【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 自上海的別墅客戶較少 （ 400萬(wàn)對(duì)于上?？蛻羰莻€(gè)坎，高于 400萬(wàn)的房子上?？蛻糨^少購(gòu)買 —— 開(kāi)元張經(jīng)理） ?目前區(qū)域的別墅項(xiàng)目 銷售中心基本在外地或者在外地進(jìn)行巡展，本地只留下接待中心 杭州千島湖板塊 項(xiàng)目 客戶來(lái)源 開(kāi)元度假村 外地客戶中，浙江：上海：其他 =3： 3： 3 麗湖馨居 全部為義烏人 金紫度假村 金華、義烏，浙江的商人為主 濱江度假酒店 別墅 以杭州客戶為主，還有一部分上海、義烏和金華客戶（購(gòu)房團(tuán)） 翡翠島 以杭州客戶為主，占到 50%以上，其次為義務(wù)、東陽(yáng)。還有少量上海、溫州客戶 已售 正售或?qū)⑹? 典型板塊研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 千島湖別墅項(xiàng)目一覽 項(xiàng)目 項(xiàng)目占地 建筑規(guī)模 容積率 類型 銷售價(jià)格 文化度假村 104畝 29920 —— —— 燕山度假村 25畝 25600 獨(dú)立別墅 —— 羨山度假村 —— —— —— 獨(dú)立別墅 —— 天嶼度假村 354畝 78080 獨(dú)立別墅 15002500萬(wàn) 金紫度假村 290畝 53067 獨(dú)立別墅 潤(rùn)和度假村 157畝 60453 獨(dú)立別墅 —— 小金山 330畝 59037 獨(dú)立別墅 —— 濱江湖濱花園 500畝 70000 獨(dú)立 /疊加 /聯(lián)排 /躍廊別墅 7001600萬(wàn) 翡翠島 483畝 44900 獨(dú)立 / 聯(lián)排（未定） 一期 300800萬(wàn)；二期 6001200萬(wàn) 開(kāi)元度假村 207畝 —— 獨(dú)立別墅 目前二手 6001000萬(wàn) 麗湖馨居 70畝 28400 獨(dú)立 /聯(lián)排 150萬(wàn) 400萬(wàn) 桃源山莊 49畝 10982 獨(dú)立別墅 二期單價(jià) — /m2 杭州千島湖板塊 未來(lái)將推項(xiàng)目 目前在售項(xiàng)目 已售代表項(xiàng)目 典型板塊研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 目前很多別墅項(xiàng)目仍處于開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，項(xiàng)目間開(kāi)發(fā)周期重疊性較大， 08年后會(huì)有一個(gè)集中放量的過(guò)程，主要以高端別墅為主 燕山度假村 200５ 2023 2023 2023 2023 2023 07年計(jì)劃完成投資 1000萬(wàn)，完成項(xiàng)目前期工作，啟動(dòng)酒店土建 金紫度假村 濱江 潤(rùn)和度假村 小金山 羨山旅游度假中心 文化度假村 2023 07年計(jì)劃完成投資 3000萬(wàn)，完成項(xiàng)目前期工作，啟動(dòng)酒店土建 07年計(jì)劃完成投資 1億，酒店主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂 07年計(jì)劃完成投資 7000萬(wàn)，酒店主體工程動(dòng)工， 16棟別墅樣板房建設(shè) 天嶼 07年計(jì)劃完成投資 ，酒店建成開(kāi)業(yè)，別墅主體完工進(jìn)入裝修階段 07年計(jì)劃完成投資 2億，酒店主體完工，別墅一期完工，二期主體完工 07年計(jì)劃完成投資 6000萬(wàn)，完成土建基礎(chǔ)施工 07年計(jì)劃完成投資 5000萬(wàn)，完成與酒店連同道路建設(shè)、土建工程 956016825691978 85天嶼 金紫 濱江 潤(rùn)和 小金山 燕山 翡翠島 集美區(qū)域項(xiàng)目別墅供應(yīng)推量 區(qū)域項(xiàng)目別墅供應(yīng)結(jié)構(gòu) 杭州千島湖板塊 典型板塊研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 翡翠島 在售二期， 400800平米，價(jià)格 6001200萬(wàn)，一車庫(kù)， 超大露臺(tái) ， 部分帶泳池，五星級(jí)酒店 、會(huì)所，游艇碼頭、森林公園 濱江度假別墅 5月 26日開(kāi)盤 約 110套主力戶型， 450平米左右，價(jià)格7001600萬(wàn)，樓王雙泳池，價(jià)格 3500萬(wàn) 全部帶泳池，雙車庫(kù)，無(wú)地下室，每戶600平米花園 五星級(jí)酒店 ，游艇碼頭、科技無(wú)特色 天嶼度假村 預(yù)計(jì)今年下半年開(kāi)盤 約 90套， 450850平米，價(jià)格 15002500萬(wàn)， 8001500平米私家庭院，雙車庫(kù)，私家泳池，戶戶 spa 300米海拔，山頂別墅 。