【正文】 本案以優(yōu)越的區(qū)域環(huán)境價值、極富人性化的人居與休閑空間、完善合理的現代服務體系，鼎立打造以居住為主導，兼具休閑、 盈利 為一體，以高端服務為核心，配套完善、規(guī)劃超前，擁有 高檔。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、價格建議： 本案銷售綜合價定在 1900 元 /平方米左右為宜，如果本案環(huán)境設計、配套設施完善和戶型面積設計合理，加上營銷策劃手段的運用，那么綜合價可達到 2200元 /平方米。 本案其次銷售給城區(qū)的白領階層、學校教師、職工及有穩(wěn)定收入的中產階層還有外出打工者 。 把樓盤 一部分 主力戶型和門面房作成精品樣板房， 讓客戶充分感受大盤所帶來的貴族榮耀感和所具有的非凡氣度。 通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來發(fā)展前景 ,形成本樓盤是碭山縣新城區(qū)核心地段的良好口碑 ； 加強本案內部創(chuàng)新設施配套，提升現代生活元素質量。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對房地產市場的負面影響，使項目推廣面臨風險。 項目所在地周邊有著名的碭山中學、碭山四中， 可以打學區(qū)教育牌。 項目周邊樓盤不 多 ，相比之下項目的自身優(yōu)勢明顯。 社區(qū)的布局是長條型，易形成樓盤的區(qū)域獨立性。 產品的戶型結構安排不合理，造成東西向戶型的出現。 二、劣勢（ W） 項目 處于非城市 CBD 地帶，商業(yè)推廣有一定的難度。 小區(qū)規(guī)劃設計獨具創(chuàng)意 ， 具有前衛(wèi)時尚性，引領潮流 。 28 第二節(jié) 本案項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢（ S） 豐富多樣的戶型面積，居住品質全面升級。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。 項目推廣 主題定位： 碭山至尊 旗艦名盤 商業(yè)以招商反租和業(yè)主自營兩種模式。 內部配套 綠化、監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)內有十萬多平米的 商業(yè)街 。 交付標準 主力產品 住宅：六層多層為主，六樓帶閣樓，半地下車庫，主力面積在 100－ 140 之間。 開發(fā)商 代理商 建造商 規(guī)劃設計 江蘇華城房地產開發(fā)有限公司碭山分公司 江蘇華城建筑工程有限公司 碭山縣建設局設計室 項目占地 建筑面積 物業(yè)類型 物業(yè)配比 畝 60 多萬平方米 小區(qū)共分為七大板塊，分別為天樞星居、天璇星居、天璣星居、天權星居、玉衡星居、開陽星居、搖光星居，以北斗星座命名，顯示上風上水。 27 本案樓盤分析： 項目名稱 項目位置 項目簡介 御都星城 安徽省碭山縣人民西 路 項目位于老城商業(yè)區(qū)，項目以大型商業(yè)區(qū)和 多層住宅為主 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 此項目 現無房可售，現在建 03 幢、 05 幢、 07 幢、 09 幢 其中 03 幢、 05 幢為拆遷還現房，不對外銷售 07 幢、 09 幢在建，現未對外銷售，所以未有銷售價格 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。 交付標準 主力產品 住宅：主力面積在 100 平米 — 120 平米左右 之間。 項目名稱 項目位置 項目簡介 在水一方 安徽省碭山縣人民東 路 碭山城區(qū)中部 住宅項目。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 威脅： 城東御都星城的銷售和在水一方項目的即將啟動 ，都會給其帶來一定的影響。 劣勢： 周邊生活配套 不 齊全， 環(huán)境衛(wèi)生不整潔。 “ 紫鑫花園 ”項目分析 優(yōu)勢： 1. 項目位于 碭山城區(qū)西側 ，東臨 氣象局、工商聯 ； 2. 小區(qū)規(guī)模較大（縣級標準），內部配套齊備（縣級標準）。 