【正文】 page0 前言 Preface 很榮幸能有機會介入隆鑫房產(chǎn)懷遠盛世豪庭項目的營銷策略工作洽談，在此 感謝 領(lǐng)導(dǎo)對墨攻的信任。 我司通過對懷遠市場及項目整體情況的調(diào)研和分析，撰寫了本報告，對項目的傳播體系及推廣方面提出初步的專業(yè)建議，供隆鑫房產(chǎn)參考及決策。 如確定合作意向， 墨攻將更加細致和到位的發(fā)揮公司優(yōu)勢 —— 營銷推廣及銷售執(zhí)行，為項目的成功開發(fā)做出最大的努力。 本報告如有不妥之處，敬請指出。 page1 提案目錄 項目解析 推廣銷售 市場解讀 廣告策略 page2 第一部分 市場解讀 ?懷遠簡況 ?市場分析 page3 歷史悠久，城市文化底蘊深厚 走進懷遠 ?這里是大禹會諸侯定九州的地方 ?這里是淮河文化的重要發(fā)源地之一 ?這里是花鼓燈藝術(shù)之鄉(xiāng) ?這里是全國四大石榴基地之一 page4 懷遠縣坐落于荊山腳下，渦河、淮河匯合之處的縣城城區(qū)， 距離合肥駱崗機場蚌埠候機樓 20分鐘車程，離煤城淮南 30分鐘車程， 京滬鐵路和京滬高鐵從東側(cè)經(jīng)過， 206國道、30 225省道和京臺、南洛等高速在此交匯，淮河、渦河、茨淮新河、懷洪新河等九條黃金水道縱橫暢流，構(gòu)成了四通八達的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 懷遠是全省擴大經(jīng)濟社會管理權(quán)限試點縣，也是比照實施西部大開發(fā)、振興東北老工業(yè)基地有關(guān)政策試點縣，自古為商賈云集之地，素有“淮上明珠”之稱。 城市概況 page5 懷遠縣總面積 2396平方公里， 總?cè)丝?。 城區(qū)人口 16萬 3千人，渦北新區(qū) 9萬 6千人，老城區(qū) 6萬 7千人 。 城市規(guī)劃總面積 106萬平方公里，縣城建成區(qū)面積 18平方公里。 重點按照“一核一軸兩翼五組團”空間布局，即以縣城為核心， 以 307省道為軸線，以 206國道、225省道為兩翼，推進馬城 — 常墳、唐集 — 萬福、一場三鎮(zhèn)、鮑集 — 古城、雙橋 — 褚集等鄉(xiāng)鎮(zhèn)組團發(fā)展。 城市概況 page6 具有發(fā)展優(yōu)勢，經(jīng)濟快速增長 經(jīng)濟實力較強，不僅是蚌埠的翹楚，在安徽省內(nèi)百縣中亦能排名前列。 經(jīng)濟指標： 2022年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 165億元，財政收入 ，社會固定資產(chǎn)投入 125億元；社會消費品零售總額 ；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 。 民生收入： 2022年農(nóng)民人均純收入 6840元，近五年年均增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28000元，年均增長 %。 懷遠經(jīng)濟 page7 城區(qū)規(guī)劃思路：“西擴、南延、北拓、東聯(lián)”： 縣城城區(qū)向西擴展，向南適度延伸，向北繼續(xù)拓展建設(shè)空間，向東連接蚌埠市， 改造提升老城區(qū)，建設(shè)充實新城區(qū)，擴充發(fā)展工業(yè)園區(qū)、打造城西新區(qū)、規(guī)劃建設(shè)涂山風景區(qū)、啟動山南濱河新區(qū) 的城市發(fā)展思路。 老城區(qū)改造： 加快舊城改造進程，改善居住空間條件和居住環(huán)境，強化居民局各項功能； 新城區(qū)建設(shè)： 加快新城區(qū)建設(shè)，推動渦北新城行政文化商業(yè)區(qū)“北拓、東聯(lián)”，繼續(xù)拉開框架； 規(guī)劃建設(shè)區(qū)： 根據(jù)縣城“西擴”思路，擴大縣城規(guī)模，將五岔鎮(zhèn)區(qū)和東廟鎮(zhèn)區(qū)難入縣城規(guī)劃建設(shè)區(qū)； 涂山白乳泉風景旅游度假區(qū)： 山南濱河新區(qū)： 城市總體規(guī)劃 /建設(shè)目標 page8 新城區(qū) 新城區(qū)：規(guī)劃面積為 12平方公傾，規(guī)劃定位是全縣政治、經(jīng)濟、文化、金融和居住中心。 