【文章內(nèi)容簡介】 的提高，收入的增加，特別是收入跨越某個范圍后，人們對住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會改變，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是城市化因素。隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也會得到很大的發(fā)展，城市化的過程就是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。而今大批房開企業(yè)的貢獻(xiàn)，使得宜州市城市化水平得以大幅度提高。特別值得一提的是，深圳南城百貨和廣西新泰富公司聯(lián)合開發(fā)的現(xiàn)代城才半年時間，就以強(qiáng)盛的勢頭在宜州掀起不小的浪潮。宜州市房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展前景有較大的空間。（三）市場秩序會逐漸改善。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。（四）價格會逐漸趨于合理。據(jù)2002008年兩年購房消費人群分類表明：55%購房者為本市居住人群；33%購房者為本市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群；12%購房者為外來人員。目前，宜州市的房地產(chǎn)業(yè)處于理性的階段，幾乎不存在泡沫，不會影響全市房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。今年住房銷售價格和銷售面積出現(xiàn)小幅下滑，主要原因為前期國家出臺多項利市政策、潛在購房者有持幣觀望的心理，并不代表房地產(chǎn)市場的飽和。隨著各種利市政策逐步出臺，預(yù)計宜州市的房地產(chǎn)業(yè)將會繼續(xù)穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展，宜州市房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進(jìn)入一個可維持的空間。隨著迎賓大道、江濱路、污水處理工程等一批重點項目的開工建設(shè)和中山大道基礎(chǔ)工程的順利完工，河池運達(dá)公司宜州一級客運站、新火車站、宜州監(jiān)獄生活區(qū)等項目及山水宜人公園生活城等項目的完工使用和江濱路、黃鶯路、南山路、龍崗路、九龍路等新舊城區(qū)連接線道路網(wǎng)建設(shè)，將形成宜州市中心城區(qū)的基本框架。這個框架的搭建和交通瓶勁的突破，極大地提高了宜州市城市化程度，使其能夠更好與我區(qū)整體發(fā)展融為一體，給宜州帶來了無窮的生機(jī)和活力！到那時，龍溪大道（原鐵路既有線）的開發(fā)無疑給宜州的房地產(chǎn)業(yè)錦上添花！同時，隨著人們地人居環(huán)境要求的提升，宜州市未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢不可擋。目前，已有不少具備前瞻眼光的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵宜州，蓄勢待發(fā)。三、項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！边@是房地產(chǎn)界的名言。于是便有人拘泥于地段的好壞。其實好壞只是相對的，關(guān)鍵是要弄明白：這個項目究竟處于哪個層次？好與壞是個說法，要緊的是能否賺錢。（一）土地價值一個項目的土地價值是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項目的土地價值。本案的土地價值各要素如下： 地理位置 本案地處黃鶯路與龍溪路交界處，中山大道以北，市政中心的正北側(cè)。項目用地面積54153平方米（包含A、B、C、D四個地塊），建筑面積135383平方米，地形整體條件較完備，部分用地在利用山水宜人基礎(chǔ)設(shè)施方面，可以滿足“七通”條件；土地現(xiàn)狀為桂星焊材廠，工廠附近為菜地、池塘、舊鐵路、工廠員工宿舍，土地絕大部分堅實、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。周邊環(huán)境① 自然景觀A、 前方景觀（南方） 近處是山水宜人、市政廣場，中山大道南側(cè)市政中心，遠(yuǎn)處為火車站、連綿起伏的青山。