【正文】 page0 前言 Preface 很榮幸能有機會介入隆鑫房產懷遠盛世豪庭項目的營銷策略工作洽談，在此 感謝 領導對墨攻的信任。 我司通過對懷遠市場及項目整體情況的調研和分析，撰寫了本報告，對項目的傳播體系及推廣方面提出初步的專業(yè)建議，供隆鑫房產參考及決策。 如確定合作意向， 墨攻將更加細致和到位的發(fā)揮公司優(yōu)勢 —— 營銷推廣及銷售執(zhí)行，為項目的成功開發(fā)做出最大的努力。 本報告如有不妥之處，敬請指出。 page1 提案目錄 項目解析 推廣銷售 市場解讀 廣告策略 page2 第一部分 市場解讀 ?懷遠簡況 ?市場分析 page3 歷史悠久，城市文化底蘊深厚 走進懷遠 ?這里是大禹會諸侯定九州的地方 ?這里是淮河文化的重要發(fā)源地之一 ?這里是花鼓燈藝術之鄉(xiāng) ?這里是全國四大石榴基地之一 page4 懷遠縣坐落于荊山腳下，渦河、淮河匯合之處的縣城城區(qū)， 距離合肥駱崗機場蚌埠候機樓 20分鐘車程，離煤城淮南 30分鐘車程， 京滬鐵路和京滬高鐵從東側經過， 206國道、30 225省道和京臺、南洛等高速在此交匯，淮河、渦河、茨淮新河、懷洪新河等九條黃金水道縱橫暢流，構成了四通八達的水陸空立體交通網絡。 懷遠是全省擴大經濟社會管理權限試點縣，也是比照實施西部大開發(fā)、振興東北老工業(yè)基地有關政策試點縣，自古為商賈云集之地，素有“淮上明珠”之稱。 城市概況 page5 懷遠縣總面積 2396平方公里， 總人口 。 城區(qū)人口 16萬 3千人，渦北新區(qū) 9萬 6千人，老城區(qū) 6萬 7千人 。 城市規(guī)劃總面積 106萬平方公里，縣城建成區(qū)面積 18平方公里。 重點按照“一核一軸兩翼五組團”空間布局，即以縣城為核心， 以 307省道為軸線，以 206國道、225省道為兩翼，推進馬城 — 常墳、唐集 — 萬福、一場三鎮(zhèn)、鮑集 — 古城、雙橋 — 褚集等鄉(xiāng)鎮(zhèn)組團發(fā)展。 城市概況 page6 具有發(fā)展優(yōu)勢，經濟快速增長 經濟實力較強，不僅是蚌埠的翹楚，在安徽省內百縣中亦能排名前列。 經濟指標： 2022年實現(xiàn)地區(qū)生產總值 165億元，財政收入 ，社會固定資產投入 125億元；社會消費品零售總額 ；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 。 民生收入： 2022年農民人均純收入 6840元，近五年年均增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28000元，年均增長 %。 懷遠經濟 page7 城區(qū)規(guī)劃思路：“西擴、南延、北拓、東聯(lián)”： 縣城城區(qū)向西擴展，向南適度延伸，向北繼續(xù)拓展建設空間，向東連接蚌埠市， 改造提升老城區(qū)，建設充實新城區(qū)，擴充發(fā)展工業(yè)園區(qū)、打造城西新區(qū)、規(guī)劃建設涂山風景區(qū)、啟動山南濱河新區(qū) 的城市發(fā)展思路。 老城區(qū)改造： 加快舊城改造進程，改善居住空間條件和居住環(huán)境，強化居民局各項功能； 新城區(qū)建設： 加快新城區(qū)建設，推動渦北新城行政文化商業(yè)區(qū)“北拓、東聯(lián)”，繼續(xù)拉開框架； 規(guī)劃建設區(qū)： 根據縣城“西擴”思路，擴大縣城規(guī)模，將五岔鎮(zhèn)區(qū)和東廟鎮(zhèn)區(qū)難入縣城規(guī)劃建設區(qū)； 涂山白乳泉風景旅游度假區(qū)： 山南濱河新區(qū)： 城市總體規(guī)劃 /建設目標 page8 新城區(qū) 新城區(qū)：規(guī)劃面積為 12平方公傾，規(guī)劃定位是全縣政治、經濟、文化、金融和居住中心。 