項目推廣 主題定位：置業(yè)紫鑫 生活舒心 備注：項目媒體發(fā)布，總 平圖，戶型圖另附。主力面積在 平米 — 平米 之間。 交付標準 外墻面磚，天然氣（開戶費自理），水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛 地，塑鋼窗，電子防盜門等，中空玻璃，電子對講單元門。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目名稱 項目位置 項目簡介 紫鑫花園 安徽省碭山縣中原路（大花園北側 500米） 踞碭城窗口地段，為規(guī)劃西部中心區(qū)，東至中原路，北至利民路；與規(guī)劃中新城關鎮(zhèn)政府相鄰。 銷售時價格較低。 備注：項目媒體發(fā)布，總平圖，戶型圖另附。 交付標準 防水涂料 ，水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛地，塑鋼窗，防火防盜門 主力產品 住宅：主力面積在 100－ 140 平米 之間。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四章 個案市場調查分析 第一節(jié) 碭山 樓盤個案分析 項目名稱 項目位置 項目簡介 麗苑 商住小區(qū) 安徽省碭山縣人民西 路 項目位于 人民西路、城河西路、育新北路的交匯處， 。 23 模 ， 市場 的 消化空間 還很大 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從目前在售的樓盤存量來看， 碭山 三年內潛在的市場供給積累 還沒有形成 規(guī) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。 碭山 城區(qū)的房地產市場需求量到底有多大，需要一些細致的調查分析工作。 故而我們也從這一個側面認為未來三年內的市場空間仍主要在新城區(qū)，適合為子女讀書購置房產的行為，中檔的市場空間仍然很大。因此城市化進程中為了子女 接受教育的購房大軍，形成了學校附近的房屋熱銷的局面，這也是 碭山 房地產市場的一大特色。 通過對城市道路及區(qū)域的走訪了解， 碭山 如果依靠自身的發(fā)展，目前老城區(qū)是完全可以更好的進行改造，現階段的市場前景還是可以預測的。 政府和市民最不愿意看到的就是低檔的樓盤充斥市場，但事實上是 碭山 人民從根本上不太愿意為高檔樓盤的設施買單，價格是其購房的首要考慮因素，這就形成了一個需求的矛盾。 22 第三節(jié) 碭山 房地產區(qū)域市場分析 市場起步較晚，總體發(fā)展水平不高，后期市場空間大 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 1F— 1812 元 /平米 1777 元 /平米 2F— 1848 元 /平米 1812 元 /平米 3F— 1900 元 /平米 1865 元 /平米 4F— 1795 元 /平米 1760 元 /平米 5F— 1777 元 /平米 1830 元 /平米 二 期 銷 售率 30％ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。20xx 年 12 月動工。 項目占地 180畝，總建筑面積 18 萬平方米，由 56 幢多層及 6 莊聯排別墅組成，總戶數1400 戶 ， 居住 人 口 約5000 人 。 均 價為1500元 / 平米 。 21 個在 6 樓，面積為 143平米左右，單 價 都 為2100 元 /平米。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 門 面面積 全是53 平米，價格為12800 元 /平米，均價為 120xx元 /平米 銷售情況 目前只剩 2套住宅，其中 1 套為 5樓，面積為132 平米左右，另外一 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。 3. 城西片區(qū)，所轄樓盤有“ 紫鑫花園 ” 。 20 第三章 碭山 房地產區(qū)域市場調查 第一節(jié) 碭山 房地產區(qū)域市場劃分 碭山 縣現有開發(fā)樓盤現狀，按區(qū)域劃分市場如下： 1. 