【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)地產(chǎn) 戰(zhàn)略策劃 和運(yùn)作 的“ 南京經(jīng)典 集團(tuán) ” 通過 對 地塊 進(jìn)行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上， 提出針對 地塊 運(yùn)作的 定位 可行性 思路，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出以“復(fù)合型 主 題 市場交易中心 ”發(fā)展理論為指導(dǎo)，將“ 商業(yè)市場 ”的概念提升為 “ 新型的、 有完善配套服務(wù)功能的，以 商品批發(fā)、零售 為主題的、經(jīng)營有 小商品、農(nóng)副產(chǎn)品 和其它商品的、引入信息系統(tǒng)（ Inter 網(wǎng)絡(luò)）的 21 世紀(jì)商業(yè)革命的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化 市場交易 集群 ” 的概念，并通過發(fā)展 項(xiàng)目 地塊 、亦即通過以各種主題交易市場為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動 宣州 區(qū)乃至 宣城市 商業(yè)市場 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。依托 地區(qū)現(xiàn)有 商業(yè)市場 的基礎(chǔ)，構(gòu)建 地區(qū)性最大的、具有國際水平的、集多種商品的交易市場 群 ，這里將成為 多種商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、 信息中心等方面的龍頭地位。 通過前瞻性戰(zhàn)略思路的 陽德東路 地塊 ，圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會使得 宣城 區(qū) 可獲得更為廣闊的發(fā)展空間，從而加快 宣城 區(qū) 的城市化進(jìn)程，建設(shè)成為以多個(gè)文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題 商業(yè)市場 產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。即通過“ 陽德東路 地塊 ” 地塊 的實(shí)施，將大大加速 地區(qū) 的城市化、現(xiàn)代化、國際化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)商業(yè)配套、生活配套和社會配套發(fā)展協(xié)調(diào)的城區(qū)格局。 宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 5 該地塊所開發(fā)項(xiàng)目擬規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參考如下：市場總規(guī)劃紅線用地約 202000平方米（約 300 畝），土地性質(zhì)為綜合用地，規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積約 300000 平方米。地塊擬建設(shè)成宣城首家集聚式商業(yè)市場集群，涵蓋了農(nóng)副（農(nóng)林牧副漁）產(chǎn)品批發(fā)市場約計(jì) 4 萬平米；副食品批發(fā)市場約計(jì) 4 萬平方米；小商品市場約計(jì) 6 萬平方米；生活居住配套約計(jì) 12 萬平方米，另加配套倉儲 物流 4 萬平方米。 項(xiàng)目擬計(jì)劃于 2020 年 11 月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，于 2020 年 6 月開始動工建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)總工期約 24 個(gè)月，預(yù)計(jì)于 2020 年 9 月進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售期，其銷售周期約 20 個(gè)月。其項(xiàng)目總投資（含土地成本為約 4500 萬元） 約 5 億元，項(xiàng)目預(yù) 計(jì)總銷售收入 約 9 億元。 本地塊可行性開發(fā)概述： 項(xiàng)目總投資約 5 億人民幣，預(yù)計(jì)向政府上繳約 8000 萬元稅收； 先進(jìn)的 集聚式商業(yè)市場集群 模式，帶來領(lǐng)先的營銷理念。 