經濟 開發(fā)區(qū) 涂山景區(qū) 老城區(qū) 城西新區(qū) 老城區(qū)：面積約 里，規(guī)劃定位以居住、商貿、旅游為主。 城西新區(qū)：規(guī)劃面積為 8平方公里，規(guī)劃定位以居住、倉儲和糧食加工為主。 涂山 — 白乳泉風景區(qū)：規(guī)劃面積 20平方公里，核心景區(qū) 5平方公里，規(guī)劃定位以旅游休閑度假為主。 經濟開發(fā)區(qū)：規(guī)劃面積 20平方公里，建成區(qū)面積 6平方公里，規(guī)劃定位為我縣重點工業(yè)區(qū)。 page9 城市小結 ? 人口基數大： 懷遠擁有 133萬人口，人口數量龐大，未來縣城商品房發(fā)展存在較大空間； ? 經濟增速較快： 懷遠地方經濟增長較快，說明城市經濟發(fā)展后經較足，社會大宗商品購買力不斷增強； ? 城市化進程加快： 城市以“一核一軸兩翼五組團”空間布局，城鎮(zhèn)規(guī)劃互動性強，有利于城市化，促進鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口往縣城轉移，對商品房開發(fā)具有強大的支撐； ? 城區(qū)板塊發(fā)展：以老城區(qū)為中心，渦北新區(qū)為重點，擴張發(fā)展。 ，土地資源稀缺，具備稀缺價值； ，政治、金融等中心已經部分從老城區(qū)向新區(qū)轉移，目前居住環(huán)境最好，居民對該區(qū)域認可度較高； ，配套缺乏，暫無樓盤發(fā)售，隨著政府逐步開發(fā)城西，該板塊有望成為房地產下一個開發(fā)供應區(qū)。 page10 土地出讓有序 市場供需兩旺 懷遠房地產市場 ?土地出讓井然有序，市場供需兩旺 ?新區(qū)樓盤供應集中，老城區(qū)樓盤稀少 ?樓盤品質差異較大，價格穩(wěn)中有升 page11 懷遠樓市板塊劃分 懷遠 樓市 老城區(qū) 傳統(tǒng)中心區(qū)域，商業(yè)繁華， 以舊城改造為主，樓盤規(guī)模一般 渦北新城區(qū) 城市重點發(fā)展方向，居住環(huán)境良好， 交通通暢，商業(yè)配套有待改善 城西新區(qū) 區(qū)域形象落后，城市后期發(fā)展板塊 目前暫無樓盤銷售 page12 新城區(qū) 代表樓盤：中央花園 世紀花園 城西新區(qū) 代表樓盤：暫無 老城區(qū) 代表樓盤：華潤蘇果 本案 懷遠從居住角度主要有三大板塊構成，其中商品房開發(fā)主要集中的為新區(qū)，主要代表樓盤：中央花園、世紀花園，價格在 36005200元 /平方米；老城區(qū)在售樓盤稀少，蘇果購物廣場為懷遠首席城市綜合體，住宅價格在 4600元 /平左右；城西新區(qū)無在售一手房。 