【文章內容簡介】 域、城西中海國際社區(qū)區(qū)域將逐漸形成高檔住宅區(qū)。高檔住宅市場步入品牌競爭目前成都市區(qū)高檔住宅基本形成幾家大型開發(fā)企業(yè)占據(jù)著較大的市場份額的格局，萬科、中海、置信、上海綠地、和記黃埔、華潤置地、融創(chuàng)、新加坡吉寶、騰王閣、博瑞這10家開發(fā)商占據(jù)了高檔住宅市場的大部分版圖。第二節(jié)、成都市商業(yè)地產(chǎn)市場分析2004年成都商業(yè)地產(chǎn)概述. 供應增長較快，需求相對疲軟 萬㎡，%，㎡，%，這說明2004年成都商業(yè)用房市場供應增長較快而需求相對疲軟。相對過剩的直接后果便是商業(yè)用房的空置面積不斷上漲。㎡，接近當年商業(yè)營業(yè)房的銷售面積。㎡，㎡。%，㎡。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是商業(yè)用房的投資開發(fā)增長過快造成的供應相對過剩。另外產(chǎn)品結構單一、同質化問題突出、市場定位不盡合理等也是造成市場疲軟、開發(fā)資金積壓等現(xiàn)象的因素，再加上政府的宏觀調控和規(guī)劃都不到位，導致低層次重復建設嚴重，惡性競爭影響到整個商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。、市區(qū)各方位商業(yè)樓盤狀況251269024681012系列251269東西南北中城南的項目數(shù)量最多，其次才是城中，項目數(shù)量最少的是城東方位。城南商業(yè)項目最多也可以看出城市向南發(fā)展以及市場對城南的認可已使城南方位變?yōu)槌墒於容^高的區(qū)域。、市區(qū)各環(huán)域商業(yè)樓盤狀況2004年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個梯度的價格。內環(huán)以內的房地產(chǎn)價格為“第一梯度價格”，也是各物業(yè)銷售均價最高的區(qū)域；在內環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型物業(yè)的銷售均價差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當接近，因此為內環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價格為“第二梯度價格”，與“第一梯度價格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價格為“第三梯度價格”，價格與“第二梯度價格”相差一定幅度。(見下表)物業(yè)類型第一梯度價格第二梯度價格第三梯度價格各梯度價格比商業(yè)營業(yè)用房1313293815822100：71：44辦公用房532539772691100：75：51注：第一梯度價格設為100在商業(yè)項目的環(huán)域分布上也可以看出，在二環(huán)外的區(qū)域，北、西、南面均有商業(yè)項目，而東面沒有。北面二環(huán)外則以專業(yè)市場為主，西面以純商業(yè)獨棟建筑為主，南面以綜合商業(yè)建筑和專業(yè)市場為主。說明成都多中心的商業(yè)格局漸漸有了雛形。2005年前三季度商業(yè)用房狀況分析、供銷情況分析2005年前三季度，㎡，%；㎡，%。、商業(yè)用房價格分析城東5—9月商業(yè)物業(yè)價格走勢類別5月6月7月8月9月辦公用房40744175321740254647商業(yè)營業(yè)房59474342790560286610城東商業(yè)營業(yè)房、㎡㎡，%%。、投資大幅增加，空置率增加，%，高于全省50%的增速，也比成都市區(qū)住宅投資增速高了近一倍。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高增速帶來了商業(yè)營業(yè)用房空置率的大增加，商業(yè)營業(yè)用房供應明顯大于需求，㎡，%，其中空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”㎡，%；空置率增加，投資額同時也在增加，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)既面臨著一定的市場風險，隨著經(jīng)濟的整體發(fā)展又有一定的市場機會。第四章 項目定位分析第一節(jié)、項目地塊屬性分析項目地理位置項目位于成都市成華區(qū)建設路2號，東面臨二環(huán)路東二段，南臨建設路，西臨怡和置業(yè)公司開發(fā)的“怡和水岸”住宅項目和沙河，北面臨工廠。