【正文】 示意之二建筑風格示意之三豎向空間設計、大型購物中心共7層，地下2層，地上5層負一層、負二層為地下停車庫兼設備用房；一層至五層為大型購物中心賣場及配套設施。、沿建設路和二環(huán)路一側設計生活、休閑商業(yè)，商業(yè)建筑以院落式布局為佳?？偲揭?guī)劃設計布局要點 、在建設路和二環(huán)路交接處規(guī)劃布置為大型購物中心。、充分考慮高品質、高端社區(qū)的景觀環(huán)境、社區(qū)心理環(huán)境、公共衛(wèi)生環(huán)境、文化環(huán)境，將“以人為本”的理念落實到平面和空間布局之中，同時完善公建配套設施。規(guī)劃設計指導思想、項目的規(guī)劃設計建議聘請德國一流的建筑設計大師擔綱設計，將項目設計成都市東部區(qū)域的標志性項目和標志性建筑群。、以科技為先導，提高項目產(chǎn)品的新技術含量，建設智能化人居環(huán)境，實現(xiàn)技術與人文的互融共生，引導入住者生活方式的改變和生活品質的提高。第二節(jié)、項目技術指標 根據(jù)項目的地形條件和項目的規(guī)劃設計指標，經(jīng)分析，建議項目的技術指標如下：總用地面積 　　　代征地面積 　　　凈用地面積 　　　容積率 　　　容積率建筑面積 　　　總建筑面積350483 　　　商業(yè)建筑面積 　　　住宅建筑面積 　　　地下建筑面積 　　　住宅戶數(shù)1734 125㎡/戶　　住宅車位1214 　　商業(yè)車位 　　每100㎡合計車位1564 　　　車位需要面積 　　每車位40㎡地下設備用房 　　　綠化率35%　　　綠化面積 　　　總用電負荷 　　　住宅用電負荷(KW0 8　按6KW/戶計算商業(yè)用電負荷7000100　按100W/㎡計算配套用房及設備用電300　　　供電設備負荷 　樣板房裝修面積500 　4 裝修4套銷售中心1000 　　　住宅每層面積650 　　一梯4戶計算每棟25層計算的面積16250 　　　住宅棟數(shù)13 　　　住宅公共面積44014 　　150㎡層住宅電梯28　　每棟2臺商業(yè)電梯10　　　覆蓋率% 　配套公廁 　　　配套社區(qū)用房 　　　第三節(jié)、項目規(guī)劃設計規(guī)劃設計理念 根據(jù)項目的總體定位和形象等定位，提出項目的規(guī)劃設計理念為：、尊重地域文脈，吸取該區(qū)域的現(xiàn)代工業(yè)文明和技術文明，與濃郁的人文環(huán)境和自然環(huán)境結合；將人居理念、現(xiàn)代時尚的商業(yè)理念與地域文脈結合，環(huán)保與科技概念結合。建筑退讓紅線：按成都市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結合成都市規(guī)劃設計規(guī)范和建筑設計規(guī)范進行。綠化率：不小于25%。容積率：。物業(yè)管理定位根據(jù)項目形象、產(chǎn)品、客戶定位，需要與之匹配高標準物業(yè)管理，其定位為：人性化、酒店式的物業(yè)管理。、大型商業(yè)客戶定位知名品牌的大型百貨銷售企業(yè)。目標客戶定位 、住宅客戶定位都市精英、城市新貴住宅客戶來源：以喜歡城市生活、在城市中心工作、生活的私營業(yè)主、自由職業(yè)者、企業(yè)中高層及外資單位的高級員工、企事業(yè)單位的中高層管理人員等高收入人群；住宅客戶背景特征：以28歲以上的高收入人員為主要客戶，家庭月收入在6000元以上（未含隱性收入）為主；住宅客戶心理特征：喜歡城市生活、以城市中心地段來體現(xiàn)其自我價值與身份的人群。建筑風格定位項目建筑風格定位純德國現(xiàn)代建筑風格建筑風格定位說明德國是現(xiàn)代工業(yè)文明的代表國家，其現(xiàn)代建筑風格吸收和傳承了豐富的現(xiàn)代工業(yè)文明，其建筑風格與本項目所在的區(qū)域——成都市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)相吻合，同時，成都現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的項目，缺乏具有純德國建筑風格的項目，項目的建筑風格定位具有市場空白性機會。現(xiàn)階段，城東片區(qū)的開發(fā)處于發(fā)展階段，項目開發(fā)具有市場先機和優(yōu)勢規(guī)模，具備打造成都市知名樓盤，城東名片的充分條件。城東是成都市中心區(qū)域最后的成片開發(fā)片區(qū)，且多以大盤形式開發(fā)，其未來必定是高品質樓盤的城市典范區(qū)域。項目的形象定位項目形象定位成都市知名樓盤，城東名片項目形象定位說明成都市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入大盤時代、品牌時代和品質時代。政府對該區(qū)域規(guī)劃為新的高尚住宅區(qū)。