【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 采用方案2，聘請(qǐng)戴德梁行或者中海物業(yè)管理公司為物業(yè)管理顧問(wèn)，同時(shí)自行組建物業(yè)管理公司。但是一旦管理不善，會(huì)對(duì)二期銷售有不利影響。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)一定要介于市面高層住宅與別墅物業(yè)之間，即體現(xiàn)尊貴又有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容◆ 商務(wù)秘書(shū)服務(wù)秘書(shū)留言代購(gòu)飛機(jī)票、火車(chē)票、船票代訂酒店代辦商務(wù)旅行手續(xù)傳真、打印、打圖等辦公服務(wù)房屋中介服務(wù)特快專遞會(huì)議安排服務(wù)◆ 家政服務(wù)代洗衣物汽車(chē)清潔、美容訂餐服務(wù)房屋清潔智能化設(shè)施◆ 中央閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)◆ 保安24小時(shí)巡更系統(tǒng)◆ 中央消防警報(bào)系統(tǒng)◆ 備用電力供應(yīng)系統(tǒng)◆ 室內(nèi)可視對(duì)講系統(tǒng)◆ 紅外線防盜監(jiān)視系統(tǒng)◆ 寬頻、高速I(mǎi)NTERNET局域網(wǎng)，直接連接互聯(lián)網(wǎng)和股票交易系統(tǒng)◆ 電腦自動(dòng)抄表（水、電、煤氣）系統(tǒng)◆ 小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)六、裝修標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn)（一）多層公共部分◆ 大堂：進(jìn)口拋光花崗石，墻面為優(yōu)質(zhì)石材貼面，天花吊頂尊貴、時(shí)尚；◆ 電梯及電梯間：進(jìn)口高速名牌電梯；電梯間地面墻面均為高級(jí)?；u和墻面磚，天花吊頂尊貴、時(shí)尚；◆ 公共走廊：進(jìn)口拋光花崗巖地面，優(yōu)質(zhì)ICI乳膠漆，高級(jí)優(yōu)質(zhì)防盜、防火門(mén)；非公共部分（毛胚房）◆ 入戶門(mén)：高級(jí)防盜門(mén)；◆ 地臺(tái)：水泥沙漿抹平；◆ 內(nèi)墻及天花：墻身及天花水泥沙漿抹平；◆ 窗戶：進(jìn)口木窗；◆ 廚房及浴室：預(yù)留電插座，開(kāi)關(guān)、煤氣管道、及冷熱水上下位；（二）TOWNHOUSE室外部分? 室外門(mén)：防火防水木制院門(mén)? 花園：種植草皮? 花園柵欄：防火防水木制柵欄? 郵箱：金屬郵箱? 門(mén)牌：金屬門(mén)牌? 車(chē)庫(kù)門(mén)：統(tǒng)一制作鋁合金門(mén)室內(nèi)部分（毛胚房）◆ 入戶門(mén)：高級(jí)防盜門(mén)；◆ 地臺(tái)：水泥沙漿抹平；◆ 內(nèi)墻及天花：墻身及天花水泥沙漿抹平；◆ 窗戶：進(jìn)口木窗；◆ 廚房及浴室：預(yù)留電插座，開(kāi)關(guān)、煤氣管道、及冷熱水上下位； 第四部分：附件： 附件1：市場(chǎng)調(diào)查一、東莞銀湖項(xiàng)目一期物業(yè)類型的選擇就 一 期 投 建 TOWNHOUSE和 多 層 或 高 層 的 優(yōu) 劣 性 在 戰(zhàn) 略 報(bào) 告 中 已 進(jìn) 行 了充 分 的 調(diào) 查 分 析 ， 以 下 在 對(duì) 東 莞 市 區(qū) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 進(jìn) 行 了 深 入 調(diào) 查 以 后 ，就 別 墅 和 TOWNHOUSE的 優(yōu) 劣 性 和 風(fēng) 險(xiǎn) 度 進(jìn) 行 了 比 較 分 析 。