【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)分期 ..................................................................................................................... 69 產(chǎn)品建設(shè)的先后順序 .................................................................................................... 69 商業(yè)建筑的開發(fā)思路 .................................................................................................... 70 第二節(jié)、項(xiàng)目策劃 ............................................................................................................ 70 市場調(diào)查 ..................................................................................................................... 70 項(xiàng)目定位策劃 .............................................................................................................. 70 第三節(jié)、項(xiàng)目設(shè)計(jì) ............................................................................................................ 71 第四節(jié) 、項(xiàng)目建設(shè) ............................................................................................................ 71 第五節(jié)、項(xiàng)目推廣 ............................................................................................................ 71 第六節(jié)、項(xiàng)目銷售 ............................................................................................................ 72 第七節(jié)、項(xiàng)目招商管理 .................................................................................................... 72 第八節(jié)、項(xiàng)目物業(yè)管理 .................................................................................................... 72 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................... 73 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策變動(dòng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................... 73 成都市房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................... 74 成都市總體規(guī)劃與區(qū)域環(huán)境對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................. 74 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ....................................................................................................... 74 項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................. 74 結(jié) 論 ...................................................................................................................................... 76 竹島置地 第 4 頁 共 76 頁 第一章 成都市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié)、成都市宏 觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 城市概況 成都，一座來了就不想離開的城市。 、城市地位 成都是四川省省會(huì)、中國歷史文化名城、首批中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市。是西部大開發(fā)的龍頭城市，是西部 重要的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，中國的特大城市之一 ， 先后榮獲聯(lián)合國 “ 人居獎(jiǎng) ” 和 “ 最佳范例獎(jiǎng) ” 兩項(xiàng)殊譽(yù) 。 新華社 2021 年 12 月 16日刊發(fā)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：在中國最適合居住的城市中、成都名列第三（僅次于上海、北京），在最合適投資城市中、成都名列第四（僅次于上海、北京和廣州）。 隨著西部大開發(fā)的進(jìn)程和發(fā)展，成都城市地 位將進(jìn)一步提升，成都在中國和世界的重要地位必將吸引更多的投資商進(jìn)入，進(jìn)一步提升整個(gè)城市的影響離和社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平。 、交通狀況 成都 是 中國西南地區(qū)的交通樞紐 ，是西部 最大的航空港 、又 是全國公路最密集的城市之一。雙流國際機(jī)場是全國四大空港之一，已開通國際國內(nèi)航 線 240 多條，年客流量 500 萬人次 ； 鐵路有成渝、寶成、成昆和達(dá)成鐵路交匯于此 ； 公路除成渝、成綿、成樂、成雅、成灌高速公路外，還有 3 條國道通過，形成了以川陜、川藏、川甘和成渝、成阿等 23 條省級(jí)以上公路為骨干的放射型公路網(wǎng)絡(luò) 。 成都 交通方便快捷， “五路一 橋”的修建形成快捷的交通通道。 現(xiàn)有公共汽車 1202輛，營運(yùn)線路 99條。 竹島置地 第 5 頁 共 76 頁 、通信狀況 成都是西南地區(qū)郵電通訊樞紐，已發(fā)展成為全國 8 個(gè)郵政通信一級(jí)處理中心和全國 6 個(gè)通訊交換中心之一，并先后與 160 余個(gè)國家和地區(qū)建立了通信聯(lián)系。 、人口狀況 2021 年末，成都市總?cè)丝?約 為 1100萬人，在全國特大城市中，人數(shù)僅次于重慶、北京、上海，居第四位。 成都市區(qū)的流動(dòng)人口約有 150 多萬， 在成都市區(qū) ， 外地人購買的商品房總量 超過 50%， 流動(dòng)人口消費(fèi)成為房地產(chǎn)消費(fèi)的中堅(jiān)力量。 成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，西部大開發(fā) 的“窗口”，隨著 WTO 和西部大開發(fā)的進(jìn)程，其重要的城市地位必將吸引更多置業(yè)、投資者的青睞。 、城市發(fā)展規(guī)劃介紹 、城市發(fā)展 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)： 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上， 2021年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元，財(cái)政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度； 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)： 逐步提高非公有制經(jīng)濟(jì)占國民經(jīng)濟(jì)的比重，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，2021年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7∶ ∶ ，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 15%以上，調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程， 2021年城市化水平達(dá)到 38％以上； 人口就業(yè)目標(biāo)： 人口自然增長率控制在 4‰以內(nèi)， 2021年全市總?cè)丝诳刂圃?1070萬人，非農(nóng)業(yè)從業(yè)人員比重達(dá)到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)； 居民收入目標(biāo)： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%； 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)： 2021年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為47%，人均期望壽命達(dá)到 74歲，城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系基本健全，基本普及高中階段教育，竹島置地 第 6 頁 共 76 頁 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。 