【文章內容簡介】 的提高，收入的增加，特別是收入跨越某個范圍后，人們對住房的結構、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會改變，從而促進房地產業(yè)的發(fā)展。三是城市化因素。隨著城市化的發(fā)展，房地產業(yè)也會得到很大的發(fā)展，城市化的過程就是房地產業(yè)快速發(fā)展的過程。而今大批房開企業(yè)的貢獻，使得宜州市城市化水平得以大幅度提高。特別值得一提的是，深圳南城百貨和廣西新泰富公司聯(lián)合開發(fā)的現(xiàn)代城才半年時間，就以強盛的勢頭在宜州掀起不小的浪潮。宜州市房地產業(yè)未來的發(fā)展前景有較大的空間。（三）市場秩序會逐漸改善。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關制度建設也會逐漸得以改善。（四）價格會逐漸趨于合理。據(jù)2002008年兩年購房消費人群分類表明：55%購房者為本市居住人群；33%購房者為本市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群；12%購房者為外來人員。目前，宜州市的房地產業(yè)處于理性的階段，幾乎不存在泡沫，不會影響全市房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。今年住房銷售價格和銷售面積出現(xiàn)小幅下滑，主要原因為前期國家出臺多項利市政策、潛在購房者有持幣觀望的心理，并不代表房地產市場的飽和。隨著各種利市政策逐步出臺，預計宜州市的房地產業(yè)將會繼續(xù)穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展，宜州市房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個可維持的空間。隨著迎賓大道、江濱路、污水處理工程等一批重點項目的開工建設和中山大道基礎工程的順利完工，河池運達公司宜州一級客運站、新火車站、宜州監(jiān)獄生活區(qū)等項目及山水宜人公園生活城等項目的完工使用和江濱路、黃鶯路、南山路、龍崗路、九龍路等新舊城區(qū)連接線道路網(wǎng)建設，將形成宜州市中心城區(qū)的基本框架。這個框架的搭建和交通瓶勁的突破，極大地提高了宜州市城市化程度，使其能夠更好與我區(qū)整體發(fā)展融為一體，給宜州帶來了無窮的生機和活力！到那時，龍溪大道（原鐵路既有線）的開發(fā)無疑給宜州的房地產業(yè)錦上添花！同時，隨著人們地人居環(huán)境要求的提升，宜州市未來房地產業(yè)的發(fā)展勢不可擋。目前，已有不少具備前瞻眼光的房地產開發(fā)商屯兵宜州，蓄勢待發(fā)。三、項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！边@是房地產界的名言。于是便有人拘泥于地段的好壞。其實好壞只是相對的，關鍵是要弄明白：這個項目究竟處于哪個層次？好與壞是個說法，要緊的是能否賺錢。（一）土地價值一個項目的土地價值是其多種因素綜合作用的結果，項目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質等，共同決定了該項目的土地價值。本案的土地價值各要素如下： 地理位置 本案地處黃鶯路與龍溪路交界處，中山大道以北，市政中心的正北側。項目用地面積54153平方米（包含A、B、C、D四個地塊），建筑面積135383平方米，地形整體條件較完備，部分用地在利用山水宜人基礎設施方面，可以滿足“七通”條件；土地現(xiàn)狀為桂星焊材廠，工廠附近為菜地、池塘、舊鐵路、工廠員工宿舍，土地絕大部分堅實、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。