【正文】 地理位置：濱湖區(qū)金城西路與青祁路交匯處 項(xiàng)目規(guī)劃：湖景高層25層以上、聯(lián)排別墅、花園洋房一期8棟，二期幾棟，多層6層以下，容積率：綠化率：47%總建面積： 50萬(wàn)總套數(shù)：一期聯(lián)排別墅70多套、二期100多套、三期100多套，獨(dú)棟別墅40套左右面積：聯(lián)排別墅230—300，花園洋房130300車位數(shù)： 1：1售　價(jià)： 1600017000開(kāi)盤日期：2008年5月份——6月份交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房交房時(shí)間：20091231售樓處位置：紅星路建筑路口（蠡湖文化會(huì)館）第三部分 財(cái)務(wù)測(cè)算一、 地塊基本資料地塊面積：660畝容 積 率： 總 建 面：484000M2綠 化 率：35%聯(lián) 排：65%（314600M2）高 層：35%（169400M2）聯(lián)排售價(jià)：12000元/M2高層售價(jià)：7000元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房二、 地塊SWOT分析1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）A、 項(xiàng)目位于太湖新城楝城古村落，周邊為無(wú)錫科教園區(qū)和長(zhǎng)廣溪濕地公園，具有獨(dú)特的山水和文化優(yōu)勢(shì)；B、 項(xiàng)目地塊較大，具有整個(gè)市場(chǎng)尤其是別墅市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位；C、 地塊地勢(shì)平坦，依山傍水，從風(fēng)水角度講得天獨(dú)厚，尤其契合本項(xiàng)目的別墅開(kāi)發(fā)；D、 項(xiàng)目所在的楝城文化積淀深厚，內(nèi)部完善的水系，并在建設(shè)時(shí)加以保護(hù)，會(huì)成為營(yíng)銷上的一個(gè)亮點(diǎn)；E、 契合山水文化的建筑風(fēng)格，會(huì)填補(bǔ)市場(chǎng)的空白。3. 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）A、 太湖新城是無(wú)錫市近五年發(fā)展重點(diǎn)，近期人口預(yù)計(jì)55萬(wàn)，建成預(yù)計(jì)達(dá)到150萬(wàn)人，為本項(xiàng)目提供了廣闊的市場(chǎng)前景；B、 別墅用地的減少和限批，為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)鋪平道路；C、 輕軌1號(hào)線在本項(xiàng)目旁，借輕軌的春風(fēng)，本項(xiàng)目的高層銷售前途光明。三、 銷售周期及回款計(jì)劃銷售時(shí)間業(yè)態(tài)推盤量（M2）均價(jià)（元/M2）回款（萬(wàn)元）第一年別墅55,000 12,000 66,000 高層0 0 0 第二年別墅55,000 12,000 66,000 高層0 0 0 第三年別墅55,000 12,000 66,000 高層0 0 0 第四年別墅37,400 12,000 44,880 高層42,350 7,000 29,645 第五年別墅37,400 12,000 44,880 高層42,350 7,000 29,645 第六年別墅37,400 12,000 44,880 高層42,350 7,000 29,645 第七年別墅37,400 12,000 44,880 高層42,350 7,000 29,645 合計(jì)484,000 12000/7000496,100 說(shuō)明：項(xiàng)目的單價(jià)暫以聯(lián)排12000元/平米，高層7000元/平米計(jì)算，實(shí)際銷售中后期應(yīng)會(huì)突破；項(xiàng)目推盤量在前期可以根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)工期適度增加；在推盤時(shí)將采用分期再分批次，小步快跑的推盤方法，造成市場(chǎng)的緊俏局面；項(xiàng)目前期的客戶積累以及形象宣傳應(yīng)當(dāng)提前半年以上；活動(dòng)、小眾傳播等定向營(yíng)銷手法將是本項(xiàng)目營(yíng)銷的重要手段之一，將對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際去化起到關(guān)鍵作用；，順利實(shí)現(xiàn)投資成本回收。其中，％。據(jù)分析，刷卡消費(fèi)筆數(shù)和金額的猛增，主要受留莞過(guò)年的新莞人增多且喜于刷卡消費(fèi)的拉動(dòng)。