前方視線開闊明朗，給人清新的視覺享受。B、后方景觀（北方） 后方還是處于尚未規(guī)劃建設(shè)的田地、菜地、池塘，是本案視線較為不佳的地方。C、左方景觀（東方） 緊鄰山水宜人小區(qū)近景視線極佳，綠草環(huán)抱、建筑色彩明快；稍遠(yuǎn)處還有市政廣場的噴泉水景、雕塑石廊。D、右方景觀（西方） 本案西方是二橋路（迎賓大道）、城西工業(yè)園，視野較為開闊，連綿起伏的青山，缺乏近景，遠(yuǎn)景有夢幻般色彩。② 人文、歷史景觀A、 公園等自然景觀 100多畝的市政公園，是城市稀有的中央公園，綠色生態(tài)、休閑寫意。B、歷史古跡、人文景觀：；較遠(yuǎn)③ 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東、西、南、北四個方向景觀中東南邊方景觀不錯，西北邊景觀因尚未開發(fā)、場地空曠雜亂等景物而大打折扣。總之，地塊周圍景觀觀景性不強(qiáng)。但本案地塊規(guī)整，占地面積大，可通過環(huán)藝設(shè)計來弱化周圍景觀不佳的弱項。 環(huán)境、污染① 水、空氣、土地污染情況 本案所用地范圍外，荒草布滿地表，蒼蠅、蚊子及其他蟲子較多，居住環(huán)境一定程度受到影響。② 噪音污染 本案屬于市政道路交界處，車流量大，噪音會影響到小區(qū)的寧靜。③ 社會治安狀況 本案由于地塊被分割成五塊，無法實現(xiàn)封閉式管理，社區(qū)居民感到居住環(huán)境私密性差。 地塊周圍的交通條件① 城南的公共交通條件 中山大道上有多條公交線路12直達(dá)市區(qū)各地。中山大道南側(cè)有汽車總站和火車站。② 地塊與公共交通的連接 本案所處地塊距中山大道有一段距離，緊鄰的黃鶯路可貫通至中山大道，由于龍溪路建設(shè)施工尚早，黃鶯路可作為小區(qū)車行、人行的主干道。③ 交通條件綜述 城南地塊的公共交通可謂便利。60米寬中山大道，是宜州少有的城市形象主干道，5～6條公交路線直達(dá)老城區(qū)，隨心切換城市與自然，坐擁黃鶯路與龍溪路四通八達(dá)的交通干線。 配套設(shè)施① 菜市場 中山大道以南規(guī)劃了一個菜市場，城南新區(qū)居在買菜購物的消費需求上不假外求。② 商店、購物中心 新區(qū)的商店、超市匱乏，但本案商業(yè)街與山水宜人商業(yè)街可為社區(qū)與周邊居民提供便利。③ 學(xué)校、醫(yī)院 附近有第六小學(xué)、實驗學(xué)校和中醫(yī)院，教育、醫(yī)療配套齊全。④ 銀行、郵局、酒店 建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵政局林立中山大道。⑤ 休閑、娛樂場所等區(qū)域內(nèi)擁有100多畝超大市政公園，小區(qū)有高級會所提供休閑娛樂。 （二）項目地塊優(yōu)劣勢分析（SWOT分析） “知己知彼”和“自知之明”都是一個贏家不可缺少的品質(zhì)。俗話說：追鹿者不見山。房地產(chǎn)經(jīng)營者既能鉆進(jìn)去，又可跳出來。更何況，最難認(rèn)清的面孔往往就是自己的。 1. 優(yōu)勢(S)分析◆區(qū)位：本案所處區(qū)位是未來的城市中心，將發(fā)展成為宜州的政治中心、商業(yè)中心、金融中心、文化中心。區(qū)位先天優(yōu)越，尤其是政府引資三億修建的龍溪路貫穿本案，與黃鶯路交匯，將形成繁華的商業(yè)金融區(qū)?！舻貕K：該地塊近鄰山水宜人，山水宜人已在宜州購房消費群體內(nèi)心成功塑造“宜州第一盤”的高品質(zhì)形象，我們項目在規(guī)劃上完全有能力超越其品質(zhì)，在此基礎(chǔ)上成功打造“宜州首席富人區(qū)”。（宜州第一城）◆交通：交通網(wǎng)絡(luò)四通大達(dá)，出行購物極其便利。◆配套：菜市場、學(xué)校、醫(yī)院、銀行遍布周圍，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。2. 劣勢(W)分析及化解策略 劣勢分析◆1）本案地段成熟大致需要五年左右時間，先期入住的客戶生活較不便，影響其對本案的評價?！?）本案通過置換變性的地塊，雖相對規(guī)整，但周邊空地還是農(nóng)田荒地，一定程度上影響小區(qū)的品質(zhì)?！?）本案被龍溪路與黃鶯路分割成4個小地塊，項目提高了整體規(guī)劃的難度，同時無法從整體上實現(xiàn)封閉式管理。對1）的化解：為提高住戶生活上的便利，可充分利用沿街900米商業(yè)規(guī)劃，在交房時配備滿足業(yè)主日常生活需要的商業(yè)設(shè)施。