（ 一 ） 2022年 東 莞 市 區(qū) 別 墅 市 場(chǎng) 東 莞 市 區(qū) 別 墅 開(kāi) 發(fā) 歷 程 中 的 數(shù) 據(jù) 分 析 莞 市 區(qū) 現(xiàn) 售 別 墅 調(diào) 查 表最 低 價(jià) 最 高 價(jià) 均 價(jià) 折扣實(shí) 估 成交 價(jià)峰 景高 爾 夫 別墅 （ 二 期）（ 351平方 米 ） 總 價(jià)： 250萬(wàn)單 價(jià) ： 7100元（ 559平方 米 ） 總 價(jià)： 886萬(wàn)單 價(jià) ： 15850元7700元98 7500元愉 景花 園（ 460平方 米 ） 總 價(jià)： 198萬(wàn)單 價(jià) ： 4300元（ 570平方 米 ）總 價(jià) ： 500萬(wàn)單 價(jià) ： 8700元6500元—7000元景 湖花 園（ 316平方 米 ） 總 價(jià)： 139萬(wàn)單 價(jià) ： 4（ 406平方 米 ） 總 價(jià)： 450萬(wàn)單 價(jià) ： 16000元—6500元400元 1080元 莞 市 區(qū) 別 墅 歷 年 的 銷 售 實(shí) 現(xiàn)1999年 ， 東 莞 市 區(qū) 別 墅 市 場(chǎng) 僅 有 新 世 界 花 園 別 墅 ， 其 價(jià) 格 接 近 2萬(wàn) 元/平 方 米 ， 屬 于 豪 華 別 墅 。 普 通 別 墅 存 在 市 場(chǎng) 空 白 。 景 湖 花 園 和 愉 景 花 園適 時(shí) 進(jìn) 入 市 場(chǎng) ， 目 前 已 基 本 上 售 罄 ， 兩 個(gè) 花 園 別 墅 單 位 共 計(jì) 近 1000套 ，月 均 成 交 量 為 28套 。 在 銷 售 過(guò) 程 中 ， 其 中 總 價(jià) 在 150萬(wàn) ——250萬(wàn) 的 別 墅 銷 售 最 快 ， 也 是 建 造 量 最 大 的 別 墅 類 型 。2022年 3月 推 出 的 峰 景 高 爾 夫 別 墅 一 期 25棟 ， 總 價(jià) 均 在 400萬(wàn) 元 以 上， 目 前 銷 售 了 一 半 ， 月 均 成 交 量 為 1套 。 2022年 11月 推 出 二 期 150套 ， 現(xiàn)售 出 50套 左 右 ， 月 成 交 量 13套 。 其 中 銷 售 大 部 分 是 面 積 360平 方 米 左 右 總價(jià) 250萬(wàn) 的 別 墅 。別 墅 市 場(chǎng) 面 積 需 求 呈 變 小 趨 勢(shì) 。 東 莞 市 區(qū) 別 墅 的 市 場(chǎng) 需 求 量 還 有 多 大 ？ 莞 市 城 區(qū) 別 墅 的 客 戶 群東 莞 市 作 為 制 造 業(yè) 城 市 ， 其 商 務(wù) 、 旅 游 和 度 假 的 功 能 較 弱 ， 在 選 擇 物業(yè) 上 區(qū) 域 因 素 較 為 重 要 ， 也 就 是 說(shuō) ， 如 虎 門(mén) 鎮(zhèn) 、 長(zhǎng) 安 鎮(zhèn) 這 些 距 離 較 遠(yuǎn) 鎮(zhèn)上 的 上 層 人 士 在 東 莞 市 區(qū) 購(gòu) 買(mǎi) 別 墅 的 可 能 性 較 小 ， 東 莞 市 區(qū) 別 墅 的 購(gòu) 買(mǎi)主 力 是 市 區(qū) 本 地 上 層 人 士 和 在 市 區(qū) 投 資 設(shè) 廠 外 來(lái) 人 士 。 