、城市建設(shè) 加快 建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。2021年城市生活污水處理率達(dá) 70%，城區(qū)生活垃圾處理率達(dá) 100%，城市綠地覆蓋率達(dá)30%；生態(tài)環(huán)境目標(biāo)：基本實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，城區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)定在Ⅱ級(jí)，國家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)穩(wěn)定在Ⅰ級(jí)，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率、工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率和工業(yè)固體廢物綜合利用率分別達(dá)到 90%、 90%和 85%。 、城市規(guī)劃 “扇葉綠楔，向東向南，七星拱月?！敝行某鞘胁季中螒B(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ” 布局，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，引導(dǎo)城市向東、向南發(fā)展。 城市交通： “ 井 ” 字加環(huán)狀加放射 “ 井 ” 字型道路。 歷史文化： “ 三片一帶五十五個(gè)節(jié)點(diǎn) ” 。 “ 三片 ” 指浣花片區(qū)、十陵片區(qū)和北郊風(fēng)景片區(qū)， “ 一帶 ” 指以府南河為紐帶的環(huán)古城垣歷史文化風(fēng)光帶，全長 19公里。 “ 五十八個(gè)接點(diǎn) ” 包括城市中軸線道路串聯(lián) 12個(gè)重要接點(diǎn)， 8個(gè)重要古城接點(diǎn)，以及 38個(gè)中心城的文物保護(hù)單位。 非城市建設(shè)用地規(guī)劃： 規(guī)劃非 城市建設(shè)用地控制分三級(jí)：絕對控制區(qū)、重點(diǎn)控制區(qū)、一般控制區(qū)，其中絕對控制區(qū)主要包含以下區(qū)域：非城市建成區(qū)中的密林地，外環(huán)路內(nèi)外兩側(cè) 500米區(qū)域內(nèi)地，沿河兩岸 200米范圍內(nèi)用地和東風(fēng)渠兩岸 100米內(nèi)用地，其他中小河流兩岸 50米，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的沼澤用地以及生態(tài)高敏感區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 竹島置地 第 7 頁 共 76 頁 、成都 2021 年 經(jīng)濟(jì) 概況 自 2021 年以來，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于高速發(fā)展的上升階段。 2021 年，成都市社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為 億元，同比增長 %；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元，同比增長 %。 2021 年 14 月，全市各固定資產(chǎn)投資額為 億元，同比增長 %；其中房地產(chǎn)業(yè)投資為 億元，同比增長 %。 2021 年，成都市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元，比上年增長 %；生活物價(jià)方面，市區(qū)居民人均可支配收入為 10394 元，人均消費(fèi)性支出達(dá)到了 8997 元，同比增長 %； 2021 年成都市城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)達(dá)到 ，高于 2021 年水平。 以上數(shù)據(jù)表明，成都經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)較高速度的發(fā)展階段。但是，我們也應(yīng)注意到，隨著經(jīng)濟(jì)增長速度提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不和 諧的因素，特別是在個(gè)別地區(qū)、個(gè)別行業(yè)出現(xiàn)的一些盲目投資，低水平重復(fù)建設(shè)問題嚴(yán)重，從而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)局部過熱的現(xiàn)象。對此，政府采取了系列宏觀調(diào)控措施，并取得較好的效果。 預(yù)計(jì)今、明年成都宏觀經(jīng)濟(jì)將向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展，繼續(xù)保持平穩(wěn)、適度的增速 。 、成都 2021 年前三季度 經(jīng)濟(jì) 概況 成都是全國商貿(mào)中心改革試點(diǎn)城市， 成都前三個(gè)季度 經(jīng)濟(jì)保持了快速增長態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)了速度與結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益的統(tǒng)一。 、經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大 今年前三季度全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1783 億元，同比增長 %。 其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 136 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 855 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 792 億元，增長 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。 、第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展 前三季度，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵電通信業(yè)增加值比上年同期增長 %，批發(fā)和竹島置地 第 8 頁 共 76 頁 零售業(yè)增長 %，金融業(yè)增長 %，房地產(chǎn)業(yè)增加值增長 %。 、消費(fèi)品市場持續(xù)旺盛，物價(jià)指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn) 前三季度，成都市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %。 、對外經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁 前三季度，成都市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元，增長 %，分別比一季度和上半年增加 、 個(gè)百分點(diǎn)，其中出口 億美元，增長 %。 、利用外資成效顯著 前三季度，全市合同外商直接投資金額 ，實(shí)際利用外商直接投資 億美元，分別增長 倍和 %。 、財(cái)政收入和居民收入穩(wěn)步提高 前三季度，成都市完成財(cái)政總收入 億元，增長 %，城市市區(qū)居民人均可支配收入 達(dá) 8473 元，比上年同期增長 %；城市市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出 6643元，增長 %。 以上情況表明，前三季度成都市經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好，呈現(xiàn)健康、良好發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計(jì) 2021 年成都市經(jīng)濟(jì)增速在 13%左右。 政策環(huán)境 近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越來越大、房地產(chǎn)業(yè)的地位也越來越重要。各