分析：A、本項目用地在成都市中心區(qū)域的東北方向，區(qū)域屬于成都市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，該區(qū)域在成都市歷史上特別是計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)十分輝煌，該區(qū)域對成都市的城市發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展都曾經(jīng)起到過十分重要的作用，大量的工業(yè)企業(yè)，培養(yǎng)了大量的產(chǎn)業(yè)工人和技術人才，形成了區(qū)域特有的生活文化，同時奠定了成都市與歷史文化不同的現(xiàn)代工業(yè)文化，該區(qū)域是成都市現(xiàn)代工業(yè)文明和技術文明的代表區(qū)域；B、與項目緊鄰的電子科技大學，是中國知名的重點高等學府，是成都市現(xiàn)代科學技術和現(xiàn)代文明的重要代表，所以，在該區(qū)域不僅有濃郁的現(xiàn)代工業(yè)科技文明，也形成了濃郁的人文環(huán)境；C、項目所在的沙河段，是最早進行整治改造的沙河段，其整治改造種植的樹木已經(jīng)是參天巨樹，該段沙河已經(jīng)形成了良好的自然環(huán)境。項目旁沙河環(huán)境實景照片項目地質、水文、氣候情況項目土地的地質情況，從實地觀察來看，地表是原有建筑拆除后的建渣，原有建筑的基礎大部分還沒有拆除。從成都市的整個地質情況分析和判斷，項目土地深度在1米以下，是沖積砂石層。成都市本身為沖積平原，正常情況下地下水位較高，加之項目緊臨沙河，估計地下水位在地表下1米左右。本項目水文地質情況簡單，地下水主要由地表水補給。項目地處北溫帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期。分析：項目土地的地質情況總體比較良好，沒有潛在的嚴重地質災害，適合修建房屋，但不同區(qū)域的地質情況可能變化較大（項目靠近沙河，可能有歷史上的河道或者沙河支流河道），在地質勘察時應引起重視，適當增加鉆孔點，進行勘察內業(yè)分析時，應分析準確。在施工圖設計時，應根據(jù)地質情況對基礎的形式進行專題研究和經(jīng)濟性分析，選用即滿足安全要求又造價經(jīng)濟的基礎形式。項目地下水位高，對高層建筑的基礎施工和地下室施工影響較大，在設計和施工時應于考慮。項目地處北溫帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期，對項目的冬季施工、特別是對建筑主體施工有利，對項目的施工工期不會帶來不利影響。項目內原有建筑的基礎、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地部分，對項目開發(fā)中的地質勘探和基礎施工，都有不利影響。項目地形、地貌項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項目臨建設路一側長約153米，臨二環(huán)路東二段一側長約340米，臨沙河長約90米。項目現(xiàn)有地貌平坦，場地平整量較小。分 析：項目的地形、地貌比較規(guī)整，對規(guī)劃設計和開發(fā)建設都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設。 項目的臨街面長，在規(guī)劃設計時應充分利用，規(guī)劃建設適當?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項目的開發(fā)價值。項目的市政配套情況 項目地處成都市中心城區(qū)，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。項目東面臨二環(huán)路東二段，南臨建設路，西臨沙河，有27781133402等十多路公交車，交通十分便捷。分 析：A、據(jù)項目現(xiàn)有的周邊市政配套情況，項目的水、電、氣、通訊、排污可從二環(huán)路東二段，建設路，沙河幾個方向來，建議本項目在規(guī)劃設計時，比較項目三面臨路的情況，選擇最經(jīng)濟、合適的市政配套方案。B、二環(huán)路東二段，建設路是項目通往市中心和繁華區(qū)域的主要交通要道，也是項目輻射區(qū)域到項目的主要交通要道， 項目規(guī)劃設計時，項目的主入口應選擇在二環(huán)路東二段或建設路上，同時，在沙河一側設次入口。項目周邊城市配套情況由于本項目位于成都市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，周邊大學、中學、小學、幼兒園、醫(yī)院、農貿市場等設施齊全。