莞 市 區(qū) 別 墅 消 化 量拋 開(kāi) 零 星 建 造 的 別 墅 和 早 期 的 別 墅 區(qū) 如 新 世 界 豪 園 、 東 城 山 莊 不 算 ，就 近 3年 推 出 的 的 景 湖 花 園 、 愉 景 花 園 和 峰 景 高 爾 夫 別 墅 而 言 ， 其 別 墅 供給 量 已 達(dá) 到 1200套 以 上 ， 別 墅 的 投 資 性 很 弱 ， 已 購(gòu) 別 墅 的 人 士 基 本 上 不會(huì) 在 同 一 城 市 再 購(gòu) 置 一 套 別 墅 。 目 前 ， 峰 景 高 爾 夫 別 墅 仍 有 一 半 以 上 的別 墅 未 售 出 。東 莞 市 區(qū) 別 墅 市 場(chǎng) 的 供 給 已 經(jīng) 大 于 需 求 。 市 場(chǎng) 高 檔 住 宅 成 交 量 最 大 的 總 價(jià) 區(qū) 間2022年 東 莞 市 區(qū) 熱 銷 別 墅 和 小 高 層 對(duì) 比 表峰 景 高 爾 夫別 墅 （ 二 期 ）金 月 灣 （ 小 高層 ）盈 彩 美 地（ 小 高 層 ）總 價(jià) （ 元）250——886萬(wàn)56——180萬(wàn) 40——150萬(wàn)單 價(jià) （ 元 /平 方 米 ）7700 4400 4200月 銷 售 量（ 套 ）13 300 1502022年 ， 東 莞 市 區(qū) 的 別 墅 在 售 數(shù) 量 少 ， 銷 售 競(jìng) 爭(zhēng) 較 小 ， 而 市 面 充 斥著 大 量 復(fù) 式 躍 式 和 大 平 面 ， 其 銷 售 競(jìng) 爭(zhēng) 較 大 。 但 經(jīng) 過(guò) 調(diào) 查 ， 比 較 2022年?yáng)| 莞 市 區(qū) 公 開(kāi) 發(fā) 售 的 最 高 檔 的 別 墅 和 大 平 面 花 園 ： 大 平 面 銷 售 量 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 超過(guò) 別 墅 的 銷 售 量 接 近 20倍 ， 金 月 灣 大 平 面 單 價(jià) 相 對(duì) 景 湖 花 園 和 愉 景 花 園別 墅 中 位 置 較 差 的 別 墅 的 單 價(jià) 差 距 不 大 。說(shuō) 明 不 同 類 型 物 業(yè) 的 單 價(jià) 多 少 并 非 重 要 因 素 ， 關(guān) 鍵 在 于 市 場(chǎng) 能 夠 承 受的 總 房 價(jià) 是 多 少 ?？?房 價(jià) 在 50——150萬(wàn) 的 物 業(yè) 擁 有 巨 大 的 市 場(chǎng) 。(二 )市 場(chǎng) 風(fēng) 險(xiǎn) 別 墅 ：◆ 項(xiàng) 目 用 地 無(wú) 獨(dú) 特 的 自 然 資 源 ， 如 山 體 ， 湖 面 等 ， 建 設(shè) 別 墅 即 使 規(guī) 劃設(shè) 計(jì) 的 好 ， 競(jìng) 爭(zhēng) 力 依 然 有 限 。◆ 客 戶 層 面 窄 ， 市 場(chǎng) 容 納 有 限 。◆ 片 區(qū) 在 東 莞 市 區(qū) 沒(méi) 有 確 立 為 高 檔 片 區(qū) ?！?