【正文】 據(jù)成都市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)， 2021 年高價(jià)位住宅僅占所有住宅銷售的 %，而 2021 年一季度就達(dá)到了 %，比重上升了 個(gè)百分點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)緊湊、實(shí)用。少數(shù)高品質(zhì)樓盤售價(jià)達(dá)到 5500 元 /㎡以 上；二環(huán)至三環(huán)目前售價(jià)在 — 元 /㎡之間。 具體情況詳見下表： 竹島置地 第 18 頁 共 76 頁 2021 年前三季度城東非住宅供銷情況（單位：萬㎡） 非住宅 辦公用房 商業(yè)用房 其 他 供 應(yīng) 面積 比重 100% % % % 同比 % % % % 銷售 面積 比重 100% % % 同比 % 675% % 供銷比 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 2021年前三季度城東非住宅價(jià)格情況 （單位：元 /㎡ ） 總體均價(jià) 辦公用房 商業(yè)用房 2021年前三季度 3680 3722 6711 2021年前三季度 3222 2500 7639 同比增長 % % — % 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 城東商品房總體均價(jià) 3680 元 /㎡，同比增長 %，低于市區(qū)商品房總體漲幅；商業(yè)均價(jià)同比下降 %，降幅最大。 2021 年前三季度供銷走勢 0102030402021年前三季度城東商品房總體供銷情況供應(yīng)面積 銷售面積 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 竹島置地 第 17 頁 共 76 頁 住宅市場概況 2021年 前三季度城東共批準(zhǔn)預(yù)售住宅 14393套，共 ㎡，套均面積 ㎡。 、 商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層短期內(nèi)不會出現(xiàn)。根據(jù)聯(lián)合國人居委制定的標(biāo)準(zhǔn)，小康目標(biāo)的人均住 房面積是 35㎡，而現(xiàn)在我國的住房面積竹島置地 第 15 頁 共 76 頁 是人均 23 ㎡，離這個(gè)目標(biāo)還非常遠(yuǎn)。 成都市消費(fèi)需求分析 、 外地購房者購買比重逐年上升，平均一年提高 5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購買。 中質(zhì)樓盤： 二環(huán)路 以內(nèi)銷售均價(jià)在 3500— 4500 元 /㎡，二環(huán)路外銷售均價(jià)在 3000— 4000 元 /㎡ 。 、三環(huán)外商品房市場蓬勃發(fā)展 竹島置地 第 12 頁 共 76 頁 隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸外推，三環(huán)外已逐漸成為一個(gè)重要的區(qū)域。 第二節(jié)、成都市市區(qū)房地產(chǎn)市場分析 市區(qū)房地產(chǎn)市場整體概況 、商品房供應(yīng)持續(xù)增長，供求趨于平衡 2021 年前三季度市 區(qū)（六城區(qū)）累計(jì)商品房供應(yīng)量 萬 ㎡ ，同比增長 %；累計(jì)銷售商品房 萬 ㎡ ，同比下降 %。 政策環(huán)境 近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越來越大、房地產(chǎn)業(yè)的地位也越來越重要。 其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 136 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 855 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 792 億元，增長 %。 2021 年 14 月，全市各固定資產(chǎn)投資額為 億元，同比增長 %；其中房地產(chǎn)業(yè)投資為 億元，同比增長 %?！敝行某鞘胁季中螒B(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ” 布局，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，引導(dǎo)城市向東、向南發(fā)展。 竹島置地 第 5 頁 共 76 頁 、通信狀況 成都是西南地區(qū)郵電通訊樞紐，已發(fā)展成為全國 8 個(gè)郵政通信一級處理中心和全國 6 個(gè)通訊交換中心之一，并先后與 160 余個(gè)國家和地區(qū)建立了通信聯(lián)系。 、城市地位 成都是四川省省會、中國歷史文化名城、首批中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市。雙流國際機(jī)場是全國四大空港之一，已開通國際國內(nèi)航 線 240 多條，年客流量 500 萬人次 ； 鐵路有成渝、寶成、成昆和達(dá)成鐵路交匯于此 ； 公路除成渝、成綿、成樂、成雅、成灌高速公路外，還有 3 條國道通過，形成了以川陜、川藏、川甘和成渝、成阿等 23 條省級以上公路為骨干的放射型公路網(wǎng)絡(luò) 。 