【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8 ㎡三房 目前 2020 上半年 花園城五期 競(jìng)爭(zhēng) 71 ㎡一房 8388㎡二房 目前 2020 上半年 蘭溪谷三期 競(jìng)爭(zhēng)面 面積區(qū)間（㎡） 2020 年銷售期 項(xiàng)目名稱 從產(chǎn)品來(lái)看：蘭溪谷三期、花園城五期與本項(xiàng)目在有部分競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)銷售價(jià)格進(jìn)一步確定蛇口競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 —— —— 水灣村舊改 招商雍景灣 —— —— 銀海蛇口東項(xiàng)目 —— —— 陽(yáng)光海濱花園 —— —— 招商 K4010013 項(xiàng)目 大 24000 以上 155245 ㎡ 半島城邦二期 大 2600030000 6988 ㎡二房 138 ㎡三房 花園城五期 大 35000 71 ㎡一房 8388㎡二房 蘭溪谷三期 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡） 面積區(qū)間（㎡） 項(xiàng)目名稱 從銷售周期、產(chǎn)品、銷售單價(jià)與總價(jià)來(lái)看，蘭溪谷三期、花園城五期是本項(xiàng)目蛇口一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，但從地域性而言，可列為二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 2020 年底 2020 年 —— —— —— —— 高層 43433 6558 華嶸榕公館 2020 年底 2020 年 —— —— —— 40 ㎡平層 55 ㎡復(fù)式 高層復(fù)式 小高層公寓 20790 5000 天健時(shí)尚名苑 福田在售及待售樓盤(pán)分析 在 售 項(xiàng)目 占地面積 （㎡） 建筑面積 （㎡） 物業(yè)類型 面積區(qū)間 均價(jià) （元 /㎡） 目標(biāo)客戶群 主要購(gòu)買因素 銷售周期 首座 —— 33078 高層公寓 40 ㎡一房 130 ㎡ 33000 福田 /投資客居多 /中層管理人員 中心區(qū)域 /配套成熟 /升值潛力 目前 2020 年底 深港 1號(hào) 11000 90000 高層 3860 ㎡二房 25000 福田香港客戶居多 /政策前投資客居多，政策后自住客比例增大 投資回報(bào)高 /口岸物業(yè) /大社區(qū) /配套成熟 /升值潛力 目前 2020 上半年 大中華國(guó)際金融中心 18600 197801 復(fù)合體 58127 ㎡一房 三房 50000 以上 福田 /投資客居多、中高層管理者 中心地段 /豪華裝修、物管 目前 2020 上半年 待 售 廊橋國(guó)際 18781 98200 塔樓小戶 70100 ㎡ —— —— —— 2020 年 2020 年 福田 居 住 區(qū) 核心價(jià)值訴求：城市成熟度 3 萬(wàn) 主要產(chǎn)品 種類：中小戶型 配套：行政中心，交通、教育、生活、商業(yè)、娛樂(lè)等配套齊全 客群：客戶高端，福田客戶居多，注重投資回報(bào) 產(chǎn)品：中小戶型為主，與項(xiàng)目 8590 平產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)銷售期和產(chǎn)品確定福田中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)面 競(jìng)爭(zhēng) 70100 ㎡ 2020 年 2020 年 廊橋國(guó)際 —— 2020 年底 2020 年 華嶸榕公館 40 ㎡平層 55 ㎡復(fù)式 2020 年底 2020 年 天健時(shí)尚名苑 58127 ㎡一房 三房 目前 2020 上半年 大中華國(guó)際金融中心 3860 ㎡二房 目前 2020 上半年 深港 1號(hào) 40 ㎡、 130 ㎡ 目前 2020 年底 首座 競(jìng)爭(zhēng)面 面積區(qū)間（㎡） 2020 年銷售期 項(xiàng)目名稱 從銷售周期、產(chǎn)品來(lái)看，廊橋國(guó)際是本項(xiàng)目福田中心區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 根據(jù)銷售價(jià)格進(jìn)一步確定福田競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 大 預(yù)計(jì) 2500030000 70100 ㎡ 廊橋國(guó)際 —— —— 華嶸榕公館 —— 40 ㎡平層 55 ㎡復(fù)式 天健時(shí)尚名苑 50000 ㎡以上 58127 ㎡一房 三房 大中華國(guó)際金融中心 25000 3860 ㎡二房 深港 1號(hào) 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 當(dāng)前成交均價(jià)（元 /㎡） 面積區(qū)間（㎡） 項(xiàng)目 名稱 從銷售周期、產(chǎn)品、銷售單價(jià)與總價(jià)來(lái)看，廊橋國(guó)際是本項(xiàng)目福田中心區(qū)一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，考慮到地域性，可列為二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)。 