【正文】 第二步是輻射整個(gè)溫州南部，成為南部的樗性重要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)實(shí)體，開始超越其他房地產(chǎn)實(shí)體的范疇，升華到溫州南部經(jīng)濟(jì)的商業(yè)推進(jìn)器，真正成為一個(gè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的代表性空間。這是本案最為重要的一個(gè)靈魂性戰(zhàn)略目標(biāo)。另以周邊低質(zhì)樓盤作鋪墊，將該項(xiàng)目做成功，更能引起該區(qū)域的關(guān)注度，并從該區(qū)域脫穎而出，成為消費(fèi)都所關(guān)注的焦點(diǎn)。D、產(chǎn)品價(jià)值“好酒不怕巷子深”、“好房子不怕遠(yuǎn)離市中心”，如何將小區(qū)完善的配套設(shè)計(jì)加以精心雕琢、力爭創(chuàng)造精品。C、交通價(jià)值利用交通優(yōu)勢，開通專線巴士，將項(xiàng)目與城區(qū)直線的距離縮小，將小區(qū)融入城區(qū)，消除居民對交通、對工業(yè)區(qū)、對距離的顧慮。我們一方面充分借助“中馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的品牌來搭建和樹立本案的形象品牌；另一方面以產(chǎn)品的質(zhì)素，如高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高水平的樓宇設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量、優(yōu)美的小區(qū)生活環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本案的價(jià)值品牌。A、品牌價(jià)值項(xiàng)目品牌由企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌兩部分構(gòu)成。D、“90/70”政策限制下，想要挖掘項(xiàng)目最大價(jià)值利潤，就必然存在非常的政策風(fēng)險(xiǎn)。B、農(nóng)民拆遷能否順利“項(xiàng)目”拆遷工作包括農(nóng)民房及張氏宗祂拆遷能否順利將直接影響到項(xiàng)目開發(fā)周期，關(guān)系到入市時(shí)間。將地段不利因素徹底消除，將噪聲污染降低至最低程度。項(xiàng)目市場機(jī)會(huì)A、城市東進(jìn)的步伐加快，拓寬了項(xiàng)目的升值空間城市整體發(fā)展沿以人民為軸線，仁英路輔干道，新區(qū)快速發(fā)展的輻射作用，將會(huì)使項(xiàng)目板塊升值，而且升值空間相對較大B、正值大量拆遷戶購房時(shí)期?？顚Ｓ?，拆遷戶購房需求迫切，用于自己居住的拆遷戶增多，具有較大的剛性需求。C、周邊配套不完善,建設(shè)周期長“項(xiàng)目”周邊配套不完善，規(guī)劃時(shí)間未定，可變因素多。項(xiàng)目的劣勢A、地段檔次低周邊安居房影響“項(xiàng)目”的整體形象和檔次，同時(shí)對項(xiàng)目的價(jià)格定位造成極大的阻礙。E、開發(fā)商實(shí)力雄厚作為開發(fā)商“中馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，在市民心中可信度較高，已在本地成功開發(fā)了維多利亞花園形成一定的知名度和美譽(yù)度。D、直接競爭對手較少目前“項(xiàng)目”附近的樓盤較多，但銷售已接近尾聲，且以安置房為主。（二）項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢A、地理位置、規(guī)模項(xiàng)目“項(xiàng)目”位于體育場路，建興路，仁英路，處于新區(qū)，板塊升值潛力大；項(xiàng)目規(guī)模大B、交通便利，四通八達(dá)“項(xiàng)目”北面有建興貫穿104國道，西面體育場已開通A1公交車，這為住戶出行帶來了極大的交通方便C、區(qū)域配套優(yōu)勢項(xiàng)目位于靈溪新城區(qū)，擁有新城發(fā)展的美好前景，是靈溪居住的理想地段。僅迎體育場路兩側(cè)為商品房地塊，但未出讓。（2）地塊附近市政配套并未完全健全，周邊配套有在建小學(xué)，浙閩邊貿(mào)物流中心，交警支隊(duì)，消防隊(duì)，萬隆超市，蒼南工業(yè)園區(qū)等。銷售手段在營銷推廣方面，項(xiàng)目涉及樓盤展示、圍墻廣告、戶外廣告等措施，策劃等基本沒有涉足。從目前的二手市場看，項(xiàng)目近期的交易量最為活躍，且直過戶房源較多，有些朝向好、套型佳的房源，價(jià)格上漲500元/㎡左右，二手價(jià)格上升較快。