、城市建設(shè) 加快 建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 非城市建設(shè)用地規(guī)劃： 規(guī)劃非 城市建設(shè)用地控制分三級：絕對控制區(qū)、重點(diǎn)控制區(qū)、一般控制區(qū)，其中絕對控制區(qū)主要包含以下區(qū)域：非城市建成區(qū)中的密林地，外環(huán)路內(nèi)外兩側(cè) 500米區(qū)域內(nèi)地，沿河兩岸 200米范圍內(nèi)用地和東風(fēng)渠兩岸 100米內(nèi)用地，其他中小河流兩岸 50米，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的沼澤用地以及生態(tài)高敏感區(qū)域。 預(yù)計(jì)今、明年成都宏觀經(jīng)濟(jì)將向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展，繼續(xù)保持平穩(wěn)、適度的增速 。 、利用外資成效顯著 前三季度，全市合同外商直接投資金額 ，實(shí)際利用外商直接投資 億美元，分別增長 倍和 %。 其中， 2021 年 4月 30日建設(shè)部 、 發(fā)展改革委 、 財(cái)政部 、 國土資源部 、 人民銀行 、稅務(wù)總局 、 銀監(jiān)會 聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好住房價(jià)格穩(wěn)定的意見》，對房地產(chǎn)市場局部地區(qū) 存在 的 房地產(chǎn)投資規(guī)模過大 、 商品住房價(jià)格上漲過快 、 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 、 市場秩序比較混亂等突出問題 進(jìn)行強(qiáng)有力的行政 調(diào)控。詳情見下表： 2021年前三季度市區(qū)各方位商品房供求狀況 單位：萬㎡ 項(xiàng) 目 城東 城南 城西 城北 面積 同比 面積 同比 面積 同比 面積 同比 總 體 供給 % % % % 銷售 % % % % 住宅 供給 % % % % 竹島置地 第 11 頁 共 76 頁 銷售 % % % % 商業(yè) 用房 供 給 % % % % 銷售 % % % % 辦公用房 供給 % % % % 銷售 % % 132% % 、一環(huán)路內(nèi)商品住宅供應(yīng)增加，銷售回落；商業(yè)用房和辦公用房供應(yīng)同比下降，而銷售趨旺 2021年前三季度一環(huán)以內(nèi)區(qū)域商品住宅供應(yīng)面積為 ㎡，同比增長 %，而住宅銷售面積為 萬㎡，同比下降 %；商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)面積為 萬㎡，同比下降 %，銷售面積為 萬㎡，同比增長 %。 2021年前三季度成都市區(qū)商品房及商品住宅房價(jià)情況 單位：元 /㎡ 2021年 19 月 第一季度 第二季度 第三季度 同比 同比 同比 同比 商品房 4036 % 4015 % 4107 % 3991 % 商品住宅 3699 % 3553 % 3768 % 3743 % 、 2021 年前三季度單月商品房價(jià) 格變化情況 竹島置地 第 13 頁 共 76 頁 2021年前三季度單月價(jià)格變化30003400380042004600商品房 3964 3970 4042 4010 4130 4197 4062 4005 3912商品住宅 3460 3499 3618 3657 3887 3789 3690 3676 38651月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局 、高質(zhì)樓盤和普通樓盤價(jià)格上升明顯，中質(zhì)樓盤價(jià)格下降 2021 年前三季度這些樓盤成交價(jià)格的月平均環(huán)比為 %，但不同檔次、不同區(qū)域的住宅項(xiàng)目價(jià)格走勢也存在著較明顯的差異。 、成都的住 房消費(fèi)市場為增量市場，過去的存量市場到目前為止已基本被完全消化。目前，在 90— 120 ㎡及 121 ㎡ — 140 ㎡之間的戶型供應(yīng)上還存在較大缺口。 3）、拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的需要。 銷售方面， 2021 年 前三季度城東共銷售商品房面積 萬㎡，銷售面積同比增加 %，銷售金額 億元，平均價(jià)格 3680 元 /㎡，平均價(jià)格同比增加 %； 從供銷比來看，去年為 ，今年為 。銷售方面。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）“三縱”的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。 、康郡 項(xiàng)目地址： 二環(huán)路側(cè)新沙河?xùn)|籬翠湖景點(diǎn)旁 開發(fā)商： 成都東方名園房地產(chǎn)有限公司 總戶數(shù)： 約 1150 戶 總 占地面積 ：約 200 畝 總建筑面積 ：約 21 萬余㎡ 車位： 380 個(gè) 容積率： 綠化率： 32% 樓盤形態(tài)： 聯(lián)排別墅、疊拼別墅、板式小高層 戶型區(qū)間： 小高層 75— 225 ㎡ 項(xiàng)目價(jià)格：： 小高層均價(jià) 3700 元 /㎡ 簡述： 整個(gè)小區(qū)由別墅和小高層公寓組成，緊臨整治完成的沙河，外部環(huán)境不錯(cuò)，小區(qū)內(nèi)部景觀分為幾大組團(tuán)，樓盤的整體品質(zhì)不錯(cuò)，目前的生活配套還需依托金象社區(qū)的成熟配套。銷售額住宅中，價(jià)格主要分布在 2700— 3600 元 /㎡及 3600— 5000 元 /㎡，二者分別占住宅總銷售面積的%和 37%。