【文章內(nèi)容簡介】 縣縣城找到工作，這部分人士也是迫切需要在某縣置業(yè)的潛在買家之一。根據(jù)調(diào)查報告，某縣置業(yè)者的主力是年齡在40歲左右的買家。而2012年以來，3540歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量。%；約四成左右的潛在購房者過去已有購房經(jīng)驗，%；有55%左右的高端消費者是再次置業(yè)，說明消費者對樓價的承受能力在穩(wěn)步提高。80100平方米的三房兩廳戶型需求有所增加，而對60平方米左右的戶型選擇則有所減少。100120平方米的三房兩廳兩衛(wèi)及80100平方米的三房兩廳依次為目前消費者最歡迎的戶型，與前期相比，對80100平方米的兩房一廳需求比例有所增加。三房與兩房仍為主流戶型，選擇三房的占46%，兩房的占31%，其他戶型占24%。 大多數(shù)人喜歡寧靜的生活方式消費者喜歡的樓盤特點是寧靜，其次為自然、溫馨、成熟，而樹和水是他們最喜歡的環(huán)境元素，%%。 對現(xiàn)樓的需求加大消費者對現(xiàn)樓的需求占63%，對準現(xiàn)樓的需求占25%，這對樓盤自身的實力是一個考驗，而且高端消費群不接受房改房和二手房。潛在購房群體對毛坯房和簡單裝修的需求比例下降，而對發(fā)展商提供多種裝修套餐和豪華裝修房的比例從8%上升到15%，對普通開間的需求比例減少，對躍式、錯層、景觀陽臺的比例有所上升。 環(huán)境先行某縣消費者對樓盤的喜好很大程度上取決于去現(xiàn)場的感覺。光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房讓買家們無法接受。①買房者的年齡普遍年輕化，購房主體為40歲左右，其中3540歲的購房者占了1/3。②購房者擁有私家車的比例穩(wěn)定增長，%。③購房者最關(guān)注的因素是周邊環(huán)境、價格、交通便利。多年以來，某縣房地產(chǎn)開發(fā)處于賣方市場狀態(tài)，目前均以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性住房或自建房，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。隨著市場的不斷消耗以及投放市場的房地產(chǎn)開發(fā)量的迅急增加，市場轉(zhuǎn)為買方市場，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。荊洪路區(qū)域是某縣的中心生活區(qū)，已形成較完善的生活配套設(shè)施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設(shè)施基本齊全，具有居住生活的便利性，且居住人群素質(zhì)較高，盡顯城市繁華，是成熟的居住社區(qū)，區(qū)域特征明顯。A、城市人口高速增長造成住房需求猛增按照某縣統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，近10年來某縣人口年增長率達3％以上，隨著農(nóng)村城市化的加快，城市人口增多，增加了住房需求，即剛性需求。B、居住環(huán)境的調(diào)整需要增加某縣城區(qū)目前的住房因房屋面積狹小、配套條件差等各方面原因，多數(shù)都有購新房以提高居住生活質(zhì)量要求，按每年5％的換房率計算，某縣每年需要換夠住房5000套。另一方面，由于目前某縣存量房仍以“三大一小”型住房居多，隨著居民文化素質(zhì)的提高和社交范圍的增廣，人們迫切需要換購“三小一大”型住房，這也會導(dǎo)致房屋的需求增加。第三章 項目規(guī)劃及自然條件分析本項目在某縣規(guī)模較大，某縣現(xiàn)有的樓盤，所打概念為“首個、首席”，本項目就是要摒棄這些概念,與其它項目有所差異。本項目的營銷就是以更高的姿態(tài)入市，一出手便彰顯不凡，這才足以匹配本項目在區(qū)域內(nèi)的地位。項目在規(guī)劃過程中考慮到了：細節(jié)構(gòu)建注意環(huán)境及建筑細節(jié)及配套設(shè)施的打造；超前意識引進先進建設(shè)理念，注重住宅的科技含量，豐富智能化配套。服務(wù)意識—在營銷過程中，不再一味的推薦樓盤的優(yōu)點，文化先行，導(dǎo)入生活方式的訴求，讓每一個到售樓部的顧客者感受本項目的尊貴生活，跳出房地產(chǎn)做房地產(chǎn)銷售。地塊選址位于舊城區(qū)，整個用地呈不規(guī)則四邊形。位于主城區(qū)，交通便利，內(nèi)外聯(lián)系方便。周邊市政設(shè)施完善，水電氣均到達用地，利于工程施工。地上基本平整?！半p港新城”㎡，㎡，㎡、還建房43510㎡，㎡，㎡，㎡。%；；綠地率35%；建筑高度35米?！