競(jìng) 爭(zhēng) 區(qū) 域 分 析 客戶高端，福田客戶居多 客戶來(lái)源廣泛，以南山、福田、香港客戶為主，因其靠近港口，海景資源豐富，吸引一定比例外國(guó)人居住 寶安中心區(qū)項(xiàng)目已向關(guān)內(nèi)客戶招手 客戶高端，以南山、福田、香港企業(yè)主與高管為主 南山、福田投資兼自住客為主 客戶群 注重投資回報(bào) 行政中心 配套成熟 區(qū)域價(jià)值 福田中心區(qū) 看重景觀、位置便利性與投資回報(bào) 配套成熟 國(guó)際性 濱海 蛇口 看重投資回報(bào)與 成熟配套 行政中心 配套成熟 寶安中心區(qū) 后海濱海豪宅區(qū)，看重身份象征、居住環(huán)境與投資回報(bào) 區(qū)域價(jià)值 海景資源 后海 看重景觀與片區(qū)成長(zhǎng)性 前海規(guī)劃 生態(tài)資源 前海 主要購(gòu)買因素 核心訴求 區(qū)域 項(xiàng)目定位 前海項(xiàng)目定位多以雙灣、前海中心、南山及本身產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行闡述 前海水城鼎級(jí)樓王 鼎泰風(fēng)華奧斯卡 前海中心矜罕公館 東方銀座公館 項(xiàng)目 項(xiàng)目定位 田廈翡翠明珠 南山心，再造城 向南瑞峰 雙灣軸心， mix 筑品 萬(wàn)豪月半山 蛇口半山鹿邸 銘筑 雙灣之上，藏山臻品 紫園 大南山邊純別墅 灣區(qū)半山家園純墅 營(yíng)銷推廣價(jià) 值 推廣渠道 戶外廣告牌：福田下沙天橋、南山等 其他：網(wǎng)絡(luò)、樓體 紫園 項(xiàng)目 推廣渠道 合正匯一城 戶外廣告牌：福田竹子林及寶安 其他：網(wǎng)絡(luò)、短信、報(bào)紙、地鐵、銀 行賬單直郵、樓體 麗灣國(guó)際公寓 戶外廣告牌：后海 其他：短信、樓體、網(wǎng)絡(luò)等 鼎泰風(fēng)華奧斯卡 戶外廣告牌 :前海路與桂廟路 其他：網(wǎng)絡(luò)、短信、報(bào)紙、樓體等 萬(wàn)豪月半山 戶外廣告牌：后海 其他：短信、樓體等 田廈翡翠明珠 戶外廣告牌：南山區(qū)委附近 2塊 其他：樓體 向南瑞峰 戶外廣告牌：后海大道樂(lè)安居附近 其他：網(wǎng)絡(luò) 、樓體、短信等 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及前海典型項(xiàng)目推廣渠道 前海項(xiàng)目定位 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及前海典型項(xiàng)目推廣渠道多樣，輻射福田、南山客戶 區(qū) 域 競(jìng) 爭(zhēng) 策 略 落 地 前海規(guī)劃 生態(tài)資源 強(qiáng)調(diào)國(guó)際性 及未來(lái)！ 前海規(guī)劃 強(qiáng)調(diào)未來(lái) 商務(wù)中心 稀缺性 關(guān)內(nèi)位置 前海規(guī)劃 生態(tài)資源 價(jià)格 前海規(guī)劃 生態(tài)資源 產(chǎn)品 應(yīng)對(duì) 訴求點(diǎn) 吸引 分流 攔截 分享 引領(lǐng) 策略 項(xiàng)目 策略 應(yīng)對(duì) 行政中心 配套成熟 區(qū)域價(jià)值 配套成熟 國(guó)際性 濱海 行政中心 配套成熟 最高端居住區(qū) 區(qū)域價(jià)值 海景 前海中心規(guī)劃 核心訴求 福中 蛇口 寶中 后海片區(qū) 前海 PK 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目占位與營(yíng)銷啟示 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 半島城邦二期 鴻威海怡灣 鼎泰風(fēng)華奧斯卡 德尚世家花園 160175 蘭溪谷三期 花園城五期 半島城邦二期 華海瀾灣 合正匯一城 鼎泰風(fēng)華奧斯卡 德尚世家花園 鼎泰風(fēng)華奧斯卡 中海陽(yáng)光玫瑰園 依山伴云 115150 廊橋 國(guó)際 蘭溪谷三期 花園城五期 佳華名苑 鴻榮源 N16 項(xiàng)目 合正匯一城 萬(wàn)豪月半山 向南瑞峰 中泰藝術(shù)名庭 銘筑 中海陽(yáng)光玫瑰園 依山伴云 8590 二級(jí) 一級(jí) 二級(jí) 一級(jí) 二級(jí) 一級(jí) 二級(jí) 一級(jí) 二級(jí) 一級(jí) 區(qū)域競(jìng) 爭(zhēng)等級(jí) 福田 蛇口 后海 寶安中心區(qū) 前海 區(qū)域 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手圈定 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)域廣泛 注：白色表一手房競(jìng)爭(zhēng) 黃色表二手房競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：以 “銷售周期”作為首要因素篩選，再根據(jù)產(chǎn)品線、規(guī)模、價(jià)值訴求圈定本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，研究本案競(jìng)爭(zhēng)支點(diǎn)！ 