但經(jīng)過 2021 年、 2021 年，高檔住宅的價(jià)格已經(jīng)有了普遍的大范圍拉升，這反映在三個(gè)方面： 一 是區(qū)域價(jià)格升值效應(yīng)明顯，各高檔住宅板塊在近一年來普遍經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)格提 升，如城南副中心、神仙樹、金沙、望江片區(qū)、塔子山、城東副中心等等，有的區(qū)域升幅超過兩千元；二 是成都高檔住宅的頂價(jià)不斷被打破：中海格林威治城的均價(jià) 5400 元。 、蜀都花園 5 期 項(xiàng)目地址： 水碾河路 14 號 開發(fā)商： 成都 華盛實(shí)業(yè) 有限公司 總戶數(shù)： 約 2370 戶 ， 五期 420 戶 總占地面積 ：約 156 畝 總建筑面積 ：約 30 萬㎡ 左右 車位： 1200 個(gè) 容積率： 綠化率： ％ 樓盤形態(tài)： 多層、小高層 竹島置地 第 22 頁 共 76 頁 戶型區(qū)間： 30222㎡ 項(xiàng)目價(jià)格： 均價(jià) 4200元 /㎡ 簡述： 小區(qū)內(nèi)建有 3000 ㎡豪華會所、 3000 ㎡幼兒園、中心音樂廣場、室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場等設(shè)施； 擁有大型水景、坡式綠地；配套 商業(yè) 56000㎡，其中引入著名超市家樂福，并有銀行、證券、商務(wù)中心、郵政電信、電臺、電視臺等多家機(jī)構(gòu)入駐。 城東作為成都市政府著力打造的生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的區(qū)域，城東樓市具有較好的投資潛力。四條放射線分別為成渝高速路、益州大道（老成渝路）、萬方大道（成都 —— 洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都 — 龍泉驛交通主干道）。 住宅 2021 年 前三季度交易面積占城東商品房總交易面積的 %，交易金額 億元，平均 3571 元 /㎡，平均價(jià)格同比增加 %。 、 城南三環(huán)外和城東南的開發(fā)將急速升溫。不算城市人口的自然增長，每年農(nóng)村進(jìn)城人口就是 1100 萬人。 、 房者購買住宅期望價(jià)格在 3000 元 /㎡以下，但是縱觀目前在售樓盤價(jià)格普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的期望價(jià)格。 、房地產(chǎn)開發(fā)的重心由原來的城西向城南和城東轉(zhuǎn)移，城北也將是下一個(gè)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格特征 、整體房價(jià)上漲得到一定抑制 2021年前三季度，成都市區(qū)商品房總體銷售均價(jià)為 4036元 /㎡，同比增長 %，市區(qū)住宅均價(jià) 3699 元 /㎡ ，同比增長 %。而到了 2021 年前三季度，新增商品住宅面積與實(shí)際銷售面積基本相當(dāng)，在供銷總量上商品住宅逐漸趨向平衡狀態(tài)。 、土地政策 ：實(shí)行土地垂直管理、嚴(yán)格土地保護(hù)制度、加強(qiáng)土地保護(hù)執(zhí)法力度 ，土地出讓采用“招、拍、掛”形式 ；等等。 、消費(fèi)品市場持續(xù)旺盛，物價(jià)指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn) 前三季度，成都市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %。但是，我們也應(yīng)注意到，隨著經(jīng)濟(jì)增長速度提高，也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定、不和 諧的因素，特別是在個(gè)別地區(qū)、個(gè)別行業(yè)出現(xiàn)的一些盲目投資，低水平重復(fù)建設(shè)問題嚴(yán)重，從而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)局部過熱的現(xiàn)象。 “ 三片 ” 指浣花片區(qū)、十陵片區(qū)和北郊風(fēng)景片區(qū)， “ 一帶 ” 指以府南河為紐帶的環(huán)古城垣歷史文化風(fēng)光帶，全長 19公里。 成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，西部大開發(fā) 的“窗口”，隨著 WTO 和西部大開發(fā)的進(jìn)程，其重要的城市地位必將吸引更多置業(yè)、投資者的青睞。 隨著西部大開發(fā)的進(jìn)程和發(fā)展，成都城市地 位將進(jìn)一步提升，成都在中國和世界的重要地位必將吸引更多的投資商進(jìn)入，進(jìn)一步提升整個(gè)城市的影響離和社會經(jīng)濟(jì)水平。 新華社 2021 年 12 月 16日刊發(fā)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明：在中國最適合居住的城市中、成都名列第三（僅次于上海、北京），在最合適投資城市中、成都名列第四（僅次于上海、北京和廣州）。 成都市區(qū)的流動人口約有 150 多萬， 在成都市區(qū) ， 外地人購買的商品房總量 超過 50%， 流動人口消費(fèi)成為房地產(chǎn)消費(fèi)的中堅(jiān)力量。 歷史文化： “ 三片一帶五十五個(gè)節(jié)點(diǎn) ” 。 以上數(shù)