袁F(xiàn)代居住行為為核心根據(jù)地塊的特殊設(shè)計要求，并結(jié)合現(xiàn)代居住行為以及住戶市場需求，建筑設(shè)計時按照住宅的類型與標(biāo)準，采用以多層為主。套型面積以三房二廳、二房二廳為主，建筑面積在70140㎡，同時各戶型力求雙衛(wèi)設(shè)計，客廳、餐廳獨立形成良好的穿堂風(fēng)。住宅設(shè)計中滿足中高檔住戶的基本居住功能要求：食寢分離、動靜分開，從而保證居住行為的私密性。戶內(nèi)以廳為中心，廳和主要臥室全部朝南，采光充足?！⒅厝后w形態(tài)的可識別性本方案在建筑空間形態(tài)中，注重塑造小區(qū)建筑群的整體結(jié)構(gòu)，力圖創(chuàng)造優(yōu)美、舒適并豐富有新意的居住空間。從整體到造型，為居住者提供高質(zhì)量、高品位的生活環(huán)境?！F(xiàn)代家居住宅建筑設(shè)計立意上與規(guī)劃精神相呼應(yīng)，立面風(fēng)格以現(xiàn)代建筑為基調(diào)，保持簡潔又內(nèi)涵豐富的造型特色。配以凸窗、出挑陽臺、線腳、價值變化的屋頂形式，使建筑表現(xiàn)處高雅而具內(nèi)涵的風(fēng)格。第四章 項目建設(shè)進度及銷售計劃“雙港新城”項目拆遷、規(guī)劃設(shè)計等前期工作已完成，現(xiàn)在正在進行主體工程施工。項目開工時間2012年5月,總工期為24個月（2010年7月至2014年5月）。根據(jù)項目工程建設(shè)進度以及項目所在地房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，該項目自工程建設(shè)一年后可以開始銷售，計劃銷售期為24個月，2013年5月正式開盤，竣工后一年銷售率住宅可達95%、商鋪可達90%。第五章 項目SWOT分析①該項目地塊的可塑性很強，地塊平整，分組團進行小區(qū)綠化，小區(qū)的景觀將尤為豐富。②項目所處地段地勢用地開闊，使項目能夠更加合理規(guī)劃布局，對項目今后順利營銷有較大的促進作用。③本項目環(huán)境、配套等定位較高，以高性價比的優(yōu)勢確定銷售定位為大眾產(chǎn)品。容易得到周邊潛在客戶的認同，使項目的營銷工作能夠更加順利的進行。④規(guī)模優(yōu)勢。⑤建筑自身的優(yōu)勢（需規(guī)劃進一步確定之后，進行挖掘與延展）。⑥戶型經(jīng)過反復(fù)論證，既符合人居要求，亦符合市場需求（基本戶型都是明廚，明衛(wèi)，明臥，明廳）。①本項目建設(shè)規(guī)模較大、周期較長、資金壓力大。②本項目定位較高，存在政策性不確定因素。①近年來某縣地方經(jīng)濟出現(xiàn)加速發(fā)展的局面，工業(yè)園的建成運營、武荊高速鐵路的開通、市縣對接，必將給某縣帶來新的發(fā)展機遇。使全縣經(jīng)濟發(fā)展的微觀基礎(chǔ)逐步改善，居民收入有較大幅度提高，為促進消費打下基礎(chǔ)。②商品房二級市場日趨活躍，將為中高收入家庭實現(xiàn)“以舊換新、以次換好、以小還大”提供更大空間。③經(jīng)濟回暖，市場需求旺盛。④本地商品房開發(fā)市場升溫價格上揚，有利于本項目銷售。⑤建筑的價值，可通過營銷渠道盡情發(fā)揮。①現(xiàn)在新增項目營銷推廣已搶占部分先機；對于基本目標(biāo)客群的分流。②項目規(guī)劃設(shè)計上，特別是景觀、配套上都是一個整體，其開發(fā)建設(shè)要求一氣呵成，必須是統(tǒng)一開發(fā)、一次建成。第六章 市場定位及項目評價本項目規(guī)模較大，為使項目能夠在長時期內(nèi)保持強勁之市場競爭力及吸引力，同時又能體現(xiàn)超越同類產(chǎn)品生活素質(zhì)，在競爭樓盤中獨樹一幟、雄踞一方，這就必然要求本項目無論在總體規(guī)劃、各方面的設(shè)計包裝、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準、物業(yè)管理等方面，充分體現(xiàn)超前的生活模式概念，使樓盤在激烈的競爭中取勝，樹立項目獨特的個性特色?，F(xiàn)時人們購房置業(yè)強調(diào)環(huán)境質(zhì)素，在本項目中，環(huán)境質(zhì)素、項目規(guī)劃包括住宅的層次感和商業(yè)網(wǎng)點的配套，都是重要之特色賣點，故而形象包裝上要重點體現(xiàn)。希望通過對項目的特色宣傳，強化一個高質(zhì)素商業(yè)、住宅項目的品牌形象，以順利帶動該項目的開發(fā)及銷售。購買行為表現(xiàn)：二次及多次置業(yè)，小房換大房的，提升居住品質(zhì)的，進城購房。目標(biāo)客戶群分類：政府公務(wù)員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的客戶、私營企業(yè)主、個體工商戶、企事業(yè)單位的中高層管理者、效益較好的企業(yè)職工、各