經(jīng)濟 開發(fā)區(qū) 涂山景區(qū) 老城區(qū) 城西新區(qū) 老城區(qū)：面積約 里，規(guī)劃定位以居住、商貿(mào)、旅游為主。 城西新區(qū)：規(guī)劃面積為 8平方公里，規(guī)劃定位以居住、倉儲和糧食加工為主。 涂山 — 白乳泉風景區(qū)：規(guī)劃面積 20平方公里，核心景區(qū) 5平方公里，規(guī)劃定位以旅游休閑度假為主。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：規(guī)劃面積 20平方公里，建成區(qū)面積 6平方公里，規(guī)劃定位為我縣重點工業(yè)區(qū)。 page9 城市小結(jié) ? 人口基數(shù)大： 懷遠擁有 133萬人口，人口數(shù)量龐大，未來縣城商品房發(fā)展存在較大空間； ? 經(jīng)濟增速較快： 懷遠地方經(jīng)濟增長較快，說明城市經(jīng)濟發(fā)展后經(jīng)較足，社會大宗商品購買力不斷增強； ? 城市化進程加快： 城市以“一核一軸兩翼五組團”空間布局，城鎮(zhèn)規(guī)劃互動性強，有利于城市化，促進鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口往縣城轉(zhuǎn)移，對商品房開發(fā)具有強大的支撐； ? 城區(qū)板塊發(fā)展：以老城區(qū)為中心，渦北新區(qū)為重點，擴張發(fā)展。 ，土地資源稀缺，具備稀缺價值； ，政治、金融等中心已經(jīng)部分從老城區(qū)向新區(qū)轉(zhuǎn)移，目前居住環(huán)境最好，居民對該區(qū)域認可度較高； ，配套缺乏，暫無樓盤發(fā)售，隨著政府逐步開發(fā)城西，該板塊有望成為房地產(chǎn)下一個開發(fā)供應(yīng)區(qū)。 page10 土地出讓有序 市場供需兩旺 懷遠房地產(chǎn)市場 ?土地出讓井然有序，市場供需兩旺 ?新區(qū)樓盤供應(yīng)集中，老城區(qū)樓盤稀少 ?樓盤品質(zhì)差異較大，價格穩(wěn)中有升 page11 懷遠樓市板塊劃分 懷遠 樓市 老城區(qū) 傳統(tǒng)中心區(qū)域，商業(yè)繁華， 以舊城改造為主，樓盤規(guī)模一般 渦北新城區(qū) 城市重點發(fā)展方向，居住環(huán)境良好， 交通通暢，商業(yè)配套有待改善 城西新區(qū) 區(qū)域形象落后，城市后期發(fā)展板塊 目前暫無樓盤銷售 page12 新城區(qū) 代表樓盤：中央花園 世紀花園 城西新區(qū) 代表樓盤：暫無 老城區(qū) 代表樓盤：華潤蘇果 本案 懷遠從居住角度主要有三大板塊構(gòu)成，其中商品房開發(fā)主要集中的為新區(qū)，主要代表樓盤：中央花園、世紀花園，價格在 36005200元 /平方米；老城區(qū)在售樓盤稀少，蘇果購物廣場為懷遠首席城市綜合體，住宅價格在 4600元 /平左右；城西新區(qū)無在售一手房。 懷遠樓市板塊劃分 page13 懷遠土地供應(yīng) 20222022年土地已成交情況（典型地塊） 時間 宗地面積（㎡） 出讓地價 容積率 地塊座落 受讓方 2022年 9月 122500 ≤ 渦北新區(qū)榴花路西 中財 世紀花園 2022年 2月 64242 16000萬 ≤ 新三中北新河路西 綠都 翰林世家 2022年 3月 47643 16150萬 ≤3 城關(guān)鎮(zhèn)懷唐路東 荊山西苑 2022年 3月 28937 13900萬 ≤3 城關(guān)鎮(zhèn)原啤酒南廠 華潤蘇果購物廣場 2022年 