從以上刷卡消費(fèi)金額排名可以看出，以往一直排在首位的地產(chǎn)，如今只排在了第七位，其刷卡筆數(shù)、金額雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，%%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月31日，%。從2006年1月起，東莞市銀行貸款已連續(xù)保持24個(gè)月增長(zhǎng)勢(shì)頭，2007年更是高位加速上升，%的增幅。屆時(shí)建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施如大超市、步行街等，將受到商業(yè)規(guī)劃的限制。另外，東莞市將改變由村（社區(qū)）為單位直接規(guī)劃建設(shè)村居民公寓的做法，凡建設(shè)村居民公寓的，要以鎮(zhèn)（街）為單位，統(tǒng)一編制《村居民公寓建設(shè)和舊村利用改造專項(xiàng)規(guī)劃》，對(duì)規(guī)劃期內(nèi)的新增人口作出估算，對(duì)需要的村居民公寓用地作統(tǒng)一安排，不得使用生態(tài)綠地建設(shè)村居民公寓，否則一律不予審批。村居民公寓不得出售給非本村村民，除了市政府同意的項(xiàng)目，房管部門不再核發(fā)獨(dú)院私房房產(chǎn)證。此外，政府將進(jìn)一步鼓勵(lì)外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、新材料制造等產(chǎn)業(yè)，而對(duì)一些傳統(tǒng)制造業(yè)不再鼓勵(lì)外商投資。并不再鼓勵(lì)外資進(jìn)入普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。納稅標(biāo)準(zhǔn)從原來(lái)的3～5元/平方米/～12元/平方米/年。此次經(jīng)過(guò)調(diào)整后，不同的地區(qū)仍然按照土地收益級(jí)差以及用地性質(zhì)的不同分為五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。 雖然新的標(biāo)準(zhǔn)2008年才公布，但是新稅計(jì)征的時(shí)間將由國(guó)務(wù)院規(guī)定的2007年1月1日計(jì)征，也就是說(shuō)于2007年拿了土地使用證的企業(yè)將被追繳這部分由稅額調(diào)整而少交的稅款。東莞市可能在今年出臺(tái)新的購(gòu)房入戶政策，新政策可能以其它城市為學(xué)習(xí)榜樣，新增“藍(lán)印”戶口。據(jù)了解，持藍(lán)印戶口者，在入托、入園和義務(wù)教育階段的入學(xué)、申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、安裝煤氣和電話等方面享受本市常住戶口的同等待遇。也有助于處于低迷中的東莞樓市早日復(fù)蘇。部分重點(diǎn)工程如下： 東莞市今年的住房建設(shè)規(guī)劃正式出爐。其中，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建筑面積超過(guò)了60萬(wàn)平方米，、。商品房銷售均價(jià)達(dá)5148元/平方米，較2006年的4187元/％。數(shù)據(jù)顯示，占到銷售總面積的94％。五、土地市場(chǎng)（一）新增土地供應(yīng) 2008年2月東莞市共有3塊新增土地供應(yīng)，㎡，％，相比07年2月只有一塊新增供應(yīng)土地，%。近期松山湖用地放量明顯，說(shuō)明政府對(duì)松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)投入力度有所加強(qiáng)，而作為松山湖的重要配套之一的房地產(chǎn)，也將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。新開(kāi)工項(xiàng)目主要分散在各鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)新開(kāi)工項(xiàng)目只有東城的花園城二期以及南城的金域中央（四期）。 七、供求分析（一）可以看出，一方面是由于春節(jié)前后是傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，再加上樓市回調(diào)，買方觀望、賣方熱情驟減，推盤速度放緩、推貨量也開(kāi)始縮減。 2008年2月份新增供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在東莞市區(qū)、寮步、大嶺山、常平、虎門、沙田等區(qū)鎮(zhèn)。此外，惡劣的天氣也是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商推貨熱情不高、供應(yīng)急劇減少的一個(gè)原因。 環(huán)比1月，普通住宅供應(yīng)有小幅度提高，％，主要集中在：東駿豪苑（