第三節(jié)、項目定位總體定位項目總體定位城東生活中心住宅城東標志性的高品質人文生活社區(qū)商業(yè)城東標志性的生活商業(yè)中心總體定位說明迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進程相匹配的高檔次住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心。機會、城中區(qū)可供開發(fā)的土地十分稀缺，如此項目地塊已經(jīng)是罕有的“黃金寶地” ；、“向東、向南發(fā)展” 規(guī)劃發(fā)展方向及城東工廠“騰籠換鳥”的實施，以及項目區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境的日益成熟，城東片區(qū)已經(jīng)是成都市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，結合成都房價穩(wěn)定上升的趨勢，為項目開發(fā)提供了較好的市場切入時機；、項目區(qū)域樓盤的整體開發(fā)品質不高，高品質樓盤的市場定位為本項目開發(fā)提供了較好的市場空白機會。第二節(jié)、項目地塊SWOT分析優(yōu)勢、地段優(yōu)勢：地塊位于處于城東建設路與二環(huán)路東二段的交叉路口上，具有城中區(qū)的優(yōu)勢地位口岸，是二環(huán)路內罕見的成規(guī)模地塊；、規(guī)模優(yōu)勢：超過100畝的占地，是城中區(qū)地段的絕對大盤規(guī)模，易于營造高檔次的規(guī)模社區(qū)，在開發(fā)、銷售中也能以規(guī)模上的優(yōu)勢，贏得成本的降低和銷售的規(guī)模效應； 、城市配套優(yōu)勢：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；、交通優(yōu)勢：正臨城市主干道——二環(huán)路及建設路；鄰近新鴻路、建設北路等城市干道，交通十分便利；附近有十幾路公交車網(wǎng)絡，出行方便、快捷；、景觀優(yōu)勢：項目臨近的沙河景觀良好；、人文環(huán)境：緊靠全國知名的重點高?！啥茧娮涌萍即髮W，濃郁的人文底蘊為項目形象借勢奠定了一定的先天基礎； 、地塊優(yōu)勢：項目地塊方正平整，臨街面長達500米左右，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃設計及后期經(jīng)營。項目周邊城市配套情況由于本項目位于成都市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，周邊大學、中學、小學、幼兒園、醫(yī)院、農貿市場等設施齊全。分 析：A、據(jù)項目現(xiàn)有的周邊市政配套情況，項目的水、電、氣、通訊、排污可從二環(huán)路東二段，建設路，沙河幾個方向來，建議本項目在規(guī)劃設計時，比較項目三面臨路的情況，選擇最經(jīng)濟、合適的市政配套方案。項目的市政配套情況 項目地處成都市中心城區(qū)，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。分 析：項目的地形、地貌比較規(guī)整，對規(guī)劃設計和開發(fā)建設都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設。項目地形、地貌項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項目臨建設路一側長約153米，臨二環(huán)路東二段一側長約340米，臨沙河長約90米。項目地處北溫帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期，對項目的冬季施工、特別是對建筑主體施工有利，對項目的施工工期不會帶來不利影響。在施工圖設計時，應根據(jù)地質情況對基礎的形式進行專題研究和經(jīng)濟性分析，選用即滿足安全要求又造價經(jīng)濟的基礎形式。項目地處北溫帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期。成都市本身為沖積平原，正常情況下地下水位較高，加之項目緊臨沙河，估計地下水位在地表下1米左右。項目旁沙河環(huán)境實景照片項目地質、水文、氣候情況項目土地的地質情況，從實地觀察來看，地表是原有建筑拆除后的建渣，原有建筑的基礎大部分還沒有拆除。第四章 項目定位分析第一節(jié)、項目地塊屬性分析項目地理位置項目位于成都市成華區(qū)建設路2號，東面臨二環(huán)路東二段，南臨建設路，西臨怡和置業(yè)公司開發(fā)的“怡和水岸”住宅項目和沙河，北面臨工廠。、投資大幅增加，空置率增加，%，高于全省50%的增速，也比成都市區(qū)住宅投資增速高了近一倍。2005年前三季度商業(yè)用房狀況分析、供銷情況分析2005年前三季度，㎡，%；㎡，%。北面二環(huán)外則以專業(yè)市場為主，西面以純商業(yè)獨棟建筑為主，南面以綜合商業(yè)建筑和專業(yè)市場為主。