銷 售 前 期 一 旦 受 阻 勢(shì) 必 影 響 整 體 項(xiàng) 目 銷 售 ， 并 且 扭 轉(zhuǎn) 局 勢(shì) 較 為 困 難。 TOWNHOUSE：◆ 市 場(chǎng) 目 前 無(wú) 此 物 業(yè) ， 據(jù) 調(diào) 查 有 很 大 潛 在 市 場(chǎng) ， 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 及 開(kāi) 發(fā) 的 好空 間 結(jié) 構(gòu) 可 與 別 墅 媲 美 ， 且 有 濃 郁 的 社 區(qū) 人 文 氣 氛 ， 但 對(duì) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 要 求比 別 墅 高 。 （ 三 ） 經(jīng) 濟(jì) 分 析新 的 規(guī) 劃 方 案 僅 是 用 別 墅 替 換 了 舊 方 案 中 的 別 墅 和 TOWNHOUSE， 別 墅不 含 地 價(jià) 成 本 1416元 /平 方 米 ， TOWNHOUS的 不 含 地 價(jià) 成 本 1313元 /平 方 米。 所 以 ， 在 經(jīng) 濟(jì) 效 益 對(duì) 比 分 析 中 ， 只 要 比 較 二 者 的 毛 利 潤(rùn) 即 可 得 出 哪 一種 方 案 效 益 好 。舊 的 方 案 中 ： TOWNHOUSE以 比 金 月 灣 單 價(jià) （ 4400元 ） 多 600元 的 保 守價(jià) 格 5000元 計(jì) ， 別 墅 因 為 擁 有 最 好 資 源 ， 保 守 以 8000元 計(jì) 。根 據(jù) 最 新 規(guī) 劃 的 銀 湖 項(xiàng) 目 一 期 別 墅 區(qū) 的 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) ： 用 地 面 積 338300平 方 米 ； 建 筑 面 積 202240平 方 米 。 其 容 積 率 是 ， 不 低 于 景 湖 花園 的 容 積 率 。 從 區(qū) 位 和 自 然 資 源 方 面 比 較 ， 銀 湖 項(xiàng) 目 也 不 比 景 湖 花 園 優(yōu)異 。 所 以 ， 別 墅 單 價(jià) 保 守 以 景 湖 花 園 的 實(shí) 現(xiàn) 單 價(jià) 6000元 計(jì) 。新 方 案 ： （ 別 墅 的 銷 售 收 入 ）（ 60001416） *89200 =408892800元舊 方 案 ： （ TOWNHOUSE和 別 墅 的 銷 售 收 入 ）（ 50001313） *93720+（ 80001416） *34720=574142120元舊 方 案 比 新 方 案 多 1億 6千 萬(wàn) ， 舊 方 案 明 顯 優(yōu) 于 新 方 案 。（ 注 ： 別 墅 銷 售 期 長(zhǎng) ， 財(cái) 務(wù) 成 本 高 。 經(jīng) 濟(jì) 分 析 中 ， 未 計(jì) 入 財(cái) 務(wù) 成 本 。）（ 四 ） 推 廣 難 度 別 墅 ：◆ 銷 售 速 度 慢 ， 高 爾 夫 別 墅 銷 售 速 度 ， 400萬(wàn) 元 以 上 別 墅 1套 /月 ， 200萬(wàn) 元 左 右 別 墅 13套 /月 ； 愉 景 別 墅 及 景 湖 別 墅 合 計(jì) 銷 售 速 度 28套 /月 ， 但是 銀 湖 項(xiàng) 目 如 在 年 底 推 出 ， 目 前 市 場(chǎng) 時(shí) 機(jī) 不 如 愉 景 別 墅 及 景 湖 別 墅 以 前的 推 出 時(shí) 機(jī) ， 自 然 資 源 又 不 如 高 爾 夫 別 墅 ， 銷 售 速 度 可 想 而 知 ?！?