周邊環(huán)境① 自然景觀A、 前方景觀（南方） 近處是山水宜人、市政廣場，中山大道南側市政中心，遠處為火車站、連綿起伏的青山。前方視線開闊明朗，給人清新的視覺享受。B、后方景觀（北方） 后方還是處于尚未規(guī)劃建設的田地、菜地、池塘，是本案視線較為不佳的地方。C、左方景觀（東方） 緊鄰山水宜人小區(qū)近景視線極佳，綠草環(huán)抱、建筑色彩明快；稍遠處還有市政廣場的噴泉水景、雕塑石廊。D、右方景觀（西方） 本案西方是二橋路（迎賓大道）、城西工業(yè)園，視野較為開闊，連綿起伏的青山，缺乏近景，遠景有夢幻般色彩。② 人文、歷史景觀A、 公園等自然景觀 100多畝的市政公園，是城市稀有的中央公園，綠色生態(tài)、休閑寫意。B、歷史古跡、人文景觀：；較遠③ 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東、西、南、北四個方向景觀中東南邊方景觀不錯，西北邊景觀因尚未開發(fā)、場地空曠雜亂等景物而大打折扣?？傊?，地塊周圍景觀觀景性不強。但本案地塊規(guī)整，占地面積大，可通過環(huán)藝設計來弱化周圍景觀不佳的弱項。 環(huán)境、污染① 水、空氣、土地污染情況 本案所用地范圍外，荒草布滿地表，蒼蠅、蚊子及其他蟲子較多，居住環(huán)境一定程度受到影響。② 噪音污染 本案屬于市政道路交界處，車流量大，噪音會影響到小區(qū)的寧靜。③ 社會治安狀況 本案由于地塊被分割成五塊，無法實現(xiàn)封閉式管理，社區(qū)居民感到居住環(huán)境私密性差。 地塊周圍的交通條件① 城南的公共交通條件 中山大道上有多條公交線路12直達市區(qū)各地。中山大道南側有汽車總站和火車站。② 地塊與公共交通的連接 本案所處地塊距中山大道有一段距離，緊鄰的黃鶯路可貫通至中山大道，由于龍溪路建設施工尚早，黃鶯路可作為小區(qū)車行、人行的主干道。③ 交通條件綜述 城南地塊的公共交通可謂便利。60米寬中山大道，是宜州少有的城市形象主干道，5～6條公交路線直達老城區(qū)，隨心切換城市與自然，坐擁黃鶯路與龍溪路四通八達的交通干線。 配套設施① 菜市場 中山大道以南規(guī)劃了一個菜市場，城南新區(qū)居在買菜購物的消費需求上不假外求。② 商店、購物中心 新區(qū)的商店、超市匱乏，但本案商業(yè)街與山水宜人商業(yè)街可為社區(qū)與周邊居民提供便利。③ 學校、醫(yī)院 附近有第六小學、實驗學校和中醫(yī)院，教育、醫(yī)療配套齊全。④ 銀行、郵局、酒店 建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、郵政局林立中山大道。⑤ 休閑、娛樂場所等區(qū)域內擁有100多畝超大市政公園，小區(qū)有高級會所提供休閑娛樂。 （二）項目地塊優(yōu)劣勢分析（SWOT分析） “知己知彼”和“自知之明”都是一個贏家不可缺少的品質。俗話說：追鹿者不見山。房地產經營者既能鉆進去，又可跳出來。更何況，最難認清的面孔往往就是自己的。 1. 優(yōu)勢(S)分析◆區(qū)位：本案所處區(qū)位是未來的城市中心，將發(fā)展成為宜州的政治中心、商業(yè)中心、金融中心、文化中心。區(qū)位先天優(yōu)越，尤其是政府引資三億修建的龍溪路貫穿本案，與黃鶯路交匯，將形成繁華的商業(yè)金融區(qū)?！舻貕K：該地塊近鄰山水宜人，山水宜人已在宜州購房消費群體內心成功塑造“宜州第一盤”的高品質形象，我們項目在規(guī)劃上完全有能力超越其品質，在此基礎上成功打造“宜州首席富人區(qū)”。（宜州第一城）◆交通：交通網(wǎng)絡四通大達，出行購物極其便利。◆配套：菜市場、學校、醫(yī)院、銀行遍布周圍，配套設施一應俱全。2. 劣勢(W)分析及化解策略 劣勢分析◆1）本案地段成熟大致需要五年左右時間，先期入住的客戶生活較不便，影響其對本案的評價。◆2）本案通過置換變性的地塊，雖相對規(guī)整，但周邊空地還是農田荒地，一定程度上影響小區(qū)的品質。