中 泰 藝 術(shù) 名 庭 競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在價(jià)值訴求點(diǎn)（區(qū)域規(guī)劃與山景資源）、產(chǎn)品（ 7590 平）、城市配套（成熟）形成競(jìng)爭(zhēng)！ 基礎(chǔ)信息： 物業(yè)類別 高層住宅 占地面積 3878 平米 建筑面積 18614 平米 容積 率 產(chǎn)品規(guī)劃 A座 32層， B 座 28 層 項(xiàng)目特性： ，區(qū)內(nèi)配套極少 ：居住以及商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全。 ：東濱路與向南路交匯處，交通便利。但噪 音較大 ：體量為 萬(wàn)㎡，遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目 ：主營(yíng)金融投資，房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)淺！ 產(chǎn)品戶型 7090 ㎡兩房、三房 價(jià)格 預(yù)計(jì)均價(jià) 萬(wàn) /平，總價(jià) 80300 萬(wàn) 潛在供應(yīng) 229 套 車位 120 項(xiàng)目狀態(tài) 施工階段 開(kāi)發(fā)商 深圳市眾聯(lián)業(yè)貿(mào)易有限公司 本案 本案 競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在產(chǎn)品（ 7590 平）、城市配套（成熟）、價(jià)值訴求（區(qū)域規(guī)劃與山景資源）形成競(jìng)爭(zhēng)！ 基礎(chǔ)信息： 物業(yè)類別 高層住宅 占地面積 12511 平米 建筑面積 37535 平米 產(chǎn)品規(guī)劃 3棟 34層高的高層和 2 棟 11 層高的小高層 項(xiàng)目特性： 、區(qū)內(nèi)配套極少 ：中小戶型 ：位于南山較繁華地段，坐落于大南山腳 下，安靜，享有山景資源 ：體量近 4 萬(wàn)㎡，小于本項(xiàng)目 ：知名度較低。 產(chǎn)品戶型 7989 ㎡兩房、三房 價(jià)格 26800 潛在供應(yīng) 432 套 車位 250 項(xiàng)目狀態(tài) 已開(kāi)盤(pán) 開(kāi)發(fā)商 深圳市荔芳園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銘筑 合正匯一城 競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在城市配套（成熟）、規(guī)模（大城市綜合體）、產(chǎn)品 (75150平，規(guī)劃好、自身配套多）與品牌力（知名品牌商）形成競(jìng)爭(zhēng) 基礎(chǔ)信息： 物業(yè)類別 都市綜合體 占地面積 57000 平米 建筑面積 331520 平米 容積率 產(chǎn)品規(guī)劃 7棟高層住宅和 1 棟商務(wù)公寓 項(xiàng)目特性： ，自身配套多 ： 城市中高端住宅。 ：西鄉(xiāng)大道旁，交通、商業(yè)、生活等較配套成熟。 ：體量為 33 萬(wàn)㎡，是項(xiàng)目的四倍。 ：高容積率，片區(qū)人多擁擠，景觀稀缺。 ：開(kāi)發(fā)合正園等多個(gè)樓盤(pán)，有較高知名度 產(chǎn)品戶型 70150 ㎡兩房 四房 價(jià)格 22020 以上 潛在供應(yīng) 2020 套 項(xiàng)目狀態(tài) 即將開(kāi)盤(pán) 開(kāi)發(fā)商 深圳市合正房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 本案 華海瀾灣 競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：與本案在城市配套（成熟）、產(chǎn)品（ 115160 平）形成競(jìng)爭(zhēng) 基礎(chǔ)信息： 物業(yè)類別 高層住宅 占地面積 17992 平米 建筑面積 63061 平米 容積率 產(chǎn)品規(guī)劃 2棟 項(xiàng)目特性： 、區(qū)內(nèi)配套少 ：城市中高端住宅。 ：地鐵附近，交通、商業(yè)、生活等配套成熟。 ：體量為 6 萬(wàn)㎡，小于本項(xiàng)目。 ：贈(zèng)送大 (25%左右 )、綠化高。 ：主營(yíng)建筑施工以及建材 本案 主力戶型 110160 ㎡ 價(jià)格 19000 潛在供應(yīng) 248 套 車位 328 項(xiàng)目狀態(tài) 已開(kāi)盤(pán) 開(kāi)發(fā)商 深圳市方華房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 鴻榮源 N16 項(xiàng)目 規(guī)劃及地鐵是投資者主要考慮因素 本案 本案 鴻榮源 N16 項(xiàng)目 地鐵 1號(hào)延長(zhǎng)線 寶安中心站 寶安體育站 基礎(chǔ)信息： 物業(yè)類別 高層住宅 占地面積 10000 平米 建筑面積 90000 平米 產(chǎn)品規(guī)劃 2 棟 32 層 L型塔式高層 項(xiàng)目特性： 、區(qū)內(nèi)配套較少 ：中小戶型 ：典型地鐵口物業(yè)，與寶安體育館僅一街之 遙，有噪音 ：體量近 9 萬(wàn)㎡，接近本項(xiàng)