世界五強(qiáng)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)手，酒店設(shè)計(jì)程泰寧院士 休閑島嶼，游艇俱樂(lè)部， 五星級(jí)酒店 ，會(huì)所，高爾夫 地源熱泵、門窗、電器、廚具、泳池設(shè)備、智能化系統(tǒng)全為世界頂級(jí)品牌 千島湖在售 /將售 典型項(xiàng)目一覽 以大庭院、五星酒店配套、水上娛樂(lè)配套等為特征的在售和將售項(xiàng)目引領(lǐng)千島湖片區(qū)的別墅進(jìn)入“千萬(wàn)俱樂(lè)部” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 綠城為千島湖市場(chǎng)引入了首個(gè)度假公寓代表了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折 安吉?dú)v年G D P891020204060801001201402023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年年份單位（億元）?綠城項(xiàng)目出現(xiàn)背景 ?90/70政策在千島湖土地轉(zhuǎn)讓中的落實(shí)是綠城千島湖公寓項(xiàng)目出現(xiàn)的政策背景 ?綠城之前的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要是以別墅 +酒店的模式運(yùn)行，這是綠城項(xiàng)目出現(xiàn)的市場(chǎng)背景 用地面積 207畝 總建筑面積 公建 商業(yè)街 13800m2 產(chǎn)權(quán)式度假公寓服務(wù)設(shè)施 31000m2（地下 16000） 幼兒園 1000m2 籃球館 1200m2 公建合計(jì) 47000m2 住宅 居家公寓 36708m2 景觀公寓 143292m2 住宅合計(jì) 18000m2 總建面合計(jì) 227000m2 容積率 R= 總戶數(shù) 居家戶數(shù) 245 景觀戶數(shù) 1326 合計(jì)戶數(shù) 1571 杭州千島湖板塊 典型板塊研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 通過(guò)與國(guó)際頂級(jí)酒店管理集團(tuán)聯(lián)手，綠城著意打造一個(gè)頂級(jí)的大型度假酒店公寓群 項(xiàng)目資源特征 ?項(xiàng)目基址西、北、南三面臨湖 ?湖景面異常開(kāi)闊 ?兼具千島湖鎮(zhèn)中心區(qū)位成熟繁華的配套便利 ?一座五星級(jí)喜來(lái)登度假酒店 ?一座酒店公寓 ?兩座七十年全產(chǎn)權(quán)高級(jí)度假公寓 ?三座湖景公寓 項(xiàng)目組成結(jié)構(gòu) 配套結(jié)構(gòu) ?水上娛樂(lè)區(qū)、游艇俱樂(lè)部 ?超過(guò) 40000平方米的大型休閑、娛樂(lè)、商業(yè)配套區(qū) ?城市商業(yè)街區(qū) 頂級(jí)五星酒店 +完備的配套設(shè)施 +湖景公寓 項(xiàng)目亮點(diǎn) ?200畝項(xiàng)目， 40畝沿湖景觀 ?4泳池， 5星酒店，游艇俱樂(lè)部 ?淡水源熱泵空調(diào)系統(tǒng) ?代管代租，享受 50%客房受益 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 從銷售情況看，項(xiàng)目取得了巨大的成功，其購(gòu)買客戶主要基于綠城會(huì)老客戶 ?綠城首期開(kāi)盤狀況 ?開(kāi)盤日期 ： 2023年 8月 25日 ?開(kāi)盤地點(diǎn) ：選取在 杭州 ，同時(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)臵了接待處 ?房源推量 ：戶型 70400平米，主力戶型 75平米， 175平米 項(xiàng)目首期推出的精裝修房源， 70m2戶型占到 70% ?銷售情況 ：開(kāi)盤幾天內(nèi)基本銷售完畢，銷售均價(jià)在 18000元 /m2 ?客戶來(lái)源 ：杭州客戶占到 50%以上，部分上海、寧波、溫州、義烏、蕭山客戶 ?臵業(yè)目的： 推售的房源中三分之二用于投資，三分之一自用度假 開(kāi)盤樓體 樣本展示帶 樣本間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 綠城項(xiàng)目的成功除驗(yàn)證了市場(chǎng)存在對(duì)高端度假公寓的需求外，更打開(kāi)了此類物業(yè)價(jià)格上升的通道，對(duì)本案的開(kāi)發(fā)有一定借鑒意義 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠城項(xiàng)目周期 ?