【文章內(nèi)容簡介】 并以此提升企業(yè)品牌形象。 【 地塊 分析篇 】 知己知彼 項目所在地域關(guān)系圖 項目所臨道路現(xiàn)況 撫生路北至朝陽中路南與生米大橋相連，路幅寬 20米，整個路面路況較差。 項目用地平面圖現(xiàn)況 ㎡ , 項目用地內(nèi)現(xiàn)況 四至分析 項目東面現(xiàn)況 臨撫生路方向 項目西面現(xiàn)況 臨原廠用房及私房 本項目位于西湖區(qū)朝陽洲撫生路（原南昌容器廠用地），地理位置顯 要，路況較好；地塊呈規(guī)則長方形。 項目南面現(xiàn)況 臨人才市場建筑 項目北面現(xiàn)況 臨玖玖宿舍樓 項目周邊現(xiàn)況 美中不足 周邊凌亂的居住大環(huán)境 零散的商業(yè)形態(tài) 周邊凌亂的農(nóng)民房 撫生路路況差影響出行 [ SWOT分析 ]—— 決策分析 朝陽洲絕版地段，生活配套圈近在咫尺 市中心地段，人氣較旺 小區(qū)內(nèi)大片集中綠地，景觀環(huán)境好 中小戶型，戶型面積配比合理 建筑風(fēng)格，簡潔明快、色彩和諧，極富國際流行色彩； 市政利好，目前撫生路正在修建中心綠地中心花園及撫生路的改造 項目優(yōu)勢（ Strength） 項目劣勢（ Weakness） 居住周邊環(huán)境嘈雜，建筑物非常陳舊，不利項目形象走 高 項目臨街現(xiàn)有商業(yè)氛圍不足，業(yè)態(tài)分布零散，臟亂差 周邊形象較為陳舊、雜亂，給人感覺較差 [ SWOT分析 ]—— 決策分析 市場機會點（ Opportunity） 南昌市政府改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)； 政府對朝陽洲土地采 取儲存控制手段，使項目的直接競爭對手相對有限； 道路改造利好，方便業(yè)主出行 周邊尚未形成規(guī)范化、規(guī)?；虡I(yè)配套 項目周邊靠近洪城大市場，潛在目標(biāo)客戶云集，尚有較大市 場機會 [ SWOT分析 ]—— 決策分析 [ SWOT分析 ]—— 決策分析 豫章華城、卓品驕陽等 ，將會造成目標(biāo)客源分流 項目規(guī)模不大，小區(qū)配套、景觀環(huán)境打造相對有限 未來市場不確定因素及九部委近期聯(lián)合發(fā)布的新政不利樓市 發(fā)展 政策的限制導(dǎo)致 ,在未來市場產(chǎn)品同質(zhì)化 ,房地產(chǎn)企業(yè)將面臨 新的挑戰(zhàn) 市場威脅 (Threaten) 項目最大的優(yōu)勢在于大型城市軸心地段，生活配套圈成熟，交通便利，撫生路正在修建中心綠地中心花園及撫生路的改造，小區(qū)內(nèi)大片集中綠地，景觀環(huán)境好，戶型面積配比合理。 但是，居住周邊環(huán)境嘈雜，建筑物非常陳舊，不利項目形象走高，更不利于借項目來提高企業(yè)品牌形象，最大的威脅來自周邊幾個同類項目的客戶分流。 故項目必須在突出其優(yōu)勢的同時，提高項目的品質(zhì)和檔次，賦予產(chǎn)品文化內(nèi)涵樹立個性形象，提高市場競爭力和價格抗風(fēng)險性，以此提升企業(yè)品牌形象。 項目總評 檔次定位： 中高檔住宅 戶型定位： 78— 120平米三房為主 形象定位： 現(xiàn)代風(fēng)格，高層次的品位境界 客群定位： 立足本區(qū)域，面向全市的中高收入者 時機定位 : 搶進度，爭取在金秋時節(jié)公開銷售 根據(jù)市場和項目現(xiàn)狀分析，結(jié)合開發(fā)商的實際情況和觀點， 我們得出 ： 市場定位 項目總定位 城市中心精品生態(tài)人文美宅 他們是這樣一群人 （東湖區(qū)、西湖區(qū)域內(nèi)客戶占 80％，其它地區(qū)占 20％） 周邊醫(yī)院醫(yī)護人員 新婚夫婦初次置業(yè)者 周邊公務(wù)員及學(xué)校教師 周邊經(jīng)營戶（洪城商戶）、少量投資客 長期生活、工作在周邊的人群 ?? …… [ 誰是我們的核心客戶？ ]—— 目標(biāo)客戶寫真 目標(biāo)客戶 區(qū)域定位 本項目是一個面向全市性的樓盤。 重點區(qū)域為東湖區(qū)、西湖區(qū)。 二房、小三房：客群范圍較為寬泛。 主力三房與四房：核心戰(zhàn)略方位為為西湖區(qū)政府、洪城、海關(guān)、東湖區(qū)高收入人群，輔助戰(zhàn)略方位為青云譜靠南部分。 客群定位 項目 海關(guān)附件 [ 品質(zhì)、價格、務(wù)實 ]— 目標(biāo)客戶寫照 1. 他們是城市的新派中產(chǎn)階級，多數(shù)已脫離了稚氣，年鄰層在 2540歲之間。是有一定文化底蘊及儲蓄，講究一定的生活情趣，較看重項目的品質(zhì)、配套及項目內(nèi)外環(huán)境，追求精神上的愉悅是他們畢生的夢想，渴望回歸鄰里居家的溫馨。 2. 比起空洞無華的概念，更注重產(chǎn)品內(nèi)在，希望購買到性價比高的住宅。舒適、安寧、輕松的環(huán)境是他們的居住觀。表面上循規(guī)蹈矩，內(nèi)心卻希望自己的房子稍具個性，區(qū)別于人 他們的共性：有就近置業(yè)的 居住 特點！ 【 產(chǎn)品優(yōu)化篇 】 厲兵秣馬 品質(zhì)是產(chǎn)品價值載體，我們致力于為客戶打造精品，為客戶營造一個更人性化的居住空間和生活場所，所以我們需要在一些產(chǎn)品的細(xì)節(jié)處凸現(xiàn)我們真心實意的人文關(guān)懷，以此來塑造我們企業(yè)品牌形象。 大堂 硬裝（包括門、墻、地、頂、燈）。 （示意圖） 考慮基本使用功能的同時，注重舒適感?？梢暱臻g空間大小，設(shè)置簡單休息椅、盆載和垃圾簍等 文化 通過不同標(biāo)志體現(xiàn)同各個單元差別，同時強調(diào)文化氣息。 （示意圖） 大堂與景觀的銜接自然過度，體現(xiàn)歸屬感（示意圖） 電梯 電梯等候區(qū)（一樓大堂除外） （ 1）設(shè)置簡單休息椅，可方便老年人等 電梯需要。 （ 2）設(shè)置小型盆載和垃圾簍。 （示意圖） 電梯內(nèi)部裝修（硬件） 建議以不銹鋼加大面 鏡為宜，既可在視覺上增 加電梯內(nèi)部空間，同時兼 顧住戶入廂前對身后的觀 察需要。 電梯內(nèi)部文化（軟件） 電梯指標(biāo) 速度： /秒左右 噸位： 1000KG左右 人數(shù)： 10人左右 品牌： OTIS、永大日立、上海三菱等 樓梯間（ 16層） 硬裝 A、防滑臺階：尤其 1— 6層使用頻率相對較高，同時可考慮裝飾壁畫。 B、木質(zhì)扶手欄桿：木質(zhì)油漆扶手，細(xì)節(jié)關(guān)愛不刺激皮膚。 C、通透窗戶：增加視野開闊性，爬樓也增添一份樂趣。 D、延時照明 ＊ 文化 裝飾畫、宣傳畫 ＊ 交付細(xì)節(jié) 頂面、地面、墻面簡單裝修 乳膠漆刷面刷 產(chǎn)品競爭力提升建議 ? 邀請國內(nèi)一流品牌物管公司作為項目物業(yè)顧問 ? 申請 “ 安全防范小區(qū) ” 【 營銷推廣篇 】 決戰(zhàn)顛峰 銷售策略 定向客群引導(dǎo) 項目周期長，保持市場關(guān)注度 個人的榮譽感 客戶身份和地位的追求 前期氛圍的營造 先勢奪人，創(chuàng)客戶第一感官區(qū) 品牌的塑造 目前天高做品牌最有利的機會 戰(zhàn)略思考 A．銷售目標(biāo) 快速占有的市場份額，順利回收本案投資并取得贏利最大化。 B．品牌目標(biāo) 提升天高房產(chǎn)的知名度，樹立鮮明的企業(yè)形象，奠定公司開發(fā)地 位 C．客戶目標(biāo) 讓客戶成為 “布道者” ，因此，本案營銷推廣過程中將尤其重 視對客戶的積累工作。 營銷目標(biāo)