【正文】 天高房地產(chǎn) 朝陽(yáng)州容器廠(chǎng)地塊項(xiàng)目策略提案 廈門(mén)新世紀(jì)置業(yè)顧問(wèn) (南昌 )有限公司 二 00六年六月 決戰(zhàn)顛峰 厲兵秣馬 知己知彼 審時(shí)度勢(shì) 謀篇布局 【 戰(zhàn)略運(yùn)作篇 】 謀篇布局 廈門(mén)新世紀(jì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專(zhuān)業(yè)代理 ? 我們代理的樓盤(pán)不在多，在精，在專(zhuān)業(yè)。 ? 我們強(qiáng)調(diào)每個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性化，關(guān)心每個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度。 ? 在每個(gè)區(qū)域，我們都熱衷于地標(biāo)物業(yè)的建立 . 我們期待的是與發(fā)展商的長(zhǎng)期合作 我們了解發(fā)展商，所以我們關(guān)心發(fā)展商的利益 ? 我們堅(jiān)決拋棄所有短期行為。 ? 發(fā)展商的利益就是我們的利益 項(xiàng)目成功啟動(dòng)不一定需要大資金 ? 無(wú)論是項(xiàng)目的發(fā)展還是后續(xù)的銷(xiāo)售推廣，我們都強(qiáng)調(diào)以最小的投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益； ? 發(fā)展商應(yīng)確立長(zhǎng)遠(yuǎn)的地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)； ? 我們經(jīng)常幫助我們的客戶(hù)完成上述目標(biāo) 好的營(yíng)銷(xiāo)推廣不需要賣(mài)現(xiàn)樓 ? 我們不需要等樓建好再賣(mài)，成功的推廣可以提前賣(mài)樓，為發(fā)展商確立資金的回收計(jì)劃，樹(shù)立項(xiàng)目的信心，提早搶占市場(chǎng)； ? 我們的項(xiàng)目在交樓時(shí)應(yīng)達(dá)到 90%以上的銷(xiāo)售率； 成功品牌營(yíng)銷(xiāo)與做勢(shì) ? 成功推廣策略就是最終達(dá)到 “ 項(xiàng)目利益最大化 ” ，靠是就是品牌營(yíng)銷(xiāo)； ? 在項(xiàng)目亮相前，拉升品牌的高度，提高項(xiàng)目勢(shì)能，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，營(yíng)造出開(kāi)盤(pán)必排隊(duì)認(rèn)購(gòu)的勢(shì)頭 目標(biāo)溝通 我們的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是什么？ 利潤(rùn)最大化 提升企業(yè) 項(xiàng)目品牌知名度 迅速回籠資金 銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng) 我們強(qiáng)調(diào)： 住宅項(xiàng)目首先應(yīng)該是比生活形態(tài)和生活品味，其次才是比地 段、比環(huán)境、比戶(hù)型、比價(jià)格 …… 將項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)與策劃變成一種生活格調(diào)、生活形態(tài)演繹 我們堅(jiān)持 只有站得高，才能看得遠(yuǎn)，只有策略勝出，才有市場(chǎng)機(jī)會(huì) ??? 我們的思路 分析區(qū)域市場(chǎng) 分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 項(xiàng)目地塊價(jià)值 分析客戶(hù) 分析機(jī)會(huì) 定位產(chǎn)品 項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)格局 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 誰(shuí)是我們的目標(biāo)客戶(hù) ? 如何做出具有足夠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的新產(chǎn)品 ,吸引目標(biāo)客戶(hù)？ 如何制造和樹(shù)立項(xiàng)目及發(fā)展商的品牌 ? 整合策略總綱 最快速完成銷(xiāo)售，并確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 【 市場(chǎng)分析篇 】 審時(shí)度勢(shì) 南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)況研究與分析 一、 2022年南昌樓市市場(chǎng)回顧 A、土地市場(chǎng)勃發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)量逐漸放量，未來(lái)市場(chǎng)壓力加大 B、 2022年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控年，南昌市場(chǎng)銷(xiāo)售量趨于回落，樓 市房?jī)r(jià)依舊漲 C、市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品類(lèi)型開(kāi)始結(jié)構(gòu)性調(diào)整 二、 2022年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況 分析： 其中住宅投資 ，同比增長(zhǎng) %，較上年全年提高 點(diǎn)。原因是住宅需求繼續(xù)擴(kuò)大，辦公樓、商業(yè)用房等非住宅投資額大幅下降。 A、一季度開(kāi)發(fā)完成投資額 單位：億元 投資開(kāi)發(fā)情況 2022年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況 分析： 整個(gè)投資較上年全年提高 15個(gè)百分點(diǎn)，顯示我市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)仍以住宅市場(chǎng)為主，投資結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)基本吻合。 