綠城千島湖公寓是綠城在千島湖區(qū)域的首個(gè)項(xiàng)目 ?綠城千島湖公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá) 6年，這預(yù)示著兩點(diǎn)： （ 1）綠城依托此項(xiàng)目建立綠城在千島湖區(qū)域市場(chǎng)的影響力 （ 2）通過(guò)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，分享千島湖房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的成果，追求利潤(rùn)最大化 綠城項(xiàng)目戰(zhàn)略分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 千島湖 青山湖 靈峰景區(qū) 自然資源 ★★★★ ★★★ ★★★★★ 靈峰景區(qū)的資源景觀類型的豐富性 人文資源 ★★★ ★★★ ★★★★ 千島湖、青山湖是水庫(kù)景區(qū)，在人文影響力方面不及靈峰景區(qū) 社會(huì)資源 （規(guī)劃、配套） ★★★★ ★★★ ★★★ 千島湖由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟，配套更加健全 客戶認(rèn)知度 ★★★★★ ★★★★ ★★★ 千島湖一直是杭州主打旅游名片，青山湖是杭州剛興起的別墅板塊，靈峰景區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)度 ★★★★ ★★★ ★★ 靈峰景區(qū)之前開(kāi)發(fā)速度過(guò)慢 發(fā)展?jié)摿? ★★★★ ★★★★ ★★★★ 千島湖后期開(kāi)發(fā)依然強(qiáng)勢(shì)，青山湖后續(xù)還有大開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)入駐，而靈峰發(fā)展動(dòng)力和空間很足 區(qū)域價(jià)值 市場(chǎng)機(jī)會(huì)啟示： ? 片區(qū)都經(jīng)歷過(guò)發(fā)展緩慢的陣痛，片區(qū)的崛起往往伴隨著品牌開(kāi)發(fā)商的入駐 ? 千島湖是第一層級(jí)，青山湖的認(rèn)知度和成熟度也領(lǐng)先安吉，安吉認(rèn)知度的提 升仍需時(shí)日 ? 安吉資源、人文有優(yōu)勢(shì)，需要加強(qiáng)自身配套和服務(wù)，整合周邊資源和配套 ? 以高調(diào)形象宣傳和入市，勇于承擔(dān)區(qū)域價(jià)值的領(lǐng)導(dǎo)者的角色 ?千島湖：經(jīng)歷快速發(fā)展，價(jià)值突出，有望成為 未來(lái)長(zhǎng)三角富人俱樂(lè)部 ?青山湖： 杭州別墅新興板塊 ，價(jià)值將進(jìn)一步得到挖掘 ?靈峰景區(qū)：先天條件優(yōu)越，作為 后起之秀 ，即將進(jìn)入快速發(fā)育期 板塊研究小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 產(chǎn)品： ?千島湖：度假公寓價(jià)格 700016000，別墅面積跨度較大 240800平米， 350左右是主流，別墅開(kāi)始 走頂級(jí)豪宅路線 ，總價(jià) 7002500萬(wàn)， 千萬(wàn)級(jí)別墅已經(jīng)成為主流。 ?青山湖：目前別墅面積在 300550平米，主流總價(jià) 400多萬(wàn)， 顯現(xiàn)走豪趨勢(shì) ，未來(lái)總價(jià)將向 600萬(wàn)邁進(jìn)，甚至有望出現(xiàn)千萬(wàn)及億元?jiǎng)e墅。 ?產(chǎn)品注重用材，安裝了智能、安防、節(jié)能等科技部品。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)啟示： ? 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 /度假公寓：已被先進(jìn)區(qū)域的市場(chǎng)驗(yàn)證過(guò)，且安吉市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品差異化與產(chǎn)品創(chuàng)新（建筑、園林、戶型、科技） ? 總價(jià)控制，加強(qiáng)產(chǎn)品性價(jià)比，精品小獨(dú)棟（ 300平米以下）有市場(chǎng)空白 板塊研究小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 客戶： ?