◆3）本案被龍溪路與黃鶯路分割成4個小地塊，項目提高了整體規(guī)劃的難度，同時無法從整體上實現(xiàn)封閉式管理。對1）的化解：為提高住戶生活上的便利，可充分利用沿街900米商業(yè)規(guī)劃，在交房時配備滿足業(yè)主日常生活需要的商業(yè)設施。對2）的化解：通過建筑的退讓與圍合，將小區(qū)與周圍環(huán)境形成一定的區(qū)隔，不至于影響小區(qū)生活品質。對3）的化解：建議通過智能化管理，四個地塊分別采取一個入口，最大程度地確保小區(qū)住戶的安全。3. 機會(O)分析 ◆ 項目的開發(fā)的時機正處在宜州市經濟快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化步伐加快的歷史階段，房地產業(yè)的開發(fā)也在一個起步初期，還處在賣方市場狀態(tài)。◆隨著中山大道、黃鶯路、龍溪路市政工程的完工，項目交通形象將大大改觀。◆宜州市已實現(xiàn)了從農業(yè)主導型向工業(yè)主導型的歷史性轉變，今后5年的工作要點中，強調要堅持走新型工業(yè)化道路，強化工業(yè)主導地位。工業(yè)化的不斷深入，人們的居住觀念和居住習慣也必將隨之發(fā)生轉變?！粢酥菔械丶壥械某闪ⅲ瑢⒚撾x河池市的代管，在經濟發(fā)展的道路上，特別是旅游經濟的道路上實現(xiàn)質的飛躍。宜州旅游市場活躍，外來人口增加，必將帶動當?shù)氐南M，從而帶動居住需求的增長?！?關于商業(yè)金融區(qū)與龍溪路的規(guī)劃，暨逐步把龍西路一帶打造成為集商貿、金融、餐飲、娛樂、休閑、居住于一體的現(xiàn)代商業(yè)金融中心，呈現(xiàn)一片欣欣向榮的商業(yè)繁榮景象。4. 威脅(T)分析及規(guī)避策略 ◆1）本案周邊及中山大道兩側尚有5～6塊已被拍出的地塊，預計幾年內不少樓盤將陸續(xù)入市銷售，城南房地產市場競爭日趨劇烈?！?）宜州市外來人口較少，客源有限。老城區(qū)的樓盤與城南新區(qū)樓盤差價不大，甚至持平。一些客戶受到老城區(qū)成熟配套的吸引而放棄城南，不可避免地分流了一些優(yōu)質客戶?！?）項目力求做好差異化，明確市場定位，在配備較完整的推廣營銷方案的前提下做好執(zhí)行，以專業(yè)化的營銷手段讓本項目一經推出，便以鮮明、醒目的形象吸引客戶眼球，給客戶以信心，贏得到目標客戶的認同和購買，從而在市場競爭中處于主導地位。◆2）突出性價比，注重樓盤定位與產品細節(jié)規(guī)劃，加大整體形象包裝、營銷推廣，在宜州樹立起多個第一，贏得消費者口碑，最大化吸引宜州城鄉(xiāng)絕大多數(shù)潛在購房客群。（三）結論從項目地塊性質來看，本案地塊符合住宅建筑用地。根據(jù)SWOT分析，該地塊在區(qū)位前景、地塊、交通、配套方面具明顯的優(yōu)勢，但從區(qū)位成熟度、地塊用地狀況來看，項目不可避免存在劣勢，但隨著城市化進程的加快和商業(yè)用地價值的最大化，項目開發(fā)前景相當可觀。四、 可提升價值研判美食家評判廚師的水準，常以“家常菜”為依據(jù)。珍禽野味不算數(shù)，把蘿卜白菜“做出來了”才叫真功夫。其意就是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。房地產項目的可比性并不簡單在于價格和利潤。如果聽說哪個開發(fā)商將住宅樓賣出了每平方米3萬元的天價，也不必急于欽佩得五體投地。，那么該開發(fā)商就并非一個高手了。相反，假如某地段公認只能蓋出3500元每平方米的房子，而你卻能做到4500元每平方米，而且賣得不錯，才稱得上是真正的成功。那么，如何最大提升項目的價值？如何進行可提升價值的研判？利潤就象是海綿里的水，只要愿意擠總是會有的。要想深入挖掘房地產項目的潛在價值，必須“從頭壓擠每一個環(huán)節(jié)”。