【正文】 ，河渠密布，縱橫交錯；水利設(shè)施配套，抗災(zāi)能力較強；土壤多沖積土，養(yǎng)分含量高；農(nóng)副產(chǎn)品眾多，是國家優(yōu)質(zhì)商品糧、商品棉基地和湖北省“雙低”油菜產(chǎn)業(yè)化示范縣，盛產(chǎn)四大家魚、甲魚、七星黑魚、大口鯰和中華鱘，以及“郢城鳳”醬品、“白鷺春”香蓮、菱角等。一是因為有豐富的原料。初步統(tǒng)計，在全縣31家規(guī)模企業(yè)中有25家屬于三大類產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，占80%。主攻三大產(chǎn)業(yè)是圍繞荊州的產(chǎn)業(yè)方向，主動配套，承接轉(zhuǎn)移當(dāng)好衛(wèi)星城。某縣作為荊州的一個轄區(qū)，在交通、城建、產(chǎn)業(yè)和市場等將實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、同步發(fā)展。%；約四成左右的潛在購房者過去已有購房經(jīng)驗，%；有55%左右的高端消費者是再次置業(yè)，說明消費者對樓價的承受能力在穩(wěn)步提高。 大多數(shù)人喜歡寧靜的生活方式消費者喜歡的樓盤特點是寧靜，其次為自然、溫馨、成熟，而樹和水是他們最喜歡的環(huán)境元素，%%。光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房讓買家們無法接受。多年以來，某縣房地產(chǎn)開發(fā)處于賣方市場狀態(tài)，目前均以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性住房或自建房，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。B、居住環(huán)境的調(diào)整需要增加某縣城區(qū)目前的住房因房屋面積狹小、配套條件差等各方面原因，多數(shù)都有購新房以提高居住生活質(zhì)量要求，按每年5％的換房率計算，某縣每年需要換夠住房5000套。項目在規(guī)劃過程中考慮到了：細節(jié)構(gòu)建注意環(huán)境及建筑細節(jié)及配套設(shè)施的打造；超前意識引進先進建設(shè)理念，注重住宅的科技含量，豐富智能化配套。周邊市政設(shè)施完善，水電氣均到達用地，利于工程施工?！袁F(xiàn)代居住行為為核心根據(jù)地塊的特殊設(shè)計要求，并結(jié)合現(xiàn)代居住行為以及住戶市場需求，建筑設(shè)計時按照住宅的類型與標(biāo)準(zhǔn)，采用以多層為主?！⒅厝后w形態(tài)的可識別性本方案在建筑空間形態(tài)中，注重塑造小區(qū)建筑群的整體結(jié)構(gòu)，力圖創(chuàng)造優(yōu)美、舒適并豐富有新意的居住空間。第四章 項目建設(shè)進度及銷售計劃“雙港新城”項目拆遷、規(guī)劃設(shè)計等前期工作已完成，現(xiàn)在正在進行主體工程施工。②項目所處地段地勢用地開闊，使項目能夠更加合理規(guī)劃布局，對項目今后順利營銷有較大的促進作用。⑤建筑自身的優(yōu)勢（需規(guī)劃進一步確定之后，進行挖掘與延展）。①近年來某縣地方經(jīng)濟出現(xiàn)加速發(fā)展的局面，工業(yè)園的建成運營、武荊高速鐵路的開通、市縣對接，必將給某縣帶來新的發(fā)展機遇。④本地商品房開發(fā)市場升溫價格上揚，有利于本項目銷售。第六章 市場定位及項目評價本項目規(guī)模較大，為使項目能夠在長時期內(nèi)保持強勁之市場競爭力及吸引力，同時又能體現(xiàn)超越同類產(chǎn)品生活素質(zhì)，在競爭樓盤中獨樹一幟、雄踞一方，這就必然要求本項目無論在總體規(guī)劃、各方面的設(shè)計包裝、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理等方面，充分體現(xiàn)超前的生活模式概念，使樓盤在激烈的競爭中取勝，樹立項目獨特的個性特色。目標(biāo)客戶群分類：政府公務(wù)員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的客戶、私營企業(yè)主、個體工商戶、企事業(yè)單位的中高層管理者、效益較好的企業(yè)職工、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在職或退休的行政官員也占有一定的比例，荊州市養(yǎng)老居民以及外省外地區(qū)居民也可列為目標(biāo)客源。另一方面，還要注重從產(chǎn)品本身的規(guī)劃設(shè)計、內(nèi)在品質(zhì)、物業(yè)管理、職能化設(shè)施、節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料等方面塑造差異化產(chǎn)品，注重內(nèi)部計劃及產(chǎn)品自身特色設(shè)計，同時轉(zhuǎn)換劣勢，規(guī)避風(fēng)險，抓住機會，利用專業(yè)優(yōu)勢，控制產(chǎn)品，以中高端產(chǎn)品、中檔價位占領(lǐng)市場。