【文章內(nèi)容簡介】 6,100 說明：項目的單價暫以聯(lián)排12000元/平米，高層7000元/平米計算，實際銷售中后期應(yīng)會突破；項目推盤量在前期可以根據(jù)實際項目建設(shè)工期適度增加；在推盤時將采用分期再分批次，小步快跑的推盤方法，造成市場的緊俏局面；項目前期的客戶積累以及形象宣傳應(yīng)當提前半年以上；活動、小眾傳播等定向營銷手法將是本項目營銷的重要手段之一，將對本項目的實際去化起到關(guān)鍵作用；順利實現(xiàn)投資成本回收。四、 方案測算地價以250萬/畝計東莞房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、 宏觀經(jīng)濟回顧 2008年1月份東莞市居民消費價格總水平(CPI)％，與全省平均水平持平。其中，％。水、％，％，％。根據(jù)東莞市銀聯(lián)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鼠年春節(jié)（年初一至初十），刷卡消費筆數(shù)與刷卡消費金額與去年同期相比大幅增長。據(jù)分析，刷卡消費筆數(shù)和金額的猛增，主要受留莞過年的新莞人增多且喜于刷卡消費的拉動。而刷卡消費金額排在前七位的是：批發(fā)、汽車、酒店、社會服務(wù)、超市、家電、地產(chǎn)，、、。從以上刷卡消費金額排名可以看出，以往一直排在首位的地產(chǎn)，如今只排在了第七位，其刷卡筆數(shù)、金額雙雙出現(xiàn)負增長，%%。1月份，東莞市信貸市場改變上年末增速放緩趨勢，呈現(xiàn)強勢反彈，%，低于全省貸款增速。根據(jù)統(tǒng)計，截至1月31日，%。1月份貸款無論增量還是增幅均創(chuàng)下近五年同期的新高。從2006年1月起，東莞市銀行貸款已連續(xù)保持24個月增長勢頭，2007年更是高位加速上升，%的增幅。二、 政策動向東莞32鎮(zhèn)街建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施將受商業(yè)規(guī)劃限制 從東莞市經(jīng)貿(mào)局了解到，東莞32個鎮(zhèn)街都將編制2009年2015年的商業(yè)規(guī)劃。屆時建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施如大超市、步行街等，將受到商業(yè)規(guī)劃的限制。據(jù)悉，東莞32個鎮(zhèn)街編制商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，是國家商務(wù)部要求在全國開展縣級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的結(jié)果。另外，東莞市將改變由村（社區(qū)）為單位直接規(guī)劃建設(shè)村居民公寓的做法，凡建設(shè)村居民公寓的，要以鎮(zhèn)（街）為單位，統(tǒng)一編制《村居民公寓建設(shè)和舊村利用改造專項規(guī)劃》，對規(guī)劃期內(nèi)的新增人口作出估算，對需要的村居民公寓用地作統(tǒng)一安排，不得使用生態(tài)綠地建設(shè)村居民公寓，否則一律不予審批。 每個村居民公寓至少要達到居住組團的規(guī)模，即不少于300戶或1000人的標準。村居民公寓不得出售給非本村村民，除了市政府同意的項目，房管部門不再核發(fā)獨院私房房產(chǎn)證。 同時，香港服務(wù)提供者進入內(nèi)地市場的準入條件，目前CEPA開放的具體事項已由152項擴展到192項，開放程度進一步提高。此外，政府將進一步鼓勵外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、新材料制造等產(chǎn)業(yè)，而對一些傳統(tǒng)制造業(yè)不再鼓勵外商投資。限制或禁止高物耗、高能耗、高污染外資項目。并不再鼓勵外資進入普通住宅的開發(fā)建設(shè)，限制進入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。據(jù)悉，征收了近20年的東莞市土地使用稅將作出調(diào)整。納稅標準從原來的3～5元/平方米/～12元/平方米/年。其中東城、南城、莞城、萬江、常平、長安、虎門、塘廈、松山湖等九個鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)用地適用最高年稅額為每平方米12元，其中城區(qū)；工業(yè)性用地基本維持原標準不變。