雙港新城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(文件)
【正文】 ，河渠密布，縱橫交錯(cuò)；水利設(shè)施配套，抗災(zāi)能力較強(qiáng)；土壤多沖積土，養(yǎng)分含量高；農(nóng)副產(chǎn)品眾多，是國(guó)家優(yōu)質(zhì)商品糧、商品棉基地和湖北省“雙低”油菜產(chǎn)業(yè)化示范縣，盛產(chǎn)四大家魚、甲魚、七星黑魚、大口鯰和中華鱘，以及“郢城鳳”醬品、“白鷺春”香蓮、菱角等。一是因?yàn)橛胸S富的原料。初步統(tǒng)計(jì)，在全縣31家規(guī)模企業(yè)中有25家屬于三大類產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，占80%。主攻三大產(chǎn)業(yè)是圍繞荊州的產(chǎn)業(yè)方向，主動(dòng)配套，承接轉(zhuǎn)移當(dāng)好衛(wèi)星城。某縣作為荊州的一個(gè)轄區(qū)，在交通、城建、產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)等將實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、同步發(fā)展。%；約四成左右的潛在購(gòu)房者過去已有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，%；有55%左右的高端消費(fèi)者是再次置業(yè)，說明消費(fèi)者對(duì)樓價(jià)的承受能力在穩(wěn)步提高。 大多數(shù)人喜歡寧?kù)o的生活方式消費(fèi)者喜歡的樓盤特點(diǎn)是寧?kù)o，其次為自然、溫馨、成熟，而樹和水是他們最喜歡的環(huán)境元素，%%。光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房讓買家們無法接受。多年以來，某縣房地產(chǎn)開發(fā)處于賣方市場(chǎng)狀態(tài)，目前均以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性住房或自建房，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。B、居住環(huán)境的調(diào)整需要增加某縣城區(qū)目前的住房因房屋面積狹小、配套條件差等各方面原因，多數(shù)都有購(gòu)新房以提高居住生活質(zhì)量要求，按每年5％的換房率計(jì)算，某縣每年需要換夠住房5000套。項(xiàng)目在規(guī)劃過程中考慮到了：細(xì)節(jié)構(gòu)建注意環(huán)境及建筑細(xì)節(jié)及配套設(shè)施的打造；超前意識(shí)引進(jìn)先進(jìn)建設(shè)理念，注重住宅的科技含量，豐富智能化配套。周邊市政設(shè)施完善，水電氣均到達(dá)用地，利于工程施工?！袁F(xiàn)代居住行為為核心根據(jù)地塊的特殊設(shè)計(jì)要求，并結(jié)合現(xiàn)代居住行為以及住戶市場(chǎng)需求，建筑設(shè)計(jì)時(shí)按照住宅的類型與標(biāo)準(zhǔn)，采用以多層為主?！⒅厝后w形態(tài)的可識(shí)別性本方案在建筑空間形態(tài)中，注重塑造小區(qū)建筑群的整體結(jié)構(gòu)，力圖創(chuàng)造優(yōu)美、舒適并豐富有新意的居住空間。第四章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及銷售計(jì)劃“雙港新城”項(xiàng)目拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作已完成，現(xiàn)在正在進(jìn)行主體工程施工。②項(xiàng)目所處地段地勢(shì)用地開闊，使項(xiàng)目能夠更加合理規(guī)劃布局，對(duì)項(xiàng)目今后順利營(yíng)銷有較大的促進(jìn)作用。⑤建筑自身的優(yōu)勢(shì)（需規(guī)劃進(jìn)一步確定之后，進(jìn)行挖掘與延展）。①近年來某縣地方經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)加速發(fā)展的局面，工業(yè)園的建成運(yùn)營(yíng)、武荊高速鐵路的開通、市縣對(duì)接，必將給某縣帶來新的發(fā)展機(jī)遇。④本地商品房開發(fā)市場(chǎng)升溫價(jià)格上揚(yáng)，有利于本項(xiàng)目銷售。 第六章 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目規(guī)模較大，為使項(xiàng)目能夠在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持強(qiáng)勁之市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及吸引力，同時(shí)又能體現(xiàn)超越同類產(chǎn)品生活素質(zhì)，在競(jìng)爭(zhēng)樓盤中獨(dú)樹一幟、雄踞一方，這就必然要求本項(xiàng)目無論在總體規(guī)劃、各方面的設(shè)計(jì)包裝、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理等方面，充分體現(xiàn)超前的生活模式概念，使樓盤在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝，樹立項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性特色。目標(biāo)客戶群分類：政府公務(wù)員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的客戶、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶、企事業(yè)單位的中高層管理者、效益較好的企業(yè)職工、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在職或退休的行政官員也占有一定的比例，荊州市養(yǎng)老居民以及外省外地區(qū)居民也可列為目標(biāo)客源。另一方面，還要注重從產(chǎn)品本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、內(nèi)在品質(zhì)、物業(yè)管理、職能化設(shè)施、節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料等方面塑造差異化產(chǎn)品，注重內(nèi)部計(jì)劃及產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)會(huì)，利用專業(yè)優(yōu)勢(shì)，控制產(chǎn)品，以中高端產(chǎn)品、中檔價(jià)位占領(lǐng)市場(chǎng)。