項目開發(fā)總投資計算表序號項目單價(元)面積（㎡）總投資(萬元)　開發(fā)建設(shè)總投資789 113504 8958 1開發(fā)成本667 113504 7576 土地成本308 113504 3500 前期工程費10 113504 110 建筑安裝工程費100 113504 3636 開發(fā)期間稅費0 113504 109 不可預(yù)見費0 113504 221 2開發(fā)費用122 113504 1382 管理費用20 113504 227 財務(wù)費用18 113504 206 銷售費用84 113504 949 以上分析估算，本項目總投資額為8958萬元。本項目根據(jù)計投資[1993]530號文《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》，可不考慮項目的國民經(jīng)濟評價，只作財務(wù)評價，包括財務(wù)盈利能力分析和償債能力分析。經(jīng)過計算可得:　售價變化　基準(zhǔn)方案20%10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）5762 5652 8371 13780 16485 財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度　%%%%財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%%%%%財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度　%%%%全部投資投資利潤率%%%%%投資利潤率升降幅度　%%%%　　建安成本變化　基準(zhǔn)方案20%10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）5762 12608 11842 10309 9543 財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度　%%%%財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%%%%%財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度　%%%%全部投資投資利潤率%%%%%投資利潤率升降幅度　%%%%本項目的借款能力可通過本項目的資金來源與運用表及借款還本付息表來判斷。第九章 綜合性評價結(jié)論及建議經(jīng)測算分析，該項目的財務(wù)效益較好，在考慮以后期銷售為主的前提下，仍能獲得合理的回報。銷售風(fēng)險：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發(fā)商在項目動工前做好市場需求預(yù)測，進行正確的市場定位。5. 由于該項目定位于中高檔住宅小區(qū)，購買者更看中的將是項目的檔次感，在項目的規(guī)劃設(shè)計上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)來擔(dān)綱此項工作，使項目在建成后極大的拉開與周邊樓盤的檔次距離，這一點尤其要受到重視?？偟膩碚f，本項目走差異化路線是可行的選擇，但要樹立較高的物業(yè)形象，增強差異化，才能增加客戶對本項目的認(rèn)知度，最終使項目銷售取得理想的效果。由于該項目建設(shè)規(guī)模在某縣尚屬較大，巨大的資金投入，將給開發(fā)企業(yè)帶來極大的資金壓力，因此，我們要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，在適當(dāng)?shù)臅r候做好項目的融資計劃。房地產(chǎn)市場是受國家和地方政府相關(guān)政策影響較大的行業(yè)，2009年以來，隨著國家刺激經(jīng)濟政策的出臺，房價和銷售量都大幅攀升，2010年國家又出臺了一系列相應(yīng)的調(diào)控政策來抑制房價過快上漲。建設(shè)資金風(fēng)險：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。%大于最低期望收益率（10%）；財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV5762萬元大于零；（5年）；由上述財務(wù)評價的結(jié)果來看，借款償還能滿足貸款機構(gòu)要求，項目各年的財務(wù)收益指標(biāo)也是較好。其支出主要是工程項目的建設(shè)及每年償還貸款本金及利息等。投資計劃與資金籌措表序號項目合計2012年2013年2014年2015年2016年1開發(fā)投資總額8958 3650 963 1886 2040 418 　開發(fā)投資總額（不含財務(wù)費用）875