如下： （一）類比土地價值如前所述，從相鄰地塊性質、環(huán)境、配套、交通、景觀等多方面綜合判斷，本案地塊的單位建筑面積類比價值在2600元（均價）左右。 （二）規(guī)劃能力對于土地價值的提升 小區(qū)整體風格本案的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著21世紀居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上，作為13萬平方米的大規(guī)模社區(qū)應突出以下特點：注重小區(qū)布局合理性、均好性，交通組織人車分流，小區(qū)內營造水景，戶車比要有一定的超前意識。建議小高層與多層相結合,與多層為主,沿街黃鶯路與龍溪路交匯的四個點布置小高層(也可作為寫字樓用途),每個地塊建筑間呈半圍合布局,留下較大空間布置中庭景觀,達到建筑與景觀交融。建筑風格 順應消費者對人性化住宅的心理需求，采用現(xiàn)代派建筑形式，樹立小區(qū)形象。? 在立面造型上，采用三段式設計，充分運用豐富的西方古典建筑符號和線條，凸顯建筑外檐設計的出色及亮麗；凸窗弧線設計，落地式飄窗， 豐富室內空間和提高室內采光度；加上外墻的高級涂料，使三個組團色彩協(xié)調統(tǒng)一。? 在小區(qū)輪廓設計上，講究住宅的錯落有致，擺布有序，三個組團的頂部造型要豐富，突出整個小區(qū)的輪廓線豐富、優(yōu)美。一定要優(yōu)于周邊所有樓盤，窗套、門廊等細節(jié)的處理上，步步要到位。★新古典主義立面形態(tài)，強調細節(jié)，強調尺度，強調構件之間的比例，強調外墻及屋頂材料的色彩、線腳、豎形窗、簡約柱式、豐富的光影變化。建筑群體之間考慮高低錯落，賦予建筑以層次和韻味。 小區(qū)配套小區(qū)的配套設施要求時尚、齊全?；咀龅郊饶軡M足小區(qū)業(yè)主日常生活的需要，又能滿足現(xiàn)代人對現(xiàn)代化住宅的消費需求。? 針對周邊生活環(huán)境，設立商業(yè)配套（超市、綜合商場、文教用品商店、美容美發(fā)院、餐飲店等）。? 區(qū)內配業(yè)主會所，豐富小區(qū)文化，如：健身房、棋牌室、圖書室、品茗室）? 時尚齊全的配套，如多重智能安防系統(tǒng)、老年人活動中心、社區(qū)醫(yī)務室、托兒所、露天架空層康體園、親子樂園等，提升小區(qū)的附加值。 景觀環(huán)境充分發(fā)揮小區(qū)的建筑環(huán)境概念設計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質素提升小區(qū)品味和檔次。水景噴泉、雕塑景觀、組團式綠化、歐式亭廊、下沉式廣場、木棧道、花架、景墻、喬灌木等，注重景觀的生動性、趣味性和參與性，人景交融，將景觀營造成一種文化。 （三）單體設計本案戶型設計要求經典實用，功能多樣。單體采用經典平面，大廳小臥室，明衛(wèi)明廚；戶內可自由分割，戶與戶之間可自由調整。主力戶型以120—150平方米的三、四房為主，并引入入戶空中花園等創(chuàng)新戶型設計（在當?shù)貢簳r沒有同類產品出現(xiàn)）戶型設計方面：建議1）入戶空中花園設計，開門見綠，引景入室，景觀從公共空間延伸至私密空間；2）注重戶型設計的私密性，鄰里之間的窗戶錯開，避免對視；3）大起居廳小臥室雙陽臺設計，主臥面積可稍大，其余空間緊湊一些；4）適當配比少量小錯層，提高居室空間的層次感；5）頂樓均做為復式戶型單元；6）全明戶型設計，力求采光通風俱佳；7）廚房設計盡量方正，若長方形規(guī)格。其戶型比例建議如下：（1）按戶型分戶 型平層或錯層復 式合 計一室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳比 例5%15%50%20%10%100%（2） 按面積分面積4060㎡90110㎡110130㎡130150㎡150250㎡合計比例5%15%50%20%10%100%建筑單體高度建筑單