但生活配套、休閑配套、餐飲配套、娛樂配套數(shù)量少，還不能滿足現(xiàn)有社區(qū)及新開發(fā)社區(qū)的消費需求，且檔次較低，遠不適應該區(qū)域的發(fā)展要求；同時該區(qū)域缺乏上檔次的大型購物中心。第二節(jié)、項目地塊SWOT分析優(yōu)勢、地段優(yōu)勢：地塊位于處于城東建設路與二環(huán)路東二段的交叉路口上，具有城中區(qū)的優(yōu)勢地位口岸，是二環(huán)路內罕見的成規(guī)模地塊；、規(guī)模優(yōu)勢：超過100畝的占地，是城中區(qū)地段的絕對大盤規(guī)模，易于營造高檔次的規(guī)模社區(qū)，在開發(fā)、銷售中也能以規(guī)模上的優(yōu)勢，贏得成本的降低和銷售的規(guī)模效應； 、城市配套優(yōu)勢：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；、交通優(yōu)勢：正臨城市主干道——二環(huán)路及建設路；鄰近新鴻路、建設北路等城市干道，交通十分便利；附近有十幾路公交車網(wǎng)絡，出行方便、快捷；、景觀優(yōu)勢：項目臨近的沙河景觀良好；、人文環(huán)境：緊靠全國知名的重點高?！啥茧娮涌萍即髮W，濃郁的人文底蘊為項目形象借勢奠定了一定的先天基礎； 、地塊優(yōu)勢：項目地塊方正平整，臨街面長達500米左右，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃設計及后期經(jīng)營。劣勢、項目區(qū)域是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，消費者對本區(qū)域的居家認同度有待提高；、地塊周邊環(huán)境有待提高，空氣質量不是很高（二環(huán)路的噪音、灰塵影響、項目一側的工廠、項目區(qū)域內的其他工廠等對項目環(huán)境造成影響）；、項目臨二環(huán)路一側的周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項目周圍現(xiàn)狀整體品質感不是很高。機會、城中區(qū)可供開發(fā)的土地十分稀缺，如此項目地塊已經(jīng)是罕有的“黃金寶地” ；、“向東、向南發(fā)展” 規(guī)劃發(fā)展方向及城東工廠“騰籠換鳥”的實施，以及項目區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境的日益成熟，城東片區(qū)已經(jīng)是成都市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，結合成都房價穩(wěn)定上升的趨勢，為項目開發(fā)提供了較好的市場切入時機；、項目區(qū)域樓盤的整體開發(fā)品質不高，高品質樓盤的市場定位為本項目開發(fā)提供了較好的市場空白機會。威脅、城中區(qū)大盤的競爭是來自于整個成都上規(guī)模、有檔次的大盤的競爭，項目有一定的市場競爭壓力；、已在營運的第五大道和在建的SM廣場（現(xiàn)已建到地面主體4層）對項目的商業(yè)部分會造成一定的市場銷售和經(jīng)營的競爭壓力。第三節(jié)、項目定位總體定位項目總體定位城東生活中心住宅城東標志性的高品質人文生活社區(qū)商業(yè)城東標志性的生活商業(yè)中心總體定位說明迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進程相匹配的高檔次住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心。隨著成都市東部片區(qū)工廠的搬遷，成都市東部片區(qū)形成了成都市中心區(qū)域最大的、唯一的新開發(fā)片區(qū)。政府對該區(qū)域規(guī)劃為新的高尚住宅區(qū)?，F(xiàn)階段成都市東部片區(qū)沒有一個具有號召力的生活商業(yè)中心，因此，隨著城市的發(fā)展、該區(qū)域需要大型的集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的綜合型購物中心，本地塊項目定位為成都市城東標志性的高品質人文生活社區(qū)和標志性的生活商業(yè)中心具有較好的市場基礎和發(fā)展前景。項目的形象定位項目形象定位成都市知名樓盤，城東名片項目形象定位說明成都市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入大盤時代、品牌時代和品質時代。消費者消費心理和消費理念已經(jīng)成熟，對有品牌和高品質的樓盤認同度高。城東是成都市中心區(qū)域最后的成片開發(fā)片區(qū)，且多以大盤形式開發(fā)，其未來必定是高品質樓盤的城市典范區(qū)域。