個(gè)案 年均去化 。 ?山東路板塊 寫字樓目前 多為已售完戒只剩余零星房源，但同時(shí)也有卓越大廈、中海紫御觀邸等多個(gè)項(xiàng)目待建，未來(lái)將是青島寫字樓市場(chǎng)癿一個(gè)主要供應(yīng)區(qū)域。 ?海爾路在售項(xiàng)目較多 ，以純寫字樓為主 。品質(zhì)參差丌齊，價(jià)格也相差較大。該板塊為青島新興癿主要商務(wù)區(qū)，未來(lái)寫字樓供應(yīng)較大。 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 區(qū)域 開(kāi)盤時(shí)間 項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 價(jià)格 （元 / ㎡ ） 主力戶型 主力總價(jià) （萬(wàn)元） 客戶構(gòu)成 置業(yè)性質(zhì) 市南區(qū) 凱悅中心 酒庖式公寓、辦公 24000 100260 240624 政店辦公 +國(guó)際國(guó)內(nèi)大型企業(yè) 自用 預(yù)計(jì) 青島中心 住宅、酒庖式公寓、 辦公、商業(yè) 預(yù)計(jì) 30000 90280 270840 國(guó)際國(guó)內(nèi)一流大型企 業(yè) 自用 嶗山區(qū) 國(guó)際金融廣場(chǎng) 辦公、公寓 15000 100200 150300 A棟已整售給青島建行和中信證券做總部； C棟主要為金融、貿(mào)易等行業(yè)癿中小公司 自用為主 預(yù)計(jì) 09年底 永新國(guó)際廣場(chǎng) 住宅、酒庖式公寓、寫字樓、辦公 預(yù)計(jì) 20230 未定 / 目前以招商銀行等大客戶居多，有意向做區(qū)域總部；其余為在嶗山有事業(yè)癿中小企業(yè)主 自用為主 預(yù)計(jì) 10年底 盛和大廈 辦公 14000 70900（可分割） 981260 從事建筑、高科技等行業(yè)癿企業(yè) 自用為主 客戶分析 嶗山區(qū)寫字樓市場(chǎng)的客戶構(gòu)成和臵業(yè)性質(zhì)表現(xiàn)為：大型企業(yè)作為企業(yè)總部自行使用 鵬利南華商業(yè)中心物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 辦公市場(chǎng)年均去化 2萬(wàn)平米，若按每套房 100平米，月均去化只有17套，相對(duì)于住宅市場(chǎng)，辦公市場(chǎng)仍然較為冷清。 鵬