100：71：44辦公用房第一梯度價格第二梯度價格第三梯度價格各梯度價格比商業(yè)營業(yè)用房13132(見下表)、市區(qū)各環(huán)域商業(yè)樓盤狀況2004年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個梯度的價格。、市區(qū)各方位商業(yè)樓盤狀況251269024681012系列251269東西南北中城南的項目數(shù)量最多，其次才是城中，項目數(shù)量最少的是城東方位。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是商業(yè)用房的投資開發(fā)增長過快造成的供應相對過剩。㎡，㎡。相對過剩的直接后果便是商業(yè)用房的空置面積不斷上漲。高檔住宅市場步入品牌競爭目前成都市區(qū)高檔住宅基本形成幾家大型開發(fā)企業(yè)占據(jù)著較大的市場份額的格局，萬科、中海、置信、上海綠地、和記黃埔、華潤置地、融創(chuàng)、新加坡吉寶、騰王閣、博瑞這10家開發(fā)商占據(jù)了高檔住宅市場的大部分版圖。高檔住宅實際上，依托的就是區(qū)位價值，未來在成都市的各個高區(qū)位價值區(qū)域都會產(chǎn)生一個高檔住宅的供應板塊，而這些板塊都有屬于自己的獨特標識，各個板塊之間的競爭也更多地表現(xiàn)為區(qū)位價值之間的比較。并且，由于政府對經(jīng)濟適用房的放量供應以及對市場前景的樂觀預期，也會帶來一批開發(fā)企業(yè)被追走高段路線，從而使高檔住宅的供應量增加。通過對二十多個高檔房的銷售速度進行考察發(fā)現(xiàn)，與前幾年比，高價房的銷售速度在加快。成都高檔住宅的高價不斷被突破、實際上是在不斷嘗試考驗著市場潛能，但通過各個樓盤不俗的銷售業(yè)績來看，高檔房在成都市場的接受能力很強。城南副中心的世紀城占地1500畝，總建筑面積約150萬㎡，其中住宅約100萬㎡。高檔住宅市場價格提升速度快前兩年，3000—4000元/㎡已是成都高檔住宅的高價。據(jù)成都市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，%，%。價格在3600元—，%；價格在5000元/，%，%，其中銷售價格在5000元/㎡（累計56套），%。 成都代表性高檔電梯公寓樓盤簡析項目名稱項目地址開發(fā)商規(guī)模規(guī)劃指標均價/ ㎡推出時間粼江峰閣順江路18號吉寶置業(yè)占地61畝；建面19萬㎡總戶數(shù)1143%6500元中海格林威治城望江路1號中海興業(yè)占地:60000 ㎡建面:約20萬㎡其中住宅14萬㎡總戶數(shù)1172綠化率36%車位900多5400元世紀朝陽成都市宏濟新路四川朝陽房地產(chǎn)占地41633 ㎡㎡總戶數(shù)1480綠化率30%車位9003850元萬科金色家園一環(huán)路北四段成都萬科 ㎡㎡總戶數(shù)740%車位1:4800元世紀城南延線東新國際會展中心有限公司占地400畝；建面40萬㎡總戶數(shù)2000綠化率37%車位1:5500元凱萊帝景人民南路四段成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司占地30畝建面10萬㎡總戶數(shù)492綠化率51%車位4025960元上?；▓@神仙樹南路39號上房集團占地:87畝建面:14萬㎡總戶數(shù):744綠地率:%車位1:15000元優(yōu)品道光華大道博瑞集團占地400畝建面40萬㎡總戶數(shù)2000綠化率37%車位1:4680元新里維多利亞神仙樹南路上海綠地集團占地181畝建面23萬㎡總戶數(shù)1000綠化率35%車位9374500元 (一期)麗景華庭青羊大道龍騰路成都創(chuàng)業(yè)實業(yè)建面15萬㎡總戶數(shù)1500綠化率40%車位7004100元融城理想高新區(qū)成都職業(yè)技術學院北側南興實業(yè)占地170畝建面20萬㎡總戶數(shù)757綠化率35%車位9373800元御府花都南部新區(qū)天府大道東藍光和駿占地65畝建面135920㎡總戶數(shù)828綠化率30%車位6003700元麗都玉園(A區(qū))光華大道西三環(huán)西側成都置信 ㎡㎡總戶數(shù)388%車位1983500元黌門公館華西壩黌門街建川集團中鐵八局總占地面積：17畝總建筑面積：70000㎡容積率：6綠化率：25%總戶數(shù)：581車位：365個精裝清水優(yōu)品道光華大道博 瑞 地 產(chǎn)總占地面積:400畝總建筑面積：40萬㎡總戶數(shù)：2000綠化率：37%容積率：車位：1:鷺島國際社區(qū)外雙楠逸都路外騰 王 閣地產(chǎn)總占地面積：422畝總建筑面積：75萬㎡容積率：綠化率：%總戶數(shù)：4300車位：554個精裝水晶國際公寓：精裝酒店式公寓：第三章 成都市高端住宅及商業(yè)地產(chǎn)市場分析第一節(jié)、成都市高檔住宅市場分析2005年上半年成都市高檔住宅（3600元/㎡以上）銷售情況以上數(shù)據(jù)來源于成都市房管局 從上圖可以看出，2005年上半年市區(qū)價格在3600元/㎡以下的住宅銷售面積同比大幅下