對2）的化解：通過建筑的退讓與圍合，將小區(qū)與周圍環(huán)境形成一定的區(qū)隔，不至于影響小區(qū)生活品質(zhì)。對3）的化解：建議通過智能化管理，四個地塊分別采取一個入口，最大程度地確保小區(qū)住戶的安全。3. 機(jī)會(O)分析 ◆ 項目的開發(fā)的時機(jī)正處在宜州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化步伐加快的歷史階段，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)也在一個起步初期，還處在賣方市場狀態(tài)?！綦S著中山大道、黃鶯路、龍溪路市政工程的完工，項目交通形象將大大改觀?！粢酥菔幸褜崿F(xiàn)了從農(nóng)業(yè)主導(dǎo)型向工業(yè)主導(dǎo)型的歷史性轉(zhuǎn)變，今后5年的工作要點中，強(qiáng)調(diào)要堅持走新型工業(yè)化道路，強(qiáng)化工業(yè)主導(dǎo)地位。工業(yè)化的不斷深入，人們的居住觀念和居住習(xí)慣也必將隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變。◆宜州市地級市的成立，將脫離河池市的代管，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路上，特別是旅游經(jīng)濟(jì)的道路上實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。宜州旅游市場活躍，外來人口增加，必將帶動當(dāng)?shù)氐南M，從而帶動居住需求的增長。◆ 關(guān)于商業(yè)金融區(qū)與龍溪路的規(guī)劃，暨逐步把龍西路一帶打造成為集商貿(mào)、金融、餐飲、娛樂、休閑、居住于一體的現(xiàn)代商業(yè)金融中心，呈現(xiàn)一片欣欣向榮的商業(yè)繁榮景象。4. 威脅(T)分析及規(guī)避策略 ◆1）本案周邊及中山大道兩側(cè)尚有5～6塊已被拍出的地塊，預(yù)計幾年內(nèi)不少樓盤將陸續(xù)入市銷售，城南房地產(chǎn)市場競爭日趨劇烈?！?）宜州市外來人口較少，客源有限。老城區(qū)的樓盤與城南新區(qū)樓盤差價不大，甚至持平。一些客戶受到老城區(qū)成熟配套的吸引而放棄城南，不可避免地分流了一些優(yōu)質(zhì)客戶?！?）項目力求做好差異化，明確市場定位，在配備較完整的推廣營銷方案的前提下做好執(zhí)行，以專業(yè)化的營銷手段讓本項目一經(jīng)推出，便以鮮明、醒目的形象吸引客戶眼球，給客戶以信心，贏得到目標(biāo)客戶的認(rèn)同和購買，從而在市場競爭中處于主導(dǎo)地位。◆2）突出性價比，注重樓盤定位與產(chǎn)品細(xì)節(jié)規(guī)劃，加大整體形象包裝、營銷推廣，在宜州樹立起多個第一，贏得消費者口碑，最大化吸引宜州城鄉(xiāng)絕大多數(shù)潛在購房客群。（三）結(jié)論從項目地塊性質(zhì)來看，本案地塊符合住宅建筑用地。根據(jù)SWOT分析，該地塊在區(qū)位前景、地塊、交通、配套方面具明顯的優(yōu)勢，但從區(qū)位成熟度、地塊用地狀況來看，項目不可避免存在劣勢，但隨著城市化進(jìn)程的加快和商業(yè)用地價值的最大化，項目開發(fā)前景相當(dāng)可觀。四、 可提升價值研判美食家評判廚師的水準(zhǔn)，常以“家常菜”為依據(jù)。珍禽野味不算數(shù)，把蘿卜白菜“做出來了”才叫真功夫。其意就是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。房地產(chǎn)項目的可比性并不簡單在于價格和利潤。如果聽說哪個開發(fā)商將住宅樓賣出了每平方米3萬元的天價，也不必急于欽佩得五體投地。，那么該開發(fā)商就并非一個高手了。相反，假如某地段公認(rèn)只能蓋出3500元每平方米的房子，而你卻能做到4500元每平方米，而且賣得不錯，才稱得上是真正的成功。那么，如何最大提升項目的價值？如何進(jìn)行可提升價值的研判？利潤就象是海綿里的水，只要愿意擠總是會有的。要想深入挖掘房地產(chǎn)項目的潛在價值，必須“從頭壓擠每一個環(huán)節(jié)”。如下： （一）類比土地價值如前所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等多方面綜合判斷，本案地塊的單位建筑面積類比價值在2600元（均價）左右。 （二）規(guī)劃能力對于土地價值的提升 小區(qū)整體風(fēng)格本案的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著21世紀(jì)居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上，作為13萬平方米的大規(guī)模社區(qū)應(yīng)突出以下特點：注重小區(qū)布局合理性、均好性，交通組織人車分流，小區(qū)內(nèi)營造水景，戶車比要有一定的超前意識。建議小高層與多層相結(jié)合,與多層為主,沿街黃鶯路與龍溪路交匯的四個點布置小高層(也可作為寫字樓用途),每個地塊建筑間呈半圍合布局,留下較大空間布置中庭景觀,達(dá)到建筑與景觀交融。建筑風(fēng)格 順應(yīng)消費者對人性化住宅的心理需求，采用現(xiàn)代派建筑形式，樹立小區(qū)形象。? 在立面造型上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的西方古典建筑符號和線條，凸顯建筑外檐設(shè)計的出色及亮麗；凸窗弧線設(shè)計，落地式飄窗， 豐富室內(nèi)空間和提高室內(nèi)采光度；加上外墻的高級涂料，使三個組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。? 在小區(qū)輪廓設(shè)計上，講究住宅的錯落有致，擺布有序，三個組團(tuán)的頂部造型要豐富，突出整個小區(qū)的輪廓線豐富、優(yōu)美。一定要優(yōu)于周邊所有樓盤，窗套、門廊等細(xì)節(jié)的處理上，步步要到位。★新古典主義立面形態(tài)，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，強(qiáng)調(diào)尺度，強(qiáng)調(diào)構(gòu)件之間的比例，強(qiáng)調(diào)外墻及屋頂材料的色彩、線腳、豎形窗、簡約柱式、豐富的光影變化。建筑群體之間考慮高低錯落，賦予建筑以層次和韻味。 小區(qū)配套小區(qū)的配套設(shè)施要求時尚、齊全?；咀龅郊饶軡M足小區(qū)業(yè)主日常生活的需要，又能滿足現(xiàn)代人對現(xiàn)代化住宅的消費需求。? 針對周邊生活環(huán)境，設(shè)立商業(yè)配套（超市、綜合商場、文教用品商店、美容美發(fā)院、餐飲店等）。? 區(qū)內(nèi)配業(yè)主會所，豐富小區(qū)文化，如：健身房、棋牌室、圖書室、品茗室）? 時尚齊全的配套，如多重智能安防系統(tǒng)、老年人活動中心、社區(qū)醫(yī)務(wù)室、托兒所、露天架空層康體園、親子樂園等，提升小區(qū)的附加值。 景觀環(huán)境充分發(fā)揮小區(qū)的建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。水景噴泉、雕塑景觀、組團(tuán)式綠化、歐式亭廊、下沉式廣場、木棧道、花架、景墻、喬灌木等，注重景觀的生動性、趣味性和參與性，人景交融，將景觀營造成一種文化。 （三）單體設(shè)計本案戶型設(shè)計要求經(jīng)典實用，功能多樣。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明衛(wèi)明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。主力戶型以120—150平方米的三、四房為主，并引入入戶空中花園等創(chuàng)新戶型設(shè)計（在當(dāng)?shù)貢簳r沒有同類產(chǎn)品出現(xiàn)）戶型設(shè)計方面：建議1）入戶空中花園設(shè)計，開門見綠，引景入室，景觀從公共空間延伸至私密空間；2）注重戶型設(shè)計的私密性，鄰里之間的窗戶錯開，避免對視；3）大起居廳小臥室雙陽臺設(shè)計，主臥面積可稍大，其余空間緊湊一些；4）適當(dāng)配比少量小錯層，提高居室空間的層次感；5）頂樓均做為復(fù)式戶型單元；6）全明戶型設(shè)計，力求采光通風(fēng)俱佳；7）廚房設(shè)計盡量方正，若長方形規(guī)格。其戶型比例建議如下：（1）按戶型分戶 型平層或錯層復(fù) 式合 計一室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳比 例5%15%50%20%10%100%（2） 按面積分面積4060㎡90110㎡110130㎡130150㎡150250㎡合計比例5%15%50%20%10%100%建筑單體高度建筑單