價(jià)格走勢05年一期小高層開盤均價(jià)3000多元/㎡，目前二手市場價(jià)格4700—4800元/㎡；08年2月21日二期高層開盤起價(jià)3600元/㎡，均價(jià)4600元/㎡，目前二手市場價(jià)格5000—5500元/㎡?？蛻羧后w走訪中介了解到：以在當(dāng)?shù)貑挝还ぷ鞯纳习嘧鍨橹魇蹣菑d樓盤現(xiàn)場售樓電話057764856666/64856020可比項(xiàng)目五：維多利亞花園樓盤名稱維多利亞花園（在建，已開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置仁英路與上江路交匯處規(guī)模類型6幢小高層周邊市政配套縣政府行政中心、蒼南中學(xué)建筑風(fēng)格歐式現(xiàn)代占地面積18204㎡建筑面積㎡容積率綠 化 率35%發(fā) 展 商浙江中弛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商好望角建筑設(shè)計(jì)浙江求新建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)杭州藍(lán)天園林集團(tuán)施工單位浙江省長城建設(shè)集團(tuán)有限公司交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤均價(jià)5700元/㎡總 戶 數(shù)220中介價(jià)格5000元/㎡中介評價(jià)開盤價(jià)過高發(fā)售時(shí)間2008年2月22日入伙時(shí)間車位數(shù)量88個(gè)戶均車位物業(yè)管理溫州美益物管管 理 費(fèi)㎡戶型類型戶 型二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)五室二廳二衛(wèi)面積㎡118130140170200240套數(shù)121721620比 例5％78％7％9％銷售率40％中介情況5800元/㎡的開盤均價(jià)，市場普遍反映價(jià)格偏高，且暫無二手掛牌房源售樓廳樓盤現(xiàn)場，靈溪仁英路619號(hào)售樓電話057768709378可比項(xiàng)目六：怡和城市家園樓盤名稱怡和城市家園（在建、已開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置玉蒼路與站前大道交匯處交通狀況正門朝向玉蒼路，目前尚未有公交站點(diǎn)，隨著玉蒼路的竣工，進(jìn)入市中心方便。交付之后，價(jià)格幅度仍會(huì)有一定的上漲空間。建筑面積175000㎡容積率綠 化 率45%發(fā) 展 商?hào)|廈建設(shè)集團(tuán)代 理 商無建筑設(shè)計(jì)瑞安市建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)瑞安市建筑設(shè)計(jì)研究院施工單位溫州市第三建筑工程有限公司交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤均價(jià)住宅3500元/㎡商業(yè)10000元/㎡總 戶 數(shù)830戶中介價(jià)格多層5300—5400元/㎡小高層6000元/㎡左右中介評價(jià)戶型面積偏大建筑密度過高發(fā)售時(shí)間05年開盤入伙時(shí)間08年6月30日車位數(shù)量523個(gè)戶均車位：1物業(yè)管理廣廈物業(yè)管 理 費(fèi)1元/㎡正門朝向站前大道，目前有公交站點(diǎn)，交通便捷。二期開盤均價(jià)與一期相比，上漲幅度超過30%，且二期開盤期間出現(xiàn)了眾多客戶徹夜排隊(duì)的現(xiàn)象，銷售異?；鸨?，而目前的二手市場中，幾乎無二期掛牌房源。建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義規(guī)模類型24幢多層，8幢小高層，一梯二戶建筑住宅占地面積100000多㎡建筑面積160000㎡容積率綠 化 率40%發(fā) 展 商溫州華中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代 理 商溫州三角洲開盤均價(jià)一期3000元/㎡左右二期4000元/㎡左右總 戶 數(shù)一期291套二期370套中介價(jià)格5000元/㎡左右中介評價(jià)多層戶型好，綠化好，地段比較偏發(fā)售時(shí)間一期04年5月開盤二期07年2月開盤三期下半年開盤入伙時(shí)間一期06年底二期08年11月車位數(shù)量100多戶均車位7：1物業(yè)管理鴻翔物業(yè)管 理 費(fèi)㎡正門朝向人民大道，交通便捷。