促進(jìn)市場交易，活躍地方經(jīng)濟(jì)，吸引外來客商； 項(xiàng)目正式啟動運(yùn)營后，結(jié)合經(jīng)營產(chǎn)業(yè)鏈共計(jì)可提供約 50000 多個(gè)就業(yè)崗位，大大支持宣城城鄉(xiāng)人民創(chuàng)業(yè)及就業(yè)工程； 龐大的經(jīng)濟(jì)體，帶動宣城農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等多行業(yè)發(fā)展； 項(xiàng)目投入運(yùn)營后，可實(shí)現(xiàn)年利稅上繳政府約 1 億人民幣； 項(xiàng)目涉及行業(yè)的廣泛性以及大規(guī)模、高規(guī) 格，講進(jìn)一步提升宣城在 “ 皖東南都市經(jīng)濟(jì)圈 ” 中的經(jīng)濟(jì) 影響力和 輻射力； 宣城首家 集聚式商業(yè)市場集群， 滿足宣城百姓與消費(fèi)者多樣、便捷、優(yōu)質(zhì)、實(shí)惠的家居購物需求； 項(xiàng)目所打造的多功能物流中心有助于改善宣城散亂差的物流環(huán)境，將外地和本地貨運(yùn)車輛進(jìn)行集中裝卸和管理，從而提升城市的交通和管理能力，規(guī)范城市物流貨運(yùn)市場）； 項(xiàng)目有助于政府對現(xiàn)有九州市場、宣州市場、不規(guī)范的農(nóng)貿(mào)市場等影響城市形象和不利于推進(jìn)城市科學(xué)建設(shè)的臟、亂、差的市場進(jìn)行科學(xué)并遷、外移，從而推動政府對城區(qū)稀缺優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行科學(xué)置換和升級； 項(xiàng)目有助于推進(jìn)宣城城市的科學(xué)建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升宣城旅游城市的形象，有助于宣城申報(bào)國家級示范城市等榮譽(yù)稱號，有助于進(jìn)一步改善宣城的投資環(huán)境，從而吸引更多優(yōu)質(zhì)的外來投資。 地塊規(guī)劃要點(diǎn)設(shè)定： 總用地面積： 202000 平方米 總建筑面積： 300000 平方米 建筑密度：≤ 43% 綠化率：≥ 15% 容積率：≤ 機(jī)動車停車位與非機(jī)動車停車位按地方規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定 宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 6 一、地塊整體 分析 （一） 陽德東路 地塊地塊簡介 地塊位置 陽德東路 地塊地塊地處宣城東部，南臨陽德東路、東靠雙橋與宣廣高速宣 東口、西接?xùn)|西橋與水陽江、北側(cè)為莊戶農(nóng)田。 地塊交通分析 地塊周邊的交通組織以陽德東路為主，通達(dá)全宣城；進(jìn)而以高速公路宣城東為樞紐輻射外埠，有一定的交通 道路 基礎(chǔ)。 目前通行公交線路僅 6 路車，并有城鄉(xiāng)短途巴士往返，交通尚為便利。但區(qū)域內(nèi) 城鎮(zhèn)居民的 居住區(qū)域較少，很大程度上制約著發(fā)展的需要。 宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 7 地塊區(qū)域環(huán)境分析 （ 1） 商業(yè)形態(tài) 目前地塊周邊基本上以汽車零配件銷售 、維修的自營店以及木材批發(fā)市場 等 商業(yè)形態(tài)為主，是典型的城鎮(zhèn)邊緣商業(yè)，這部分商業(yè)基本上是自發(fā)形成，無管理、 小規(guī)模，導(dǎo)致整體環(huán) 境的臟亂 。 （ 2）人口特性 區(qū)域外地流動人口少， 基本上以地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主， 人員 文化 素質(zhì)偏低 ，但隨著宣城的城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)居民也在渴求生活質(zhì)量與環(huán)境的進(jìn)一步提升，能夠正式融入進(jìn)城市 。 （ 3）城市發(fā)展的空間 地塊所處宣城東在宣城的整體發(fā)展中較有優(yōu)勢， 目前開發(fā)量少，城市規(guī)劃和發(fā)展還有相當(dāng)?shù)目臻g， 隨宣城市城市化進(jìn)程的發(fā)展較快，就市區(qū)和主要 物流、物資 集散地的 交通 連接樞紐， 地塊片區(qū)未來發(fā)展的 潛力巨大，從目前情況 城東發(fā)展的狀況來 看 ，宣城東近郊開發(fā)已經(jīng)開始提速和有加速度 發(fā)展 的 增長勢頭。 宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 8 （二）地塊的區(qū)位分 析 從宣城的 區(qū)位 分析 （ 1） 宣城的區(qū)位分析 宣城地處皖南山區(qū)和長江下游平原的結(jié)合部，東連天目，南倚黃山，西靠九華，域內(nèi)襟山帶水，風(fēng)景絕佳。敬亭、柏枧、水西、龍須四山峰巒疊翠；青弋江、水陽江兩水相依；南漪湖、太平湖、青龍湖三湖星羅棋布；清涼峰、板橋、揚(yáng)子鱷諸自然保護(hù)區(qū)，不僅珍禽異獸、奇花異草奪人眼目，更以巧奪天然的風(fēng)光獨(dú)攬勝境。 