7月 81888 9050萬 渦北新區(qū)一二橋間 王文年 2022年 10月 69919 7800萬 ≤ 城關(guān)鎮(zhèn)禹王西路與外環(huán)西路交叉口 李震坤 2022年 11月 67610 8150萬 ≤ 城關(guān)鎮(zhèn)原啤酒南廠及周邊 合肥和智置業(yè)有限公司 合計 48萬 page14 懷遠成交量分析 近幾年懷遠縣房地產(chǎn)市場成交量 新開工面積 批準預(yù)售面積 銷售備案面積 預(yù)銷售商品住宅 住宅成交均價 2022年 16月 ， 774套 2022年 16月 3952元 數(shù)據(jù)來源：懷遠政府網(wǎng) 數(shù)據(jù)分析： 從近兩年上半年成交數(shù)據(jù)來看， 2022年房地產(chǎn)成交量上漲了 56%，價格上揚 31%； 如果以 2022年上半年數(shù)據(jù)來看， 2022年全年約成交 20萬方； 2022年全年成交量預(yù)計能達到 30萬方； 結(jié)合前面經(jīng)典地塊出讓情況來看，如果以 ，則供應(yīng)量約為 120萬，加上未計入地塊（如本案）及在售房源，后期供應(yīng)整體充足，競爭形勢趨于激烈。 page15 項目地塊位于懷遠縣老城區(qū)繁華核心地段，商業(yè)氛圍濃厚，生活配套齊全。在這里我們將 市場的典型樓盤鎖定為渦北新區(qū)樓盤及以華潤蘇果為代表的老城區(qū)樓盤； 具體典型樓盤框定如下： 渦北新區(qū) ： 中央花園、中財世紀花園、翰林世家； 老城區(qū)： 華潤蘇果購物廣場、荊山西苑； 對典型樓盤的 研究內(nèi)容主要包括：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、營銷定位推廣及推盤去化情況 ，研究方法是以研究內(nèi)容為坐標，采取橫向?qū)Ρ然A(chǔ)上的綜合分析，歸納相關(guān)結(jié)論。 板塊典型樓盤分析 page16 板塊典型樓盤經(jīng)濟指標 序號 項目名稱 經(jīng)濟指標 (平米 ) 渦北新區(qū) 1 中央花園 總占地 ，建面 40萬，二期占地 48295，總建面 84868，戶數(shù) 620 2 翰林世家 用地 64242，總建面 ，地上建面 ，地下建面 ，住宅建筑面積 ，商業(yè)面積 。 15幢高層，戶數(shù) 1312戶 3 世紀花園 用地 122523，總建面 ，住宅 ，沿街商業(yè) ，戶數(shù) 2422戶 老城區(qū) 4 華潤蘇果 占地 28937，總建面約 ，住宅 ，返還約 2200的工商銀行樓，約 8800的地下室車庫。綜合體 ，共 4層， 2層為對外銷售鋪面，面積從 20平米到 100多平米不等， 4層為華潤蘇果超市， 5 荊山西苑 占地面積 47643，總建面 160559，地上建面 138642（住宅 、商業(yè) 9392平方米）；地下 ， 1048戶 城西 6 二中對面 占地 80838，總建面 20萬，住宅 17萬、商業(yè) ；地下 13124， 1313戶 page17 ? 渦北新區(qū) 渦北新區(qū)屬于城市新開發(fā)區(qū)域， 發(fā)展快，起點高 ，近幾年市場上開發(fā)建設(shè)樓盤及土地供應(yīng)基本來自本區(qū)域；在行政單位、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、公園等公建配套設(shè)施建成及規(guī)劃的利好刺激下，成為商品房開發(fā)重點區(qū)域，規(guī)劃理念及開發(fā)品質(zhì)較高；前期供應(yīng)主力如遠大未來城、三清翡翠城均已尾盤。 渦北新區(qū) /典型樓盤 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 主力戶型 銷售情況 中央花園 多層、小高層、高層、排屋 91128 聯(lián)排： 75260 分三期開發(fā)，一期尾盤，二期推出 123，均價 4900元 /㎡，最高價格