項(xiàng)目開發(fā)總投資計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元)面積（㎡）總投資(萬元) 開發(fā)建設(shè)總投資789 113504 8958 1開發(fā)成本667 113504 7576 土地成本308 113504 3500 前期工程費(fèi)10 113504 110 建筑安裝工程費(fèi)100 113504 3636 開發(fā)期間稅費(fèi)0 113504 109 不可預(yù)見費(fèi)0 113504 221 2開發(fā)費(fèi)用122 113504 1382 管理費(fèi)用20 113504 227 財(cái)務(wù)費(fèi)用18 113504 206 銷售費(fèi)用84 113504 949 以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為8958萬元。本項(xiàng)目根據(jù)計(jì)投資[1993]530號(hào)文《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》，可不考慮項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，只作財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，包括財(cái)務(wù)盈利能力分析和償債能力分析。經(jīng)過計(jì)算可得: 售價(jià)變化 基準(zhǔn)方案20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）5762 5652 8371 13780 16485 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 %%%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%%%%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 %%%%全部投資投資利潤(rùn)率%%%%%投資利潤(rùn)率升降幅度 %%%% 建安成本變化 基準(zhǔn)方案20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）5762 12608 11842 10309 9543 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 %%%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%%%%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 %%%%全部投資投資利潤(rùn)率%%%%%投資利潤(rùn)率升降幅度 %%%%本項(xiàng)目的借款能力可通過本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用表及借款還本付息表來判斷。第九章 綜合性評(píng)價(jià)結(jié)論及建議經(jīng)測(cè)算分析，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，在考慮以后期銷售為主的前提下，仍能獲得合理的回報(bào)。銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場(chǎng)難以定量分析，這要求開發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。5. 由于該項(xiàng)目定位于中高檔住宅小區(qū)，購(gòu)買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請(qǐng)一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來?yè)?dān)綱此項(xiàng)工作，使項(xiàng)目在建成后極大的拉開與周邊樓盤的檔次距離，這一點(diǎn)尤其要受到重視?？偟膩碚f，本項(xiàng)目走差異化路線是可行的選擇，但要樹立較高的物業(yè)形象，增強(qiáng)差異化，才能增加客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度，最終使項(xiàng)目銷售取得理想的效果。由于該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模在某縣尚屬較大，巨大的資金投入，將給開發(fā)企業(yè)帶來極大的資金壓力，因此，我們要密切關(guān)注國(guó)家的信貸政策和利率政策，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)是受國(guó)家和地方政府相關(guān)政策影響較大的行業(yè)，2009年以來，隨著國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)和銷售量都大幅攀升，2010年國(guó)家又出臺(tái)了一系列相應(yīng)的調(diào)控政策來抑制房?jī)r(jià)過快上漲。建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。%大于最低期望收益率（10%）；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV5762萬元大于零；（5年）；由上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果來看，借款償還能滿足貸款機(jī)構(gòu)要求，項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)收益指標(biāo)也是較好。其支出主要是工程項(xiàng)目的建設(shè)及每年償還貸款本金及利息等。投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年1開發(fā)投資總額8958 3650 963 1886 2040 418 開發(fā)投資總額（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）875
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