宣城人文勝跡遍布，謝脁樓與黃鶴樓、岳陽樓、滕王閣并稱江南四大名樓；敬亭山為名符其實(shí)的 “江南詩山 ”，現(xiàn)存敬亭山麓的廣教寺雙塔，以其對唐塔風(fēng)格的繼承與革新，成為全國僅存，因 而被列為國家級保護(hù)文物；稱為 “天下四絕 ”之一的太極洞，以其中空博大的氣象成為溶洞奇觀；宣城名人輩出，梅堯臣、梅詢、梅鼎祚、梅守德、梅清、梅文鼎、梅光迪，使之有 “宣城梅花遍地開 ”一說；宣城是宣紙、宣筆、徽墨的原產(chǎn)地域， 2020 年被授予 “中國文房四寶之鄉(xiāng) ”稱號；以三雕藝術(shù)、徽墨、徽菜、明清古民居稱譽(yù)海內(nèi)外的績溪，因胡雪巖、胡開文、胡適、汪靜之等而享有 “邑小士多 ”的美名；李白一曲 “桃花潭水深千尺，不及汪倫送我情 ”，使涇縣桃花潭名揚(yáng)海內(nèi)外，宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 9 “涇縣吳 ”自始祖吳文舉遷居涇縣茂林以來，歷代仕子如林。 2020 年，宣城地區(qū) 撤地設(shè)市，現(xiàn)轄宣州、寧國、郎溪、廣德、涇縣、績溪、旌德五縣一市一區(qū)，面積 12340 平方公里，人口 275 萬。憑皖贛、宣杭兩鐵路， 31 205 兩國道保持著與外界暢通的氣象，從古至今以地利之便，交通暢達(dá)，商品集散，成為江南通都大邑。 2020 年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算 (下同 )，比上年增長 %，經(jīng)濟(jì)總量躍上 400 億元的新臺階。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。人均生產(chǎn)總值繼 2020 年突破 1000 美元后，首次跨越 2020 美元，達(dá) 2336 美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ：： 變化為 ： ： ，二三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高近 1 個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)化率由上年的 %提高到 %。 年末全市戶籍人口 萬人，比上年增加 5498 人；常住人口 258 萬人。城鎮(zhèn)化率 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 宣城是皖東南地區(qū)的中心城市，也是蘇浙皖的交匯區(qū)重點(diǎn)城市，得天獨(dú)厚的地理區(qū)位，將使宣城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，也會通過三省交界使蘇浙經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū) 的先進(jìn)發(fā)展理念和雄厚資金注入宣城，通過宣城的發(fā)展帶動皖東南整體片區(qū)的經(jīng)濟(jì)上升。 宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 10 （ 2）城市布局的基本方針 通過對宣城近期與遠(yuǎn)景規(guī)劃的了解，目前宣城城市布局與發(fā)展的基本方針是 “ 西進(jìn)、北跨、東聯(lián)、南擴(kuò) ” 。 ⑴ 西進(jìn)：依托宣城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，跨越合杭高速，沿宣南線擇地建設(shè)西部片區(qū)。 ⑵ 北跨：跨過敬亭山，主要在宣南銅高速公路北部建設(shè)北部片區(qū)。 ⑶ 東聯(lián)：依托水陽江、雙橋、宣州工業(yè)新區(qū)東區(qū)，拓展城市空間。 ⑷ 南擴(kuò)：南部是宣城山水旅游的精華地區(qū)，依托揚(yáng)子鱷景區(qū)、夏渡森林公 園，拓展城市空間。 （ 3）人口狀況 地塊所在 宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 11 宣城市宣州城區(qū)的人口發(fā)展?fàn)顩r是在 近期 2020 年，中心城區(qū)人口規(guī)模 達(dá)到 43 萬人；遠(yuǎn)期2020 年，中心城區(qū)人口規(guī)模 65 萬人；遠(yuǎn)景至 2030 年，中心城區(qū)人口規(guī)模 80 萬人。 地塊周邊人口基本以地方自然鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及村戶形成，外來流動人口少，需要通過政策引導(dǎo)和地產(chǎn)開發(fā)引入各區(qū)域人口入住，并集中宣城東區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民集中居住，為城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快提供一定條件。 [結(jié)論 ] 陽德東路 地塊的規(guī)劃應(yīng)該盡量同宣城市的城市規(guī)劃相吻合，一個(gè)地塊的定位必須符合大的市場趨勢，因?yàn)檎?城市發(fā)展 規(guī)劃 的背后，有著與其相配套的各種基礎(chǔ)設(shè)施投資和規(guī)劃。因此 陽德東路 地塊應(yīng)該考慮引入 城市商業(yè)體 的規(guī)劃，形成 于目前城東片區(qū)規(guī)劃相呼應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈，為連接宣州工業(yè)園區(qū)以及宣寧廣之間的城鎮(zhèn)群所服務(wù)，并為城市化進(jìn)程的加快樹立相應(yīng)的標(biāo)桿 。 宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 12 地塊區(qū)域的區(qū)位分析 從宣城城市規(guī)劃區(qū)位圖中可看出地塊所在是宣城城東片區(qū)商業(yè)區(qū)域發(fā)展的延伸地段，是主城與東部新城（即宣州工業(yè)園區(qū)）的連接處，也是宣城城市版圖向東擴(kuò)張的必經(jīng)之地，屬于城市近郊范疇，有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，也是能夠與主城相呼應(yīng)的區(qū)位板塊，通過發(fā)展地塊 所在區(qū)位，將能更好地帶動整個(gè)新城東片區(qū)的大跨越發(fā)展，將會使東部新城和主城之間連接更緊密，城市版圖更充實(shí)。通過地塊所在的開發(fā)建設(shè)將會與目前城東片區(qū)的商業(yè)開發(fā)形成片區(qū)，使得宣城新城東成為宣城商業(yè)板塊上的明珠，城市區(qū)位規(guī)劃更趨合理。 地塊所在 宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 13 區(qū)域的發(fā)展前景 目前宣城新城東的發(fā)展是 以 專業(yè)市場 為主的商業(yè)經(jīng)濟(jì) 來 帶動 周邊 發(fā)展，現(xiàn)在建的宣城建材裝飾大市場就是一個(gè)典型的例子，其 開發(fā)商南京經(jīng)典集團(tuán)旗下宣城潤昌置業(yè)有限公司 通過近十萬平米的規(guī)模將宣城原有的零散經(jīng)營的家居、建材、裝飾、材料等業(yè)態(tài)資源進(jìn)行整合，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng) 一經(jīng)營、統(tǒng)一宣傳，將宣城的 市場 態(tài)發(fā)展提升為符合現(xiàn)代化城市發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)鏈。作為與新城東片區(qū)一水之隔的地塊，也應(yīng)通過相應(yīng)的專業(yè)市場與其相呼應(yīng)，使新城東在宣城地區(qū)的版塊定位相統(tǒng)一，將宣城市區(qū)的原有市場從中心城區(qū)中撤出，提升城市空間與城區(qū)環(huán)境的優(yōu)化，并使城市功能規(guī)劃劃分更趨于合理，也為 著宣城 城東近郊 區(qū)域的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 人民生活的日益提高 起到積極的引領(lǐng)作用 。 因此 ， 地塊從宣城市的整體發(fā)展規(guī)劃中不難看出區(qū)域 發(fā)展還有很大的空間。 [結(jié)論 ] 地塊的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)符合時(shí)代特性的商業(yè)模式，利用以商業(yè)市場為主體，發(fā)展其他 市場 態(tài)。 宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 14 （三）、宣城商業(yè)市場分析 現(xiàn)有商業(yè)市場的空間分布 目前宣城由于歷史原因?qū)е鲁鞘猩虡I(yè)功能規(guī)劃較為落后，相應(yīng)的專業(yè)市場匱乏，已有的市場占據(jù)城市中心城區(qū)，導(dǎo)致城市環(huán)境的惡化與格局的混亂，且零散經(jīng)營的相應(yīng)業(yè)態(tài)也屬于分布混雜，這就導(dǎo)致城市整體競爭力的下降，但隨著宣城城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市版圖的擴(kuò)張，這一問題也必將被解決 。 （ 1）、目前宣城的商業(yè)空間分布主要為： ? 城東為專業(yè)市場片區(qū)，集中了宣城主要的幾個(gè)大市場； ? 城中為大型超市、百貨商場及各類服裝、鞋帽、首飾專營店等 ? 城西為餐飲、酒店聚集 地； ? 城南沒有主體商業(yè)類型，基本上以汽配、維修自營店為主； ? 城北屬于宣城舊城，以自營店為主，無特色商業(yè)，目前處于改造中； ? 開發(fā)區(qū)主要以汽車銷售、修理等為主 。 （ 2）、 現(xiàn)在宣城的專業(yè)市場 有 ： ? 東方家具廣場：中心菜場 2 樓，這是城市核心所在，樓體破舊，業(yè)態(tài)混亂，周邊環(huán)境差； 宣城陽德東路地塊可行性報(bào)告 15 ? 九州市場：城市副中心地段，目前經(jīng)營有各類小商品與土特產(chǎn)、副食品、農(nóng)資、農(nóng)機(jī)、建材、裝飾等商品的批發(fā)、零售，格局陳舊、業(yè)態(tài)混亂、交通物流擁擠，由于九州市場的商戶與經(jīng)營業(yè)態(tài)的繁雜，導(dǎo)致這一片區(qū)成為外來流動人口的聚集之處，對社會 環(huán)境與居民的生活環(huán)境、質(zhì)量造成極大的困擾，且臨近主干道，通往的物流貨車嚴(yán)重影響