該 項(xiàng) 目 用 地 無(wú) 獨(dú) 特 自 然 資 源 ， 片 區(qū) 非 高 檔 片 區(qū) ， 推 廣 成 本 高 。◆ 項(xiàng) 目 原 開(kāi) 發(fā) 的 別 墅 已 形 成 爛 尾 樓 的 形 象 ， 如 推 出 同 質(zhì) 樓 盤(pán) ， 消 除 前期 影 響 有 一 定 難 度 。 TOWNHOUSE： ◆ 市 場(chǎng) 潛 力 大 ， 如 加 上 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 新 穎 ， 銷 售 時(shí) 賣(mài) 場(chǎng) 的 展 示 強(qiáng) ， 可 以 造 成市 場(chǎng) 轟 動(dòng) 。（ 五 ） 別 墅 與 TOWNHOUSE物 業(yè) 特 點(diǎn) 別 墅 ：優(yōu) 點(diǎn) ：有 獨(dú) 立 建 筑 形 象 及 室 外 花 園 ， 建 筑 可 四 面 采 光 ， 空 間 變 化 豐 富 設(shè) 計(jì) 有余 地 。私 密 性 高 。缺 點(diǎn) ：占 地 面 積 大 。無(wú) 建 筑 群 體 形 象 。社 區(qū) 人 文 氣 氛 難 以 形 成 。 TOWNHOUSE：優(yōu) 點(diǎn) ：占 地 面 積 比 別 墅 小 ， 可 有 更 多 用 地 供 公 共 綠 地 使 用 。有 室 外 花 園 建 筑 ， 有 建 筑 群 體 形 象 。社 區(qū) 人 文 氣 氛 容 易 形 成 。缺 點(diǎn) ：無(wú) 獨(dú) 立 建 筑 形 象 。私 密 性 較 差 ?？?間 設(shè) 計(jì) 有 難 度 ， 但 設(shè) 計(jì) 好 可 達(dá) 到 別 墅 空 間 效 果 。其 實(shí) 別 墅 與 TOWNHOUSE在 建 筑 尊 貴 感 與 空 間 使 用 上 各 有 千 秋 ， 在 社 區(qū)文 化 形 成 上 TUWNHOUSE更 易 朔 造 ， 這 一 點(diǎn) 合 乎 東 莞 人 的 生 活 習(xí) 慣 。（ 六 ） 別 墅 與 TOWNHOUSE物 業(yè) 對(duì) 實(shí) 現(xiàn) 項(xiàng) 目 整 體 發(fā) 展 目 標(biāo) 的 比 較根 據(jù) 東 莞 市 場(chǎng) 的 調(diào) 查 與 項(xiàng) 目 用 地 的 分 析 ， 項(xiàng) 目 的 戰(zhàn) 略 為 “差 異 化 創(chuàng) 新產(chǎn) 、 引 導(dǎo) 置 業(yè) 觀 念 、 創(chuàng) 建 社 區(qū) 品 牌 ”， 在 首 期 開(kāi) 發(fā) 策 略 上 應(yīng) 迅 速 樹(shù) 立 項(xiàng)目 高 檔 物 業(yè) 品 牌 ， 為 項(xiàng) 目 整 體 帶 來(lái) 更 大 的 土 地 開(kāi) 價(jià) 值 ， 同 時(shí) 避 開(kāi) 風(fēng) 險(xiǎn) ，別 墅 與 TOWNHOUSE對(duì) 實(shí) 現(xiàn) 目 標(biāo) 效 果 不 同 ， 具 體 比 較 如 下 ：別 墅 ：同 質(zhì) 別 墅 市 場(chǎng) 開(kāi) 發(fā) 多 ， 難 以 形 成 市 場(chǎng) 的 轟 動(dòng) ， 銷 售 期 長(zhǎng) 且 入 住 人 數(shù) 少， 難 以 迅 速 建 立 項(xiàng) 目 品 牌 ， 社 區(qū) 氛 圍 短 期 內(nèi) 也 難 以 形 成 ， 這