千島湖：由于產(chǎn)品 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“第二居所”的概念 ，已經(jīng)成為 對(duì)稀缺資源的征服性占有，購(gòu)買奢侈品 的概念， 別墅客戶來(lái)源地有所轉(zhuǎn)變 ，高端客戶向頂級(jí)客戶過(guò)渡。（杭州客戶比例下降，金華、紹興等浙江城市客戶比例上升，上?？蛻舨欢?，房產(chǎn)、金融、外貿(mào)等老板，上市公司老板） ?青山湖：客戶還主要處于 首次購(gòu)買別墅、“第二居所”、投資保值增值階段， 主要來(lái)杭州市中心和城西，部分來(lái)自浙江其他城市 市場(chǎng)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)啟示： ? 千島湖的客戶層級(jí)與我們的目標(biāo)客戶群已經(jīng)發(fā)生錯(cuò)差 ? 青山湖板塊與我們更具相似度，尤其對(duì)于杭州客戶的爭(zhēng)奪是威脅 板塊研究小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 通過(guò)板塊分析，結(jié)合項(xiàng)目自身情況、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)、區(qū)域市場(chǎng)情況，對(duì)本項(xiàng)目更為清楚的認(rèn)識(shí)： 在項(xiàng)目定位、物業(yè)發(fā)展乃至后期營(yíng)銷方面我們應(yīng)該遵循以下三原則： ?樹(shù)立高形象： 在認(rèn)知度不高的區(qū)域，把握高形象是高端物業(yè)走量的基礎(chǔ)要求 ?拓寬產(chǎn)品線： 適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品組合策略，面向更寬的客戶層 ?提升性價(jià)比： 通過(guò)產(chǎn)品細(xì)分控制總價(jià)，通過(guò)面積贈(zèng)送、配套服務(wù)等方式提高產(chǎn)品性價(jià)比 板塊研究的啟示： 相對(duì)不成熟的板塊里，一個(gè)度假區(qū)遠(yuǎn)郊第二居所項(xiàng)目 抓住市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)，抓住客戶機(jī)會(huì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保先期現(xiàn)金的迅速回流尤為重要 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 案例借鑒一：深圳萬(wàn)科東海岸 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 住宅物業(yè)分布于原生資源最優(yōu)區(qū)域，配套則分布于資源次優(yōu)區(qū)域，通過(guò)園林景觀彌補(bǔ)資源的不足 規(guī)劃指標(biāo) ? 總占地： 34萬(wàn)平方米 ? 總建面： ? 容積率： ? 覆蓋率： 15% ? 綠化率： 40% 規(guī)劃布局： ? 以單體建筑朝向性的最優(yōu)化為規(guī)劃主導(dǎo)思想，使所有建筑最大限度的擁有景觀 ? 以社區(qū)中心和中央景觀為核心，點(diǎn)式布臵產(chǎn)品 ? 依山勢(shì)從高到低依次排列 獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅 ? 原有溪水順勢(shì)自然流入社區(qū)中心的水面 ? 以林蔭道溝通社區(qū)與大梅沙的聯(lián)系 配套功能區(qū) 居住功能區(qū) 規(guī)劃布局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 “萬(wàn)科東海岸，國(guó)際花園社區(qū)，真正引領(lǐng)世界的海岸生活！” ?項(xiàng)目定位： 休閑度假為主的住宅社區(qū) ?目標(biāo)客戶： ?周邊區(qū)域或深圳市東部的自住客戶 ?度假客戶 ?預(yù)期有升值期望的投資客戶 海 海 ?可以參與的海 ： 鄰近大梅沙海濱，真正親近海的生活 ?自然的生態(tài)環(huán)境 ： 坐落于菠蘿山，依山而居，可靜可動(dòng) ?完善的生活功能 ： 約 m2大型社區(qū)，高尚居住配套 ?人文的休閑街區(qū) ： 約 5800 m2異國(guó)風(fēng)情商業(yè)街，約 4000 m2多功能會(huì)所 ?極低的社區(qū)密度 ： 尊重原生自然環(huán)境， ?國(guó)際化的居住素質(zhì) ： 美國(guó) WATG和 SWA聯(lián)袂， Tropical Modern環(huán)境設(shè)計(jì) 真正的海岸生活 形象定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 四年四期，物業(yè)類型由混合向單一集中，容積率“低開(kāi)高走”，配套逐步完善 開(kāi)盤時(shí)間