城中片區(qū)，所轄樓盤有“ 麗苑商住小區(qū)” 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。 因此，居民購房區(qū)域的選擇仍集中于成熟區(qū)塊，但購買區(qū)域正日趨分散 ,從城市中心走到城市邊緣。 由于碭山城市建設正處在發(fā)展之中，城市擴容帶動了房地產業(yè)的發(fā)展 ,但地段優(yōu)劣是人們購房考慮的因素之一。住宅需求將更加多元化，梯度消費成為主流。 碭城城市功能的日趨完善，城市規(guī)模的日益擴大，將使更多的人民群眾在可心的家園過上舒服的生活，共同享受城市發(fā)展的成果 。經濟開發(fā)區(qū)建設快速推進，多條大道四通八達，匯源集團等 13 家知名企業(yè)正加快項目建設。此外，啟動了以縣行政中心為龍頭的政務新區(qū)建設，加快了老城區(qū)拆遷改造步伐，帶動了新區(qū)開發(fā)建設。碭山縣委、縣政府在完成了《縣城總體規(guī)劃》修編工作的基礎上，將拉大城市框架和提升城市品位并重，新城拓展、舊城改造和經濟開發(fā)區(qū)建設一齊抓。 19 力拉大碭城城市框架，加快基礎設施建設進 度，形成了老城區(qū)、政務新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)三區(qū)聯動建設碭城的 新格局。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第四節(jié) 碭山 房地產市場發(fā)展預測 碭山縣圍繞“綠水新城、居住佳境、商貿新區(qū)、投資熱土”的功能定位，強 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。在戶型設計上，大多數人對客廳十分重視，不僅偏好客廳朝南，而且要求客廳夠大，夠氣派；同時他們也很注重主人臥房的私密性，強調私人空間。有小區(qū)環(huán)境方面，他們認為小區(qū)的人文環(huán)境和周邊配套環(huán)境顯得尤其重要。 本案購房者對于住宅，他們認為好的樓盤應該有體現其定位和個性彰顯之處，認為房屋設計應該以人為本，對現代科技在住房配套設施方面上的應用比較注重。 （二）目標消費群體特征描述 本案的目標消費群 體比較集中，大致可分為兩類： 一類是中、高收入者，他們主要是各類企業(yè)、事業(yè)單位、政府的管理人員和私營業(yè)主； 另一類是收入不太高但比較穩(wěn)定的工薪階層。 但對小區(qū)的物業(yè)管理水平和房屋結構、套型布局合理性的要求也是很主要的。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 被訪者中有 94%的人對物業(yè)管理收費標準認為應在每月每戶為 — 元 /平米范圍內。 1 在安全保障系統(tǒng)方面， 91%的人希望有住戶報警系統(tǒng)和可視對講系統(tǒng) ,有 79%的人要求配備寬帶。 被訪者中有 94%的人愿意接受 100— 130 平米左右的戶型。 被訪者中 92%喜愛小區(qū)內部設施方面要有中心綠化廣場和戶外活動區(qū)域并且要有相應的體育器械和設施。 被訪者中 97%的人明確表示對住房房款在 17— 20 萬元能接受， 居民認為 購房首期款應在 6— 8 萬元 左右 ,月還貸款額 800— 1000 元左右，貸款年限 10— 15 年左右為宜。 被訪者中 94%的人傾向于毛胚房。 被訪者中 98%的人認為臥室朝南是第一選擇； 83%的人認為客廳朝南是第一選擇； 29%的人認為主臥室與次臥室朝南客廳朝北的組合。 17 目標消費群對物業(yè)管理公司的要求不太高，價格承受力較低，走訪的幾家小區(qū)的物業(yè)管理收費標準情況來看，大多數 小區(qū)物業(yè)管理 收費每月每戶為 — 元 /平米左右。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新 房地產資料近千個。 為了全 面揭示城區(qū)居民住房現狀，掌握居民購房的規(guī)模、結構、水平及有關需求，為進一步提高居民居住條件提供依據 ,我們 對城區(qū)居民住房現狀及購房需求進行調查 。 事實上，隨著科技的發(fā)展，生活的提高，單有智能化管理并不能夠定位就是高檔住宅區(qū)。 智能化管理將不成為將來樓市的賣點，而是必備的元素。 在小區(qū)內