此次經(jīng)過調(diào)整后，不同的地區(qū)仍然按照土地收益級差以及用地性質(zhì)的不同分為五級標準來執(zhí)行。其中主城四區(qū)、松山湖、虎門、長安、常平、塘廈等發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)適用最高標準。 雖然新的標準2008年才公布，但是新稅計征的時間將由國務(wù)院規(guī)定的2007年1月1日計征，也就是說于2007年拿了土地使用證的企業(yè)將被追繳這部分由稅額調(diào)整而少交的稅款。東莞市可能在今年出臺新的購房入戶政策，新政策可能以其它城市為學習榜樣，新增“藍印”戶口。獲取“藍印”戶口的市民，如果五年內(nèi)沒有違法記錄，“藍印”戶口可以轉(zhuǎn)為“紅印”戶口。據(jù)了解，持藍印戶口者，在入托、入園和義務(wù)教育階段的入學、申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照、安裝煤氣和電話等方面享受本市常住戶口的同等待遇。因此，如果東莞市真的實行購房可以入藍印戶口，那么，這對于東莞樓市來說是一大利好。也有助于處于低迷中的東莞樓市早日復(fù)蘇。三、 市政規(guī)劃 今年96項市屬重點工程圈定從市城建工程管理局了解到，今年東莞市在建、籌建的市屬重點工程項目有96項，包括市廉租房一期、市籃球中心、東莞火車東站擴建等工程將全面動工。部分重點工程如下： 東莞市今年的住房建設(shè)規(guī)劃正式出爐。從市城建規(guī)劃局了解到，2008年，東莞市將供應(yīng)945公頃的住房用地，建設(shè)總建筑面積達1498萬平方米。其中，經(jīng)濟適用房和廉租房的建筑面積超過了60萬平方米，、。 四、市場及樓市動態(tài)從廣東省房協(xié)了解到，即將發(fā)布的《廣東房地產(chǎn)藍皮書2008》預(yù)測——廣東固定資產(chǎn)投資增長的支撐因素仍在，同時也存在一些不利因素，全省投資將會繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的勢頭，增幅仍將在15%左右，房地產(chǎn)業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍然向好。東莞市2007年全年銷售商品房面積573萬平方米，%；商品房實際銷售金額295億元，%。商品房銷售均價達5148元/平方米，較2006年的4187元/％。而住宅銷售在2007年的商品房銷售中占到了相當重的比重。數(shù)據(jù)顯示，占到銷售總面積的94％。，住宅銷售均價達5058元/平方米。五、土地市場（一）新增土地供應(yīng) 2008年2月東莞市共有3塊新增土地供應(yīng)，㎡，％，相比07年2月只有一塊新增供應(yīng)土地，%。（二）土地成交信息 2008年2月東莞市成交土地共5塊，％，㎡，%，%，商住用途占成交地塊的20％，工業(yè)用地占80％，其中松山湖成交地塊有四塊，均為工業(yè)用途。近期松山湖用地放量明顯，說明政府對松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)投入力度有所加強，而作為松山湖的重要配套之一的房地產(chǎn)，也將迎來新的發(fā)展機遇。六、新開工及竣工項目（一）新開工項目　2008年2月有新開工項目的樓盤共有9個，涉及工程數(shù)33個，其中。新開工項目主要分散在各鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)新開工項目只有東城的花園城二期以及南城的金域中央（四期）。（詳見下表） （二）新竣工項目2008年2月有6個樓盤有新竣工工程，工程量為14個，城區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)各占50％，城區(qū)集中在萬江的理想0769家園三期和南城的映湖山莊。 七、供求分析（一）新增商品房供應(yīng) 新增供應(yīng)總體情況　據(jù)東莞市中原地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2008年2月份，共21個樓盤項目新增供應(yīng)，與1月基本持平，％；㎡，%，％。可以看出，一方面是由于春節(jié)前后是傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，再加上樓市回調(diào)，買方觀望、賣方熱情驟減，推盤速度放緩、推貨量