所以，本地塊項目的形象定位和產(chǎn)品品質定位應該立足于較高的起點才能順應市場的發(fā)展趨勢?，F(xiàn)階段，城東片區(qū)的開發(fā)處于發(fā)展階段，項目開發(fā)具有市場先機和優(yōu)勢規(guī)模，具備打造成都市知名樓盤，城東名片的充分條件。產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位大型購物中心大型標志性商業(yè)建筑 生活、休閑商業(yè)中心院落式景觀生活、休閑商業(yè)建筑 高層住宅—純德國現(xiàn)代建筑風格的高品質電梯住宅產(chǎn)品定位說明大型購物中心：伊藤洋花堂公司準備在此開城東旗艦店，面積約4—5萬㎡；城東生活、休閑中心：面積2—3萬㎡；高品質高層住宅：約12—15棟，面積約20—22萬㎡；對項目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢、位置優(yōu)勢、地形優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，爭取項目開發(fā)的效益最大化，同時，與項目的總體定位和形象定位相匹配，因此項目定位為大型綜合型購物中心和餐飲、娛樂、休閑于一體的生活商業(yè)中心及高品質高層住宅。建筑風格定位項目建筑風格定位純德國現(xiàn)代建筑風格建筑風格定位說明德國是現(xiàn)代工業(yè)文明的代表國家，其現(xiàn)代建筑風格吸收和傳承了豐富的現(xiàn)代工業(yè)文明，其建筑風格與本項目所在的區(qū)域——成都市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)相吻合，同時，成都現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的項目，缺乏具有純德國建筑風格的項目，項目的建筑風格定位具有市場空白性機會。項目采用純德國現(xiàn)代建筑風格，不僅可以做到項目產(chǎn)品的差異化，同時也與項目所在的城市地段區(qū)域屬性和總體定位、形象定位匹配。目標客戶定位 、住宅客戶定位都市精英、城市新貴住宅客戶來源：以喜歡城市生活、在城市中心工作、生活的私營業(yè)主、自由職業(yè)者、企業(yè)中高層及外資單位的高級員工、企事業(yè)單位的中高層管理人員等高收入人群；住宅客戶背景特征：以28歲以上的高收入人員為主要客戶，家庭月收入在6000元以上（未含隱性收入）為主；住宅客戶心理特征：喜歡城市生活、以城市中心地段來體現(xiàn)其自我價值與身份的人群。住宅客戶消費特征：以二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔。、大型商業(yè)客戶定位知名品牌的大型百貨銷售企業(yè)。、休閑生活商業(yè)客戶定位經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟實力的投資者休閑生活商業(yè)客戶來源：成都本地或長時間在成都的生意人、企事業(yè)單位及私營企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商業(yè)客戶心理特征：講究“市場空白和填補性商業(yè)機會”的高投資回報性，注重現(xiàn)實經(jīng)營與未來經(jīng)營的平衡性和投資回報周期，理性購買為主；休閑生活商業(yè)客戶消費特征：以投資為主，自用或租賃用途為輔。物業(yè)管理定位根據(jù)項目形象、產(chǎn)品、客戶定位，需要與之匹配高標準物業(yè)管理，其定位為：人性化、酒店式的物業(yè)管理。第五章 項目規(guī)劃設計第一節(jié)、項目規(guī)劃設計條件用地面積規(guī)劃建設凈用地面積約：㎡；代征地面積：㎡（㎡，㎡）用地性質：二類住宅用地。容積率：。建筑密度：建筑密度不大于30%。綠化率：不小于25%。建筑高度和樓間距：按成都市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結合國家和成都市規(guī)劃和建筑設計規(guī)范進行。建筑退讓紅線：按成都市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結合成都市規(guī)劃設計規(guī)范和建筑設計規(guī)范進行。社區(qū)配套：公廁：2個，每個建筑面積不小于50㎡； 社區(qū)居委會1個：建筑面積不小于115㎡。第二節(jié)、項目技術指標 根據(jù)項目的地形條件和項目的規(guī)劃設計指標，經(jīng)分析，建議項目的技術指標如下：總用地面積 　　　代征地面積