社區(qū)配套中心幼兒園、時(shí)代名人會(huì)所、網(wǎng)球場周邊市政配套縣政府，蒼南中學(xué)，水景公園，外婆家，中國移動(dòng)，第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)，規(guī)劃中的中心廣場，體育公園，兒童公園，科技文化中心，靈溪金融中心，八街商業(yè)步行街客戶群體靈溪老城區(qū)升級換房的經(jīng)營戶以及馬站鎮(zhèn)、礬山鎮(zhèn)、金鄉(xiāng)鎮(zhèn)、橋墩鎮(zhèn)、赤溪鎮(zhèn)、水頭鎮(zhèn)（平陽）等地的外出經(jīng)商者。正門朝向人民大道，交通便捷。而縱觀其所處的區(qū)位地段以及整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，它已經(jīng)具備了打造第二個(gè)“時(shí)代”的可塑性。與之相反的維多利亞花園，開盤均價(jià)達(dá)到5800元/㎡，市場普遍反映價(jià)格偏高，且暫無二手掛牌房源。而位于其正對面的東方景園，與“時(shí)代”存在規(guī)模、區(qū)位等方面同質(zhì)化的現(xiàn)象，但整個(gè)小區(qū)的空間規(guī)劃設(shè)計(jì)布局與“時(shí)代”存在天壤之別，單憑這一點(diǎn)，它已經(jīng)失去了打造高端物業(yè)的可能性，項(xiàng)目差異性顯而易見。區(qū)域內(nèi)開發(fā)的一系列項(xiàng)目逐漸成為許多蒼南商人歸鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)定居的首選地。板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)（人民大道以北，仁英路以南）已建項(xiàng)目：時(shí)代都市廣場、東方景園、綠都花城；在建項(xiàng)目：華府新世界家園（建興路以南，仁英路以北）地塊項(xiàng)目：本項(xiàng)目；在建項(xiàng)目：維多利亞花園安置小區(qū)：官堂小區(qū)、上江小區(qū)、府后小區(qū)、府東小區(qū)、百丈小區(qū)。分析：新區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的市政規(guī)劃，大規(guī)模住宅的開發(fā)建設(shè)，將促使其受到當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)置業(yè)群體的關(guān)注，潛在需求量將隨之攀升。充分依據(jù)生態(tài)建設(shè)理念，利用山、水、田野等自然環(huán)境要素，與城市建筑、廣場、綠地、河道等城市景觀要素有機(jī)結(jié)合，處處突出新區(qū)山水城市的魅力。綠地規(guī)劃規(guī)劃綠地系統(tǒng)采用點(diǎn)狀、帶狀、鍥形綠地相結(jié)合的布局手法，形成一個(gè)有機(jī)的生態(tài)綠地系統(tǒng)，人均綠地面積近15平方米。次干道有站南路、江濱路、緯八路、仁英路等。規(guī)劃拓寬建興路和玉蒼路以及環(huán)城南路組成東西向主干道?！? 在新區(qū)建設(shè)新的行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心，重點(diǎn)建設(shè)縣規(guī)劃建設(shè)局、國稅局、疾控中心、自來水公司等單位辦公樓；圖書館、博物館、影劇院、科技展覽廳、文化活動(dòng)中心、體育館、游泳池、中小學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、社會(huì)福利中心、綜合市場、星級賓館、市民廣場、人工湖和公園等。配套規(guī)劃新區(qū)以建設(shè)省內(nèi)一流縣城為目標(biāo)，高投入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共設(shè)施。其中沿玉蒼路約690畝，沿體育場路約240畝，沿站前大道約170畝，沿祥和路約250畝。南部組團(tuán)自然環(huán)境較好，為開發(fā)重點(diǎn)。住宅規(guī)劃　 新區(qū)以橫陽支江為界，劃分為南、北兩個(gè)城市居住組團(tuán)。東南片自然環(huán)境優(yōu)越，結(jié)合城市科教中心，拓展城市適居功能和旅游休閑功能。東北片和東南片都為新區(qū)。“三片”即西片、東北片、東南片。位于站前大道東側(cè)，規(guī)劃成為蒼南行政、商業(yè)、文體中心。相關(guān)銜接：未來靈溪將形成的總體布局為：一心兩軸三片。（二）項(xiàng)目地段描述新區(qū)板塊總體規(guī)劃新區(qū)位于縣城中東部，北臨正在建設(shè)中的溫福鐵路，南跨橫陽支江，東與靈江山海協(xié)作區(qū)接壤，104國道、甬臺(tái)溫高速公路穿境而過，區(qū)位優(yōu)勢明顯。劃分依據(jù)如下：人民大道與當(dāng)?shù)厝怂追Q的“五街”即江灣路商業(yè)區(qū)直接相連，新區(qū)規(guī)劃以后，蒼南縣政府也已進(jìn)駐其中，且時(shí)代都市廣場等一系列典型樓盤分布在其沿線區(qū)域。