懷遠樓市板塊劃分 page13 懷遠土地供應 20222022年土地已成交情況（典型地塊） 時間 宗地面積（㎡） 出讓地價 容積率 地塊座落 受讓方 2022年 9月 122500 ≤ 渦北新區(qū)榴花路西 中財 世紀花園 2022年 2月 64242 16000萬 ≤ 新三中北新河路西 綠都 翰林世家 2022年 3月 47643 16150萬 ≤3 城關鎮(zhèn)懷唐路東 荊山西苑 2022年 3月 28937 13900萬 ≤3 城關鎮(zhèn)原啤酒南廠 華潤蘇果購物廣場 2022年 7月 81888 9050萬 渦北新區(qū)一二橋間 王文年 2022年 10月 69919 7800萬 ≤ 城關鎮(zhèn)禹王西路與外環(huán)西路交叉口 李震坤 2022年 11月 67610 8150萬 ≤ 城關鎮(zhèn)原啤酒南廠及周邊 合肥和智置業(yè)有限公司 合計 48萬 page14 懷遠成交量分析 近幾年懷遠縣房地產市場成交量 新開工面積 批準預售面積 銷售備案面積 預銷售商品住宅 住宅成交均價 2022年 16月 ， 774套 2022年 16月 3952元 數據來源：懷遠政府網 數據分析： 從近兩年上半年成交數據來看， 2022年房地產成交量上漲了 56%，價格上揚 31%； 如果以 2022年上半年數據來看， 2022年全年約成交 20萬方； 2022年全年成交量預計能達到 30萬方； 結合前面經典地塊出讓情況來看，如果以 ，則供應量約為 120萬，加上未計入地塊（如本案）及在售房源，后期供應整體充足，競爭形勢趨于激烈。 page15 項目地塊位于懷遠縣老城區(qū)繁華核心地段，商業(yè)氛圍濃厚，生活配套齊全。在這里我們將 市場的典型樓盤鎖定為渦北新區(qū)樓盤及以華潤蘇果為代表的老城區(qū)樓盤； 具體典型樓盤框定如下： 渦北新區(qū) ： 中央花園、中財世紀花園、翰林世家； 老城區(qū)： 華潤蘇果購物廣場、荊山西苑； 對典型樓盤的 研究內容主要包括：產品規(guī)劃設計、營銷定位推廣及推盤去化情況 ，研究方法是以研究內容為坐標，采取橫向對比基礎上的綜合分析，歸納相關結論。 板塊典型樓盤分析 page16 板塊典型樓盤經濟指標 序號 項目名稱 經濟指標 (平米 ) 渦北新區(qū) 1 中央花園 總占地 ，建面 40萬，二期占地 48295，總建面 84868，戶數 620 2 翰林世家 用地 64242，總建面 ，地上建面 ，地下建面 ，住宅建筑面積 ，商業(yè)面積 。 15幢高層，戶數 1312戶 3 世紀花園 用地 122523，總建面 ，住宅 ，沿街商業(yè) ，戶數 2422戶 老城區(qū) 4 華潤蘇果 占地 28937，總建面約 ，住宅 ，返還約 2200的工商銀行樓，約 8800的地下室車庫。綜合體 ，共 4層， 2層為對外銷售鋪面，面積從 20平米到 100多平米不等， 4層為華潤蘇果超市， 5 荊山西苑 占地面積 47643，總建面 160559，地上建面 138642（住宅 、商業(yè) 9392平方米）；地下 ， 1048戶 城西 6 二中對面 占地 80838，總建面 20萬，住宅 17萬、商業(yè) ；地下 13124， 1313戶 page17 ? 渦北新區(qū) 渦北新區(qū)屬于城市新開發(fā)區(qū)域， 發(fā)展快，起點高 ，近幾年市場上開發(fā)建設樓盤及土地供應基本來自本區(qū)域；在行政單位、學校、醫(yī)院、商業(yè)、公園等公建配套設施建成及規(guī)劃的利好刺激下，成為商品房開發(fā)重點區(qū)域，規(guī)劃理念及開發(fā)品質較高；前期供應主力如遠大未來城、三清翡翠城均已尾盤。 渦北新區(qū) /典型樓盤 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 主力戶型 銷售情況 中央花園 多層、小高層、高層、排屋 91128 聯(lián)排： 75260 分三期開發(fā)，一期尾盤，二期推出 123，均價 4900元 /㎡，最高價格