B、南昌市商品房投資比重分析 2022年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況 分析： 同比增長(zhǎng) %，其中住宅 ，同比增長(zhǎng)%。商品房新開(kāi)工面積達(dá) ，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 ，同比增長(zhǎng) %。商品房竣工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 ，同比增長(zhǎng)%。 C、商品房施工面積 2022年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況 A、全市（含四縣）商品房預(yù)銷(xiāo)售面積（見(jiàn)右圖），較上年增長(zhǎng) %；金額，較上年增長(zhǎng)%。其中商品住宅預(yù)銷(xiāo)售 6416套，較上年增長(zhǎng)%，面積 ，較上年增長(zhǎng) %，金額，較上年增長(zhǎng)%。 商品房銷(xiāo)售情況 單位：萬(wàn)㎡ 2022年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況 分析： 全市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積（見(jiàn)上圖左）相比下降%，其中商品住宅（見(jiàn)上圖右）相比下降 %。原因是商品房用地的交付時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，也反映商品房項(xiàng)目的報(bào)批和建設(shè)速度有待提高。 市場(chǎng)供應(yīng)情況 單位：萬(wàn)㎡ 單位：萬(wàn)㎡ 2022年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況 全市市區(qū)商品房預(yù)銷(xiāo)售面積（見(jiàn)圖），較上年下降 %，銷(xiāo)售金 額 ，較上年增長(zhǎng) %。其中商品住宅預(yù)銷(xiāo)售 3324套，較上 年下降 %，面積 ，較上年下降 %，金額，較上年增長(zhǎng) %。商品房銷(xiāo)售總體上保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但市區(qū)的銷(xiāo)售量呈下降態(tài)勢(shì)，四縣（尤其是南、新兩縣）銷(xiāo)售量增長(zhǎng)較。 單位：萬(wàn)㎡ 2022年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況 A、全市市區(qū)新增商品住房供應(yīng)量中， 100平方米以下中小戶(hù)型的比重為 %，其中 80平方米以下僅占 %，而 120平方米以上的比重達(dá) %； B、登記銷(xiāo)售的商品住房中， 100平方米以下中小戶(hù)型的比重為%，其中 80平方米以下僅占 %，而 120平方米以上的比重達(dá)%。中小戶(hù)型普通商品住房供應(yīng)量比例明顯偏低，大戶(hù)型供應(yīng)量偏多。 供求結(jié)構(gòu)情況 2022年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況 A、全市（含四縣）商品房預(yù)銷(xiāo)售均價(jià)為 2831元 /平方米，較上年同期上漲 %，其中商品住宅預(yù)銷(xiāo)售均價(jià)為 2536元 /平方米，較上年同期上漲 %。 B、市區(qū)商品房預(yù)銷(xiāo)售均價(jià)為 3584元 /平方米，較上年同期上漲 %，其中商品住宅預(yù)銷(xiāo)售均價(jià)為 3194元 /平方米，較上年同期上漲 %。 C、一季度我市商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因在于銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)不盡合理，高價(jià)房所占比重較大。 商品房?jī)r(jià)格情況 2022年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況 A、全市（含四縣）共完成存量房交易 6221件，較上年同期增長(zhǎng) %，完成存量房交易面積 ，同比增長(zhǎng) %， 其中存量住房 5808套，面積 ，分別較上年同期增長(zhǎng) %和 %。 B、全市市區(qū)共完成存量房交易 4674件，較上年同期增長(zhǎng) %，完 成存量房交易面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中存量住 房 4347套，面積 ，分別較上年同期增長(zhǎng) %和 %。 存量房交易情況 2022年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況 三、房產(chǎn)宏觀調(diào)控，南昌樓市將有何動(dòng)作 土地部門(mén)： 適當(dāng)調(diào)整，老政策將延續(xù) 房管部門(mén)： 打擊違規(guī)售房、囤房行為 稅收部門(mén)： 開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅箭在弦上 銀行部門(mén)： 明確房貸首付比例將提高 規(guī)劃部門(mén)： 正在制定相關(guān)細(xì)則 …… 四、 2022年南昌樓市發(fā)展整體趨勢(shì) “國(guó)六條”短期影響不大，市場(chǎng)持續(xù)理性發(fā)展“國(guó)六條”短期內(nèi)對(duì)樓市影響不大，樓市將持續(xù)以理性發(fā)展，新批項(xiàng)目將改變未來(lái)數(shù)年房產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，中小戶(hù)型比例加重。從消費(fèi)層面來(lái)看，由于居民收入快速提高，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了收入積累。 城市化格局初步形成，各大板塊相互角力“一江兩岸”的大格局已經(jīng)基本形成，紅谷灘的核心位置和老市區(qū)的稀缺性已經(jīng)顯現(xiàn)。京東板塊、象湖新城板塊、蓮塘板塊、新建板塊、濱江路板塊各領(lǐng)風(fēng)騷。蓮塘板塊、新建縣版塊依托繁華的商業(yè)氛圍、區(qū)域獨(dú)立的市政配套、與老城區(qū)的關(guān)系銜接日趨緊密便捷，以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